Turismo y cultura en Ciudad Real

Conocer la estructura urbana de una ciudad en un período de tiempo muy reducido, pero intenso, como es el nuestro, requiere el estudio de los elementos básicos a través de los cuales se ha llegado a la morfología actual. Entendemos como elementos básicos, los referidos a tipos edificatorios, las parcelas, las calles y las infraestructuras, que han sido sometidos, a lo largo del tiempo, a diferentes procesos como: el de construcción, propiedad, uso… contribuyendo a su transformación.

En nuestro estudio hemos distinguido dos grandes procesos: el proceso urbanizador y el proceso constructor. Ambos tienen unos aspectos explicativos comunes expresados a través de los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOUs), y de los derivados del mercado inmobiliario, tales como el precio del suelo y de la vivienda.

El proceso urbanizador lo estudiamos a través de la evolución de la trama urbana y de algunos indicadores de carácter espacial como son: el suelo ocupado, la altura de las edificaciones, los tejidos urbanos y los equipamientos.

El proceso constructivo de la ciudad, analizado con el índice de construcción-demolición, las principales tendencias de los promotores, el problema de la vivienda, las nuevas zonas surgidas con sus tipologías y la nueva imagen de la ciudad a través de sus edificios singulares.

Este estudio de los procesos se complementa con otros tres apartados: uno dedicado a las infraestructuras urbanas (organización del viario y los servicios urbanos de abastecimiento y evacuación de agua), otro dedicado a la valoración urbana de la propiedad; y un último, con carácter de síntesis, orientado a proponer una modelización de las transformaciones urbanas que han ocurrido en la ciudad.

No nos hemos limitado al estudio de su situación morfológica actual sino que hemos tratado de ver cuál ha sido su evolución desde el comienzo de nuestro período de estudio. Las fuentes que hemos utilizados han sido los censos (1981, 1991 y 2001) y el catastro de urbana para los últimos años. Estas fuentes al tener una finalidad y estructura distinta nos permiten detectar la tendencia y la situación de cada momento, aunque no nos posibilitan la comparación de muchas de las variables estudiadas.

La enorme transformación urbanística que se ha llevado a cabo en nuestras ciudades en las últimas décadas hizo que entre otras resoluciones, en la Segunda Conferencia de Naciones Unidas sobre los Asentamientos Humanos (Habitat II, Estambul, 1996), se adoptase un plan de acción mundial sobre medidas para el uso sostenible de la tierra: “fomentar el uso de instrumentos y el aumento de la capacidad de vigilancia y de información transparente sobre el suelo urbano...” traducido en una serie de recomendaciones para que los gobiernos, que en los niveles apropiados, desarrollen sistemas integrados de información territorial y de cartografía (Jiménez et al., 2002: 95).

No podemos perder de vista que el suelo es un bien escaso sobre el que actúan los agentes urbanos; estos condicionan el crecimiento y desarrollo de la ciudad. En las últimas décadas se ha hecho un devastador uso del suelo, lo que ha llevado a un gran crecimiento urbano en la mayoría de las ciudades, debido a que lo que primaba fundamentalmente era la obtención del máximo beneficio económico en detrimento del beneficio público. Algunos autores consideran que han sido dos los principales factores generadores de ese tipo de proceso urbano: por un lado, el precio del suelo y por otro, la estructura de la propiedad. Ambos factores desempeñan un papel determinante en la organización del espacio urbano, puesto que condicionan fuertemente la localización de los distintos usos y la distribución de los grupos sociales (Troitiño, 1981:208).

Por otra parte, hoy en día, nuestra sociedad demanda ciudades más sostenibles, donde, sin perder de vista la importancia del precio del suelo y de la propiedad, hemos de considerar otros aspectos como la planificación estratégica, o el deseo de potenciar la imagen de la ciudad cuidando y revalorizando el Casco y las zonas verdes (Llop Torné et al, 2000: 344). Estos aspectos son o deberían ser propiciados por los principales agentes urbanos (públicos y privados) con objeto de aunar esfuerzos para desarrollar y coordinar un modelo de ciudad más habitable y sostenible para todos.

Con este telón de fondo, entendemos que el estudio de la morfología de una ciudad abarca el análisis de la forma urbana, así como la comprensión de los procesos y agentes que la modelan y construyen. Por lo que en este apartado nos centraremos en los principales aspectos explicativos de la transformación urbanística de Ciudad Real, distinguiendo entre los de carácter administrativo (a través de los PGOUs), y los derivados del mercado inmobiliario.

El primer Plan General de Ciudad Real (1963) y la propuesta del Plan de 1978 fueron estudiados por el profesor Pillet (1984:434-510 y 583-594), por lo que nosotros comenzaremos nuestro estudio de los PGOUs rescatando las propuestas del Plan General de 1978, para continuar con los cambios planteados y realizados tanto en este Plan como en los sucesivos. Las revisiones del Plan de 1988 y del de 1997, plan vigente hasta 2010(131), pese a que no esta adaptado a la nueva ley autonómica de ordenación territorial y actuación urbanística (LOTAU).

El estudio de los Planes nos sirve para analizar los cambios sufridos en la estructura urbana de nuestra ciudad. Por este motivo, en cada uno, intentaremos responder a cuatro cuestiones: la primera, una introducción, en que se expliquen los motivos que justifican su elaboración (Ley del Suelo vigente(132), determinadas infraestructuras…); la segunda, las propuestas y realizaciones desarrolladas en el Plan, distinguiendo las realizadas en cada uno de los tipos de suelo (suelo urbano, urbanizable y no urbanizable); la tercera, el planteamiento de la vivienda, aspecto muy destacado por su repercusión en la morfología de la ciudad; y una última cuestión, en el que se abordan las principales críticas al Plan.

(131) En mayo de 2009 se presentó el avance del nuevo POM a un grupo de expertos del Ayuntamiento de Ciudad Real, por este motivo estudiaremos dicho Avance en el apartado de la Ciudad Propuesta.

(132) Para un estudio más profundo en esta materia legislativa existe abundante bibliografía: Zubero, 2004; Martínez Álvarez, 2008; García Montalvo, 2000, 2003 y 2004; López García, 2003, entre otros.

El Plan General de Ordenación Urbana de Ciudad Real fue revisado entre 1976 y 1977 y adaptado a la nueva Ley del Suelo (1975) por el arquitecto D. Gabriel Riesco. La aprobación definitiva fue en 1978. Nos parece interesante consignar aquí, las consideraciones generales, reformas y situación de la infraestructura urbana que presentaba la ciudad antes de la aprobación del nuevo Plan, estudiadas por Pillet (1984: 583-588).

A) Los motivos y la justificación del PGOU

La causa fundamental para llevar adelante la Revisión del Plan de 1963 eran las disposiciones transitorias de la propia Ley del suelo de 1975. En 1976 se inició la tramitación para la aprobación del nuevo plan que había sido encargado a D. Gabriel Riesco con motivo de revisar y adaptar del PGOU vigente desde 1963 al nuevo texto legal nacional. Se aprobó definitivamente el 31 de marzo de 1978 tras diversos avatares(133).

Aunque muchos de los postulados de la Ley del Suelo de 1956 tienen todavía hoy vigencia, la Ley del Suelo de 1975 y su Texto Refundido de 1976 (TR/76) introdujeron importantes novedades: clasifican el suelo en urbano, urbanizable (programado y no programado) y no urbanizable; se vincula el derecho de la propiedad del suelo a su función social, y esto es sumamente importante si se considera que el momento de la aprobación de la nueva Ley era todavía predemocrático y muchas de sus novedades podían considerarse como un gran avance social, ya que hacía partícipe a la comunidad de los beneficios que generasen las actuaciones urbanísticas (Estévez Goytre, 2006).

El postulado básico del TR/76 consistía en que la aptitud para edificar la otorga el Plan, pero el derecho a edificar se condiciona, con todas sus consecuencias, al efectivo cumplimiento de las obligaciones y cargas que se imponen al propietario dentro de los plazos previstos en el propio Plan, de modo que la expectativa de destino urbano de un terreno se produce escalonadamente, en varios momentos. La idea de la participación de la comunidad en los beneficios de las actuaciones urbanísticas fue contemplada no sólo desde la perspectiva del establecimiento de la carga de ceder y urbanizar los terrenos, estableciendo el deber de cesión porcentual de suelo edificable en el suelo urbanizable mediante la técnica del aprovechamiento medio, del que correspondía el 90% a los propietarios de suelo y el 10% restante al Municipio (Antón Oliva, 1996). Ésta fue la principal novedad del TR/76.

El TR/76, estaba orientado fundamentalmente a la creación de suelo urbano, pero no pudo llevarse a la práctica porque la Ley se gestó en plena crisis económica derivada del alza de los precios del petróleo (1973), y con ello terminó una etapa de prosperidad basada en la energía barata y crecimiento indefinido, aspectos que motivaron la insuficiencia de esta Ley para resolver los problemas que planteaba la España de los años 80, que es cuando esta Ley comenzó a aplicarse. Compartimos con López Ramón (2005) que el TR/76 fue una gran Ley del Suelo, que supuso un fuerte avance en la concepción del urbanismo, estableciendo un régimen de derechos y deberes ur-banísticos bastante progresista para su época. Tanto es así que las siguientes Leyes del Suelo, se han limitado a introducir modificación de mayor o menor importancia sobre las líneas maestras del TR/76.

El Plan General de Ordenación Urbana de Ciudad Real en 1978 se concibe como un Plan continuista donde se hacen proyecciones de población y de desarrollo industrial similares a las realizadas en el Plan anterior y que nada tenían que ver con la realidad. Así se estima que si en 1975 la población era de 45.000 hab. pasarían en 1988 a 66.271, cuando apenas sobrepasaron los 56.000 habitantes. Sin embargo, esta proyectiva poblacional se apoyaba en el gran despegue industrial que iba a tener la ciudad, lo que llevó a que la principal propuesta de este Plan fuese el incremento del Suelo Industrial (Pillet, 1984: 584) destinando 69,1 hectáreas a este tipo de suelo, sin justificación real, porque la única demanda continuada que había existido era la de suelo para naves destinadas a pequeña industria, talleres y almacenes.

B) Las propuestas y realizaciones del PGOU de 1978

El PGOU calificó el suelo en los tres tipos previstos en dicha Ley (suelo urbano, suelo urbanizable -programado y no programado-, y suelo no urbanizable). La zonificación que se propuso y aprobó (Pillet, 1984: 588-594) destinó un 89,7% de superficie a suelo no urbanizable; un 3,6% a suelo urbanizable programado y un 1,5% a suelo urbano. Dentro del término municipal existían y existen tres núcleos urbanos: el núcleo principal de Ciudad Real, que es la ciudad propiamente dicha, y dos núcleos menores: Las Casas y Valverde. Las superficies que destinaron en un primer momento a cada uno de los tipos de suelo fueron (Cuadro 6.1):

Cuadro 6.1.- Superficies del PGOU de 1978

Fuente: Memoria PGOU de 1988 y 1997

La programación del suelo urbano y urbanizable programado se limitó a extenderse como una mancha de aceite en torno al núcleo urbano, y tan sólo en la programación del suelo urbanizable no programado destacan dos enormes cuñas: una, básicamente al suroeste, entre las carreteras de Valverde y Puertollano en la zona denominada La Poblachuela, casi hasta el límite del término municipal; y otra, laAtalaya, al norte, entre el camino de La Atalaya y el trazado del ferrocarril de Madrid (Fariñas, 2000:57), fortaleciendo, en nuestra opinión, el eje norte-sur de la ciudad (Figura 6.1).

La propuesta del Plan General de 1978 (Figura 6.2), como se ha dicho, dio pri-mordial importancia al espacio industrial y señaló tres zonas para su desarrollo: en el margen derecho de la carretera de Toledo, a ambos lados de la carretera de Carrión, y en la zona sur de la estación ferroviaria. Destinando la zona oeste de la ciudad como reserva de servicios especiales.

Figura 6.1.- Superficies del PGOU de 1978

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real, 1978. PGOU y elaboración propia

Figura 6.2.- La propuesta del Planeamiento del PGOU de 1978

Fuente: Gerencia de Urbanismo. Elaboración propia

Respecto al uso residencial, se caracterizó por una reserva más dimensionada, y favoreciendo la tipología unifamiliar. Este uso se limitó únicamente a consolidar y ampliar las zonas existentes fuera de Ronda: una situada en la curva del antiguo trazado del ferrocarril, junto a la barriada del Pilar, en la carretera de Valdepeñas, rodeada de usos industriales; y otra al suroeste de la ciudad, entre las carreteras de Piedrabuena y Puertollano.

Las reservas verdes se localizaron en las entradas de la ciudad, al norte una: el parque del Cementerio, junto a la carretera de Toledo, y al sur dos: una junto a la barriada del Pilar

o de Jacobo Roldan, en la entrada de la carretera de Valdepeñas, que ejerce de pulmón entre las dos áreas industriales (carretera de Carrión y Polígono del Larache-estación ferroviaria) y otra en la entrada de la carretera de Puertollano, el parque de Gasset. Se observa, no obstante, una preocupación por crear espacios verdes, puesto que en los nuevos crecimientos fuera de Ronda, tanto urbanos como urbanizables programados, se prevén nuevas zonas para ellos, aunque de dimensiones menores que los parques mencionados.

El desarrollo que se llevó a cabo fue muy escaso, siendo las principales actuaciones las realizadas dentro de la Ronda: la revalorización del Casco urbano, a través de la construcción de edificios modernos o la remodelación de fachadas en la Plaza Mayor por la empresa GEDECO. Fuera de la Ronda podemos destacar la creación del Polígono Industrial del Larache (Pillet, 1996) y una serie de actuaciones concretadas en los siguientes planes parciales (Figura 6.3):

Figura 6.3.- Síntesis de los Planes Parciales aprobados durante el PGOU de 1978

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Planes Parciales. Elaboración propia

    1) Plan Parcial de los polígonos N-3 y N-4 (Polígono de la Ctra. de Toledo)

    2) Plan Parcial de la Granja (Recinto Ferial)

    3) Plan Parcial del polígono RI-4 (Residencia Ancianos en la calle Corazón de María)

    4) Plan Parcial del polígono A-2 (Cementerio)

    5) Plan Parcial del polígono K-2 y L-2 (Polígono de la Ctra. de Carrión)

    6) Modificación del Plan Parcial de la Plaza de José Antonio (Plaza de la Diputación)

    7) Plan Parcial del polígono G-1 del Larache, con la modificación de SEPES

A continuación, vamos a desarrollar el planeamiento en cada uno de los tipos de suelo, analizando las propuestas y señalando las realizaciones llevadas a cabo:

1.- El Suelo Urbano

El suelo urbano del núcleo urbano de Ciudad Real quedó dividido en dos grandes zonas: el Casco Antiguo dentro de la Ronda y el Suelo Urbano fuera de la Ronda.

El Casco Antiguo dentro de la Ronda

El Plan General 1978 en lo que respecta al Casco antiguo, respetó e hizo suyas las determinaciones de los anteriores Planes Parciales aprobados: Plan parcial de la Granja de 1973, el Plan Parcial del Casco urbano, aprobado en 1974; y el Plan Parcial del Torreón del Alcázar de 1973 (Pillet, 1984: 473 y ss) y se proyectaron nueve planes especiales de reforma del interior.

Las realizaciones respecto a lo proyectado fueron escasas debido, en opinión de los redactores del PGOU siguiente, a que se trataba de un Plan General excesivamente ambicioso y amplio, y a unas expectativas de desarrollo y aumento de la población que no se dieron. En concreto, el escaso desarrollo de suelo urbano dentro de Rondas, se debió al deseo de mantener unos aprovechamientos del suelo excesivamente altos, unidos al escaso aumento de población, lo que produjo una oferta mayor que la demanda, “por lo que se desarrolla brutalmente, en base a las ordenanzas, la parte central; el resto, en contraposición, permanece intacto, presentándose situaciones incongruentes y desproporcionadas” (Memoria PGOU, 1988: 20).

a.- El Plan Parcial de Remodelación del Casco Antiguo

La propuesta de este Plan Parcial, estudiada por Pillet (1984: 487-496 y 503-511) tuvo como principal objetivo “la potenciación de una construcción galopante e innecesaria de viviendas, dentro del Casco urbano comprendido entre Rondas”.

Realizaciones

Lo que se llevó a cabo en esta amplia zona del Plan Parcial Remodelación del Casco Antiguo se concentró en el desarrollo y renovación de la ciudad debido a sus condiciones de centralidad y mayor aprovechamiento del suelo. Sin embargo, este proceso no fue uniforme y, fundamentalmente, tuvo lugar en la parte central y sur de la ciudad, así como en las calles Toledo, Calatrava e inmediaciones de ambas. Además se aprobaron los estudios de detalle de los sectores Inmaculada Concepción (manzanas 1 a 16), Plaza de Toros (manzanas 1 a 9) y Sector de San Antón (manzanas 1 a 6) en 1978. En todos ellos, se apostó por la construcción de viviendas unifamiliares como solución para la renovación urbana.

En el resto de la ciudad se realizaron escasas actuaciones y de una manera aislada. Como resultado de esta política, se mantienen amplias zonas con las mismas edificaciones existentes con anterioridad al vigente Plan General, edificaciones unifamiliares de una o dos plantas, que se van degradando debido a su condición de estar fuera de ordenación, ya sea por altura o por alineación. Ese tipo de construcciones, muy abundantes en 1980 presentaban un estado semi-ruinoso que conforme se han ido derribando, se han convertido en solares, con pocas expectativas de que se levanten en su lugar edificaciones nuevas, porque la normativa ofrece pocos incentivos a los constructores al no permitir edificaciones en altura, además de la escasa demanda de vivienda que existía en la ciudad en esos años.

b.- Plan Parcial del Torreón del Alcázar.

El PGOU de 1978 recogió del PGOU de 1963, el Plan Parcial del Torreón, cuya propuesta y problemática fue estudiada por Pillet (1984: 497-503) mantuvo las condiciones edificatorias iniciales(134), ya que según decía la memoria de dicho Plan Parcial, se encontraba en fase de “ejecución de la urbanización”, estimándose que en 1984 estaría construido el 50% (Memoria PGOU de 1997). Se amplió la zona de uso residencial, con manzanas cerradas y bloques abiertos, donde el tipo de edificación fue de bloque de 4 a 7 plantas.

Aeste conjunto, eminentemente residencial, se le acompañó con un notable equipamiento de zonas verdes, bajo la dirección del arquitecto Francisco Bernalte. El resultado de este Plan parcial ha sido muy positivo, dando lugar a una de las zonas más agradables de la ciudad. El Plan Parcial del Torreón se desarrolló de forma bastante coherente, tanto en las edificaciones residenciales, como en los distintos equipamientos señalados y previstos. Sin embargo, la problemática social que supuso esa remodelación urbanística del interior de la ciudad, no tuvo tan buenos resultados para los vecinos originarios, que fueron expropiados de dicho polígono.

c.- Planes Especiales de Reforma del Interior del Casco.

El Plan General propuso nueve zonas de Reforma del Interior a desarrollar, mediante la redacción de sus correspondientes Planes especiales (Figura 6.4):

Figura 6.4.- Localización de las propuestas de Reforma del Interior PGOU de 1978

Fuente: Gerencia de Urbanismo. Elaboración propia

    -RI-1 y 2: Situados en la zona norte, junto a la puerta de Toledo. El R-1 se corresponde con el actual Rectorado y el R-2 con la barriada del Padre Ayala (actualmente destruida).

    -RI-3: Mejora de la plaza de la Diputación y creando nuevos edificios.

    -RI-4: Residencia de día en la calle Corazón de María

    -RI-5: De propiedad mayoritaria de la Excma. Diputación Provincial, pretende la creación de instalaciones de uso público, un edificio para los servicios de Recaudación.

    -RI-6, 7 y 8: Mejora de las conexiones del Centro con la Ronda. R-6 y 7 conexión Pilar con estación de autobuses y R-8 en el entorno de la calle Pozo Dulce.

    -RI-9: Corresponde a una manzana ocupada por un antiguo edificio escolar “El Ferroviario”, ampliando la zona deportiva y educativa.

Los Planes especiales son, durante los años ochenta, los grandes protagonistas del planeamiento español de escala intermedia. Este protagonismo le viene dado no sólo por el gran número de documentos redactados y aprobados, sino, también, porque el plan especial se convierte en una de las figuras que mejor reflejan las nuevas ideas y políticas urbanísticas que se vienen desarrollando en Europa: “urbanismo culturalista-historicista” y el “urbanismo de la austeridad” (Bellet, 1999: 52).

Realizaciones

Sin embargo, durante la vigencia del PGOU se realizaron muy pocos Planes Especiales de Reforma del Interior (tan sólo dos): El PERI nº 3 y el PERI nº 4. El PERI nº 3, estaba ya en tramitación antes de aprobar el Plan General de 1978, y que en el momento de redactar su Revisión en 1988, aún no estaba ultimado. Por tanto, tan sólo se tramitó y realizó el PERI nº 4, una residencia de día para mayores en la calle Corazón de María, en la que además del uso de servicios públicos, que señala exclusivamente el Plan General mantiene usos residenciales y zona verde. Con lo que se abarató la gestión y ejecución del Plan, además de ser más coherente con las edificaciones existentes dentro de su propia delimitación y necesidades de la zona.

También se realizaron mejoras en los entornos de algunas iglesias. Entre 1985 y 1986 se modifica, a través de un Plan Parcial, la entrada y encuadre de la Iglesia de San Pedro, y en 1986, también por modificación del Plan Parcial del Casco Antiguo, se mejora la zona de influencia de la Catedral y de sus jardines. Además se fortaleció el equipamiento urbano, a través de la construcción de un nuevo edificio para la Policía Municipal en la calle Calatrava(135).

El suelo urbano fuera de la Ronda

Propuestas. El Plan General delimitó, dentro de este suelo urbano, una serie de polígonos. La mayoría de ellos ocupados por edificaciones residenciales unifamiliares de una y dos plantas en uso, a las que se otorgó en la mayoría de ellas, una ordenanza encaminada a la renovación hacia edificios de uso multifamiliar de tres y cuatro plantas.

Realizaciones

En las 437 hectáreas calificadas por el Plan como suelo urbano fuera de la Ronda, se produjeron muy pocas actuaciones de renovación de los edificios existentes. En la memoria del siguiente PGOU (aprobado en 1988) se estudió el grado de desarrollo de los polígonos establecidos en el PGOU del 1978, donde se señaló el tipo de edificación preexistente y el grado de renovación sufrido, que fue prácticamente nulo en cada uno de los polígonos, tan sólo aparecieron dos urbanizaciones unifamiliares: “Los Girasoles” y “las Acacias”.

2. El Suelo Urbanizable Programado

El Plan General de 1978 para el Suelo Urbanizable Programado incluyó un pro-grama de actuación dividido en dos etapas de cuatro años.

Realizaciones

Al igual que en el suelo urbano fuera de la Ronda las realizaciones fueron escasas, y expuestas en la revisión del PGOU en 1988. En la primera etapa tan sólo se desarrollaron los polígonos A-2, N-3, N-4 y G-1 (desarrollado por SEPES(136)), y en la segunda etapa el desarrollo fue nulo.

El Plan Parcial de los Polígonos N-3 y N-4 (en la carretera de Toledo) fue realizado por el arquitecto Emilio López Navarro y el urbanista Pedro A. Morales Domínguez, en una zona de 29,2 ha calificadas por el Plan como Suelo urbanizable Programado. De las cuales el polígono N-3 destinó 3,8 ha, y el N-4, 11,8 ha a viviendas, lo que supuso un total de 781 viviendas en el área. El promotor fue el Ayuntamiento de Ciudad Real y tuvo su aprobación definitiva en julio de 1980.

El Plan Parcial del Polígono A-2 (Cementerio), también se aprobó en 1980 y su promotor fue el Ayuntamiento de Ciudad Real. La empresa que lo realizó fue ESPATEC S.A y el arquitecto Eugenio Pérez Méndez. El polígono tenía una extensión de 41,1 ha, de las que 14,1 se destinaron a servicios especiales (tres Centros cívicos, tres Centros educativos y uno sanitario); 7,6 ha a “verde público”; a uso deportivo 8,2 ha y el resto a viario.

Uno de los desarrollos más destacados de esta etapa fue el Plan Parcial del polígono G-1 de Larache. Este plan tuvo una importancia singular porque articuló una de las áreas industriales de la ciudad. El Ayuntamiento aprobó el proyecto del Plan Parcial del Polígono G-1 firmado por el equipo de arquitectos Blein y Sánchez de León(137). En el Plan se clasificaron los siguientes usos: dotaciones comerciales, sociales y deportivos; sistemas de zonas verdes; y suelo industrial dividido en tres zonas (7a, 7d y 7e): 7a (almacenes industriales, parcela mínima de 1.000 m, con tres plantas); 7d (para atracción de industrias artesanas, parcela mínima de 300 m2, con dos plantas); y 7e (denominada “limpia” tiene parcela mínima de 2.000 metros cuadrados en edificios aislados con jardín, situada junto a la barriada del Larache, con tres plantas). El 70% de la superficie libre no destinada a aparcamientos se reservó para espacios arbolados o ajardinados.

La sociedad estatal SEPES en 1985 modificó el Plan Parcial con objeto de darle una salida y viabilidad. Asumió esta sociedad “las gestiones necesarias para llevar a cabo la ejecución del polígono G-1, tanto en lo que se refiere a la adquisición de terrenos a los particulares afectados, como al desarrollo y ejecución de las infraestructuras urbanas necesarias”. Aunque se partió del Plan Parcial redactado, este se modificó a propuesta del SEPES(138), respetando tan sólo las reservas de zonas verdes y espacios libres públicos contenidos en el Plan Parcial inicial, y modificando los siguientes aspectos:

    -Sistema viario y estacionamiento

    -Zonificación: Se fijó como parcela mínima de 500 metros cuadrados, adaptándose a la industria del momento.

    -Se permiten otros usos compatibles con el industrial

    -Se establecen tres tipos de parcelas:

        • Parcela A: para industrias “nido” con superficie entre 500-1000 m.

        • Parcela B: para industrias “ligeras” con superficie entre 1000-3000 m.

        • Parcela C: industria “general” con superficie superior a los 3.000 m.

El desarrollo del proyecto continuó y se apoyó en la siguiente revisión del PGOU de 1988. En 1987 SEPES presentó al público la “Actuación Industrial Larache(139)” como una zona de 214.233 metros cuadrados distribuidos en 20 manzanas, en un terreno prácticamente llano, con abastecimiento de agua, red eléctrica, telefonía y alcantarillado. Las ventajas de la actuación eran fundamentalmente económicas, denominando la zona como “actuación industrial ubicada en el Gran Área de Expansión Industrial de Castilla-La Mancha(140)”. Las parcelas correspondientes a la primera fase del proyecto se agotaron en el plazo de tres años, con lo que se activó la segunda fase de la actuación y urbanización de los terrenos. En la primera mitad de la década de los 90, se agotó el suelo disponible en el polígono, aunque no se llevó a cabo la edificación prevista. Esta zona se trata básicamente de un polígono en el que se instalaron naves de almacenamiento y distribución, realizando una función de servicios para la ciudad y su entorno provincial.

El Plan Parcial del Polígono B-3 (junto al cementerio, al oeste de la ciudad), realizado por Francisco Ramos Llines y Pedro A. Morales Domínguez en 1983, tuvo como promotor al Ayuntamiento y a URBAL S.A Consultores, en una superficie de 11,9 ha calificadas de urbanizable programado, en la que se programó 4,9 ha de servicios especiales (un Centro docente y un Centro de Interés social) y 2,4 ha de verde.

El Plan Parcial de los Polígonos K-2 y L-2, (junto a la carretera de Carrión) fue presentado por Francisco Ramos Llines y Pedro A. Morales Domínguez en 1984; tuvo como promotor al Ayuntamiento con el fin de ampliar la zona industrial del polígono de Carrión en un total de 23, 9 ha (el Polígono K-2 con 9,4 ha; y el L-2 con 14, 4 ha), justificado por la demanda existente. Sin embargo, en la memoria del PGOU de 1988 esta zona aparece sin ningún desarrollo de Plan Parcial.

3.- El Suelo Urbanizable No Programado

Propuestas

Para este tipo de suelo el Plan General reservó dos amplias zonas: La Poblachuela y La Atalaya, además de la denominada “Granja”. En total suman 802,6 ha. Las únicas determinaciones que apuntó el Plan, se refieren a: 1) las magnitudes de las actuaciones (20 ha para realizar un Plan de Actuación Urbana); 2) a los usos permitidos y excluidos; y 3) a los aprovechamientos máximos (señalando tipo de edificación, bloque aislado, parcela mínima 1.500 m2, ocupación 20%, altura de tres plantas, volumen, vivienda unifamiliar en fila o aislada, parcela mínima 1.200 m2). Sin determinar, en cambio, cómo y en qué condiciones deben incorporarse y enlazar con el suelo urbano existente.

Realizaciones

Proporcionalmente a sus posibilidades, este tipo de suelo fue el que tuvo un mayor desarrollo. Se redactó y aprobó el PAU y el Plan Parcial de la zona denominada “La Granja”. En la que se prevén un conjunto residencial de viviendas de protección oficial y donde se instala un Recinto Ferial para la ciudad. Además, se redactó el PAU de la Poblachuela.

El Programa de Actuación Urbanística (PAU) de La Granja realizado por Manuel Ruiz Labourdette y González y Pedro A. Morales Domínguez, fue aprobado en 1981, con uso predominante residencial (12,2 ha) del total del proyecto (14,9 ha).

El Programa de Actuación Urbanística (PAU) de La Poblachuela, realizado por Emilio López Navarro y Pedro A. Morales Domínguez, aprobado en 1980, con un total de 564,8 ha en suelo urbano no programado, se dividió en siete sectores a desarrollar en planes parciales. Lo más destacado de esta zona es que prevé su abastecimiento de agua, y el saneamiento red de energía eléctrica partiendo de la municipal.

Las dos amplias zonas al norte y sur de la ciudad, no tuvieron ni han tenido ningún tipo de planeamiento, sin embargo, sufrieron un desarrollo importante en cuanto a construcción de viviendas de primera o segunda residencia de carácter ilegal, por no ajustarse a la normativa vigente, e incluso por carecer de proyecto de obras y de licencia. Esta situación se ha mantenido en los dos siguientes planes de ordenación urbana.

4.- El suelo no urbanizable

La calificación de este tipo de suelo en el PGOU de 1978, no tiene mucha repercusión, pese a que tenga una mayor superficie. Debido a que se consideraba únicamente como suelo rústico, sin ninguna necesidad de protección o de planificación por la escasa demanda que había. Esta situación cambia radicalmente en el PGOU siguiente.

5.- Balance de las propuestas y desarrollos durante la vigencia del PGOU de 1978

A modo de conclusión entre la redacción del PGOU de 1978 y el de 1988, podemos decir que el suelo urbano localizado dentro de la Ronda, fue el que tuvo mayor desarrollo. En la primera mitad de los años ochenta, las transformaciones urbanas fueron rápidas, desapareció una amplia zona de edificaciones antiguas en la zona Centro, porque se permitieron mayores aprovechamientos. Sin embargo, en la segunda mitad de los ochenta el desarrollo fue más lento, fundamentalmente porque disminuyó la demanda de viviendas, y por estar la zona central saturada.

En el suelo urbano fuera de la Ronda se mantuvieron las mismas edificaciones preexistentes. Las causas fundamentalmente fueron que:

    -La tipología edificatoria existente y predominante era de viviendas unifamiliares con una o dos plantas y una parcela privada, siendo una de las tipologías edificatorias más demandadas.

    -Los aprovechamientos ordenados en el PGOU´78 estaban dirigidos hacia la vivienda multifamilar en altura, sobre parcelas excesivamente amplias y edificabilidades bajas.

El desarrollo también fue muy escaso en el suelo urbanizable programado. Tan sólo algunas zonas al estar situadas a continuación y bordeando el suelo urbano tuvieron un cierto desarrollo, en cuanto a redacción y aprobación de sus respectivos Planes Parciales (polígonos A-2 y B-3). Pero a partir de estos, el desarrollo y construcción fue mucho más lento porque, por un lado, existía una excesiva superficie destinada a servicios especiales, y por otro, a que el resto del área (con Ordenanza de uso residencial y tolerancia industrial) no ofrecía demasiados alicientes, ni por su ubicación, ni por la tipología edificatoria, ni por el aprovechamiento del suelo que fija el Plan para su desarrollo.

Las zonas industriales tenían una ubicación correcta y existía una cierta demanda de suelo apto para este uso, pero lo que hacía prácticamente inviable afrontar su desarrollo era la excesiva repercusión que suponía el costo de las infraestructuras en las parcelas edificables.

El suelo urbanizable no programado tuvo un cierto dinamismo al desarrollarse el Plan Parcial de la Poblachuela, que dotó a la zona de abastecimiento de agua y sanea-miento de la red eléctrica partiendo de la municipal.

C) El planteamiento de la vivienda

En este Plan General, el planteamiento de la vivienda no fue lo primordial, pese a que en su memoria justificativa hablaban de un incremento considerable de la población, basado en un despegue industrial (Pillet, 1984: 594). Se destinaron más de 40 hectáreas para uso residencial fuera de la Ronda, de las cuales 38,2 ha eran de uso residencial multifamiliar (fortaleciendo las zonas preexistentes) y 9 Ha. de uso residencial unifamiliar (en la entrada sur de la ciudad por la carretera de Puertollano). En el espacio intraronda se calificó, prácticamente, la totalidad del espacio de intensiva alta, a excepción del Plan Parcial del Torreón, y de los sectores semi-intensivos de SanAntón, Inmaculada Concepción y Plaza de Toros; con una altura de cornisa equivalente a 4 o 5 plantas, manteniendo las pautas del Plan Parcial del Casco Antiguo dentro de Rondas.

D) Las críticas al PGOU de 1978

El Plan de 1978, desde nuestro punto de vista, a pesar de las propuestas realizadas, no se enfrentó a los problemas que condicionaban el crecimiento de la ciudad, como la línea de ferrocarril y su estación, o la fuerte dependencia de la Ronda. Se intentó adecuar la estructura medieval a las necesidades del tráfico rodado mediante el retranqueo de las viviendas en las calles principales.

La antigua muralla, que se emplea de Ronda de circunvalación y rodea la totalidad del Casco histórico, a su vez, ejerce aun hoy de vía de interconexión de la ciudad con su entorno.Así, las dos carreteras que unen a Ciudad Real con el resto del sistema de ciudades se conectan a través de dicha Ronda. Su trazado la hace incapaz de asumir los nuevos crecimientos y no favorece la conexión directa del Centro con las zonas de nueva creación.

Las principales críticas que realizamos se centran en el suelo porque se favorece el incremento de la altura en el centro y no se establecieron los cauces necesarios para proteger edificios o conjuntos de cierto interés, ya sea histórico o artístico.Además escasean espacios verdes ajardinados dentro del Casco urbano (Memoria PGOU, 1988: 13). Aunque en el caso de las iglesias más importantes de la ciudad, se mejoró y aisló el entorno del edificio.

(133) El 15 de octubre de 1976 se inició su tramitación por decreto de la alcaldía, aprobándose inicialmente el 29 del mismo mes y provisionalmente el 28 de enero de 1977. El 30 de junio del mismo año se emitió un informe desfavorable por el Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo que aprobaba el Plan dentro de Rondas y en los Anejos, rechazando el resto y solicitando al Ayuntamiento su adecuación a la Ley del Suelo. Tras llevarse a cabo las modificaciones pertinentes, se volvió a aprobar inicialmente el 21 de octubre, provisionalmente el 12 de diciembre de 1977 y definitivamente el 31 de marzo de 1978 (Ayuntamiento de Ciudad Real, 1978).

(134) En esta zona de la ciudad, con una superficie de 115.400 metros cuadrados, pretendían albergar 1.060 viviendas, dentro de la zonificación de intensiva alta, o sea, con edificios aislados de viviendas de los Grupos 1º para el sector A y del grupo 2º para los sectores B y C. La altura máxima será de siete plantas. Este polígono de lujo al tener programadas 1.060 viviendas, pretende alcanzar una población de 4.770 personas, para después construir, según proyecto, una capilla, una escuela de primaria para párvulos y elemental, 100 locales comerciales, dos dispensarios, dos consultorios médicos, dos farmacias, una guardería infantil, una oficina municipal, un restaurante bar, una sala de juegos, una sala de espectáculos, campo de juego… (Pillet, 1984: 499-500).

(135) El proyecto se inició en septiembre de 1987 y se terminó dos años después.

(136) Sociedad Estatal de Promoción y Equipamiento de Suelo (SEPES) surge en 1981 con el objetivo de crear suelo urbanizado para uso industrial, residencial o de servicios.

(137) Aprobación inicial el 19-VI-1981 y definitivamente el 30-XII-1981.

(138) El cual “exige la previa modificación del Plan Parcial del Polígono G-1, como condición previa para hacerse cargo de la gestión del mismo”.

(139) SEPES, 1987: “Actuación Industrial Larache” folleto editado para la presentación del polígono.

(140) Determinada por Real Decreto 3.119/1982 de 1 de octubre.

En 1986 el equipo municipal se encargó (bajo la dirección del arquitecto D. Rafael Humbert) de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de 1978. La aprobación inicial fue el 2 de agosto de 1987 y la definitiva el 11 de marzo de 1988.

A) Los motivos y la justificación del PGOU

El principal objetivo del Plan General de 1988 fue reconducir el planteamiento del anterior, ajustándolo a las “expectativas y necesidades actuales a corto y medio plazo”. Para ello, realizaron un exhaustivo análisis del plan vigente y de la situación de la ciudad en el momento de redactar el Plan. La principal diferencia con los dos planes anteriores (1963 y 1978) consistió en hacer una previsión más realista, puesto que los Planes precedentes se habían hecho con proyecciones muy optimistas respecto al crecimiento industrial y al aumento de población. Como resultado este Plan es más prudente, ciñéndose más a la evolución de la ciudad. El dato más evidente de esta posición se aprecia en la prospectiva poblacional, que se estimó en 60.000 habitantes para 1990, en 67.000 para 1995 y en 74.000 para el año 2000 (Ayuntamiento Ciudad Real, 1988: 88 y ss). La población real en estas fechas fue de 58.175 (en 1990), 60.243 (en 1995) y 63.008 habitantes (en el 2000). Por tanto, los pronósticos, aunque con valores más elevados de los que se dieron, fueron más cercanos que los propuestos en otros planes anteriores.

El PGOU de 1988 se redactó con la Ley del Suelo TR/76, pero la entrada en vigor de la Ley de Reforma del Régimen Urbanístico de 1990 y TR/92 supuso la necesidad de modificar el Plan General de 1988. La modificación de 1992 planteó reformas relacionadas con algunos procesos urbanísticos en la ciudad.

Desde el punto de vista formal la Ley 8/90 y el TR/92 tuvieron la virtud de sistematizar la normativa anterior (TR/76). Desde el punto de vista material, las novedades más importantes son (Moya, 1996):

    -La redistribución del aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación privada se aplica, mediante la técnica de la delimitación de las Áreas de Reparto, ya no sólo en el suelo urbanizable sino también en el urbano, que hasta entonces permanecía ajeno a toda redistribución de aprovechamientos.

    -Como complemento de las áreas de reparto nace el concepto del aprovechamiento tipo, correspondiendo a los propietarios el 85% del aprovechamiento urbanístico y el 15% a la Administración, tanto en suelo urbano como en el urbanizable.

    -Se introduce un nuevo mecanismo para el cálculo de las valoraciones del suelo a efectos de expropiación, en función de las facultades urbanísticas adquiridas por su propietario.

En opinión de algunos autores, esta Ley llegó tarde para intentar paliar los efectos de la escasez de suelo y del alza desmesurada de los precios de la vivienda. Cuando comenzaron a aplicarse sus nuevas determinaciones, especialmente las referentes a la cesión del 15% del aprovechamiento urbanístico, el Estado español se encontraba sumido en otra profunda crisis económica. Situación que hacía inviables cuando no contraproducentes, la mayor parte de sus postulados, como los referentes a las graves penalizaciones a los propietarios incumplidores de los deberes urbanísticos (Estévez Goytre, 2006).

B) Las propuestas y realizaciones del PGOU de 1988

El PGOU de 1988 se centró en el presente, y pretendió luchar contra la especulación no programando mucho suelo urbanizable. Esta es una de las mayores diferencias con respecto al anterior plan, que presentaba proyecciones futuras muy optimistas. En suelo urbano, el aumento de 300 ha se debe a los crecimientos consolidados en el transcurso de los 10 años anteriores. Sin embargo, la diferencia más significativa se da en el suelo urbanizable, tanto en el programado como en el no programado: se pasa de las 306,1 ha de suelo urbanizable programado del anterior Plan a las 61,3 ha, situación que se repite en el no programado, pasando de 802,7 a 310,4 ha. (Cuadro 6.2).

Cuadro 6.2.- Clasificación del suelo del PGOU de 1978, 1988 y 1992

Fuente: PGOU 1997. Memoria, pp. 9-10

En suelo urbano(141) se produjeron dos hechos importantes que configuraron grandes trasformaciones. Por un lado, el cambio de ubicación de estación de ferrocarril (pasa del sur al este de la ciudad), y por otro, la desaparición del Regimiento de Artillería (el antiguo RAIL, en la zona norte de la ciudad). La desaparición del antiguo RAIL llevó a replantear el uso de 75.000 metros cuadrados en el interior de la ciudad. Las negociaciones con el Ministerio de Defensa y elAyuntamiento de Ciudad Real(142) consiguieron liberar para la ciudad una superficie de 50.000 metros cuadrados con uso educativo y de zonas libres (incluido la Real Casa de la Misericordia). La cesión de estos terrenos por parte del Ayuntamiento a la Universidad, posibilitó un espacio adecuado para la sede del Rectorado de la Universidad de Castilla-La Mancha y otros edificios. En los 25.000 metros restantes se permitió la construcción de 500 viviendas a precio tasado. Con estas modificaciones dentro de Ronda, el entorno de la Puerta de Toledo vuelve al punto de mira del planeamiento, y se recalifica parte del suelo dentro del PERI nº 2 (Urbanización Padre Ayala) para uso educacional.

En suelo urbanizable programado, lo más destacado en cuanto al suelo urbanizable programado es que se mantuvo la cuña de crecimiento en el norte de la ciudad, en el monte de la Atalaya, mientras que desaparece la localizada en el sur (La Poblachuela) del Plan anterior. Además se amplía la delimitación del suelo en cinco sectores, de uso predominantemente residencial. Una superficie de 60,4 ha que estaba calificada como suelo urbanizable no programado, se calificó como parque empresarial y de actividades industriales (24,7 ha que era suelo no urbanizable).

Y en suelo urbanizable no programado se introdujeron reservas para completar la circunvalación de la ciudad.

Un aspecto que nos parece significativo en cuanto a la clasificación del suelo, son las extensas áreas de protección medioambiental. Por un lado, se clasificaron el monte de la Atalaya como zona verde protegida; y por otro, aparecen dos extensas zonas de protección: el regadío del Vicario en la zona oeste, y otra, en la zona norte, en el margen derecho de la carretera de Toledo, una vez superado el pequeño monte de la Atalaya (Figura 6.5).

Las directrices de este Plan se pueden resumir en lo siguiente:

    -En uso residencial se destinaron dos zonas, una entre la carretera de Porzuna y Puertollano, y otra a continuación de la zona de los Ángeles. La oferta se centró en el tipo de vivienda unifamiliar, ya que prácticamente no existía suelo que admitiese esta tipología edificatoria dentro de la Ronda.

Figura 6.5.- La clasificación del suelo en el PGOU de 1988

Fuente: PGOU de 1988. Elaboración propia

    -En uso industrial: no destinó más suelo para ello porque no existían indicios de que a corto plazo se produjese un aumento de la actividad industrial en la ciudad.

    -En servicios: El Plan consideró que se cubrían las necesidades de uso cultural de la ciudad con la terminación del Recinto Ferial y su futura ampliación, además de los locales ya existentes.

    -En equipamiento docente: se proyectaron cuatro Centros educativos: el nuevo Centro educativo El Torreón para cubrir las demandas de la enseñanza de Formación Profesional. Y otros tres nuevos Centros: uno en el PERI nº 2 (Padre Ayala), otro en el polígono N-4 (La Guija), y el del sector S-II (Eroski). Por otro lado, se consideró que no existían previsiones que justificasen la calificación de suelo para nuevas facultades de la Universidad de Castilla-La Mancha en Ciudad Real.

    -En equipamiento deportivo se consideró aceptable el que había en aquellos años.

Realizaciones

Las realizaciones del planeamiento tuvo como objetivo prioritario “mejorar la ciudad como conjunto”, se centró sobre todo, en el suelo urbano dentro de Ronda y se realizó una importante renovación urbanística interna, gracias a la apuesta por la reducción de alturas de los edificios; la protección del patrimonio edificado mediante la rehabilitación de edificios privados y públicos; y a la consolidación de zonas verdes en las distintas entradas de la ciudad (mejora del Parque Gasset, creación del Parque del Pilar, o más conocido como el del EROSKI). También se consiguió una mayor calidad ambiental de las calles mediante la plantación de árboles y la peatonalización del Centro: conectando las calles que unen las tres plazas (Mayor, Cervantes y Pilar) con la Catedral y la Iglesia de San Pedro). Sin olvidar aspectos infraestructurales que no se ven a simple vista, pero que son vitales para el buen funcionamiento de la ciudad, como son: el alcantarillado, la depuradora y la gestión de los residuos.

El hecho más significativo de este período fue la creación de la Gerencia Municipal de Urbanismo con el arquitecto Alejandro Moyano al frente de ella. La principal misión que se le asignó a la Gerencia fue la revisión del Plan General de Ordenación Urbana, que culminarán en 1997 para aplicar la nueva legislación estatal del Suelo (TR/92).

Los proyectos que se tramitaron con el PGOU de 1988 fueron (Figura 6.6):

Figura 6.6.- Síntesis de los Planes Parciales aprobados durante el PGOU´1988

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real y elaboración propia

    -Plan Parcial del Polígono S-II (1989). Zona residencial (tipología unifamiliar) del Eroski en Suelo Urbanizable.

    -Plan Parcial del Polígono S-1 (1990). Zona residencial Las Orquídeas (tipología unifamiliar) en Suelo Urbanizable.

    -Plan Parcial del Polígono P-1 (1991). Pabellón Ferial de la Granja.

    -Plan Parcial del Área IV (1993). Zona residencial en la Vereda del Camino del Vicario en Suelo Urbanizable.

    -Propuesta del Proyecto de Urbanización de la Atalaya (1994). Finca de Valcansado.

A continuación, exponemos el planeamiento que tuvo cada uno de los tipos de suelo, analizando las propuestas y las realizaciones que se llevaron a cabo:

1. El Suelo Urbano

Propuestas

El suelo Urbano tuvo un incremento considerable respecto al Plan anterior (584 a 711,9 ha). Estaba conformado por la Granja y los polígonos A-2, B-3, G-1, N-3 y N-4, sin contar con los anejos de las Casas y Valverde. Como en el anterior Plan, el suelo urbano de nuestra ciudad lo dividimos en el Casco Antiguo dentro de la Ronda y Suelo Urbano fuera de la Ronda.

El Casco Antiguo dentro de Ronda

El PGOU de 1988 planteó dentro de la Ronda mejorar la calidad del espacio consolidado a través de la disminución de la densidad de población, el aumento de las zonas verdes, la protección del patrimonio artístico, y la renovación y rehabilitación de tipologías existentes.

Consideró que la capacidad máxima de alojamiento poblacional aconsejable en el Casco no podía superar los 50.000 habitantes. (Ayuntamiento Ciudad Real, 1988: 89). Para conseguir este objetivo propuso crear tres zonas residenciales de baja densidad que, lógicamente, correspondían a los espacios que estaban menos consolidados, como el sector de Inmaculada Concepción, San Antón y la zona de la calle Real y Plaza de Toros. Además propuso controlar la tipología edificatoria y las alturas.

Las edificaciones nuevas que se levanten en las calles con altura máxima equivalente a dos plantas deberán retranquearse de la alineación oficial y ajardinar dicho espacio de forma que, aunque sean espacios privados, se aumente la superficie de zona verde del Casco Antiguo. Y mantener una cierta homogeneidad de alturas en las calles.

Respecto a los espacios verdes, las propuestas se encaminan a aumentar las zonas verdes del Casco(143), surgiendo iniciativas: a) el PERI nº 8, de la Ermita de los Remedios(144); b) ampliar la Plaza de Inmaculada Concepción dejando al descubierto todo el frente del convento, para dar realce a las edificaciones incluidas en el Catalogo de Protección de Monumentos; y c) mantener los PERI 1, 3, 4 y 5 del PGOU anterior.

Realizaciones

La mejora de los espacios verdes en la entrada de la ciudad se centró en el par-que de Gasset. Se hizo la remodelación y ampliación de dicho parque en su límite con la carretera de Puertollano. El proyecto se terminó en el verano de 1987 (proyecto del arquitecto Diego Perís y del perito agrícola José Arrieta)

Se desarrollaron los Planes especiales de Reforma del Interior de algunas plazas, el PERI Nº 5 en 1992 de la Plaza de la Diputación, y el PERI Nº 4 de la Plaza María Inmaculada en 1994 por el arquitecto Diego Peris.

El PERI nº 2, que pretendió el saneamiento y dotación de educación en la barriada del Padre Ayala, tan sólo derribó las edificaciones que no reunían las mínimas condiciones de salubridad y de espacio. La actuación se completaba con una zona deportiva, sin embargo, este PERI, tenía que realizarse a través de una promoción pública de viviendas, que en la actualidad (2019), aún no han sido construidas.

Las actuaciones llevadas a cabo en cuanto a protección del patrimonio fueron muy numerosas, centrándose en la remodelación de dos plazas (El Pilar y la plaza Mayor), la peatonalización del Centro, la rehabilitación de algunos edificios y la regeneración de zonas con edificios de nueva planta.

Ante el grave deterioro del patrimonio arquitectónico sufrido en nuestra ciudad, se elaboraron unas normas de protección, que tendrían su aplicación sobre los edificios y zonas que figurasen en el Catálogo. Se establecían tres niveles de protección: integral(145), estructural(146) y ambiental(147).

Entre los años 1990-1995 se realizó la peatonalización del Centro de la ciudad, modificando la imagen urbana de estos espacios. Las actuaciones fueron en: las calles Cuchillería (hoy Carlos Vázquez), Ramón y Cajal, Plaza Cervantes y las calles Lanza, Prado y Prado-Feria. Esta nueva organización dio lugar a una reordenación del tráfico.

Además, dentro de la protección del patrimonio, se acondicionaron y remodelaron dos plazas: la Plaza del Pilar, de acuerdo con el proyecto realizado por el arquitecto Rafael Humbert, y la Plaza Mayor, con un nuevo diseño, en el que se propone su uso enteramente peatonal, en beneficio del ciudadano con la construcción de un aparcamiento subterráneo. Dicho proyecto se terminó en 1988.

El Suelo urbano fuera de la Ronda

Propuestas

La transformación del suelo urbano fuera de Ronda se centró sobre todo en el traslado de la estación de ferrocarril. El cambio de la estación de RENFE conllevó la aparición de más de 15 hectáreas de terreno muy próximo al suelo urbano consolidado, al sur de la ciudad. Por este motivo se realizó un convenio entre el Ayuntamiento y RENFE con unas previsiones iniciales de 74 viviendas por hectárea, así como con un equipamiento comercial importante.

La ordenación de la zona RENFE y su conexión con el resto de la ciudad se sacaron a concurso de ideas de ámbito nacional y fue ganado por el arquitecto Alejandro Moyano, quedando pendiente la redacción del PERI para la construcción de un total de 1.000 viviendas de precio tasado. El uso previsto era residencial y de servicios.

En este suelo urbano fuera de la Ronda, se propuso crear una segunda Ronda de mayor diámetro como solución para la congestionada primera Ronda. El Estudio de Detalle de la segunda Ronda se aprobó definitivamente en 1989. Ronda que en la actualidad aún no está terminada en todos sus tramos.

Realizaciones

Por otro lado, en este momento se planteó la definitiva ubicación del nuevo Campus Universitario. Se optó por una zona universitaria situada al Noreste, entre la Ronda y el trazado del ferrocarril. El encargo del proyecto de ordenación y construcción se hizo al arquitecto Antonio Fernández Alba. En 1996 ya estaban construidos los edificios de Químicas y Facultad de Letras, el Aulario, la Biblioteca General del campus y el Edificio de Investigación e Instrumentación. En los extremos del campus se construyó el Edificio de Estudios Jurídico-Empresariales, según proyecto del arquitecto José Rivero, y en el entorno próximo (en ambos extremos) las residencias universitarias, proyectos de Ramón Ruiz Valdepeñas (Viviendas Francisco Nieva) y José María Puyol y Luís de la Puente (Residencia José Maestro). El campus ha seguido ampliando sus edificios, manteniendo la estructura inicial del proyecto de Fernández Alba.

La intervención en la Real Casa de la Caridad y posterior Cuartel de la Misericordia fue encargado el arquitecto Francisco Javier García de Jaime en 1990, patrocinado por el Patronato de la Universidad de Castilla-La Mancha, la Junta de Comunidades, el Ayuntamiento de Ciudad Real y la Diputación provincial. El proyecto consistió en rehabilitar el edificio como sede del Rectorado de la Universidad de Castilla-La Mancha.

El Plan Parcial del Área IV (1993) fue encargado al arquitecto Enrique Porto Rey. Este Plan supuso una modificación puntual al PGOU de 1988, para introducir un elemento del sistema general de Comunicaciones: La vereda del Camino de El Vicario. Esta área ha sido muy problemática en su desarrollo por tener en su localización una vía pecuaria protegida.

Además se dotó de equipamientos a la ciudad: dos grandes áreas comerciales en la periferia (EROSKI y L´ECLERC) en 1992, un nuevo Pabellón polideportivo cubierto llamado complejo Santa María Pabellón y un nuevo Recinto Ferial de Muestras permanentes en el Polígono de La Granja (Modificación del Plan Parcial P-1 por Rafael Humbert y Valentín López). La creación de este último equipamiento ha permitido ferias nacionales como la de FENAVIN. El Parque Gasset, se destinaba para actividades de feria y sufría todos los años graves deterioros. Por ello se decidió el traslado de esta actividad a la zona de la Granja, donde se diseñó una nueva zona verde con amplios espacios para albergar las actividades festivas. Se desarrollaron una serie de paseos y recorridos que culminaban en el Auditorio al aire libre realizado por los arquitectos Rafael Humbert y Diego Perís Sánchez. El recinto inició su actividad en el verano de 1985.

2. El Suelo urbanizable programado.

El PGOU de 1988 planteó reducir la superficie calificada por el PGOU de 1978. La superficie propuesta por el Plan para el suelo urbanizable programado fue de 54,60 ha. Se propusieron dos sectores a convertir en suelo urbanizable, siguiendo tres premisas justificativas del Plan: demanda de suelo de fácil gestión para la construcción de viviendas unifamiliares de primera y segunda residencia, controlar la especulación que se produciría en el actual suelo urbano, y completar el sistema general viario para acceder a los nuevos sectores (Ayuntamiento de Ciudad Real, 1988:81). Los dos sectores programados fueron:

    -Sector I (21,6 ha) limitado por las carreteras N-420 y 430 (Piedrabuena y Puertollano), contigua al suelo urbano en su conexión con la Poblachuela.

    -Sector II (32,9 ha) limitado por la avenida de Europa y el trazado de la línea de ferrocarril. Este sector pretende aprovecharse de la futura ejecución de la zona verde del Polígono J-4.

Los dos sectores se desarrollaron con viviendas unifamiliares. El primero que se aprobó fue el sector S-II en 1989. El sector S-I, tuvo la aprobación del Proyecto de urbanización en 1990 redactado por los arquitectos: Don José Manuel Pasaron, D. José María Pardo y D. Lorenzo Sáenz.

3. El Suelo urbanizable no programado

Propuestas

Este tipo de suelo se concibe como de “reserva” tal y como lo prevé la Ley del Suelo (TR/1992). El POGU de 1988 pretendía completar vacíos entre el suelo urbano y las infraestructuras de comunicación. Se propuso para este uso, la calificación de 299,4 ha, distribuidas en las siguientes áreas(148):

    -Área I (Atalaya) con 237.86 ha, ya calificadas en el anterior Plan. La Atalaya sigue calificada como suelo urbanizable no programado, manteniéndose dentro de las expectativas de desarrollo

    -Área II (33,7 ha) entre el trazado ferrocarril y la avenida de Europa para atender la demanda de almacenes vinculados a la industria y la construcción -Área III (27,8 ha), a ambos márgenes de la carretera Valdepeñas, por considerarse idóneo para futuras ampliaciones urbanas.

La Poblachuela, en opinión de la mayoría de los propietarios, y en función de los aprovechamientos agrarios se consideró necesario desclasilificarla y convertirla en suelo no urbanizable. Se consigue este objetivo modificando la superficie mínima para desarrollar un PAU; se consideró el tamaño de 15 ha para ello. Y de esta forma cada PAU podría, como mínimo, programar 450 viviendas, formándose una unidad autosuficiente sin ocasionar mayores cargas al municipio.

Realizaciones

Se redacta el Proyecto de Actuación Urbanizadora (PAU) de la Atalaya en la denominada finca de Valcansado, en 1994 por el arquitecto Bernardo Ynzenga Ache, cuyo promotor fue la empresa GEDECO, con un total de 330, 54 ha, de las que 120,7 se destinan a vivienda (3.288), y las restantes hectáreas se reservan para ocio y dotaciones. Este es el germen del actual Reino de Don Quijote.

4. El Suelo No Urbanizable

Se califica suelo no urbanizable todo el término municipal – el núcleo de población y los anejos (Las Casas, Valverde y la Poblachuela)-. Esta calificación reserva su posible urbanización con una serie de normas de Protección medioambientales. Se calificó un total de 28.008,65 ha.

Además se consideró necesario establecer unas normas de protección en diversas zonas por los valores ecológicos: Los márgenes del río Guadiana, el Monte de la Atalaya, el Plan de Regadío del Vicario, por su aprovechamiento agrícola, el Monte de Alarcos y los Márgenes del río Jabalón. El Plan no consiguió frenar el problema de la construcción de viviendas diseminadas en las tres zonas periurbanas (Atalaya, Poblachuela y regadío del Vicario), situación que se mantiene en la actualidad.

5. Conclusión y balance de las propuestas y realizaciones durante la vigencia del plan

A modo de conclusión y balance, entre los PGOU de 1988 y 1997, podemos decir que el suelo urbano localizado dentro de la Ronda fue el que tuvo mayor desarrollo. La protección del patrimonio y mejora de la ciudad se centró en la remodelación de dos plazas (El Pilar, y la plaza Mayor), la peatonalización del Centro, la rehabilitación de algunos edificios y la regeneración de zonas con edificios de nueva planta.

En suelo urbano fuera de la Ronda los desarrollos consistieron sobre todo en el cambio de ubicación de la estación de ferrocarril. Desde nuestro punto de vista, este cambio ha sido el más significativo por las enormes repercusiones que ha tenido en la ciudad.

La nueva filosofía que sustenta el PGOU de 1988 se observa sobre todo en el tratamiento que ha dado al suelo urbanizable. El Plan redujo considerablemente la re-serva de este suelo, y los desarrollos fueron muy ajustados a las previsiones. En el suelo urbanizable programado se desarrollaron los dos sectores previstos con viviendas de baja densidad, puesto que era la tipología más demandada. Y en el suelo urbanizable no programado se redactó el PAU de la Atalaya, y se protegió la Poblachuela, aumentando la superficie para poder construir.

Respecto al suelo industrial la filosofía del Plan llevó a una oferta muy limitada de este suelo. Se centró en el polígono del Larache, en el que se adjudicaron por SEPES las parcelas a un precio muy competitivo, por otra parte ofreció las naves ya terminadas aunque, en muchos casos, por su tamaño no cubrían exactamente las necesidades de la demanda. El resultado del proceso es un polígono parcialmente ocupado con una fuerte presión residencial debido a la desmantelación de la antigua estación de ferrocarril. En el suelo no urbanizable a pesar de las normas de protección no consiguió frenar la cons-trucción de viviendas diseminadas en las tres zonas periurbanas.

C) El planteamiento de la Vivienda

Las propuestas para la vivienda se hicieron tras realizar un estudio socio-económico del municipio.Yse centraron en la construcción de vivienda unifamiliar. Las zonas residenciales que se plantean no son muy numerosas, y pretenden rellenar los espacios vacíos generados por el anterior crecimiento desarticulado, que había fomentado la dependencia con el Centro de la ciudad. Destacaron las propuestas de viviendas unifamiliares en los sectores S-I y S-II al lado de la nueva estación de ferrocarril y en la entrada sur de la ciudad, respectivamente.

Se aprueban definitivamente, el Estudio de Detalle del Paseo Carlos Eraña (Colegio Nuestra Señora del Prado Marianistas) realizado por la empresa LOGOMAR en 1990 y, también se aprueba el Estudio de Detalle de “Las Orquídeas” (junto a la carretera de Puertollano, al suroeste de la ciudad).

D) Las críticas al PGOU de 1988

En este Plan se intentó resolver algunos de los problemas estructurales que encorsetaban el crecimiento de la ciudad, nos referimos al cambio de ubicación de la estación de ferrocarril y a la saturación de la Ronda.

Desde nuestro punto de vista, fue muy atrevido y, a su vez, acertado el proyecto de cambio de ubicación de la estación de ferrocarril, por haber posibilitado el crecimiento hacia el sur. No sólo por el beneficio que ha supuesto recuperar el espacio que ocupaban las vías y la estación, sino por eliminar ese “muro de contención” en la expansión de la ciudad. Sin embargo, la escasa perspectiva de futuro que caracterizó el Plan de 1988 hizo que no se culminara el proceso de transformación de esta zona, puesto que dejó intacta la zona industrial localizada en el Polígono del Larache, zona que ha sufrido una fuerte presión residencial y ha dado lugar a la inadecuada mezcla de usos residenciales, industriales y comerciales, que no crea el espacio más propicio para un desarrollo armónico de la ciudad. Entendemos que uno de los motivos para no abordar el cambio de localización de la zona industrial podría deberse a la fuerte inversión de SEPES en dicha zona.

El Plan de 1988 congeló el crecimiento planteado por el PGOU anterior (norte-sur), proponiendo una estructura más compacta, que completara la corona de crecimiento en torno al Casco histórico (Fariñas et al., 2000:57).

Las previsiones sobre la ciudad quedaron ampliamente superadas por la realidad. Este Plan redactado en 1988 no tuvo en cuenta las posibilidades muy reales que ofrecían la creación del nuevo campus y la llegada del tren de Alta velocidad. Por esto se forzó el planteamiento de una nueva revisión del PGOU antes de lo previsto (Pillet, 1996).

Por otra parte, la falta de esfuerzo por coordinar el planeamiento con el municipio de Miguelturra fue patente, no sólo por los problemas de borde comunes sino porque se podrían haber sentado las bases de una futura colaboración en la creación de un espacio continuo entre ambos municipios, situación que hoy en día tiene difícil solución.

Los aspectos más positivos del Plan fueron la preocupación por la conservación del patrimonio y por la regeneración urbana, que se hizo patente con la recuperación de espacios internos para el ciudadano, como el proyecto de peatonalización del Centro y la creación del Catálogo de bienes inmuebles y conjuntos histórico-artísticos con carácter preventivo.

(141) Propuestas de actuaciones en suelo urbano, detalladas en el PGOU de 1988:

-Se recalifica el suelo ocupado por el regimiento de Artillería y Localización (RAIL). Se obliga a construir viviendas de VPO.

-Se recalifica el suelo dentro del ámbito del PERI 2 (Viviendas de Vista Alegre).

-Recalificación de la zona ferroviaria.

-Calificación de suelo urbano de uso tolerancia industrial en una franja paralela a la ronda de circun-valación debido al espacio libre que deja el nuevo trazado de ferrocarril.

-Modificación del trazado de la segunda Ronda de Circunvalación.

-Apertura de nueva calle peatonal en Pedrera Baja.

-Ampliación de uso en la parcela docente del polígono N-4.

(142) El convenio se firma en 1995 entre ambas administraciones (Ayuntamiento de Ciudad Real y Ministerio de Defensa).

(143) En un estudio realizado en la ciudad, se demuestra la insuficiente dotación de dichos espacios, y a la incapacidad de llegar al estándar de 5 m2/ha dentro del Casco. Para ello se busca completar la distribución de espacios libres, de forma que cualquier punto del Casco diste como máximo 200 m.

(144) De acuerdo a la política municipal de mejorar el aspecto estético de los accesos a la ciudad, se propone aumentar la zona verde colindante con la Muralla antigua en el Polígono del Torreón hasta la calle Pozo Concejo.

(145) Protección integral. Protege la totalidad del edificio, así como su forma de ocupación del espacio y demás rasgos que lo singularicen. En este nivel de protección se incluyeron 39 edificios: Casa Medra-no; Oficinas RENFE; Plaza de Toros; Colegio Inmaculada Concepción; Cámara de la Propiedad Urbana; Instituto de la Plaza del Instituto; Conservatorio de Música; Palacio Provincial; Edificio de Sanidad; Casa de San Pablo; Museo Elisa Cendreros; Palacio del Obispado; Casa Hernán Pérez del Pulgar; Seminario; Banco de España en la plaza del Pilar; Colegio Carlos Eraña; Colegio San José; Edificio antiguo del colegio marianistas; Hospital Provincial antiguo en Ronda del Carmen; Casa de Cemento (Emisora); Muralla en la Ronda de la Mata; Arco del Torreón del Alcázar; Puerta de Toledo; Puerta de Santa María; Elementos del parque Gasset (Monumento a Gasset, Palomar y biblioteca Pública); Ermita de los Remedios; Iglesia de las Siervas de María; Iglesia Padres Jesuitas; Convento Carmelitas; Parroquia de la Merced; Catedral Sta. María la Mayor; Monasterio Concepcionistas en Plaza Inmaculada Concepción, Iglesia Santiago Apóstol; Iglesia de San Pedro; Capilla de los Cocas dentro de la Iglesia de San Pedro; Nuestra Señora de Alarcos; Parroquia de las Casas; Parroquia de Valverde y Depósito de agua antiguo, en el monte de la Atalaya.

(146) Protección estructural: protege la apariencia del edificio y favoreciendo la conservación de los elementos básicos que definen su forma de articulación, uso u ocupación del espacio. En este nivel se incluyeron doce elementos, en su mayoría casas: Casa Solariega (C/ Camarín), Cruz Roja (Ronda), Casa Ayala (C/Reyes), Hostal Alfonso X El Sabio, Edificio de Banesto en Plaza del Pilar; Mercado de Abastos; Casa del Mercado Viejo, nº 1; Casa de la calle Capitán Cortes con c/Estación Vía Crucis; Casa de la calle Feria, 5; Casa de la calle María Cristina, 3, casa Solariega de la calle Lanza, 5, y el cuartel de Artillería de la Plaza de España.

(147) Protección ambiental. Protege el conjunto del ambiente urbano, evitando las actuaciones que pudieran atentar contra la trama y calidad de las zonas y edificios protegidos. Define una correcta integración de los nuevos edificios con los protegidos. En él se incluyeron catorce elementos: dos casas, dos plazas, cinco portadas de piedra y todas las plazas, bien como plaza propiamente dicha o como zona de influencia: Casas de la c/ Calatrava nº 2 y 4; Portada de Piedra de la calle Toledo nº 32, de la calle Mata nº 1; Infantes nº 15; Libertad nº 4 y 16; Plaza Mayor; Plaza de la Constitución; Zona de influencia de las Plazas de Santiago, Carmen, Inmaculada Concepción, Catedral y Palacio Provincial y la zona de influencia delimitada por la calle Lanza, General Rey y Ruiz Morote.

(148) Memoria PGOU´88, pp. 83.

La Revisión y adaptación del Plan General de Ordenación Urbana de Ciudad Real fue redactado y coordinado desde la Gerencia Municipal de Urbanismo por D. Alejandro Moyano Gómez, participando en la ejecución técnica D. Manuel Ángel Gómez. El Plan fue aprobado definitivamente el 2 de mayo de 1997(149).

A) Los motivos y la justificación del PGOU

La Revisión y adaptación del Plan General de Ordenación Urbana de Ciudad Real de 1997, comenzó el 11 de julio de 1992, a partir de la aprobación del pleno del Ayuntamiento de Ciudad Real. Nos preguntamos ¿Por qué una revisión cuando, tan sólo, habían transcurrido cuatro años desde la entrada en vigor del Plan anterior? ¿Por qué una vez comenzados los preparativos de redacción, tardó tanto (cinco años) en aprobarse un Plan? Sin lugar a dudas, fueron los acontecimientos acaecidos tanto a nivel nacional (entrada en vigor de la nueva Ley del Suelo de 1990 y su texto refundido de 1992), como a nivel local (AVE y campus), los que aceleraron el proceso de revisión del Plan, y los que condicionaron a su vez la redacción de este nuevo documento.

Por un lado, la legislación del suelo a nivel nacional, con la publicación y entrada en vigor de la TR/92 y con la Sentencia 61/1997 Tribunal Constitucional, dieron “el pistoletazo de salida al problema competencial del urbanismo en el que hoy estamos inmersos” (López Ramón, 2005: 35).

El origen del problema competencial está en la opción fundamental de la Cons-titución Española de 1978 por el llamado Estado de las Autonomías que confirió, entre otras, la competencia urbanística a las Comunidades, cambiando radicalmente el sistema de urbanismo centralizado que se había puesto en marcha por la Ley del Suelo de 1956 y que entonces se encontraba regido por el Texto Refundido de 1976.

Debe subrayarse, sin embargo, que este sistema de distribución de competencias tuvo escasa aplicación práctica en un principio. El Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, en vigor hasta 1990, fue asumido pacíficamente por las Comunidades Autónomas conforme fueron constituyéndose, sin perjuicio de la aprobación de algunas leyes autonómicas de carácter complementario. Sin embargo, el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1992 fue declarado parcialmente inconstitucional por la Sentencia del Tribunal Constitucional (61/1997) que determinó “la apertura de un nuevo período en la historia de nuestro ordenamiento urbanístico” al establecer claramente la exclusiva competencia autonómica en urbanismo, y más aún al excluir el carácter supletorio de la normativa estatal en ausencia de normativa autonómica. Esta doctrina del Tribunal Constitucional se volvió a ratificar (sentencia 164/2001) en relación a la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998, en la que cambió la situación porque obligó a que todas las Comunidades Autónomas terminaran de aprobar en unos pocos años su propia legislación urbanística (Parejo, 2007: 573).

Por otro lado, también hay que tener en cuenta en la redacción del PGOU de 1997 la incidencia de otros aspectos de carácter más local. Los primeros años de la década de los noventa supusieron un auténtico cambio en el desarrollo urbanístico de Ciudad Real: se construyó la nueva estación del tren de alta velocidad (AVE), con el consiguiente cambio de uso en los antiguos terrenos RENFE(150); se proyectó el nuevo Hospital General; se amplió la expansión del Campus universitario; se rehabilitó la Real Casa de la Misericordia; se agotaron los terrenos previstos para el desarrollo urbano; y se ejecutaron las nuevas variantes de las carreteras N-420/430 hacia Puertollano y Carrión. Todos estos acontecimientos llevaron, por parte del Ayuntamiento, a crear de una Gerencia de Urbanismo.

Esta situación de cambios tan intensos y rápidos en la que se encontró sumida Ciudad Real, condicionaron, la redacción del Plan, por la importancia que Ciudad Real iba asumiendo en su provincia, remarcando el papel de centralidad.

El PGOU de 1997, planteó la necesidad de elaborar cuanto antes un Plan Gene-ral de Ordenación Urbana de ámbito Supramunicipal (Ayuntamiento de Ciudad Real, 1997:7), aunque por su misión, ha de referirse específicamente al municipio de Ciudad Real, explicitó la necesidad de enmarcarse en un ámbito que superase el estrictamente municipal, para serlo comarcal. Muestra de ello es el subtítulo del Avance: “Un proyecto de centralidad”.

En todo el Plan se observa un tono optimista en cuanto a las repercusiones que van a suscitar las nuevas infraestructuras de comunicación, autovías y AVE, así como las educacionales, sobre todo al referirse al campus universitario. Según recoge el PGOU en su memoria (1997: 2): “hemos pasado de ser una de las capitales más atrasadas, a ser en la actualidad un claro punto de referencia y una alternativa en el desarrollo regional y nacional, expectativas que se verán incrementadas el día que se haga realidad y se complete la autovía Lisboa-Levante que ahora se recoge en el Plan Director de Infra-estructuras, y que se inicia con el tramo Ciudad Real-Manzanares, que conectará con las autovías de Andalucía y de Levante”.

Todo ello llevará a un planteamiento audaz de crecimiento y de verdadero cambio en el proyecto de ciudad, apostando por la reutilización para vivienda el suelo reservado anteriormente para usos industriales.

Las previsiones de población preveían para el año 2003 un total de 82.280 habitantes frente a los 65.703 en ese año. Aunque se hicieron cuatro hipótesis, se escogió la que ellos mismos consideraban como más improbable, justificando la elección por la necesidad de tener un margen de seguridad. Todo ello lleva a la previsión de 14.442 nuevas viviendas.

Este Plan evidencia que sus previsiones de planificación se hacen en base a un incremento considerable de habitantes, con la novedad de que se reserva suelo para uso residencial y no para uso industrial como se habían hecho en los anteriores planes (1963 y 1978).

La incidencia de las leyes del Suelo en el PGOU de 1997

Durante la vigencia del PGOU de 1997 (1997-2008) se han sucedido tres leyes del Suelo de carácter nacional (1990, 1998 y 2007), además de la Ley de Ordenación del Territorio y Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha de 1998 (LOTAU). Dentro de este planteamiento general, nos proponemos abordar cuales son los aspectos o modifi-caciones más significativas que dichas leyes introducen en el planeamiento de la ciudad.

1.- La Ley sobre el Régimen Urbanístico y Valoraciones de 1990 y su Texto Refundido de 1992

El texto refundido de la ley del suelo de 1990 fue el marco en el que se redactó el Plan General de Ordenación Urbana de 1997 de Ciudad Real y la adaptación al Texto Refundido de la Ley del Suelo (TR/92), implicó la modificación de numerosos puntos del articulado de las Normas y la incorporación de nuevos conceptos en los Planes. Des-tacaremos los aspectos más relevantes que se explicitan en la memoria del Plan:

    a) El patrimonio municipal

El Plan General de Ordenación Urbana de 1997 potenció la reserva de suelo como Patrimonio Municipal del Suelo, no sólo para posibilitar la política de viviendas sujetas a cualquier tipo de protección pública, sino también como elemento de la gestión urbanística para prevenir, encauzar y desarrollar la expansión de la ciudad. Esto lo hizo, fundamentalmente, a través de la utilización de los terrenos provenientes de las cesiones obligatorias y de las posibles reservas de suelo municipal, y también a través de la fijación de áreas de preferente expropiación en suelo urbanizable no programado y en el no urbanizable.

    b) Las áreas de reparto, unidades de ejecución y el aprovechamiento tipo

Las áreas de reparto son los ámbitos territoriales en los que se dividen los suelos urbano y urbanizable del Plan General, a efectos de cálculo y fijación del aprovechamiento tipo. El Aprovechamiento tipo sirve de base para la determinación del aprovechamiento susceptible de apropiación para cada uno de los propietarios de suelo. Este aprovechamiento puede hacerse de manera colectiva en el supuesto de terrenos comprendidos en cada unidad de ejecución (actuaciones sistemáticas) o bien de una manera individual en el supuesto de terrenos no comprendidos en unidades de ejecución (actuaciones asistemáticas, tan sólo en suelo urbano).

    c) El cálculo de altura

En la Ley de Reforma deben quedar claramente definidos los aprovechamientos reales máximos y mínimos por su especial incidencia en el aprovechamiento del propietario. Ello ha obligado a definir claramente en la planimetría los aprovechamientos, sobre todo en lo referente a los suelos con tipologías de manzana cerrada con alturas de la edificación y fondos variables.

Ha cambiado sustancialmente el criterio seguido hasta ahora de que la altura de la edificación estaba en función de la anchura de la calle a la que daba frente, con las consiguientes contradicciones, puesto que a veces el dominio de la altura mayor de las calles adyacentes eliminaba por completo o reducía al mínimo el principio generador de la altura en la principal. La falta de consideración para edificios de reciente construcción que quedaban sistemáticamente fuera de ordenación, ha obligado a definir manzana por manzana las alturas de la edificación y los límites están en relación con las colindantes. Los criterios utilizados han sido distintos a los fundados exclusivamente en la considera-ción actual del ancho de la calle, adaptándose a las alturas ya existentes y considerando en lo posible la continuidad de estas dentro de la manzana, con una solución particular para los edificios en esquina.

En cuanto al número de plantas, alturas de la edificación y fondos para las tipologías de manzana cerrada (MC-1 y MC-2) en el PGOU de 1988 se optó por resolverlo a nivel gráfico adoptando criterios múltiples a la hora de fijarlos. El POGU de 1997 considera la situación actual de la edificación (número de plantas y fondo edificable), el grado de renovación, y sobre todo un criterio basado fundamentalmente en la altura de cornisa(151) de la manzana. Intentando evitar en lo posible la discontinuidad de la línea de cornisa y las medianerías vistas entre edificaciones colindantes que dan frente a distintas calles.

Podemos concluir, que la incidencia de esta ley en la redacción del PGOU de 1997 fue vital, ya que condicionó su redacción al tener que adecuarse al nuevo marco legislativo estatal y a un cambio en las determinaciones de alturas de edificación, pasando de la propuesta por la anchura de calle a la altura de cornisa.

2.- La Ley de Ordenación del Territorio y Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, LOTAU

La entrada en vigor de la Ley 2/1998 de Ordenación del Territorio y de la actividad urbanística de Castilla-La Mancha (LOTAU), sufrió una reforma en 2004 (14/2003) teniendo que compatibilizar y coordinar ambos textos legales, el estatal (Ley estatal 6/1998) y el autonómico. Para un estudio más detallado de los cambios sufridos en la LOTAU, nos remitimos al estudio de Corchero, 2009.

En la elaboración de la LOTAU (1998) influyó poderosamente la sentencia del Tribunal Constitucional en marzo de 1997 (61/97) en la que se establecían Medidas Urgentes en materia de Suelo y Ordenación Urbana, ratificando que las competencias urbanísticas correspondían a las CC.AA (como se indicaba en el artículo 148.3 de la Constitución Española de 1978), y la normativa estatal sólo era utilizable en caso de que existiese un auténtico vacío legal. Por lo tanto, la elaboración y aprobación de los planes urbanísticos municipales correspondía a las diferentes Comunidades Autónomas(152).

La Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) aprobada en 1998 y, posteriormente, su texto refundido (TRLOTAU) en 2004, estableció que su aplicación depende de la actual Consejería de Ordenación del Territorio y Vivienda (antes Urbanismo y Vivienda).

El principal objeto de la LOTAU es la regulación de la ordenación del territorio y de la actividad urbanística del suelo en Castilla-La Mancha, desde el entendimiento de ambas actividades como una única materia y no como dos materias distintas. El gobierno del territorio se traduce, en una única función, por más que el desarrollo de ésta exija intervenciones desde perspectivas distintas (Corchero, 2009: 151). La actividad desarro-llada por las Administraciones Públicas, en sus respectivas esferas competenciales, debe tener un verdadero interés público.

La LOTAU delimita “ámbitos o áreas funcionales del territorio”. Estas propuestas y la terminología utilizada tienen presente la Estrategia Territorial Europea (Pillet et al, 2007a: 631). La gran mayoría de los principios contenidos en la LOTAU, si no todos, o son concreción en el campo urbanístico de principios constitucionales o son herederos de los que ya podían inducirse de la legislación urbanística española. Sin embargo, la novedad de la LOTAU, estriba en agruparlos y formularlos atribuyéndoles, expresamente, la condición de principios generales (Jiménez Ibáñez, 2002).

En el Estatuto deAutonomía de Castilla-La Mancha se estableció, como uno de sus objetivos básicos: la protección y realce del paisaje y del patrimonio histórico y artístico. Las aplicaciones concretas de este objetivo constitucional son asumidas, también, por la LOTAU. La ley concede especial relevancia a los valores medioambientales. Como muestra de este interés cabe señalar la obligatoriedad de elaboración de informes de sostenibilidad en los distintos Planes. Desde una concepción amplia del medio ambiente, no sólo del natural sino también del cultural y, por tanto, urbano. Esta es la línea del desarrollo sostenible, término acuñado internacionalmente.

Los principios y fines con los que se redactó la LOTAU, y que no sólo se reducen a la protección del medio ambiente, sino que, a caballo entre los principios protectores del medio ambiente y del patrimonio cultural, se encuentra el fin de protección del ambiente y del paisaje urbano y rústico.

Se establece, como uno de los fines de toda actuación pública de la LOTAU, que tenga por objeto regular el uso, aprovechamiento o utilización del suelo, para “promover el desarrollo económico y social a través del fomento de actividades productivas y generadoras de empleo estable”, potenciando los recursos y cuidando el medio ambiente.

Olmedo (2006) plantea que si tradicionalmente uno de los motores de la economía española ha sido el sector vivienda, ¿por qué no incorporar esta función mo-vilizadora al muy cercano sector urbanístico? Con tal finalidad la LOTAU, siguiendo el precedente de la valenciana Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (6/1994), incorporó al urbanismo la figura del agente urbanizador; como un profesional destinado a esta actividad que hasta entonces estaba, únicamente, vinculada al propietario de los terrenos. Con la creación de esta figura se intenta obtener los mismos resultados que, en el campo de la construcción de viviendas, supuso la figura del promotor.

La LOTAU dedica una especial atención al régimen de gestión como pieza clave para la plena obtención de los objetivos públicos perseguidos por la planificación. Por ello se aborda la separación entre las esferas de actuación pública y privada con la finalidad de determinar el ámbito y los límites de la colaboración y participación de los particulares, garantizando la dirección, inspección y control público del conjunto de las actividades con relevancia territorial. Diferenciando, así, la ejecución de la propia urbanización.

Otro de los principios más novedosos de la LOTAU es el principio de delimitación del contenido de la propiedad inmueble por el derecho urbanístico. Es decir, la lucha contra la especulación basada en el derecho constitucional de que todo español tenga una vivienda digna, motivó notorias novedades en el articulado. Por un lado, un cambio del uso romano de la propiedad, condicionado por la función social de esta, y por otro, una serie de medidas potenciadoras de la construcción de viviendas protegidas.

La función pública del uso de la propiedad queda condicionada por las normas urbanísticas, incluyendo dentro de las mismas el planeamiento, lo cual supuso un verdadero salto cualitativo en la concepción del urbanismo, pasando a ser considerado por su verdadera función pública. El derecho de propiedad del suelo queda, pues, limitado por el derecho urbanístico, la nueva función social de la propiedad constituye una auténtica revolución en el tradicional concepto romano del derecho de dominio como un derecho absoluto.

La última reforma 2/2009 de la LOTAU, de 14 de mayo, de “Medidas urgentes en materia de vivienda y suelo”, por la que se modifica el texto refundido de la Ley 2/1998, aunque está fuera de nuestro período de estudio, la estudiamos por la polémica que ha suscitado con los Proyectos de Singular Interés adscritos a nuestra ciudad. Estas medidas regionales permiten modificar el planeamiento municipal (aspecto que estudiaremos, de forma concreta en el Reino del Quijote). El objetivo de este proyecto de Ley, según la defensa que el Consejero de Ordenación del Territorio y Vivienda es social porque fomenta medidas para el incremento de las reservas de suelo para vivienda protegida y porque facilitan que se desarrollen nuevos espacios para la instalación de industrias y de empresas, que ayuden a la generación y a la creación de empleo y riqueza en la Región.

Otro efecto negativo de la LOTAU ha sido sus facilidades para estimular desa-rrollos urbanísticos en los municipios de menos de 5.000 habitantes apoyándose en que no necesitan disponer de un POM y no tener que establecer reserva de suelo para VPO (Zárate, 2009: 1408). La novedosa legislación autonómica y el óptimo marco económico de estas últimas décadas favorecieron el desarrollo urbanístico de gran número de municipios en nuestra Comunidad. La nueva cultura de desarrollo territorial se plasmó en la “Estrategia Territorial de Castilla-La Mancha” que presentó una nueva figura de planeamiento supramunicipal: los Planes de Ordenación del Territorio (POT) que se han concretado para toda la comunidad en cinco POT subregionales localizados en los lugares de mayor dinamismo socioeconómico (Pillet et al., 2007a: 632), afectando uno de ellos a nuestra ciudad de estudio y que será comentado en el capítulo 9 de esta investigación.

3.- La ley del Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998

La tercera reforma de la legislación urbanística estatal de 1998 (6/1998), mereció el calificativo de “todo urbanizable” porque expandió la urbanización posible hasta el mismo límite de los suelos rústicos protegidos. La Ley de 1998 pretendió poner en igualdad de condiciones a todos los propietarios de suelos no protegidos (empresarios o no) para la construcción de las ciudades, con la finalidad de reducir la especulación por carencia de suelo urbanizable. Esta situación ha llevado al crecimiento de las ciudades de una manera dispersa y poco sostenible, frente al tradicional modelo de ciudad compacta.

La Ley estatal de 1998, después de la sentencia del Tribunal Constitucional (61/1997), debía reconfigurar los límites de las competencias nacionales relacionadas con el urbanismo. La transferencia de competencias a las CC.AA originó una falta de concreción para solucionar los problemas de gestión y dotación de equipamientos en suelo urbano.

La novedad de la ley fue la nueva metodología que estableció para la clasificación del suelo. Se declara como urbanizable todo aquel suelo que no podía ser clasificado como no urbanizable, por no presentar valores objetivos dignos de protección, pasando de una clasificación positiva a una residual. Este planteamiento propone luchar contra la especulación, clasificando una gran cantidad de suelo para uso urbano, con el fin de reducir el valor de suelo y por tanto de la vivienda. Sin embargo, esta proposición no resultó tan positiva como se esperaba, puesto que al tener que costear los promotores las conexiones de los sistemas generales con las redes existentes se sesgó la localización a favor de las ubicaciones próximas a la ciudad existente (Ramón Fernández, 1997: 526).

Otras novedades importantes en cuanto al suelo urbano derivaban de su división en lo que será el suelo urbano consolidado por la urbanización (SUCU) y el suelo urbano sin urbanización consolidada (SUSUC). Los deberes que ambos tipos de propietarios de suelo urbano tienen son diferentes. Los primeros no están obligados a ceder el 10% a la Administración Pública, mientras los segundos tienen que cederlo, además de costear las deficiencias urbanísticas. Esta diferencia de deberes hace más difícil a la Administración obtener suelo para dotaciones en urbano consolidado y anulaba el sistema instaurado en la ley de 1990 (Rullan, 1995: 191-92). En nuestra opinión, la filosofía de luchar contra la especulación, ofreciendo suelos para abaratarlos, se ve truncada al otorgar distintos deberes a cada tipo de suelo urbano.

4.- La nueva ley del suelo 2007

Con la crisis inmobiliaria de telón de fondo, los principios que se recogen en la exposición de Motivos de la nueva Ley del Suelo estatal (8/2007), denuncian que la historia del urbanismo español contemporáneo es una historia desarrollista, pues el urbanismo se ha volcado sobre todo en la “creación de nueva ciudad”, teniendo como principal protagonista al “suelo urbanizable”, con menoscabo del suelo rústico o no urbanizable.

El planteamiento de esta Ley pone su énfasis en la utilización racional de los recursos naturales y culturales: territorio, suelo, patrimonio urbano y arquitectónico, y pretende que el urbanismo responda a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minorizando el impacto del crecimiento y apostando por la regeneración de la ciudad existente (Enguita, A: 2007). Este principio que se encuadra en las orientaciones marca-das por la Unión Europea, propone un modelo de ciudad compacta, advirtiendo de los inconvenientes de la urbanización dispersa o desordenada, como los impactos ambientales nocivos, segregación social o ineficiencia económica…

Esta Ley de Suelo presenta cuatro objetivos: transparencia del sector (sistema de información urbana), sostenibilidad (desarrollo territorial y urbano más sostenible, limitando el crecimiento de los municipios), suelo para viviendas protegidas (reserva del 30 % de suelo residencial) y desincentivar la especulación (nuevo régimen de valoración del suelo: rural y urbanizado), lo que supone reformular las herramientas y los conceptos básicos, para adaptarlos a un contexto distinto, con objetivos diferentes, en los que no prime el crecimiento sino la mejora y transformación urbana (Pillet, 2008b).

También se apunta en ella a una evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, para ello, tanto las administraciones regionales como las municipales, deberán elevar periódicamente, con la frecuencia que fijen tales leyes, un “informe de seguimiento de la actividad de ejecución urbanística”, con participación del “órgano ambiental” (art.15.5). Se establece así indirectamente una obligación del control continuado de la ejecución de las actuaciones de urbanización, de sus efectos ambientales y de su sostenibilidad económica.

La Ley pretende, mediante los informes de seguimiento socioeconómicos y medioambientales, conocer con una visión global, cual es la dinámica urbanística del país y cómo evoluciona, con el objeto de crear iniciativas posteriores para alcanzar un mínimo de coordinación de las políticas seguidas en materia de ordenación territorial y urbanismo entre las distintas Comunidades Autónomas que ostentan la competencia directa en esta materia. Se sigue con ello la práctica, ya establecida en varios países de la Unión Europea, de hacer un control obligatorio y regular dicha dinámica (Enguita, 2007).

La ley prevé que aquellos suelos “rurales” que se adquirieron a precios basados en expectativas (típicamente los situados en el entorno de las grandes aglomeraciones urbanas o áreas urbanas en expansión) perderán su valor transacional, salvo cuando efectivamente sean desarrollados. Por ello, coincidimos con Enguita, en que “cabe prever que serán el origen de tensiones futuras para su inclusión en los modelos de ordenación territorial o planes de escala regional”.

5. Conclusiones sobre la distinta legislación urbanística

El modelo urbanístico desarrollado en Ciudad Real en las últimas décadas es similar al modelo del conjunto español en los mismos tiempos, concretamente entre 1997 y 2006, con un elevadísimo ritmo de actividad urbanística, que se ha traducido en un notable aumento de la superficie ocupada. Si bien es cierto, que hasta 1992, el crecimiento de Ciudad Real era debido, casi exclusivamente, al sector terciario como resultado de ser la capital administrativa de la provincia. También lo es, que a partir de 1992 el crecimiento de Ciudad Real se debe a su mayor influencia en la provincia, por el incremento de su función administrativa, comercial, educativa-universitaria… Ciudad Real se convierte en un eje internodal de infraestructuras (autovías y AVE) al reforzar las comunicaciones con Madrid y con su provincia, lo que agudiza mucho más su área de influencia comarcal, absorbiendo a otras cabeceras comarcales de la provincia, como Puertollano, Alcázar de San Juan, Valdepeñas, Manzanares... Este fuerte crecimiento de la capital también ha absorbido, urbanísticamente hablando, a municipios colindantes, como Miguelturra y Poblete, los cuales han participado de la centralidad y desarrollo de la ciudad, dando lugar a importantes problemas de continuidad y coordinación en las áreas de borde y conexión entre estos municipios.

La repercusión de la Ley de 1998 en el planeamiento de la ciudad ha sido muy significativa, porque ha permitido un notable aumento de la superficie ocupada por la ciudad. Debido a que la clasificación en “todo urbanizable” agilizó la urbanización del suelo, puesto que sólo había que redactar las figuras de planeamiento adecuadas. Lo que llevó a la aprobación de un gran número de Planes de Actuación Urbana en este período. El inconveniente de esta agilización es el no hacer necesario la revisión del Plan General para la reclasificación de suelo, y por tanto no establecer un profundo debate y control sobre el modelo de ciudad que se construye. No se puede considerar, desde nuestro punto de vista, como única culpable de esta situación urbanística a la ley del suelo de 1998, puesto que ésta no hubiera tenido ningún efecto sin la bonanza económica y las facilidades financieras que se han dado en España en esta última década y que han contribuido sin duda al boom inmobiliario.

Las leyes del Suelo, en nuestra opinión, han tenido un papel clave en la configuración del modelo actual de la ciudad, no tanto por el modelo de valoración y clasificación del suelo, como por lo permisivas que han sido ante los proyectos de reclasificación de suelo en beneficio de particulares y/o Administraciones locales.

Además, compartimos la opinión del arquitecto Diego Peris respecto a que hemos construido una legislación urbanística en la que se habla de casi todo menos de urbanismo: “Se ha convertido en un conjunto de preceptos legales, económicos y normativos para establecer el reparto de derechos y deberes, de aprovechamientos, de procedimientos de actuación, pero ha desaparecido totalmente el contenido del desarrollo de la ciudad. Y para completar el panorama, una disputa de competencias hace difícil saber que preceptos están o no en vigor” (Peris, 2003: 34).

El urbanismo se ha convertido en una disciplina de abogados, economistas y promotores en la que las técnicas urbanísticas que habitualmente se utilizan están pensadas desde y para la expansión, olvidando proyectar y pensar la ciudad. A pesar de los avances en las técnicas que se refieren al reparto de cargas y beneficios que la propia ordenación comporta, la recuperación por la comunidad de parte de las plusvalías generadas y de los avances en materia de respeto al medio ambiente, se han potenciado los aspectos económicos privados frente a los aspectos sociales del planeamiento, se ha primado el beneficio privado frente a la ciudad (Moyano, 2002: 21). Los instrumentos urbanísticos (la clasificación del suelo, la zonificación racional, los estándares rotacionales…) responden a un planeamiento pensado por y para el crecimiento, y la experiencia del último gran ciclo expansivo (1996-2006) pareciera no unir las palabras Planeamiento urbanístico y Sostenibilidad. La mayoría de los Planes Generales que se han redactado en este período (entre ellos el nuestro) son el mejor ejemplo de lo que no es urbanismo sostenible (Gaja i Díaz, F, 2008).

B) Las propuestas y realizaciones del PGOU de 1997

Este Plan General planteó la clasificación y calificación del suelo como pilar fundamental para la regulación del mercado urbano, de ahí, que analicemos cuales son las propuestas para cada tipo de suelo, y cuáles son las realizaciones que se han llevado a cabo (Cuadro 6.3).

Cuadro 6.3.- Clasificación del suelo en los PGOUs de 1978, 1988 y 1997

Fuente: PGOU 1997. Memoria, pp. 9-10

El suelo urbano se incrementó hasta 901,8 ha incluyendo los desarrollos ya en funcionamiento, mientras el suelo urbanizable programado apenas sufrió un aumento de 77,3 ha, en el momento inicial de redactar el Plan. Sin embargo, el urbanizable no programado se disparó hasta las 554,3 ha. Este planteamiento respondía, por un lado, a la finalidad de reducir la especulación urbana (se pensaba que al clasificar menos urbanizable programado, se favorecía el no incrementar el valor subjetivo del suelo), y por otro, a la reciente experiencia del anterior Plan, que se había quedado corto en sus previsiones urbanas.

El resultado fue una reserva significativa de suelo urbanizable no programado, con la salvedad, de que este suelo tenía un claro diseño: El Plan definió el modelo de ciudad futuro indicando por dónde debería ir creciendo el núcleo. Se realizó un plano denominado “Imagen Futura” que sirvió de base para la ordenación y en el que se especificó con detalle el desarrollo propuesto, incluso para los suelos urbanizables no programados. Este modelo de ciudad tenía un carácter vinculante, sobre todo en cuanto a viario se refiere, puesto que se concibe como el esqueleto del futuro desarrollo de ciudad (Figura 6.7).

Figura 6.7.- Clasificación del suelo en el PGOU de 1997

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. PGOU 1997. Elaboración propia.

1. El Suelo Urbano

Siguiendo las determinaciones establecidas en el TR/1992 con la que se redactó el PGOU se estableció una delimitación y subclasificación del suelo urbano. Se hizo una división del suelo en sectores, áreas de reparto y unidades de ejecución. El Plan desciende a la ordenación pormenorizada en todas y cada una de las unidades de ejecución (Senabre López, 2002: 453). Recordemos que a las áreas de reparto la Ley no les atribuye ninguna otra función que la fijación, sobre cada una de ellas, del aprovechamiento tipo, no debiendo ser confundidas con las unidades de ejecución, que son ámbitos territoriales delimitados dentro de las áreas para permitir el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización.

Se proyecta una capacidad de 9.442 viviendas para un incremento de 30.327 habitantes en suelo urbano, incrementado por la sustitución edificatoria puntual. Es decir, 7.772 viviendas en suelo urbano, de las que 5.600 viviendas serían de nueva creación, 950 de las denominadas “instantáneas”, esto es como oferta existente de viviendas vacías en suelo urbano ocupado; y 1.222 de posible renovación en suelo urbano consolidado. Analizaremos las actuaciones realizadas en cada una de ellas, distinguiendo entre el espacio urbano intraronda y extraronda.

Figura 6.8.- Las realizaciones llevadas a cabo dentro de Ronda

Fuente: Documento de trabajo Gerencia de Urbanismo Ayto. C-Real. Elaboración propia. 2008

El Casco antiguo dentro de Rondas

Se planteó realizar una serie de actuaciones destinadas a mejorar el Centro de la ciudad, con la extensión de las áreas peatonales y de la ordenación del tráfico. También desarrolló medidas de protección del suelo municipal en su conjunto resguardando aquellos espacios de interés específicos:

    -Peatonalización: Se rescataron parte de los espacios del Centro de la ciudad para uso y disfrute del peatón, modificando los hábitos de los ciudadanos. Esta operación incluyó la ejecución de obras públicas que refuerzan los itinerarios peatonales, la fluidez del tráfico a través de las glorietas y la creación de zonas azules y de aparcamientos públicos y privados.

    -Se planteó la obtención de suelo para sistemas generales en: Polígono N-4; Polígono A-2; Polígono P-1; Antiguo sector S-1; Antiguo sector S-2; Cuartel de la Misericordia C; Terrenos de la antigua cárcel; Terrenos ferroviarios y Área 4.

La delimitación de las áreas de reparto del suelo urbano dentro de Ronda fue la base de las futuras actuaciones urbanísticas. De las 13 unidades de ejecución proyectadas, tan sólo tres se encuentran prácticamente terminadas, y diez están aún sin realizar, cuando ya se está elaborando el nuevo Plan de Ordenación Municipal.

El desarrollo de las unidades de ejecución del suelo urbano dentro de Rondas ha ido muy ligado a la iniciativa privada (Cuadro 6.4).

Cuadro 6.4.- Unidades de ejecución llevadas a cabo en el suelo urbano dentro de Rondas durante el período de vigencia del PGOU´97

Fuente: Documento de trabajo Gerencia de Urbanismo Ayto. C-Real. Elaboración propia. 2008

La mayoría de las actuaciones que se han llevado a cabo se han centrado en la mejora de plazas, marcando un nuevo dinamismo en la ciudad, ejemplos de ello son: en la plaza María Inmaculada (UE-IMC) que tiene por objeto la obtención de dos solares para ampliación de ésta; en la Ermita de los Remedios (UE-ERR) donde se crea una plazoleta de entrada; en Santiago (UE-SNT) y en San Pedro (UE-SNP) donde se aíslan las iglesias dotándolas de mayor zona verde; en la Plaza de Toros (UE-LIB) donde se proyectan 79 viviendas; en Ronda del Carmen (UE-RCAR) donde se plantea una zona verde; en la antigua Real Casa de la Misericordia (UE-C) mejorando la actual sede del Rectorado; en la Puerta de Toledo (UE-CAJR) se crea una zona verde; en las Plazas del Pilar y Catedral (UE-PZA) se plantea una mejora de las viviendas. Todas estas actuaciones demuestran una preocupación por mejorar la calidad urbana de la ciudad.

Se puede observar que de las trece unidades de ejecución, diez son de iniciativa privada, situación que no se ha dado en el suelo urbano fuera de Ronda. El valor y prestigio del Centro de la ciudad sigue siendo muy alto, y su mejora repercute no sólo en la calidad de vida que ofrece a sus habitantes, sino en el valor económico de la zona. Por eso el plan de mejora del suelo urbano intraronda ha ido girando en torno a la mejora de las plazas.

Suelo urbano fuera de Rondas

El desarrollo que ha tenido este suelo ha sido muy significativo. Las actuaciones realizadas han sido 20 y las que están pendientes o en período de realización 13, lo que supone un total de 33 unidades de ejecución en suelo urbano.

La finalidad que han tenido la mayoría de estas actuaciones ha sido residencial, y se expanden en torno a la futura segunda Ronda (Figura 6.9). Las unidades que están terminadas o casi terminadas en suelo urbano han supuesto 4.759 viviendas, y las que aún no están finalizadas prevén la construcción de 792 nuevas. La distribución de las viviendas construidas gira entorno a dos ejes de crecimiento: uno hacia el sur, y otro hacia el norte de la ciudad. En el primero la construcción ha sido de un total de 2.480 viviendas (52,1%) y en el norte de 2.279 (47,9%).

En las actuaciones que se llevaron a cabo en la zona sur de la ciudad podemos distinguir tres subzonas, aunque todas ellas se encuentran influenciadas por la ubicación del Hospital, una lo es directamente y las otras dos, además de esta influencia se sitúan en las conexiones con Miguelturra y Puertollano:

    a) La subzona que tiene una influencia más directa del nuevo Centro hospitalario, alberga las áreas residenciales localizadas en la vía de entrada al Centro, es decir, en la Av. de los Reyes Católicos. Comprende las unidades UE-LARA y UE-PGALL.

    b) La segunda subzona en la que influye también su conexión con Miguelturra, por la carretera de Valdepeñas, comprende las unidades: UE-CORR; UE-MIG; UE-RV; UE-VAL1 y UE-VAL2.

    c) La tercera subzona en la que influye también la entrada de Puertollano se sitúa entre las carreteras de Puertollano (UE-ALB1; UE-ALB2), Piedrabuena (UECVA y UE-PQLZ) y Camino Viejo de Alarcos (UE-CCAM1; UE-CCAM2; UE-CCAM3).

Figura 6.9.- Unidades de Ejecución desarrolladas en el suelo urbano fuera de Rondas. PGOU´1997

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Documento de trabajo de la Gerencia de Urbanismo. Elaboración propia. 2008

La conexión con este municipio debido al gran número de actuaciones urbanísticas que se han llevado a cabo, han hecho que prácticamente sea un continuo urbano. Volvemos a insistir en la inexplicable falta de coordinación urbanística entre ambos municipios para resolver de una manera más armónica su conexión. En la tercera subzona se sigue el modelo de ciudad jardín, con una tipología edificatoria de unifamiliares y de grandes parques y plazas.

En las actuaciones que se llevaron a cabo en la zona norte se siguen también tres ejes de actuación: el primero en el Campus Universitario (UE-AVE; UE-CAT; UE-PAUT y UE-RANC); el segundo, a la conexión con la futura Ronda por el Cementerio (UE-G1 y UE-G2); y el tercero a la carretera de Porzuna, detrás del Seminario (UE-PB3 y UE-VJIL).

2. El Suelo Urbanizable programado

El PGOU de 1997 clasificó 77,3 ha de suelo urbanizable programado, porque se pensaba que clasificando poco suelo se favorecía el no incrementar el valor subjetivo de este, y por tanto reducir la especulación. El suelo urbanizable programado se reduce a tres únicos sectores, uno de uso residencial (S-CORR, al sur de la ciudad) con una previsión de 1.391 viviendas, y otros dos de uso industrial (S-MADR1 y S-MADR2, al este de la ciudad, en la carretera de Carrión). Con una superficie total de 77,65 hectáreas.

El sector (S-CORR) se sitúa próximo al nuevo Hospital, fue tramitado por el PAU S-CORR154, aprobado en 2000 y su Plan Parcial en 2003, con una superficie de 117.198,5 m2. El proyecto consistía en 1.391 viviendas, de las cuales, 145 eran de VPO. La tipología proyectada es de Bloque 1 y 4, es decir, multifamiliar en alturas y unifamiliares adosadas (504 viviendas). Con un equipamiento dotacional privado de 1.580,5 m2 (Figura 6.10).

Figura 6.10.- Desarrollos en Suelo Urbanizable programado durante el PGOU´1997

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Documento de trabajo de la Gerencia de Urbanismo. Elaboración propia. 2008

La zona industrial de la carretera de Carrión se empezó a desarrollar por ini-ciativa del Ayuntamiento de Ciudad Real con el PAU S-MADR1, cuyo proyecto fue aprobado en 1999 y en el que no consta la fecha de aprobación de su Plan Parcial. Llevado a cabo por los Servicios técnicos municipales y siendo él mismo su propio Agente Urbanizador. Mientras que el PAU S-MADR2, como ampliación del anterior, fue aprobado en 2002 y su P. Parcial en 2003. El proyecto fue realizado por el Arquitecto: Alberto Ibáñez y su Agente Urbanizador fue Espacio SL. Las tipologías previstas son las de edificación Industrial en grados 1 y 2 en una superficie de 114.809 m2 y un total de 213 parcelas.

3. Suelo urbanizable no programado

En el suelo urbanizable no programado surge una iniciativa muy sugerente: el proyecto de “El Reino de Don Quijote” de la empresa Valcansado S.A., del grupo inmobiliario GEDECO (que se había encargado también de la renovación urbana de los edificios de la Plaza Mayor de Ciudad Real, entre otras actividades urbanísticas). Antes de ofertar el complejo de ocio, propuso al equipo redactor del Plan “un complejo residencial-industrial” en la finca de Valcansado, en unos terrenos que esperaban fueran contemplados como urbanizable programado en el PGOU de 1997 (Pillet, 1996: 191), con la creación de 3.200 viviendas y 600.000 m2 destinados a actividades productivas. Al no ser aprobado, porque existía suficiente suelo al sur de la ciudad con el cambio de la vieja estación del ferrocarril, la empresa transformó su proyecto industrial por un complejo de ocio (aunque previamente la denominó parque temático) solicitando una nueva figura de planeamiento, la de “Proyecto de Singular Interés” (PSI) por el beneficio que podría generar en la región. El proyecto logró la declaración de Interés Regional por la Junta de Comunidades en julio de 2002 (Pillet, 2005a: 325).

Tras su aprobación como PSI se aprobó el PAU de “El Reino de Don Quijote” en 2008 (S-ERQ). Este PAU tiene una superficie total de 6,8 millones de metros cuadrados y propone: un casino idéntico al Caesars Palace de Las Vegas, acompañado de cinco hoteles de cuatro y cinco estrellas, un Centro comercial de lujo, un balneario asiático, dos campos de golf de 18 hoyos y 9.000 viviendas. Sin embargo, a pesar de lo programado, lo único tangible en 2008 del El Reino de Don Quijote es un campo de golf de nueve hoyos y un pequeño restaurante levantado con material prefabricado. No hay nada más en las 1.250 hectáreas de paraje natural que abarca el desarrollo. El campo de golf es una mancha verde rodeada de tierra de secano. Aunque la asociación Valcansado S.L. cuenta con todos los permisos municipales, no tiene la financiación necesaria. La crisis financiera ha succionado la liquidez de Harrah’s Entertainment, el mayor propietario de casinos del mundo, y ya ha anunciado que la ejecución del casino y los cinco hoteles está completamente paralizada.

El suelo urbanizable no programado comprende además del Reino de Don Quijote nueve áreas más (Cuadro 6.5 y Figura 6.11), de las que seis son residenciales (A-CEMT, A-UNIV, A-CALZ, A-HERR, A-PGALL, y A-PTLL), una industrial (A-MAD), una de servicios y equipamiento (A-VARN) y otra como una unidad integrada de usos residenciales, industriales y de equipamiento (A-CCAMP):

Cuadro 6.5.- Áreas del Suelo Urbanizable no programado

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. 2008

En suelo urbanizable no programado se propusieron 5.000 viviendas para 7.491 habitantes, sin contabilizar la disponibilidad del suelo no urbanizable en las áreas diseminadas que sería difícil de evaluar. La mayoría de las áreas residenciales del suelo urbanizable no programado se han desarrollado entre el 2002 y 2006, debido a su localización junto al Hospital General:

    -El sector A-CALZ (al sur de la ciudad, en la carretera de Calzada), realizado por el arquitecto Rafael Humbert, y cuyo agente Urbanizador fue CAHEC, con una superficie de 25.603,46 m2. El 42,5% de la superficie se dedica a viviendas de protección oficial con una tipología edificatoria de bloque de cinco plantas más ático y el 57,5% de la superficie destinada a vivienda libre con la misma tipología edificatoria.

    -El sector A-HERR (al sur de la ciudad, junto al Hospital) desarrollado por el arquitecto Rafael Roger y otros, cuyo Agente Urbanizador fue Magenta, con una construcción de 1.405 viviendas, en el que se mezclan viviendas unifamiliares y en bloque.

Figura 6.11.- Desarrollo de los sectores de SUNP del PGOU de 1997

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Documento de trabajo de la Gerencia de Urbanismo. Elaboración propia. 2008

    -El sector A-PGALL (al sur de la ciudad, junto al Hospital) con una superficie de 143.000 m2 también diseñado por el arquitecto Rafael Humbert y cuyo promotor fue GEDAPEX. Se construyen un total de 1.360 de viviendas, con dos tipologías diferentes: de bloque un total de 1.162 con dos subtipos: 329 viviendas de BLOQ1 y 833 de BLOQ4; y 198 unifamiliares adosadas (tipología UAD4).

    -El sector A-PTLL (al sur de la ciudad, junto a la carretera de Puertollano), realizado de nuevo por el arquitecto Rafael Humbert, con el agente Urbaniza-dor: Agrupación de Interés Urbanístico construyen un total de 915 viviendas y más de 12.000 metros cuadrados para uso dotacional-educacional y zona verde.

    -El sector A-CCAMP se ha desarrollado a través de su PAU y PP en 2005.

Las otras dos zonas restantes de uso residencial,A-UNIV (al noreste, en el entorno del campus universitario) y A-CEMT (al norte de la ciudad, en el cementerio) son las últimas áreas con consultas previas.

Por último, respecto a los sectores de uso no residencial como la zona industrial en el sector A-MADR (en la carretera de Carrión) también se ha desarrollado. Mientras que el área de servicios y equipamientos A-VARN no se ha tramitado nada. Está paralizada a fecha de hoy.

El desarrollado llevado a cabo en estas diez áreas ha agotado el suelo urbanizable no programado. Los PAU aprobados han completado el crecimiento de la ciudad de una manera compacta, dando un aspecto que mantiene la estructura de la primera Ronda, con la misma forma ovalada de sus orígenes (ver Figura 6.11).

Realizaciones

Lo más destacado de este Plan ha sido que se han desarrollado todos los sectores del suelo urbanizable no programado, y algunos de ellos lo han hecho fuera del PGOU, es decir, aplicando la legislación estatal de 1998, del “todo urbanizable”. Así el desarrollo del suelo clasificado en el PGOU como no urbanizable pasaba a urbanizable con la redacción y aprobación de un Plan de Actuación Urbanizadora (Figura 6.12).

Figura 6.12.- Síntesis de los Sectores desarrollados durante el PGOU´1997

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Documento de trabajo de la Gerencia de Urbanismo. Elaboración propia. 2008

De los 17 sectores de suelo urbanizable (programado y no programado), siete están prácticamente terminados unos totalmente terminados con su Proyecto de Actuación Urbanizadora (PAU), su Plan Parcial (PP), su Proyecto de Urbanización (PU) y su Proyecto de Reparcelación (PR), y otros casi también, con su PAU, PP, PU y su PR.

Los sectores que bordean al nuevo Hospital General, los sectores A-PTLL, S-CORR, A-CALZ, A-PGALL y A-HERR (números 4, 5, 8, 10 y 11 en la Figura 6.12) y la zona industrial del polígono de Carrión (los sectores S-MADR1 y S-MADR2) con los números 6 y 9 tienen su Proyecto de reparcelación recepcionado. El caso del sector S-ERDQ (el que se corresponde al Reino de Don Quijote) ha sido peculiar, puesto que su PAU, aprobado en el 2007, fue asumido por la Junta de Comunidades al tratarse de un Proyecto de Singular Interés en 2008. El suelo de esa zona pasa a tener una clasificación de suelo urbano terciario-residencial, cuyo Plan Parcial hizo su publicación en julio de 2009.

Por último, los sectores en los que se ha hecho una consulta previa, y que no han desarrollado aún ninguna figura de planeamiento son: en la zona norte: ACEMT y A-UNIV (números 3 y 12); en la zona sur, en el entorno del Hospital son: S-DULCINEA, S-ESPERILLA, S-BULEVAR, S-LA GUIJA y SEPES (números 13, 14, 15 y 16) y la última consulta la ha realizado SEPES en el polígono industrial de Carrión (número 7).

4. Suelo No Urbanizable

En el suelo no urbanizable el plan se enfrenta a un problema fundamental, los diseminados en áreas periurbanas. Las zonas más propensas al desarrollo del diseminado (Poblachuela, Atalaya y el Vicario) han sido tradicionalmente espacios para el desarrollo de la segunda residencia.

1. La Poblachuela

El PGOU de 1978 clasificó a la Poblachuela en su totalidad, como suelo urbanizable no programado (SUNP), redactándose el correspondiente PAU que se aprobó inicialmente el 29 de julio de 1980. La dura contestación surgida contra el PAU por parte de propietarios y vecinos tuvo tal fuerza que el PAU no prosiguió con su tramitación. Puesto que querían seguir manteniendo su estructura de diseminados. La Poblachuela, desde hace cincuenta años viene transformando poco a poco las tradicionales huertas periurbanas en suntuosos chalets, en algunos casos.

2. La Atalaya

El PGOU de 1988 clasificó laAtalaya en suelo urbanizable no programado (SUNP), como reserva de suelo de la ciudad para evitar su urbanización. Sin embargo, esta medida no evitó el desarrollo de diseminados en la zona.

3. El regadío del Vicario

El PGOU de 1988 clasificó el regadío del Vicario en suelo urbanizable no programado, como reserva de suelo. Para evitar su posible urbanización además estableció en esta zona unas normas de protección por los valores ecológicos y el aprovechamiento agrícola que tenía. Al igual que en las otras zonas, estas medidas no han evitado el desarrollo de diseminados en la zona.

La situación actual en la que se encuentra el PGOU de 1997 respecto a estas tres zonas de indisciplina urbanística viene generada, de una parte por la propia normativa del Plan vigente, y de otra, por la laxitud en las intervenciones disciplinarias del propio Ayuntamiento, que aunque abre expedientes, después no los ejecuta. El anterior Plan de 1988 propició indirectamente la proliferación de situaciones ilegales, al definir una parcela de 4.000 m2 en este tipo de suelo no urbanizable, que resulta excesivamente pequeña para mantener la protección del terreno.

Las nuevas construcciones en estas tres zonas, en clara situación de ilegalidad, han dado lugar a la apertura de más de 400 expedientes y a una situación de difícil solución legal, y de peor solución urbanística. Ante esta situación el Plan de 1997 adoptó “de facto” la decisión de reconocimiento de las mismas, habilitando los mecanismos para su adaptación tanto jurídica como técnica. Desde el punto de vista jurídico, reconociendo lo existente dentro del ámbito de ordenación. Desde el punto de vista técnico, se adoptan las medidas necesarias para proteger el medio ambiente, respecto a los vertidos indis-criminados de aguas residuales, y a la vez prevé dotar a estas zonas de unas mínimas condiciones de accesos y habitabilidad, mediante un Plan Especial de Mejora del Medio Rural a desarrollar tras la aprobación del PGOU.

Además, el Plan propone al Ayuntamiento que actúe con mayor dureza y ponga medios adecuados para resolver con éxito los casos de indisciplina urbanística que se produzcan en adelante, evitando así la reproducción de la situación anterior. Este control se ha visto, sin duda, reforzado por la nueva situación jurídica contemplada en el Código Penal sobre las infracciones en el suelo no urbanizable, con carácter de delitos contra el medio ambiente.

Realizaciones

Ante estas propuestas, podemos decir, que se han realizado los Planes Especiales de mejora del medio rural para las zonas de la Poblachuela y La Atalaya. Además el Plan estableció nuevas categorías de protección: al paisaje volcánico y a los yacimientos histórico-artísticos y paleontológicos, como el de Alarcos y mantenimiento de las protecciones existentes sobre: usos agropecuarios (regadío de El Vicario), vías de comunicación (carreteras y ferrocarriles) y paisaje forestal y cauces.

5. Conclusión y balance de las propuestas y realizaciones durante la vigencia del Plan

El PGOU de 1997 se centró, fundamentalmente, en el crecimiento residencial, motivo principal de la revisión, como crítica al anterior PGOU por no haber previsto suficiente suelo destinado a vivienda.

El Plan en el suelo urbano dentro de Ronda se planteó rescatar los espacios interiores de la ciudad. Las actuaciones en este ámbito se han centrado en la peatonalización de algunas calles del Centro y en la mejora de las plazas de la ciudad. De las 13 unidades de ejecución propuestas, en su mayoría de iniciativa privada, hasta la fecha, tan sólo se han terminado tres.

El mayor desarrollo se ha dado en el suelo urbano fuera de Ronda. El PGOU de 1997 propuso actuar en dos campos claramente diferenciados: la ocupación del suelo urbano vacante, con ampliación de algunas zonas; y la sustitución de usos de tolerancia industrial en algunas áreas de la ciudad por residencial. En este suelo se han desarrollado 20 unidades de ejecución y 13 están en realización. Estas actuaciones han supuesto 4.759 nuevas viviendas.

La zona sur de la ciudad ha sido la que más ha crecido por los desarrollos de los sectores que se han dado en el entorno del nuevo Hospital General. Y en la zona norte de la ciudad los crecimientos residenciales se centraron en el Campus Universitario, la zona de la Guija y en la carretera de Porzuna, detrás del Seminario Diocesano.

El proyecto de Plan Especial de los terrenos ferroviarios supuso la apertura de la ciudad al sur, reequilibrando la relación de la ciudad con sus zonas urbanas exteriores ya existentes, al superar una importante barrera física.

El PGOU clasificó poco suelo urbanizable programado porque se pensaba que así se favorecía el no incrementar el valor subjetivo del suelo y por tanto la especulación urbana. Sin embargo, la ley nacional del suelo de 1998 con su “todo urbanizable”, permitió que toda la ciudad clasificada como suelo urbanizable no programado, con la aprobación de un PAU pudiese desarrollarse, sin necesidad de revisar o modificar el PGOU vigente. Esta situación, propició que el suelo que más desarrollos tuvo fuese el no urbanizable, el cual se agotó, al desarrollar las nueve áreas definidas, de la cuales seis de ellas eran residenciales. Los PAUs han completado el crecimiento de la ciudad de una manera compacta.

En el suelo no urbanizable, se intenta resolver el problema de los diseminados de la ciudad, con la redacción de dos planes especiales de mejora del medio rural para las zonas de la Poblachuela y la Atalaya.

Respecto al uso industrial también se consideró necesario aumentar la oferta de este tipo de suelo como consecuencia de los cambios que se venían produciendo: de una parte, existía una mayor demanda de almacenaje y distribución; y de otra, había aumentado el número de industrias destinadas no sólo a la producción, sino a la terciarización de los productos. Esta demanda se estimó que podía aumentar como consecuencia del AVE, por este motivo, se vio la necesidad de crear nuevo suelo, máxime cuando se sustituye parte del existente por viviendas.

    -Se creó nuevo suelo industrial ligado a la demanda del momento, es decir, polígonos destinados a la distribución, almacenamiento e industria escaparate con precios de suelo accesibles y en ubicaciones optimas y bien comunicadas, localizados en la carretera de Carrión.

    -Se destinó nuevo suelo industrial productivo en zonas alejadas del núcleo urbano, ante la posible demanda de este tipo de suelo. Zonas bien dotadas y comunicadas, como el paraje denominado finca Valcansado, al norte del Parque de la Atalaya (iniciativa propuesta por particulares ante el Ayuntamiento). En la actualidad, se ha convertido en un Proyecto de Singular Interés para la región conocido como “El Reino de Don Quijote”, proyecto residencial y de ocio, muy distinto al origen industrial-residencial del que se planteó en el PGOU.

Este PGOU de 1997 tuvo en cuenta las necesidades deportivas de todas la zonas de la ciudad creando nuevas y completando las existentes: las nuevas instalaciones cubiertas en el Polideportivo Príncipe Juan Carlos, junto a la Universidad; la piscina cubierta de la Puerta de Santa María; nuevas zonas deportivas junto al cementerio; potenciación de las instalaciones de Larache; creación de nuevas instalaciones en los terrenos de RENFE, junto al colegio Ferroviario; reserva de suelo en los terrenos de la Cooperativa del Campo y en el parque de la Atalaya. Es decir, se propone y realiza una mejora de las actividades deportivas en general en toda la ciudad y se potenciaron algunas de ellas como actividades lúdico-deportivas en los parques.

Las zonas verdes de la ciudad se crearon tanto dentro del núcleo urbano, como fuera de él. Se propuso y realizó una ampliación del parque forestal de la Atalaya. También se proyectó la creación de un cinturón de reserva del crecimiento urbano que podría llegar a ser un cinturón verde.

Las dotaciones sanitarias a nivel regional previsto en nuestra ciudad giraron en torno a la construcción de un nuevo Hospital General, con la financiación del Ministerio de Sanidad en colaboración con la Junta de Comunidades. Se destinaron 161.000 m2 de superficie rodeada de una zona verde que permitiría en el futuro una ampliación, situados al sur del polígono industrial de Larache, entre las carreteras de Puertollano y Calzada. La inauguración de este equipamiento tuvo lugar en el 2006, diez años después de su proyecto.

El desarrollo urbanístico llevado a cabo en estos años ha sido muy abundante, con una extensión considerable hacia el sur y norte como zona residencial, y hacia el este como zona industrial. Los PAUs y PP desarrollados han sido:

    1.PAU S-MADR1 una zona industrial en la carretera de Carrión (PAU aprobado en 1999 y no consta la fecha de aprobación de su PP).

    2.PAUA-PGALL,unazonaresidencialpróximaalnuevoHospital(PAUaprobado en 2000 y P. Parcial aprobado en 2002).

    3.PAU S-CORR, una zona residencial próxima al nuevo Hospital (PAU aprobado en 2000 y P. Parcial aprobado en 2003).

    4.PAUA-HERR,unazonaresidencialpróximaalnuevoHospital(PAUaprobado en 2000 y P. Parcial aprobado en 2003).

    5.PAU S-MADR2 una zona industrial en la carretera de Carrión (PAU aprobado en 2002 y P. Parcial aprobado en 2003).

    6.PAU A-PTLL, una zona residencial próxima al nuevo Hospital (PAU aprobado en 2003 y P. Parcial aprobado en 2004).

    7.PAU A-MADR una zona industrial en la carretera de Carrión (PAU aprobado en 2005 y P. Parcial aprobado en 2007).

    8.PAUA-CCAMP,unazonaresidencialpróximaalRecintoFerial(PAUaprobado en 2005 y P. Parcial aprobado en 2008).

    9.PAU A-CALZ, una zona residencial próxima al nuevo Hospital (su PAU y PP aprobados en 2006).

    10.PAU S-ERDQ, en el 2007 fue asumido por la Junta por tratarse de un Proyecto de Singular Interés: El Reino de Don Quijote, y su PAU y PP aprobados en 2008.

C) El planteamiento de la vivienda en el PGOU 1997

Dos cuestiones básicas nos planteamos en el estudio de la política de la vivienda de las propuestas del PGOU de 1997, una el número de viviendas que se proyectan y se construyen, y otra, qué zonas son las destinadas a este uso residencial, es decir, por dónde se favorece la expansión de la ciudad.

Las viviendas construidas de nueva planta en Ciudad Real entre 1997 y 2008 han sido 16.964155 frente a las 14.442 viviendas proyectadas en el Plan. De éstas, 1.421 han sido unifamiliares, es decir, menos de un 10%, lo que demuestra un retroceso para esta tipología. Respecto a la población, hay que decir que la proyección de crecimiento para el 2003 era de 42.999 habitantes y que en este período la población se incrementó sólo en 13.113 habitantes. El boom inmobiliario sufrido en Ciudad Real no se ha ajustado a la planificación propuesta por el Plan.

Respecto a cuáles son las zonas de expansión residencial de la ciudad, po-demos decir, que ha sido por toda la ciudad en cuanto a suelo urbano consolidado, mientras que en el suelo urbano fuera de Ronda y en el urbanizable se ha focalizado en la zona sur.

En el suelo urbano consolidado, es importante la puesta en marcha del Plan Especial de los Terrenos Ferroviarios RENFE. Otras zonas de expansión residencial han sido las que se han pasado de tolerancia industrial a uso residencial. La mayoría de las áreas residenciales del suelo urbanizable no programado se han localizado junto al Hospital General, desarrollado sobre todo entre el 2002 y 2006.

D) Las críticas al PGOU DE 1997

El desarrollo del PGOU de 1997 se ha centrado en la construcción de viviendas olvidando su enunciado de mejorar el propio Centro de la ciudad, como muestra el que tan sólo se hayan terminado tres unidades de ejecución en torno a las plazas de las trece propuestas, o que la peatonalización de las calles, aún no se haya completado.

El PGOU ha favorecido el crecimiento de vivienda en las nuevas zonas de expansión periférica, pero no ha tenido en cuenta las necesidades de comunicación entre estas zonas y el Centro. Los flujos de estas zonas congestionan aún más la Ronda de circunvalación.

En estos últimos años se han producido grandes mejoras en las vías de comunicación de la capital con su provincia, sin embargo, las vías de acceso a nuestra ciudad se han quedado saturadas, tal es el caso de la carretera de Fuensanta, o de la carretera de Toledo, las cuales además del tráfico de entrada también recogen el que proviene de las zonas residenciales que albergan, por no estar terminada la segunda Ronda.

En opinión de Peris (2003:33) el planeamiento urbano ha resultado un tanto anárquico, pese a las indicaciones del PGOU, como muestran los proyectos que van adquiriendo forma en Ciudad Real, que evidencian una falta de criterio urbanístico y producen como resultado actuaciones de escasa calidad. Un ejemplo, de ello se da en el interior de la ciudad. Tras haber recuperado una gran cantidad de superficie por la Real Casa de la Misericordia, las nuevas actuaciones en la zona de los antiguos terrenos del Cuartel de Artillería están generando “un espacio urbano con calles de trazados tortuosos, anchuras mínimas, acerados ridículos y una visión general de tacañería en el dimensionamiento de lo público”.

Las nuevas zonas residenciales no cuentan con las dimensiones de viario y acerado adecuados, para la gran demanda que están teniendo ya, en el momento actual. Esta situación, se aprecia sensiblemente en las nuevas urbanizaciones del nuevo Hospital, donde aún aparecen edificios en construcción y es difícil conseguir aparcamiento, o ir por una acera de ancho suficiente.

En nuestra opinión el PGOU de 1997 ha sido muy ambicioso y presentaba un modelo de ciudad basado en la mejora de los espacios ya construidos, sin embargo, esto no se ha llevado a cabo. Las facilidades legales y la bonanza económica basada en el mercado inmobiliario han tenido en esta ciudad repercusiones muy graves en cuanto a la estructura del viario y la organización interna de la ciudad. Los nuevos crecimientos de la ciudad se han hecho sin tener en cuenta las conexiones con la zona consolidada, provocando una congestión continua en detrimento de la calidad ciudadana. Existe también una desarticulación interna entre los principales focos de actividad (Centro, Campus, AVE y nuevo Hospital).

(149) Aprobación definitiva el 2 de mayo de 1997. BOP 4/6/97. DOCM 16/5/97.

(150) El cambio de uso de los terrenos RENFE. Los convenios firmados con RENFE y el Ministerio de Defensa, con la posible inclusión de casi 1000 viviendas de Protección Oficial y de precio tasado, y unos 70.000m2 de suelo destinado a oficinas y comercial.

(151) A los solos efectos de cálculo de altura de cornisa se considerará como altura de la planta baja hasta la parte superior del primer forjado 4 metros, y en el resto de las plantas una altura de 3,20 metros, entre pisos de forjados, con el objeto de posibilitar las nuevas instalaciones que hoy día se requieren. Así un edificio de cuatro plantas tendrá una altura de cornisa máxima de 13,60 metros hasta la parte superior del último forjado.

(152) Esta doctrina se vuelve a ratificar en la Sentencia del T. C. de 10 de julio de 2001 en relación a la nueva ley estatal del suelo (Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, Ley 6/1998), y obligó a que todas las Comunidades Autónomas aprobaran en pocos años su propia legislación urbanística (Burriel, 2008).

(153) AD: Aprobación Definitiva y AI: Aprobación Inicial.

(154) Los arquitectos fueron Nuria Ramos y equipo, y el Agente urbanizador: UTE PROFENIX.

(155) Según las licencias municipales del Ayuntamiento de Ciudad Real, sin contar con los Anejos, es decir, las construidas en el núcleo urbano.

Se acaba de hacer público el Documento de Avance del nuevo Plan de Ordenación Municipal (Julio 2010) donde se exponen los objetivos del plan y sus previsibles efectos sobre el medio ambiente. La redacción del nuevo POM es llevada a cabo por el Ayuntamiento de Ciudad Real, como promotor del futuro Plan y la elaboración del documento inicial la han realizado UTE L. Lasso Consultores y S.L. Soluziona SA, colaborando PROYMASA (Proyectos Medioambientales SA), con el arquitecto Luís Lasso como responsable.

Este documento tiene sus orígenes en junio de 2005, cuando el Ayuntamiento de Ciudad Real elaboró un estudio complementario al PGOU de 1997, sin carácter vinculante: las Directrices de Ordenación de Ciudad Real. Estas Directrices estaban motivadas por las fuertes transformaciones territoriales que se daban en nuestro municipio, alejadas del núcleo urbano a varios kilómetros (Aeropuerto Central y el Reino de Don Quijote), pero con una gran incidencia en su desarrollo urbanístico. Las Directrices buscaban dar una respuesta territorial coherente a las numerosas e inconexas consultas previas, formuladas por la iniciativa privada, que respondían únicamente a los intereses inmobiliarios. La complejidad y diversidad de intereses, tanto públicos como privados, que se han dado en el municipio de Ciudad Real ha provocado un dilatado proceso de redacción del Plan de Ordenación Municipal.

El documento de avance del Plan de Ordenación Urbana de Ciudad Real consta de ocho volúmenes: 1. Información Ambiental; 2. Sociedad y Equipamiento; 3. Transporte, Infraestructuras Básicas y Planeamiento; 4. Memoria Justificativa y Avance de Normativa; 5. Estudio Económico Financiero; 6. Catalogo de Bienes y Espacio Protegidos; 7. Informe de Sostenibilidad Ambiental y 8. Estudio hidrológico.

A) Objetivos de Planificación

El nuevo POM plantea un modelo de ciudad en el que se asume e incorpora los grandes proyectos en curso (El Reino de Don Quijote y el Aeropuerto Central), aborda el tratamiento de los numerosos asentamientos diseminados con el criterio de legalizarlos (Atalaya y La Poblachuela) y propone algunos planes especiales de reforma interior en el casco antiguo, universidad, AVE…. Por otro lado, se aumentan los espacios de suelo rústico protegido, no limitándose a los exclusivamente calificados como ZEPA y LIC.

El POM proyecta para Ciudad Real: una ciudad dinámica, de calidad urbanística y medioambiental y atractiva para vivir, visitar y para invertir. El modelo de ciudad que se propone se fundamenta en dos pilares:

    1) La vertebración territorial, porque se considera que esta ciudad tiene un área urbana funcional de catorce municipios, considerando que Miguelturra y Poblete están plenamente integrados en la dinámica urbana de la ciudad. Para ello plantea:

            -Finalizar la segunda Ronda, para estructurar los nuevos desarrollos, planteando un diseño que sirva de plataforma para un futuro tranvía, si las necesidades de la ciudad lo requiriesen.

            -Construcción de una nueva Ronda que sirva para conectar el Reino de Don Quijote con el Aeropuerto -Dotación de aparcamientos subterráneos en los encuentros de las grandes vías de transporte de la ciudad.

            -Construcción de una estación de autobuses que sustituya la actual, situándola en suelos adyacentes a la estación del AVE. Y a largo plazo, se plantea la construcción de un nuevo intercambiador de transporte al norte de la ciudad.

    2) El segundo pilar se centra en la articulación urbana. El POM plantea tres tipos de actuaciones respecto a la ciudad consolidada:

            -Articular la ciudad en accesibilidad, transporte y comunicaciones mediante la intervención en las zonas urbanas más antiguas dentro de la actual Ronda, mejorando los problemas de tráfico detectados, así como las conexiones con los diseminados de la ciudad (Valverde, Las Casas, La Poblachuela y la Atalaya).

            -Consolidar y vitalizar la Ciudad, donde destacan las propuestas de delimitar un ámbito para la redacción de un Plan Especial del Casco Antiguo, y abordar operaciones de revitalización de espacios y edificios.

            -Acabar y mejorar la Ordenación actual, delimitando las áreas de crecimiento de la ciudad y evitando la aparición de nuevos crecimientos dispersos, discontinuos e indisciplinados.

La previsión de uso residencial se proyecta preferentemente al oeste de la ciudad consolidada, mientras que los usos industriales/terciarios se localizan al Sur y Este (detrás del trazado del ferrocarril).

La capacidad residencial programada eleva la población a 182.77 habitantes y 66.223 viviendas para el 2022. Es decir, si actualmente hay 39.618 viviendas en la ciudad, el POM apuesta por la construcción de viviendas (27.243 de nueva planta, más las 21.231 que están en desarrollo, de las que 8.909 corresponden a segunda residencia del Reino de Don Quijote). La justificación del número de viviendas se hace en función del tamaño medio de los hogares, que está experimentando una disminución en Ciudad Real en los últimos años (valor medio actual 2,8 individuos/familia).

Una mayor reserva de suelo destinado a actividades terciarias (parques empresariales, servicios, etc.). El POM prevé una calificación de 328,90 ha, de las cuales 101,33 ha pertenecen al Reino de Don Quijote.

Un aumento del suelo industrial. El POM prevé una calificación de 622,45 ha de suelo bruto industrial. Este valor incluye 338,48 ha de la Plataforma Logística del Aeropuerto y 125,05 ha destinadas al Parque Tecnológico, también relacionado con el Aeropuerto.

Además, el POM plantea dos grandes reservas de zonas verdes una al suroeste y otra al Noreste. Busca crear dos masas forestales como ampliación del Parque de la Atalaya y como una casa de campo del ensanche oeste de la ciudad.

B) Críticas y propuestas al documento de avance del nuevo POM

En la planificación de una ciudad existen dos aspectos clave que hay que tener en cuenta, por un lado, su posición en el territorio, y por otro, cómo hacer una ciudad más confortable para sus ciudadanos. Ambos aspectos, nos llevan a realizar una imagen o modelo de ciudad a la que dirigirnos, y hacia la que planificar las mejoras de la ciudad existente y los diseños para los futuros crecimientos.

El documento de avance del nuevo POM de Ciudad Real plantea ambas temáticas, y en torno a ellas organiza sus principales propuestas.

En el posicionamiento de Ciudad Real en su territorio, el nuevo POM propone mejorar la vertebración de nuestra ciudad con su territorio teniendo en cuenta la necesidad de articular con la ciudad dos grandes proyectos de singular interés regional, como son el aeropuerto Central y el Reino de Don Quijote. Ambos proyectos, debido a los distintos avatares, presentan en el momento actual muy escasas perspectivas de un futuro rentable y viable, y ambos parecen haber caído en el más absoluto olvido.

La vertebración territorial de nuestra región nos parece clave en el contexto actual, puesto que nuestra región ha pasado de ser una región de paso entre Madrid y Andalucía, a tener un posicionamiento en el mapa nacional. En esta nueva coyuntura territorial Ciudad Real ha tenido un papel privilegiado, en cuanto a dotación de infraestructuras sobre todo al AVE, a las nuevas autovías y al aeropuerto porque han mejorado su comunicación con el resto de España y con el exterior. Por este motivo, nosotros consideramos que en el caso del aeropuerto, su olvido e infrautilización supone un claro despilfarro después de la fuerte inversión que ha supuesto. Y apostamos porque se haga todo lo posible para solucionar y rentabilizar una infraestructura de ese calibre. En nuestra opinión, el aeropuerto debe tenerse en cuenta en el planeamiento de Ciudad Real para que, aplicando un análisis DAFO, esa debilidad se convierta en oportunidad y fortaleza. Sin embargo, nuestra opinión no es tan positiva como lo hace el POM con respecto al Reino de Don Quijote, porque ni el proyecto en sí (ocio-residencial), ni el grado de desarrollo de lo proyectado hasta el momento (muy escaso), permiten aún un cambio en el planteamiento hacia un desarrollo más sostenible y menos costoso de una zona residencial turística que suponen más de 8.000 viviendas, sin una clara justificación.

Las mejoras que plantea el POM para la vertebración de la ciudad con su territorio son: 1) creación de un intercambiador para los diversos modos de transporte en la estación del AVE, con el traslado de la estación de autobuses a la zona norte; 2) Reserva de suelo para la creación, a largo plazo de una moderna y nueva estación ferroviaria; 3) finalizar el trazado y posibilitar, la ejecución de la Segunda Ronda.

Desde nuestro punto de visto, la vertebración territorial además de realizar lo propuesto, debe considerar una triple dimensión: conexión nacional e internacional, conexión provincial, y conexión con su área inmediata de influencia. Y todas ellas con una adecuada articulación con la ciudad existente.

    -En la primera dimensión, conexión nacional e internacional, situamos las actuaciones referentes al aeropuerto, AVE y autovías. Para lo que planteamos fundamentalmente una mejora de los accesos a estas grandes infraestructuras y una mayor interrelación entre ellas.

    -En la segunda dimensión, conexión provincial, planteamos las comunicaciones con los municipios de la provincia y de la región, donde el ferrocarril y el autobús son elementos clave. En cuanto a red ferroviaria existente, consideramos que hay que favorecer la intermodalidad entre la red de ferrocarril tradicional y la alta Velocidad, convirtiendo la estación de ferrocarril de Ciudad Real en el punto de encuentro. Para ello sería necesario una adecuación de horarios en la medida de lo posible. Esto contribuiría a fomentar el uso de este transporte para desplazarse a Madrid u otras ciudades empleando el transporte público. En cuanto a la red de autobuses interurbanos, en primer lugar establecemos como factor prioritario el cambio de estación de autobuses a las inmediaciones de la estación de ferrocarril. Y una revisión de horarios que tuviese en cuenta los horarios laborales y estudiantiles, puesto que es el uso prioritario. Estas actuaciones permitirían además que los municipios de la provincia se beneficiaran de las dos grandes infraestructuras con las que cuenta la capital, como son el AVE y el aeropuerto.

    -En la tercera dimensión, conexión con el área de influencia inmediata, con los municipios que conforman el área urbana de Ciudad Real, fundamentalmente Miguelturra y Poblete. Creemos necesario afrontar la problemática conexión actual que existe entre Miguelturra y Ciudad Real, y entre Poblete y Ciudad Real. Estos tres núcleos actualmente, son desde el punto de vista funcional y poblacional un todo urbano con Ciudad Real capital, sin embargo, sus conexiones están saturadas, añadiendo la sobrecarga que se ha generado por los propios crecimientos de la ciudad hacia estos núcleos, ya que todos ellos están situados al sur. La conexión con Miguelturra, nos parece vital, puesto que la zona Este y Sur de la ciudad es de las más desarrolladas en cuanto a focos centralizadores (Campus, AVE y Hospital), y la mejora de esa conexión, permitiría superar el efecto barrera de la vía del AVE, situando a la estación como una nueva centralidad del núcleo Ciudad Real-Miguelturra. Consideramos que la construcción de un puente aéreo de autopistas podría solucionar en parte dicha conexión.

La conexión con Poblete es inexistente debido a los diseminados de la Poblachuela, que se sitúan entre ambos. Sin embargo, consideramos que la Administración debe tomar una decisión ante la ilegalidad de las construcciones de esta zona, asumiéndolas en el planeamiento, puesto que es una pieza clave para articular el crecimiento de la zona sur de la ciudad. Por eso, apostamos para que esta zona sea tratada como zona residencial de baja densidad, en la que se creen unas adecuadas vías de conexión con Poblete, y con las vías de alta velocidad que la comunican con Puertollano y el aeropuerto.

Por último, consideramos que para obtener una buena articulación con la ciudad existente, la finalización de la segunda Ronda y la construcción de una tercera debe ser una de las prioridades de las propuestas que ha realizado el Plan. Así como la necesidad de crear conexiones entre la primera y segunda Ronda, y aparcamientos subterráneos, teniendo en cuenta el enorme volumen de población con vinculación laboral y estudiantil a nuestra ciudad. La importancia de tener en cuenta esta población, lo acredita el hecho de que la población censal del 2001 era de 61.280 habitantes, mientras que la población total vinculada a Ciudad Real (residente o no) era, ese mismo año, de 85.835 habitantes, es decir, que tiene un exceso poblacional, sobre los datos censales, de 24.555 habitantes, en cuanto a movilidad (diaria o semanal), aparcamientos, consumos, red de saneamiento, abastecimiento de agua, gas, gestión de residuos…

La segunda gran temática en torno a la cual, el POM organiza sus propuestas, se centra en mejorar la ciudad existente a través de su estructura urbana. Los temas claves son el uso residencial, la mejora de la ciudad, la reserva de suelo industrial y crear nuevas centralidades comerciales y universitarias.

El POM plantea cinco propuestas, dos dedicadas a la creación de nuevas centralidades empresariales (Plataforma logística del aeropuerto, y zonas destinadas a centros de negocios, nuevo recinto Ferial, Palacio de Congresos...), otras dos al desarrollo de áreas industriales (recalificando el antiguo polígono del Larache, y creando un nuevo Parque Teconológico), y uno dedicado a los nuevos crecimientos del campus universitario al otro lado de la vía del AVE. Desde nuestro punto de vista, la articulación urbana debe estar destinada a proporcionar un modelo coherente de ciudad a la que se desea llegar, aspecto que no se refleja en el POM.

Nuestro planteamiento de modelo de ciudad se basa en apoyar y potenciar lo existente, como es el que esta ciudad es universitaria, puesto que cuenta con el Recto-rado de la Universidad de Castilla-la Mancha, además de todos los servicios que le son propios por ser capital provincial. La búsqueda de una ciudad universitaria moderna y además capital de provincia bien comunicada, son aspectos que deben promocionarse para dotar de identidad a esta ciudad, y favorecer la instalación de nuevos servicios y ferias, mejorando las conexiones e infraestructuras.

En cuanto al uso residencial, se plantea una nueva zona de crecimiento residencial hacia el oeste de la ciudad. Este planteamiento presenta por un lado, problemas medioambientales, porque no se ha tenido en cuenta que se trata de zonas de especial protección (Regadíos del Vicario). Por otra parte, con respecto al conjunto de la ciudad, esta nueva zona residencial evidencia la ausencia de un análisis del planeamiento realizado durante el Plan de Ordenación Urbana vigente (1997) porque no asume la enorme expansión residencial hacia el sur y este de la ciudad, ni plantea una solución a la inexistencia de una red estructurante de los nuevos crecimientos ya realizados. Tampoco plantea soluciones a los problemas generados por la mala conexión entre estas nuevas zonas residenciales y el centro de la ciudad. La crisis económica iniciada en 2007, pensamos que es la oportunidad para reflexionar sobre la no sostenibilidad del modelo urbano presente y una situación propicia para que elAyuntamiento a decidir el cambio hacia un crecimiento más razonable.

En cuanto a la mejora de la ciudad, el POM aporta numerosas actuaciones a través de los Planes de Reforma del Interior en focos clave de nuestra ciudad y en barrios especialmente deteriorados. El peligro, desde nuestro punto de vista de realizar los PERI sin tener en cuenta el conjunto de la ciudad, es que sea reduccionista en cuanto a las actuaciones, considerando que la zona universitaria no se limita exclusivamente a la propuesta de crecimiento del campus al otro lado del AVE. El diseño debe plantear una planificación de la universidad integrada en la ciudad, de modo que quede un verdadero campus universitario, en el que quede claro dónde empieza y dónde termina.

Este documento apuesta por una ciudad más peatonal, en la que se potencien los carriles bici. Desde nuestro punto de vista, consideramos muy interesante esta propuesta para cualquier ciudad, incluida la nuestra, por su topografía llana. Sin embargo, en nuestra ciudad hemos de tener muy en cuenta la estructura medieval del trazado dentro de Ronda y el ancho de la calzada, que probablemente no permita este tipo de carriles.

En Ciudad Real, no obstante, contamos con grandes zonas verdes, que bien planificadas pueden generar espacios de conexión entre unas zonas y otras de la ciudad, haciéndolas permeables al peatón. Un claro ejemplo, llevado a cabo en el anterior PGOU fue el parque Gasset, cuya ampliación y modificación del diseño, favoreció la conexión del centro de la ciudad, con los crecimientos del sur. Tendríamos que plantear propuestas similares con otros parques de la ciudad situados en las entradas, como el que se sitúa al sur con el del Pilar, para que sirva de conexión entre el AVE y la zona sur y centro de la ciudad. Nuestra propuesta es plantear un cinturón verde fuera de la Ronda que conecte todos los parques.

Un tema muy unido a la ciudad peatonal son los aparcamientos subterráneos fuera de la Ronda, para favorecer que todo el espacio intraronda se convierta en peatonal. Aspecto que si ha tenido en cuenta el POM.

Respecto a la apuesta por crear nuevas centralidades de uso industrial, comercial o universitario, nos parece que se platean de manera aislada y no integradas en la ciudad. En nuestra opinión sería muy acertado el uso industrial con una clara vinculación al aeropuerto, sin embargo los nuevos focos comerciales, universitarios y ferias, se deberían promover como focos de actividad que dinamicen las nuevas zonas residenciales que se han extendido por nuestra ciudad, también se debiera plantear la superación de la barrera férrea, así como fortalecer los focos existentes del Centro,AVE, campus y nuevo Hospital.

En nuestra opinión, las propuestas que realiza el POM son acertadas pero serían validas para cualquier ciudad. En Ciudad Real se debería potenciar y mejorar lo que tiene. Por último, queremos concluir con el profesor Pillet (2002: 21) que la planificación no sólo debe garantizar el buen uso del suelo, sino que, además, debe articular la sostenibilidad, creando administraciones que gocen realmente de competencias de planificación a nivel estratégico, defendiendo un gobierno del ecosistema urbano preocupado por el estado de salud de la ciudad, y concretamente de la vivienda social, a la que se debe garantizar su calidad ambiental a partir de la adecuación de las necesidades de sus habitantes o la participación de los mismos en el diseño y desarrollo de su entorno.

Entre los diferentes aspectos que explican las transformaciones urbanas de una determinada ciudad, junto con los de carácter normativo que acabamos de ver, juega un papel importante el mercado inmobiliario, dado que la transformación urbana se hace, sobre todo, con la construcción de viviendas y éstas están insertas en un mercado de compra-venta cuya dinámica hay que conocer para poder determinar su papel en el pro-ceso. Independientemente de las peculiaridades de cada ciudad, ese mercado está inserto en la economía general del país o región donde se encuentre la ciudad.

En España se ha dado, en las últimas décadas, una intensa actividad económica que ha basado gran parte de su crecimiento y empleo en el mercado de la vivienda, tanto nueva como usada. De forma que, llegados al momento de crisis económica general en que nos encontramos, cualquier salida pasa bien por la remodelación del sector inmobiliario adaptándolo a la nueva situación, para que siga ocupando el papel de locomotora que venía desarrollado, aunque sea con menores proporciones; bien por su sustitución con otra actividad que lo reemplace.

En otro orden de cosas el acceso a la vivienda es un derecho consagrado en el artículo 47 de nuestra Constitución y en la Declaración Universal de los Derechos Humanos. Sin embargo, su ejercicio efectivo plantea enormes problemas a buena parte de las familias, que destinan a la adquisición de la vivienda entorno a la mitad de su renta disponible. Por ello, el problema del precio de la vivienda y del suelo es una cuestión que suscita continuos debates en los medios de comunicación, foros políticos y también en los círculos científicos ocupados del análisis de la realidad socioeconómica de nuestro país.

La vivienda es uno de los principales activos económicos, tanto si hablamos de alojamiento propio como si nos referimos a la obtención de beneficios económicos, es decir, como inversión. Ésta última cuestión todavía más decisiva en un país como España, donde por cuestiones “culturales” las viviendas en propiedad alcanzan más del 80% del parque inmobiliario, muy por encima del valor promedio en el UE (66%), y la construcción de las mismas ha alcanzado una importancia excepcional en la economía del país, hasta representar casi la cuarta parte del crecimiento de nuestra economía (Palacios,A.J., 2008).

El precio de la vivienda, con datos confirmados por el Ministerio de Fomento, ha aumentado en más del 55%, al mismo tiempo que la oferta de nuevas viviendas en España, en el mismo período, supera el medio millón de viviendas cada año, lo que hace más paradójico este proceso alcista del precio de las mismas. En los últimos años el precio de los terrenos, de los pisos o de los chalets en algunos casos se ha triplicado en la medida que había más oferta disponible.

Las distintas leyes del suelo que se han promulgado en España durante nuestro período de tiempo de estudio han intentado intervenir de forma positiva en el mercado de suelo a fin de abaratar su precio y, como consecuencia, el de la vivienda. En esta etapa nos han afectado cuatro de ellas, la Ley de 1975(156), la de 1990 y su texto refundido de 1992(157), la de 1998(158) y la de 2007(159), que es la que está actualmente en vigor. Sin embargo, podemos decir, que todas ellas, han fracasado en el objeto de frenar un proceso alcista de precios que, en los últimos años, ha experimentado un crecimiento espectacular (Zubero, 2004:5).

En otro orden de cosas, en el estudio del mercado inmobiliario actual predominan los planteamientos geoeconómicos donde las cuestiones geográficas en la economía urbana adquieren una especial resonancia. Abordaremos estos aspectos más económicos de una manera sintética, consignando su magnitud e importancia, pero centrándonos en su repercusión espacial en cuanto a la producción de ciudad.

El estudio de la evolución del mercado inmobiliario lo vamos a plantear desde una triple perspectiva: 1) la evolución de los precios de la vivienda; 2) la evolución del precio del suelo en las distintas escalas territoriales; y 3) la evolución y distribución de estos factores en Ciudad Real capital. Emplearemos distintas fuentes, en función de las estadísticas disponibles.

(156) En el PGOU de 1978 la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana de 1975 vigente señalaba que los Planes de Ordenación Urbana debían ser instrumentos, de carácter abierto y flexible, en que la valoración objetiva, regulase la política urbanística. Y consideraba que el condicionante fundamental de la oferta de suelo y de su precio excesivo se debía a la escasez de suelo urbanizado.

(157) El PGOU de 1988 se sustenta en la ley del Suelo de 1990 y su texto Refundido de 1992, nacido dentro del nuevo marco competencial que se hace eco del fuerte incremento del precio del suelo, que excede cualquier límite razonable en muchos lugares” y su repercusión en los precios finales de la vivienda. Para dar una respuesta a esta problemática la ley se apoya en diferenciar diversas facultades que integran el derecho de la propiedad, asienta e impulsa el principio constitucional de su función social, y modifica el régimen de valoraciones, y fomenta la Constitución de patrimonio públicos de suelo con destino a la construcción de vivienda protegida o a otros fines de interés general.

(158) La Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones 6/1998 que rige el PGOU de 1997 en Ciudad Real acoge un liberalismo en la actividad urbanística, que se sustenta sobre los siguientes presupuestos: Aumento de la oferta de suelo, al considerar el suelo residual como suelo urbanizable no programado, no imponer a los propietarios un sistema de actuaciones programadas por la Administración, siendo el PGOU un documento director y ordenador, para garantizar la flexibilidad, y modifica los criterios de valoración eliminándose el inicial y el urbanístico, quedando únicamente el valor de mercado. Unido a la aprobación de la ley Autonómica LOTAU 1998, en la preocupación por una intervención eficaz sobre el mercado de suelo se refleja en múltiples iniciativas como patrimonios públicos de suelo, propiciar la aparición de la figura del Agente Urbanizador, como profesional de la urbanización como alternativa al protagonismo único, que en la ejecución del planeamiento tenía la propiedad.

(159) La Ley de suelo 8/2007 de 28 de mayo (BOE, nº 128) pone énfasis en la utilización racional de los recursos naturales y culturales: territorio, suelo, patrimonio urbano y arquitectónico. Pretende que el urbanismo responda a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minorizando el impacto del crecimiento y apostando por la regeneración de la ciudad existente (Enguita, A: 2007).

La evolución de los precios medios anuales de las viviendas en España se pueden obtener por la serie de datos facilitada por los Ministerios de Fomento y de la Vivienda (Figura 6.13)(160), correspondientes a la etapa comprendida entre 1982-2007, ya se hayan obtenido por tasación o por transacción, sólo desde 2004 a 2008, o por los que aporta la Sociedad de Tasación S.A. (STSA) desde 1985 (Figura 6.14).

Figura 6.13.- Índice de precios de las viviendas (IPV) e Índice de precios al consumo (IPC). Variaciones medias anuales en España. Ministerio de la Vivienda. 1983-2007

Fuente: Rodríguez López, J. 2007a: 15

Figura 6.14.- Evolución del incremento anual del precio del m2 de suelo urbano y del precio de la vivienda en España. Sociedad de Tasaciones S.A. 1985-2008

Comparando ambas fuentes, podemos decir, que en el horizonte de las casi tres décadas que contempla esta investigación, los precios de la vivienda han experimentado dos fases expansivas bastante largas (1987-1991 y 1997-2006) y una fase de estanca-miento muy breve (1993-96).

En la primera fase expansiva (1987-1991) se registró un fuerte crecimiento medio anual (17,7%) y del acumulado (126,3%), según los datos de los Ministerios (Rodríguez López, 2006: 183), y un 186,1 % para el precio del metro cuadrado y un 98,4 % para el precio de la vivienda, según los datos de la STSA. Los años de mayor crecimiento de los precios fueron 1987 y 1988, iniciándose, a partir de 1990 un brusco descenso.

En la segunda fase (1997-2006) de expansión, los precios de mercado experimentaron un crecimiento acumulado aún mayor (173,2%, con un aumento anual de 11,8 % con datos de los Ministerios y de 161,7 % y 87,1 % para el precio del metro cuadrado y para el precio de la vivienda, respectivamente, si tomamos los datos de STSA).

Esta segunda fase es la que se conoce como boom inmobiliario o burbuja in-mobiliaria. El mercado inmobiliario español ha vivido desde 1998 el ciclo expansivo más largo de los últimos cuarenta años. Esta expansión se ha visto acompañada de un preocupante aumento de los precios de la vivienda, que ha forzado a muchas familias a endeudarse intensamente para poder acceder a la compra de su residencia (García Montalvo, 2007a: 149-150).

El intenso crecimiento de los precios de los últimos años no habría sido posible sin la relajación sustancial de las condiciones para el acceso a los préstamos y a la duración de los mismos, junto con la evidente disminución de los tipos de interés. De esta forma muchas familias han comprometido una parte creciente de su renta para hacer frente, durante un período de tiempo cada vez más extenso, al pago de la hipoteca. El crecimiento de los precios de las viviendas “tienta” a los compradores a pedir prestado dinero para poder adquirir una vivienda mejor o para adquirir una segunda vivienda, adicional a la vivienda usada como residencia principal (Rodríguez López, 2002:148). Es decir, las expectativas de revalorización futura de la vivienda han tenido una gran importancia en la demanda de vivienda de los últimos años. En nuestro país, según el informe Sostenibilidad en España 2007 del OSE, se han construido casi 5,5 millones de nuevas viviendas entre 1998 y 2006, 58 % más que los casi 3,5 millones de hogares creados en el mismo periodo de tiempo (Delgado, 2008b: 273-274).

La evolución del mercado inmobiliario en Castilla-La Mancha ha sido semejante, que la experimentada en el conjunto del país. En nuestra región en 2008, este mercado suponía un 5,1% del nacional en lo que se refiere al valor de las transacciones, valor que ha experimentado un crecimiento notable en los últimos diez años.

El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha en 1985 era de 25.700 € y la media nacional era de 32.600 €, con una diferencia del 21,1%, según la información procedente de la Sociedad de Tasación S.A. Los precios han pasado a ser de 75.300 € (para la región) y 106.300 € (para el Estado) en 2008. Hay una diferencia del 29,1%, lo que evidencia no solo que el precio de la vivienda sea menor en esta Autonomía sino que no ha experimentado, en la misma proporción, el crecimiento que ha tenido el con-junto español. Diferencia de precios que ha aumentado aún más, en la segunda fase de expansión de finales de los noventa.

Dentro de la provincia de Ciudad Real los núcleos urbanos con más de 25.000 hab. también han experimentado un crecimiento tanto del precio medio de la vivienda y precio del metro cuadrado, como del volumen de negocio inmobiliario en el período que estudiamos.

Los precios del m2 de vivienda en los núcleos urbanos de la provincia mantienen un ritmo de crecimiento lento y progresivo hasta el año 2007, iniciando en el 2008 un suave descenso. Los valores más caros se dan en Ciudad Real (372 € en 1985 y 682 € en 2008) seguidos de Puertollano (311 € y 491 € en los mismos años), y los más bajos en Daimiel (278 € en 1994 y 424 € en 2008).

Los factores explicativos más importantes del aumento de los precios en la primera fase (1987-1991) fueron reales (el crecimiento del PIB y la disminución del desempleo), en la fase expansiva posterior (1996-2006) los factores determinantes han sido de tipo financiero: los tipos de interés, las condiciones crediticias y la evolución del mercado bursátil. En la segunda fase expansiva los poderes públicos podrían haber intentado reducir la presión de la demanda, especialmente fundamentada en el uso de la vivienda como medio de mantenimiento de la riqueza, mediante medidas atrevidas que hubieran equilibrado las condiciones de compra y alquiler, como la eliminación de las desgravaciones fiscales a la compra de viviendas, la implantación de desgravaciones al alquiler, la construcción en régimen de alquiler de todas las nuevas VPO, etc. Pero se limitaron a seguir con el “business as usual” (García Montalvo, 2007a: 150-153).

Por tanto, la importancia de los diferentes factores explicativos cambia significativamente si se considera solo el período 1996-2006. En este caso es el tipo de interés de los préstamos para adquisición de vivienda lo que explica el 56% del incremento de los precios de la vivienda, además de diversos efectos asociados con las condiciones de concesión de los préstamos hipotecarios. Sin duda todos estos elementos han dado lugar al encarecimiento del suelo que, a su vez, ha provocado una subida final del precio de la vivienda.

(160) Se recoge las tasas interanuales de variación de la estadística del Ministerio de Vivienda, enlazada entre 1987 y 2004 con la del índice anterior de Fomento. En los años anteriores se han recogido las interpolaciones efectuadas por el Banco de España partir de las estimaciones de Tecnigrama (Rodríguez, J. 2007a: 15).

En España el precio del suelo y el de la vivienda mantienen una relación, pues ambos suben simultáneamente. Sin embargo, esta relación no implica causalidad, es decir, que el aumento del precio del suelo no es la causa del aumento del precio de la vivienda. Muy al contrario, el precio del suelo se fija en función del valor de las viviendas que se construirán sobre el mismo. El precio del suelo no es el que provoca el precio final de la vivienda, antes al contrario los precios existentes en el mercado de la vivienda originan el valor de ese suelo (Martínez Álvarez et al. 2008; IV: 5).

Algunos autores, han centrado sus críticas en la gestión que se ha hecho del suelo considerando que, a la hora de sacar suelo urbanizado, el protagonismo lo ha tenido la propiedadynolosprofesionalesdelurbanismo.Asíseha permitidolaretencióndemasas de suelo, a espera de mayor rentabilidad, unido a la lentitud con la que el suelo urbanizable se transforma en suelo donde se pueda edificar. Esto contribuye a la venta sobre plano y por tanto, a la compra de vivienda con fines de inversión, debido a la imposibilidad de ocupación inmediata, puesto que el período mínimo de construcción es de dos años.

Efectivamente, el precio del suelo ha pasado de representar el 8,4% sobre los costes totales de la construcción de una vivienda en 1996, a suponer casi del 31%, ocho años más tarde, en 2004. Es decir, unas tres veces y media mayor. Unos años después, en 2008 y según datos del Ministerio de Vivienda, el precio del suelo urbano suponía entre el 40% y el 60% del precio final de las viviendas, y cayó un 7,5% respecto a 2007, alcanzando los 237,7 euros por metro cuadrado (El economista, 2009).

El aumento del precio de la vivienda no es uniforme, existen múltiples casuísticas, tales como la de propietarios que se permiten subir el precio de sus viviendas en plena crisis, porque tienen fondos suficientes para mantenerse sin vender, o el del promotor especulativo, que compra un buen número de viviendas para luego revenderlas o del propietario que necesita venderla como sea. Pero al final el precio de una vivienda en el mercado es aquel precio que una persona esté dispuesta a pagar, a pesar de que exista una tasación en la que se basan los constructores y bancos para emitir sus ayudas.

Los aumentos de precio no son responsabilidad única de los productores de la vivienda, sino que parece existir una notable complicidad por parte de los compradores. La puesta en el mercado de promociones pequeñas, distribuidas en fases, intentando siempre la venta sobre plano, es una estrategia en la que se promueve la vivienda al ritmo que marcan las ventas. Es decir, los aumentos de producción dependen de la presión de la demanda más que de la oferta.

Sin embargo, esa demanda no es promovida únicamente por la necesidad de una vivienda inmediata, sino que existe otra demanda que está movida por el concepto de inversión. En esta última están los que compran para el lavado del dinero, los que lo hacen como colocación segura de sus ahorros, o por su aprovechamiento en alquiler o reventa, los que lo realizan como gasto para segunda residencia. A esta demanda también se le une el incentivo financiero de los bancos que han dado facilidades hipo-tecarias y crediticias, es decir, es la demanda solvente, la que ya posee al menos una vivienda, la que encarece el mercado, a la vez que genera un aumento de la producción (Mas et al. 2003: 179).

En lo que respecta al precio del suelo, teniendo en cuenta que no disponemos de datos nada más que para los últimos cuatro años (2004-2008) proporcionados por el Ministerio de la Vivienda a través de la Estadística de transacciones, se puede observar, de una parte, que sigue la misma trayectoria que el precio de la vivienda, y, de otra, la gran diferencia entre el precio que alcanza en Castilla-La Mancha y España (110,4 €/m2 y los 226,8 €/m2, respectivamente en 2004 y 180,7 €/m2 y 253,7 €/m2, respectivamente en 2008). No obstante, existen importantes diferencias intraprovinciales, siendo en este caso las provincias de Toledo (201,1 €/m2) y Ciudad Real (163.2 €/m2) las que alcanzan los valores más altos en el último año.

En el volumen del mercado, medido a través del número de transacciones rea-lizadas, es la provincia de Toledo (con 3.479 en 2007 y 2.491 en 2008) la que alcanza los valores más altos, seguida, a mucha distancia, de Ciudad Real (896 y 774 en los mismos años) y Guadalajara (802 y 675, respectivamente), evidenciando, también, lo que antes comentamos sobre la proximidad a Madrid y los efectos de las infraestructuras. Esta situación era muy semejante a la que se daba en 2004 aunque los valores estaban más próximos entre sí (Toledo con 3.542 y 2.933 transacciones en 2004 y 2005; Guadalajara con 1.695 y 1.956; y Ciudad Real con 1.388 y 1.201 para los mismos años) y acredita que, exceptuando Toledo, en las demás provincias ha bajado el volumen de negocio del suelo.

En la provincia de Ciudad Real el volumen del negocio inmobiliario, basán-donos en las transacciones de viviendas efectuadas, es más intenso en Ciudad Real capital y Puertollano, acorde con la mayor población de estos núcleos, tanto si se considera por años (la primera tiene 1.368 en 2006 y 775 en 2007 y la segunda 817 en 2006 y 535 en 2005) como en el conjunto de los cuatro años analizados (3.871 la capital y 2.767 Puertollano), siendo la ciudad con menor número de transacciones, en todos los años analizados, seguida de Alcázar de San Juan (1.293), seguida de Valdepeñas (1.669).

El precio del suelo en la provincia sigue la misma trayectoria ascendente que hemos visto en la vivienda, de forma que si el valor medio del metro cuadrado, en el conjunto provincial era de 96.9 €/m2 en el año 2004, llega a 163,2 €/m2 en el 2008, después de haber experimentado un ligero descenso entre este año y el anterior (165,3 €/m2). No obstante, existe una importante diferencia por los valores alcanzados entre los núcleos de mas de 50.000 hab., es decir, Ciudad Real y Puertollano, en los que los precios pasan de 144,3 €/m2 en el 2004 a 525,2 €/m2 en el 2008, y las poblaciones comprendidas entre 10.000-50.000 hab., estos valores para los mismos años son de 130,7 €/m2 y 223 €/m2.

Podemos concluir este análisis afirmando que la evolución de los precios tanto en Castilla-La Mancha como en la provincia de Ciudad Real han seguido la misma trayectoria que en el ámbito nacional. Dentro de esta tónica general existen diferencias espaciales derivadas del grado de urbanización y población en la región. Igual consideración cabe hacer entre las ciudades provinciales de mayor tamaño, como Ciudad Real y Puertollano, y las de menor población donde sus precios son más bajos. La cronología de la evolución sigue, prácticamente, las mismas pautas que el ámbito estatal.

A) Evolución del precio de la vivienda y su distribución zonal

En las transformaciones urbanas de una ciudad, juega un papel importante el mercado inmobiliario. Para conocer la oferta y la demanda nos interesa saber, qué número de viviendas se ha construido, cuál ha sido la evolución del precio del suelo en nuestra ciudad, y qué factores han incidido en este.

El precio de la vivienda y los ciclos constructivos

Conocer si el precio de la vivienda en Ciudad Real ha aumentado y en qué zonas es uno de los objetivos que nos plateamos en este apartado. Para determinar estos aspectos contamos con los datos de tasaciones de viviendas facilitados por las empresas Tinsa S.A. (entre 1987 y 2002) y por los de la Sociedad de Tasación S.A. (1985-2008), así como por el Ministerio de Vivienda (2005-2008).

El precio medio de la vivienda en Ciudad Real ha pasado de los 35.000€ en 1985 a cerca de 70.000€ en 2008 (Figura 6.15). Este incremento del precio medio de la vivienda coincide, aproximadamente, con la evolución nacional y con la ocurrida en la Comunidad Autónoma y en la provincia.

Algunos autores han observado una cierta relación entre la evolución cíclica de la construcción de vivienda y el precio de ésta (Mas et al. 2003(161) y Garmendia, 2008a) de forma que la evolución de los precios parece tener un poder explicativo de la producción total de vivienda, sucediendo que en períodos de mucha producción, el precio de la vivienda aumenta, y en los de menor construcción se mantiene. Correlación que ha confirmado Garmendia (2008a: 338-340) en nuestra ciudad, entre 1986 y 2002. Es así como durante el período de crisis, comprendido entre 1993 y 1996, los precios se mantienen y durante la etapa de mayor construcción, entre 2002-2007, suben progresivamente. Sin embargo si esta correlación se cumple hasta el 2002, que es el período estudiado por Garmendia, nosotros apreciamos que en la crisis iniciada en el 2007 descienden ambos parámetros, tal vez debido a la profundidad de la crisis económica y al cambio de paradigma económico (Figura 6.16).

Figura 6.15.- Evolución del precio medio de la vivienda en Ciudad Real (1985-2008)

Fuente: STSA. Elaboración propia

Efectivamente, en Ciudad Real, entre los años 1988 y 1992 el precio de la vivienda sube al mismo ritmo que aumenta el número de viviendas construidas con la excepción de un ligero descenso acaecido en 1990, y entre 1993-1996, que es un período de menor producción de vivienda, el precio se mantiene para iniciar una nueva fase de crecimiento continuo que se mantiene hasta el 2007, alcanzando su cenit en el 2006 y, a partir de entonces, hay un descenso tanto del volumen de construcción como del precio de la vivienda.

Figura 6.16.- Comparación entre la evolución del precio medio de la vivienda y del ritmo de construcción en Ciudad Real. 1985-2008

La principal diferencia que observamos entre los dos grandes períodos de crecimiento de la ciudad es que, en el primero (1985-1992), el precio de la vivienda no disminuyó como cabría esperar al haber más oferta de viviendas, sino que se mantuvo, al igual que en el de crisis (1993-1996), mientras que, en los siguientes diez años, el precio no se mantiene sino que sube hasta el año 2007, aspecto que está muy relacionado con el incremento de beneficios, es decir, se construye porque se piensa que se va a obtener un beneficio mayor. Tras este fuerte período alcista en precios y volumen de construcción, se produce una caída en 2008 que, previsiblemente, continuará algunos años más hasta que el sector se reajuste.

Los precios de tasación y los precios reales en el mercado de la vivienda

Hasta este momento hemos analizado el precio de la vivienda en base a los datos procedentes de distintas fuentes publicadas, pero es cierto que entre el precio de tasación, el de transmisión, que figura en la documentación notarial, el registral o el fiscal, y el precio real existen notables diferencias que consideramos necesario plantear, y hasta donde sea posible analizar por cuanto consideramos que estas diferencias en los precios pueden ser un indicador muy significativo para cuantificar la especulación que se ha dado en nuestra ciudad. En el valor real de la vivienda hemos de tener presente que en la compra-venta de un inmueble existe una partida de dinero “B” que no es declarado y que queda en el marco de la confidencialidad más absoluta. Una de las formas de aproximarse al valor real de la venta de viviendas es a través de la publicidad que genera este mercado, haciendo la oportuna depuración de ella, se pueden conseguir unos datos aproximados de cual es la realidad de este mercado.

Hemos usado la información muestral de fuentes diversas como: WEB especializadas, (Idealista, pisos.com, segundamano, entre otras), entrevistas a varias inmobiliarias de la ciudad y a un periódico de anuncios gratuito (El Mercadillo) por ser uno de los más utilizados tanto por la oferta, como por la demanda de pisos. Si bien es cierto que estos datos nos proporcionan una aproximación a la realidad de este mercado local sobre el precio de la vivienda en nuestra ciudad, no estamos en condiciones de demostrar tal información con la suficiente solidez(162), pero nos parece interesante tomarla en consideración, como medio de aproximación, máxime cuando son estos agentes los que tienen una visión más realista del tema.

En cuanto a la dinámica inmobiliaria sufrida en Ciudad Real en estos años (19802008) consideramos muy significativo la evolución del número de inmobiliarias. En 1980 existían tan sólo siete, en 2006 había más de cincuenta y en 2008 existen apenas quince inmobiliarias. Las conclusiones obtenidas, tras entrevistar a distintos agentes inmobiliarios, han sido:

    a) Existe un desajuste entre el precio oficial y el precio real de venta del inmueble. En Ciudad Real nunca han decrecido los precios, sino que se han mantenido incluso en los momentos de crisis.

    b) El precio real de la vivienda (entiéndase por este, el precio de la venta y no el de reventa o el escriturado) en Ciudad Real ha ido creciendo con una media de revalorización de un millón por año entre 1980 y 1993. En la crisis inmobiliaria de 1994-1996 los precios no bajaron sino que se mantuvieron, para volver a subir, esta vez, con una revalorización del inmueble de 2 millones por año, entre 1997-2004. Entre 2005-2006, el período de máximo boom inmobiliario, las cifras se dispararon, y la revalorización del inmueble dependía de la especulación obrada sobre él. En el período de crisis actual, que da su cara al sector inmobiliario desde principios de 2007, los precios se mantienen, o bajan ligeramente. Evolución que, con las consiguientes diferencias cuantitativas, coincide con la obtenida por las fuentes oficiales de tasación.

    c) Existen dos períodos en los que las plusvalías de reventa han sido muy elevadas. El primero, entre 1988 y 1993, en el que el precio final de la vivienda se incrementó, aproximadamente, en un millón de pts. por año (6.000 €). En el segundo, entre 1997 y 2004, el crecimiento por año aumenta aún más, llegando a casi dos millones de pesetas (12.000 euros), como ejemplo nos puede servir el caso de la urbanización Lago que, en las proximidades del Centro comercial Eroski, pasó de 7,5 millones de pesetas en la primera fase en 1997 por 62 metros cuadrados a 17 millones en la 5º fase en 2003. Este período ha sido, sin duda, el más especulativo por las facilidades hipotecarias y la carencia de control en las tasaciones.

    d) También existen dos períodos de estancamiento en los precios de venta, y repetimos no de bajada, pese a que no se construye. La primera crisis se dio entre 1994-1996, sin embargo tuvo poca incidencia en nuestra ciudad. La segunda en la que actualmente estamos inmersos ha paralizado prácticamente el mercado, y comenzó en 2007, los precios se mantienen, aunque el pronóstico es poco alentador. En 2008 las entidades financieras comenzaron a bajar los precios, sin embargo, la mayoría de los particulares los mantienen igual, porque la política del propietario es la de mantenerse sin vender hasta que lleguen tiempos mejores.

    e) En Ciudad Real las diferencias de precio dependen más de las calidades de las viviendas que de la situación zonal.

Distribución zonal del precio de la vivienda

Las decisiones de localización residencial se ven influidas por el precio de la vivienda y este precio, a su vez, está condicionado, en mayor o menor medida, por las características de la misma, su localización o características del entorno, así como por las variaciones de la coyuntura económica.

El análisis de la evolución del precio de la vivienda dentro de la ciudad ha sido estudiado por Garmendia (2008a: 346-348) a partir de las tasaciones de la empresa Tinsa S.A. y destacó, como rasgo fundamental, la escasa desviación de los precios en las distintas zonas con respecto a la media de la ciudad, siendo del orden de 300 €/m2 la mayor diferencia entre las diferentes zonas por año.

En el momento actual las zonas más caras de la ciudad, tanto en tasación como en venta final son, en primer lugar, la zona Centro, seguida de la zona de la Universidad y del nuevo Hospital. A título orientativo de valoración la media de Ciudad Real es de 2.149 €/m2 mientras que en la zona Centro se eleva a 2.714 €/m2, en el Nuevo Hospital 2.240 €/m2, en el entorno de la Universidad 2.236 €/m2, en la zona AVE-Marianistas 2.079 €/m2, y Puerta de Santa María-Seminario 1.839 €/m2 (www.idealista.com).

Se observan unos precios más elevados en las zonas del este de la ciudad, en las zonas más próximas a la estación del AVE y de la Universidad, que se mantienen casi permanentemente por encima de la media, al igual que el Centro y el Torreón. La zona del AVE-Eroski entre 1996 y 1998, y en el 2002, era la zona más cara de la ciudad, superando al Centro. Mientras que el Torreón alcanza los precios más altos de la ciudad a partir del año 2000, debido, sin duda, a la proximidad al Centro y calidades de los pisos. La explicación de estas pequeñas diferencias del precio de la vivienda entre zonas se debe al tamaño de Ciudad Real, que da lugar a que las distancias más grandes puedan ser realizadas a pie, no invirtiendo más de una hora.

B) Evolución del precio del suelo y su distribución zonal

El estudio del precio del suelo urbano suele considerarse como un indicador fiable sobre las apetencias y calidades de las distintas zonas de la ciudad. Sin embargo, la obtención del precio del suelo de una manera precisa presenta serias dificultades, entre las que cabe destacar la carencia de compilación y sistematización de información de datos básicos, tal y como demuestra la experiencia en otras investigaciones de suelo de ciudades medias (Jiménez, 1998 y Jones y Ward, 1994).

Algunos autores para salvar esta dificultad han recurrido para su estudio al empleo de encuestas a inmobiliarias (Fariña et al., 2000: 67), o se han centrado en el precio de la vivienda (Serrano et al. 2006:212), o bien han hecho su estudio a través de la plusvalía (Troitiño, 1981 y Pillet, 1984), o por medio del valor de repercusión catastral (Troitiño, 1984).

En nuestro caso, teniendo en cuenta el estudio pormenorizado previo que sobre el tema tenía nuestra ciudad (Pillet, 1984: 333-360), hemos querido estudiarlo siguiendo las mismas pautas que se siguieron en dicho estudio. Es decir, abordar el precio del suelo a partir de las plusvalías, y comparar estos valores con el índice de construcción y demolición de la ciudad. Sin embargo, algunas dificultades legislativas y técnicas, nos han llevado a modificar algunos de los planteamientos, ya que este estudio sólo puede hacerse hasta 1989.

Nuestra propuesta metodológica para el estudio del precio del suelo en Ciudad Real capital es hacerla a través del Catastro, y a partir de los valores aportados por la Ponencia de Valores del Catastro de Urbana, agrupar las calles según los cuatro grupos en los que clasifica las calles de Ciudad Real el servicio de Rentas del Ayuntamiento de Ciudad Real.

Las fuentes en las que nos vamos a fundamentar son: los Índices Municipales de Valor de Suelo (hasta 1989); las ponencias de Valor del Catastro de Urbana (1984 y 1999); y el callejero fiscal elaborado por el servicio de Rentas del Ayuntamiento (2008).

Los objetivos que pretendemos alcanzar con el estudio del precio del suelo son fundamentalmente tres: a) Analizar la evolución del precio del suelo, para tratar de explicar las distintas dinámicas de la morfología de la ciudad, donde distinguiremos la información aportada por los índices municipales y por el valor catastral; b) Detectar si han existido o no dinámicas homogéneas en las diferentes zonas urbanas de la ciudad (Centro, 1ª periferia y 2ª periferia); y c) Estudiar las diferencias espaciales y cuál ha sido su trayectoria para, con ello, tratar de ver, además del valor económico de las diferentes zonas urbanas, el dinamismo interno de las mismas.

1.- Evolución del precio del suelo según los índices municipales de valor del suelo (hasta 1989)

Teniendo en cuenta que el objeto de esta investigación es estudiar la evolución del precio del suelo a partir de 1980, esta fuente sólo nos aporta información para la primera década de nuestro estudio, por lo que hemos considerado que era necesario hacer una referencia, muy breve, al comportamiento que se observa desde 1946 (año de origen de esta fuente), para apreciar las dimensiones de los cambios. Un estudio más pormenorizado de la evolución de los precios del suelo de Ciudad Real se encuentra en el trabajo del profesor Pillet (1984).

El valor del metro cuadrado calle a calle nos fue ofrecido en grupos de tres años desde 1946 a 1989. Para poder calcular un valor medio del precio(163) en el municipio, hemos recurrido al método empleado por los profesores Troitiño para Cuenca (1984: 208 y ss.) y Pillet para Ciudad Real (1984: 344 y ss.).

En Ciudad Real el valor medio por metro cuadrado pasó de 41,4 pesetas en 1946 a 157,3 en 1966; 385,2 en 1976; 770,4 en 1978; 1.341,5 en 1980; 1.960,0 en 1982 y 2.979,7 en 1989 (Cuadro 6.6). Esta dinámica significa que, en cuarenta y tres años, el precio del suelo se ha multiplicado por 72,7. Revalorización significativa, aunque muy por debajo de otras capitales castellano-manchegas, como Cuenca (Troitiño, 1981: 209) que cifra su revalorización en un incremento de 234 veces su precio inicial. Sin embargo, en nuestra ciudad dicho aumento es desmesurado para la situación económica y social en la que se encontraba.

Cuadro 6.6.- Evolución del Precio medio del m2 de suelo en Ciudad Real capital. 1979-1989

Fuente: Índices Municipales del Valor del Suelo. Pillet, 1984:346 y Servicio de Rentas del Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

De 1946 a 1989 el rasgo común ha sido el ritmo ascendente de los precios, sin embargo, la dinámica de estos años no es uniforme, y como señaló el profesor Pillet (1984: 344) conviene distinguir tres períodos, el primero llegaría hasta 1960, el segundo abarcaría de 1961 a 1966, y el tercero comprendería 1967-1978, a los que nosotros añadiremos un cuarto período entre 1979 y 1989.

A partir de 1978, año en el que concluye el estudio el profesor Pillet, se observa que el ritmo de crecimiento del precio del suelo ha sido más fuerte, siendo justamente ese año el punto de inflexión. A partir de esa fecha se registran los mayores valores (1.341 pts/m2, 1.960 pts/m2 y 2.979 pts/m2) debido a la coyuntura socioeconómica más favorable que experimenta nuestra ciudad, y que si esta fuente nos permitiese estudiar valores posteriores de la década de los noventa o principios del nuevo siglo, observaríamos que los incrementos seguirían siendo superiores a los de épocas pasadas. Pero como lo que nos compete es adecuarnos a la información de que disponemos, sólo podemos decir que entre 1978 y 1980 se produce el mayor crecimiento desde el que se dio en los años sesenta, y que esta subida del precio del suelo está relacionada con la mayor construcción de viviendas, pues en la década de 1971-1980 se construyeron un total de 7.715 viviendas, frente a las 3.914 de la década anterior o a las 1.951 de los años cincuenta (Figura 6.17).

Este incremento de las viviendas a finales de los años setenta nos demuestra que existe una fuerte demanda, ya que la necesidad de vivienda hace que aumente la plusvalía del suelo. Existía una diferente tendencia de localización, siendo todavía el interior de Ronda la zona que concentra la mayor construcción de viviendas (los distrititos II y IV edifican 2.585 y 2.392 viviendas, respectivamente).

El incremento del precio del suelo (Figura 6.18) a partir de 1975 se dispara, al igual que ocurre con la construcción de viviendas. Sin embargo, este proceso no es exclusivo de nuestra ciudad, sino que se generaliza en todas las ciudades españolas, donde el invertir en suelo se convierte en el mejor de los negocios, puesto que la demanda de viviendas es acuciante, tanto por el incremento de población como por el cambio de uso que ha sufrido la vivienda en España, con un carácter de inversión segura más que de uso convencional.

Figura 6.17.- Número de viviendas en Ciudad Real según el año de construcción. 1971-2001

Fuente: INE, Censo de 2001. Elaboración propia

Figura 6.18.- Evolución del valor medio del m2 en Ciudad Real. 1975-1989

Fuente: Índices Municipales del Valor del Suelo. Pillet, 1984:346 y Servicio de Rentas del Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

Distribución zonal según los índices municipales (1946-1989)

Tras haber tratado la evolución general de los precios en el conjunto urbano, vamos a intentar acercarnos a la dinámica de las distintas zonas urbanas en que hemos dividido Ciudad Real, es decir, vamos a hacer una primera aproximación de la dinámica interna del espacio urbano.

A nivel general, la curva de las diferentes zonas que señalamos en capitulo 3.3 (Centro, 1ª Periferia y 2ª Periferia) siguen una trayectoria bastante paralela a la del con-junto urbano, es decir, tienen un ritmo constante de crecimiento hasta 1978, y un fuerte incremento a partir de esta fecha (Figura 6.19).

El precio medio del m2 en el Centro se dispara a partir de los años 80, pasando de 1.525,1 pts/m2 a las 6.221,8 pts/ m2 de 1989. El crecimiento de precio que se da en el Centro es muy superior al del resto, incluso a la media del conjunto. Entre las causas de esta expansión se encuentran la centralidad, la ubicación de edificios públicos admi-nistrativos, los cuales se multiplican en número a partir de 1983, cuando se asumen las competencias propias de la división administrativa autonómica propuesta en la Consti-tución, y porque esta zona está calificada con un uso residencial intensivo alto, dentro del Plan General de Ordenación Urbana de 1978.

Figura 6.19.- Evolución de los precios medios de suelo en las diferentes zonas urbanas de Ciudad Real (1975-1989)

Fuente: Índices Municipales del Valor del Suelo. Pillet, 1984:346 y Servicio de Rentas del Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

La Primera Periferia, tanto dentro como fuera de la Ronda y la Segunda Periferia, también sufrió un aumento de su valor, aunque siempre por debajo del crecimiento medio de la ciudad, pasando de un valor medio de 525,5 pts. /m2 a otro de 2.165,3 pts/m2.

Esta situación de finales de los ochenta, nos muestra una ciudad que sigue teniendo un Centro ubicado dentro de su Casco histórico, que tiende a revalorizarse más, no ya sólo por el peso histórico, sino por la función que ejerce dentro de la ciudad, generando fuertes plusvalías en todas y cada una de las calles que lo componen, extendiendo su área de influencia a otras zonas próximas, que quizá tienen una menor centralidad relativa, pero que se encuentran dentro de la Ronda. Esta década de los ochenta se caracterizó, también, por una densificación edificatoria, siendo el período en el que se construyen las máximas alturas en toda la ciudad, sobre todo en las zonas ubicadas intraronda.

Podemos concluir que esta expansión urbana de los años ochenta es una continuación de la iniciada a finales de los años 1970, que fue estudiada por el profesor Pillet, quién dice expresamente:

        “Esta claro que hoy el Centro de Ciudad Real, en función de sus plazas y calles designadas como de primer orden es el conjunto de calles como las históricas María Cristina, Carlos Vázquez, Plaza del Generalísimo (Plaza Mayor), General Aguilera, Plaza del Pilar, más el nuevo Centro generado por la etapa franquista, que vendrá designado con el pomposo nombre de Av. Del Imperio (Alarcos), de los Mártires (Alfonso X el Sabio) y del Rey Santo, las tres parten de la plaza del Pilar y esto es muy clarificador, ya que es este el nuevo eje que desarrolla el Centro a partir de estas avenidas, al mismo tiempo que se mejora la morfología de la calle del General Aguilera y se intenta dar un aire distinto a la Plaza del Generalísimo” (Pillet, 1984:515)

La distribución del precio del suelo por calles (hasta 1989)

Para poder comparar el precio de las calles a lo largo de estos años ha sido necesario crear una escala de valores en pesetas por metro cuadrado, y para ello seguimos la metodología del profesor Pillet (1984: 350). Partiendo de las cantidades del último año (en este caso 1989), se calculan las de los otros años. Poniendo en relación el valor más alto (12.000 pts/m2) con los valores más elevados de los otros años, obteniendo una frecuencia homogénea para todos los años con referencia a 1989. Los valores que hemos obtenido en todas las calles los hemos agrupado en los siguientes intervalos: nivel 1 (> 10.000 pts/m2); nivel 2 (5.000-10.000 pts/m2); nivel 3 (1.000-5.000 pts/m2) y nivel 4 (< 1.000pts/m2) (Figura 6.20).

Se observa, en primer lugar, que el mayor número de calles se corresponden al tercer nivel, es decir, a las que tienen valores que oscilan entre las 1.000 y las 5.000 pts/ m2, y suponen prácticamente el 60% del conjunto de calles, mientras que las de primer y segundo orden apenas suponen un 15% del total. Es decir, que en Ciudad Real capital la mayoría de calles hasta 1989 tienen valores relativamente bajos, con lo que eso supone en cuanto a calidad, no sólo percibida sino también edificatoria, puesto que estos factores son los que tienen más peso a la hora de fijar el precio del suelo.

Las calles del primer valor, que apenas suponen un 5% del conjunto, se localizan fundamentalmente en la zona Centro. Esta fuerte concentración espacial de los valores más altos del suelo en una única zona genera una mayor especulación, puesto que existe una mayor demanda social (no sólo de viviendas, sino de locales para servicios financieros o comercio especializado...) y una escasez de suelo, que hace que los propietarios puedan seguir elevando los precios. Esta zona, además, es la que posee un mayor porcentaje de edificios y servicios de la Administración pública por lo que la oferta de suelo libre se reduce.

Figura 6.20.- Distribución de calles por la ciudad según su plusvalía (1989)

Existe una excepción que nos ratifica la tendencia de la mayor influencia de la plaza del Pilar respecto a la plaza Mayor, y es que en 1989 no se considera de primer nivel a la plaza Mayor, y sí a una calle (Bernardo Mulleras) adyacente a la Plaza del Pilar. La pérdida de importancia de la plaza Mayor también se puede apreciar porque no son consideradas de primer orden ni la calle María Cristina, ni la de Mercado Viejo, ambas iniciadas en dicha plaza (Cuadro 6.7).

Estas matizaciones, de mayor importancia de la plaza del Pilar frente a la plaza Mayor e inmediaciones, se manifiestan sobre todo en la diferencia del valor medio del metro cuadrado, siendo para la primera de 12.000 pesetas/m2, y para la segunda de 9.000 pts/m2, precios bastante elevados si se considera que existen calles dentro de la misma ciudad que tienen valores de 680 pts/m2 dentro de la Ronda, como es el caso de la calle Inmaculada Concepción y muchas que se localizan en la 2ª periferia. Las calles más caras de Ciudad Real ubicadas en el entorno de la plaza del Pilar son 7,6 veces más caras que el resto de calles, mientras que las situadas en la Plaza Mayor son 13,2 veces. Las calles de los anejos de Ciudad Real, es decir, Las Casas, Valverde y La Poblachuela se corresponden fundamentalmente al cuarto nivel. Diferencias espaciales que marcan la fuerte especulación que rigen en las ciudades, puesto que, en muchos casos, no se trata de que estas calles tengan una mayor calidad ambiental, sino de gozar de una mayor centralidad.

Cuadro 6.7.- Evolución de las calles de primer orden de Ciudad Real capital (1946-1989)

Fuente: Índices Municipales del Valor del Suelo. Pillet, 1984:350-455 y Servicio de Rentas del Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

2.- La evolución del precio del suelo a través del Catastro de urbana (1990-2005)

El Catastro de urbana nos ofrece información muy útil para poder calcular el precio del suelo de una ciudad. Esta fuente tiene una finalidad fiscal, y por tanto si relacionamos la base Imponible(165) con el número de recibos del IBI(166) podemos obtener el valor medio por unidad catastral del municipio de Ciudad Real(167).

Ciudad Real ha pasado de 14.750 €/m2 en 1990 a 28.040€/m2 en 2005, prácticamente ha duplicado su valor (Figura 6.21 y Cuadro 6.8) y este período se ha caracterizado por un ritmo positivo constante, aunque con distinta intensidad.

Entre 1990 y 1999 tuvo un ritmo más o menos continuo y uniforme, con un crecimiento medio de 1.500 unidades por año, con un incremento catastral entre 20.000 y

55.000 €/m2, lo que indica que el precio de la unidad urbana no sufre grandes transformaciones de un año para otro en esta década, puesto que pasa de 14.750 a 18.930 €. En esta década (1990-1999) el número de unidades urbanas se multiplica por dos en estos diez años, cuando su población se incrementa en tan sólo un 7,5% (4.240 habitantes entre 1991-2001).

Entre 1999 y 2000 el valor catastral se duplicó en la ciudad (pasa de 865.290 a 1.579.945). Esta vez el crecimiento no se debió tanto al aumento del número de unidades (que sigue el mismo ritmo de las décadas anteriores), sino que se atribuye a la Revisión de la Ponencia de Valores Catastrales de Urbana, que actualiza a la anterior de 1983. Esta revisión hace que el valor medio del municipio pase de 18.930 € a 34.140 €, que son los valores más altos de la historia urbana de la ciudad. El valor catastral medio por unidad urbana de Ciudad Real tuvo su crecimiento más alto en el 2000 y 2001, tras la revisión de Ponencias de Valores Catastrales (1999) (ver Figura 6.21).

Figura 6.21.- Evolución del incremento de valor medio catastral por unidad urbana

Fuente: Catastro de Urbana. 1990-2005

Cuadro 6.8.- Evolución del valor medio catastral del municipio de Ciudad Real

Fuente: Catastro de Urbana. Elaboración propia

Entre 2000 y 2005 (por ser el último año que el Catastro de Urbana aporta información municipal sobre el IBI), muestra un comportamiento muy diferente a los anteriores, puesto que el valor catastral se estabiliza, es decir, sigue creciendo al ritmo que venía creciendo en la década 1990-1999. Sin embargo el crecimiento de unidades urbanas se dispara en estos tres años (2002-2005), aumentando 10.000 unidades frente a las 20.000 que había crecido en la última década (1990-2001), coincidiendo con un mayor incremento de la población, que fue del 14,4% (8.844 habitantes).

Lo más destacado es, desde nuestro punto de vista, el desigual crecimiento del número de unidades urbanas. El comportamiento de las unidades urbanas no obedece a ninguna revisión, sino a un crecimiento real del espacio construido en la ciudad, donde se produce un boom, entre el 2004 y el 2005, puesto que aumenta en más de 4.000 unidades. Este fuerte aumento sería motivo más que suficiente para que la Administración Pública hiciese una revisión de las Ponencias de Valores, puesto que muchas de estas unidades se localizan en espacios que en su día se clasificaron como suelo urbanizable, y por lo tanto el precio de mercado multiplica hasta por cinco el valor catastral. Beneficio que ha llevado a las constructoras a desarrollar extensas zonas con viviendas unifamiliares en estas periferias de la ciudad, generando una fuerte especulación entre el valor catastral del suelo y el precio de mercado, ante el cual el comprador se encuentra indefenso y sometido a las leyes de la oferta y demanda.

No obstante, se entiende aunque no se justifica que no se realice una Revisión de la Ponencia de Valores porque incomoda y condiciona a la Administración, debido a que tener valores obsoletos significa que el Impuesto de Bienes Inmuebles es más bajo del que realmente tendrían que pagar los propietarios; y un aumento de impuesto tiene muy mala prensa políticamente, lo que supone un fuerte desgaste para el partido político que esté en el poder, ya que es potestad del Ayuntamiento solicitar a la Gerencia Territorial del Catastro la debida revisión antes de la que establece la ley, que fija un mínimo de cinco años y un máximo de 10 para realizarla. Ciudad Real prevé una nueva Ponencia que comience en 2009, y se haga efectiva en el 2011.

La distribución del precio del suelo por calles (2008)

El callejero fiscal de Ciudad Real (2008) determinó la existencia de 420 calles (sin contar lo anejos), de las cuales la mayoría, 350 calles, pertenecían al segundo y ter-cer nivel, dependiendo de su localización y valor catastral. El mayor número de calles correspondían a los niveles intermedios, sin embargo, conviene detenerse en los valores extremos, aunque el primer nivel sólo afecta a un 8% del total de calles de la ciudad (37), y en el cuarto nivel que afecta al 6% (25 calles(168)) porque la distribución de éstas tienen preferencias zonales (Cuadro 6.9).

Cuadro 6.9.- Número de calles según categoría fiscal. 2008

Fuente: Servicio de Renta del Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

Cada una de las zonas de la ciudad (Centro, 1ª Periferia y 2ª Periferia) se caracteriza por el predominio de un tipo de calle. Así la zona Centro presenta una fuerte concentración de calles correspondientes al primer nivel. La primera periferia, la tiene respecto al segundo nivel, aunque las zonas que presentan un mayor índice de deterioro (barriada del Pilar, Barriada de Oriente, de Poniente, Pío XII...) tienen los valores más bajos (nivel 3). La segunda periferia es más heterogénea en cuanto a valor de calles se refiere, aunque no presenta ninguna calle del primer nivel, aparecen calles del segundo, tercer y cuarto nivel, que se localizan, sobre todo, en las nuevas zonas de crecimiento de la ciudad, al noreste de la ciudad y al oeste (Figura 6.22). Esta situación de mayor heterogeneidad nos habla de la creación de zonas más dinámicas, como pueden ser las zonas del Nuevo Parque (Eroski), zona de la Guija, Los Girasoles...

Figura 6.22.- Distribución de las calles según categoría fiscal. 2008

Un aspecto muy interesante de este análisis es la distribución de ese valor catastral en el interior de la ciudad y la localización de las nuevas unidades urbanas. Para ello hemos utilizado, de nuevo, los datos aportados por la Ponencia de Valores, asignando un valor único por calle(169). Somos conscientes de que el uso de esta metodología para obtener el valor catastral medio por calle puede ser criticado. Consideramos que esta técnica de aproximación al valor catastral medio por calles(170), es un intento de aportar una significación cuantitativa, y no sólo cualitativa como la que podemos obtener con el callejero fiscal(171) elaborado por el Ayuntamiento, y en la que clasifica a las calles de la ciudad en cuatro grupos. El motivo de buscar una metodología adecuada ha sido por no dejar infecundo el esfuerzo realizado por el profesor Pillet al estudiar el valor del suelo por calles de la ciudad desde mediados del siglo XVIII hasta 1979.

La valoración catastral pormenorizada por calles, únicamente la hemos es-tudiado en el Centro de la ciudad, ya que nos parece que sería una mera repetición de la Ponencia de Valores el aportar los valores de cada una de las calles, pero sí haremos algunas consideraciones generales sobre los valores del suelo en las distintas zonas.

Zona Centro

La zona Centro(172) de la ciudad se caracteriza por una alta concentración de las calles catalogadas de primer nivel, calles que se articulan en torno a las plazas del Centro, su aspecto es el de una pequeña almendra que presenta prácticamente la misma forma ovalada de la Ronda de circunvalación pero de dimensiones menores. En esta almendra distinguimos un eje central longitudinal formado por la plaza del Pilar, plaza Mayor y plaza de la Constitución, y una serie de plazas que circundan al espacio ocupado por las calles del primer orden, que, siguiendo el sentido de las agujas del reloj, serían: plaza de la Constitución, jardines del Torreón, plaza San Francisco, plaza de la Provincia, la Catedral y la plaza de los Mercedarios (Figura 6.23).

Figura 6.23.- Calles de la zona Centro de Ciudad Real según categoría fiscal (2008)

Fuente: Servicio de Rentas del Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

Todas las calles que intercomunican estas plazas y las que las unen con el Centro tienen los valores más altos. Siguiendo con la política de peatonalización iniciada en 1996, muchas de ellas se encuentran peatonalizadas, aunque con acceso restringido de vehículos. Esta política pretende preservar este espacio, fomentando una mayor calidad ambiental y arquitectónica que incremente aún más su valor. Además, en estas calles se han instalado grandes franquicias comerciales y oficinas bancarias que convierten la zona en un espacio muy bullicioso durante las horas laborales, y que frente a la existencia de múltiples plazas, con espacios ajardinados y terrazas, hace que en las horas no laborales estas zonas presenten un aspecto agradable en las que el ciudadano se dirige en sus horas libres, hecho que es bastante usual, pues se suelen ver estas plazas llenas de niños a estas horas, gracias a la seguridad que proporciona el hecho de que en sus inmediaciones no pueden circular vehículos. Sin embargo, también nos gustaría hacer notar que quizás un motivo que puede explicar el que estas plazas cuenten con tanta afluencia se deba a que no existen suficientes parques infantiles y de ocio en la ciudad.

Las calles que comunican estas plazas con el resto de la ciudad se catalogan como de segundo orden, aunque en todas ellas se observa una cierta revalorización por su proximidad al Centro, pero no presentan las condiciones ambientales y edificatorias adecuadas, observándose en muchas de ellas edificios en mal estado de conservación o de escaso valor arquitectónico (calle Pozo Dulce, Paz...).

Las calles que se incluyen en esta zona urbana del Centro presentan valores tan dispares que van desde los más elevados (superan los 2.000 €/m2) a los más bajos que apenas superan los 600 €/m2. Las calles con los valores más elevados, según el valor de repercusión unitario(173), y que podemos considerar las calles más caras de Ciudad Real son: General Aguilera, Plaza de Cervantes, Carlos Vázquez y Plaza del Pilar, con valores que superan los 1.900 €/m2, sin embargo, la repercusión de la construcción en estas calles varía, si se trata de uso residencial, comercial o de oficinas.

Las calles más caras para instalar un comercio o vivir son General Aguilera, Carlos Vázquez y la plaza del Pilar, y en todas ellas el valor comercial duplica al valor residencial, fenómeno que demuestra el beneficio de instalarse en la zona Centro, haciendo que los grandes comercios estén dispuestos a pagar fuertes cantidades por ubicar su negocio en alguna de estas calles.

Las calles más caras para instalar oficinas se vuelven a situar en General Aguilera, plaza Mayor, Carlos Vázquez, María Cristina, plaza del Pilar, calle Alarcos, plaza de Cervantes, Ramón y Cajal y Alfonso X el Sabio. Si nos fijamos en la distribución de estas calles observamos como, tanto las viviendas como las oficinas, sigue manteniéndose el bipolarismo de las plazas Mayor y el Pilar a la hora de fijar la ubicación preferente, siendo la calle que las comunica (General Aguilera) la más cara a todos los niveles.

Otro conjunto de calles que tienen precios muy elevados, superiores a los 1.300 €/m2, son las calles que parten de la plaza del Pilar, es decir, la calle Alarcos, Ciruela, Rey Santo, Ramón y Cajal, Bernardo Mulleras, Av. Alfonso X el Sabio, pasaje Gutiérrez Ortega; la plaza Mayor y el primer tramo de la calle Calatrava. Todas ellas presentan valores muy elevados de uso comercial, que duplican prácticamente al uso residencial.

Las calles que presentan valores más bajos en su valor unitario y donde el valor residencial y comercial es prácticamente el mismo, son las situadas en torno a la Cate-dral, lo que demuestra el mayor peso que tiene el entorno de la plaza del Pilar frente a la plaza Mayor-Catedral, tendencia que ya vimos que se daba al analizar los índices de plusvalía hasta 1989.

No obstante, existen una serie de calles que parten de la plaza Mayor y tienen valores de repercusión comercial muy elevados. Se trata de las calles Feria, Mercado Viejo, María Cristina, pasaje Dulcinea del Toboso, que comunica la calle Feria con la Plaza Mayor, calle Postas y Cruz. El valor de repercusión comercial de las tres primeras calles son los mismos que presenta la plaza del Pilar o Carlos Vázquez, mientras que los de las calles Cruz y Postas tienen valores similares a los de las calles que parten de la plaza del Pilar. Estos elevados valores de repercusión comercial nos indican que la expansión hacia la que tiende el Centro de la ciudad ya no es, únicamente, en torno a la plaza del Pilar, sino que se da en las inmediaciones de la plaza Mayor, puesto que esta plaza tiene, junto con la calle General Aguilera, el valor de repercusión comercial más alto de la ciudad, y sus entornos son similares a los de la plaza del Pilar.

La primera periferia

La primera periferia(174) de Ciudad Real se caracteriza por tener calles de todos los niveles (Figura 6.24). Dentro de esta primera periferia las predominantes son las de segundo nivel, que en su mayoría se ubican dentro de la Ronda, bordeando a la zona Centro de la ciudad, aunque aparecen algunas isletas, como la zona de Santiago-Perchel, o la de la plaza de Toros, ambas zonas se encuentran en una situación más precaria por tratarse de espacios ocupados por personas con bajo nivel económico, donde la mayoría de sus calles son de tercera, con múltiples edificaciones de protección oficial de los años 60-70, aunque hoy en día comienza a verse un proceso de gentrificación en las calles adyacentes a la calle Calatrava, uno de los ejes vertebradores de la ciudad.

Fuera de la Ronda la situación es la contraria, donde la mayoría de las calles son de tercera, correspondiéndose a los primeras barriadas surgidas en los años 1960. Entre estas destacan el de Pío XII, el de Oriente (Los Ángeles) -que se encuentra en un momento de gentrificación, revitalizándose calles como la del Calvario, (dónde se empiezan a construir casas unifamiliares de calidades altas)-, la barriada del Pilar o la de Santa María o Poniente.

Figura 6.24.- Las calles de la primera periferia de Ciudad Real según categoría fiscal (2008)

Fuente: Servicio de Rentas del Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

En la zona urbana Santa María o de Poniente, existe una barriada muy peculiar con catalogación de calles de cuarto nivel, que se corresponde a la barriada de “la hormiga” o de “la de la peseta”, que pese al alto grado de deterioro en muchas de ellas se comienza a observar procesos de rehabilitación, debido a la protección dada por el planeamiento vigente, que pretende salvaguardar la peculiaridad de sus edificaciones.

Existen dos zonas de calles de segundo nivel en esta primera periferia que se encuentran, en Ciudad Jardín y en torno al Seminario Diocesano de Ciudad Real. La primera se debe a la calidad ambiental que gozaba cuando se construyeron y a la renovación inmobiliaria que han sufrido muchas de ellas, de forma que, a pesar de que se la denominó inicialmente “Casas baratas” por la ley de dicho nombre, se ajustó en su trama al modelo de Ciudad Jardín. La segunda zona de calles de segunda categoría se sitúa en una de las entradas a la ciudad, es decir, la de la carretera de Porzuna.

Por último, decir que, también aparecen calles del primer nivel en la zona del Torreón, por los jardines de que está dotada y al cuidado del entorno generando una zona de gran calidad medioambiental que, unido a su proximidad al Centro, favorece el aumento del valor del suelo.

Respecto al valor catastral, los valores de estas calles los agruparemos por zonas: Así, la primera periferia dentro de la Ronda, las zonas con los valores más elevados son: la zona del Torreón, con un valor unitario superior a 1.240 €/m2, pero con valores de repercusión comercial y de vivienda muy bajos (273,82 y 193,28 €/m2, respectivamente); la zona de la Catedral y colegio Carlos Eraña con valores en torno a los 720 €/m2 de valor unitario, y valores de repercusión en torno a los 144 €/m2; y la zona del Rectorado y Puerta Toledo y en las proximidades a la calle Toledo, pero con calles como Cuadras, San José con valores de 90 €/m2.

Las zonas que presentan valores más bajos son las calles del Carmen o Pedrera Baja, inferiores a los 500 €/m2, con precios muy dispares dentro de ellas (por ejemplo, la calle estación Vía Crucis tiene un valor de 434 frente a los 90 €/m2 de la calle Pedrera Baja); la zona del Cuartel y plaza de Toros con valores entre los 144 y los 450 €/m2; la zona de Santiago-Perchel con valores que van desde los 90 a los 600 €/m2; y la zona del Lirio o antigua Judería en torno a los 350 €/m2.

La Primera Periferia fuera de Rondas los valores también difieren bastante de unas zonas a otras, así tenemos los más bajos en la zona de Puerta de Santa María o Poniente y la barriada del Pilar (64 €/m2 ambos); en Pío XII (la mayoría con valores entre 141 €/ m2, en la barriada de los Ángeles y en Ciudad Jardín con valores inferiores a los 100 €/m2.

La segunda periferia

Por último, la segunda periferia(175) de la ciudad (Figura 6.25) nos muestra la dinámica de crecimiento de la ciudad, donde se comienzan a consolidar ciertas zonas como focos de desarrollo, tal es el caso de que aparezcan calles de segundo nivel en urbanizaciones ya consolidadas como la de la entrada de la carretera de Puertollano (Los Girasoles), la de la carretera de Porzuna (La Guija), la de la carretera de Carrión o la del Eroski. Mientras que las zonas por las que se está desarrollando la ciudad (como es la zona de nueva creación detrás de la Universidad, los nuevos Juzgados en los que aún se convive con usos industriales) o que se encuentran más deterioradas (el Recinto Ferial o la Granja) se califican de tercer orden. También aparecen calles catalogadas de cuarta en zonas muy puntales, como en los anejos.

Los valores catastrales de estas zonas están totalmente desfasados con el valor que actualmente tienen en el mercado. La mayoría de estos espacios, como se comentó más arriba, estaban sin construir cuando se elaboró la Ponencia de Valores. Sírvanos de muestra de este contraste entre valor catastral y nivel de la calle la zona del nuevo Hos-pital con calles de nivel 2, y con valores inferiores a los 25 €/m2, o la zona del Eroski, también catalogada con el mismo valor y que presenta valores un poco más elevados de 112 €/m2, similares a los de consolidación de la primera periferia (Ciudad Jardín por ejemplo), pero que no tienen nada que ver con los alcanzados en otras zonas de la ciudad, ni con el Centro donde los valores más bajos de segundo nivel alcanzaban los 483 €/m2.

Figura 6.25.- Las calles de la 2º periferia de Ciudad Real según categoría fiscal (2008)

Fuente: Servicio de Rentas del Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

C) Repercusión del precio del suelo en la vivienda

Por último, para terminar este apartado del mercado inmobiliario en Ciudad Real, queremos por un lado, saber si las zonas que tienen mayor precio del suelo coinciden con las de mayores precios de las viviendas, y por otro lado, conocer cual es la repercusión del precio del suelo en la vivienda, es decir, conocer el tanto por cierto que supone el precio del metro cuadrado de suelo sobre el valor del metro cuadrado de vivienda.

Los precios más elevados en la vivienda se sitúan en las zonas orientales de la ciudad, en las zonas más próximas a la estación del AVE y del campus, que se mantienen casi permanentemente por encima de la media, al igual que el Centro y el Torreón. Situación que se repite con el precio del suelo, aunque este valor tiene especial incidencia en la zona Centro de la ciudad, en torno a las plazas del Pilar y Mayor.

Para constatar esta repercusión del precio del m2 de suelo en la vivienda nos he-mos limitado a comparar la evolución de los últimos años a través de las series de datos publicadas por el Ministerio de la Vivienda (Cuadro 6.10), resultando que la repercusión en estos cuatro años ha ido en aumento (19,7% en 2004 a 49,1% en el 2008). Teniendo su punto álgido en el año 2007. Evolución que coincide con la seguida en Castilla-La Mancha por cuanto aumenta también con los años el porcentaje de repercusión pero con valores más bajos (10,7 % y 13 %). Se distancia, sin embargo, del conjunto nacional donde el ritmo seguido por la repercusión sigue una trayectoria oscilante y, si bien los valores son mucho más bajos en los cinco primeros años, casi se igualan en el 2008.

Cuadro 6.10.- La Repercusión del precio del suelo en el de la vivienda en Ciudad Real. 2004-2008

Fuente: Ministerio de la Vivienda. Elaboración propia

Conforme a estos datos podemos afirmar que el suelo en Ciudad Real es bastante caro y tiene una importante repercusión en el precio de la vivienda.

(161) El estudio de los precios y evolución de construcción lo realizan con la ciudad de Barcelona.

(162) Para demostrar de manera científica deberíamos tener un número de muestras suficientes del conjunto de la ciudad en los diferentes periodos, así como una clasificación del diferente tipo de vivienda (puesto que existen notables diferencias no sólo de metros sino de calidades o tipologías, entre una unifamiliares, bloques, residenciales…).

(163) Para obtener el precio medio por metro cuadrado de la ciudad hemos sumado, en las diferentes fechas, el valor de las diferentes calles que aparecen en los índices y el sumando resultante ha sido dividido por el número de estas. Se trata de un método meramente aproximativo, tanto por el valor relativo de los índices como por no tener en cuenta la superficie del suelo que corresponde a cada calle.

(164) El cálculo del Incremento se ha realizado de la siguiente manera: Precio Inicial =100; Precio Final =X; X-100= Incremento

(165) La base imponible estará constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles, que se determinará, notificará y será susceptible de impugnación conforme a lo dispuesto en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario. Valor Catastral: Es el valor de las unidades urbanas a efectos tributarios.

(166) Unidad Urbana: Se considera como tal todo inmueble con una relación de propiedad perfectamente delimitada a efectos fiscales.

(167) No se ha utilizado el valor catastral total del municipio porque existen algunos bienes inmuebles que tienen características especiales o se encuentran exentos del Impuesto de Bienes Inmuebles. El cálculo de este valor se ha realizado desde 1990, puesto que no se disponía de esta información antes de dicha fecha.

(168) Las Casas y Valverde tienen todas sus calles calificadas como de “Cuarta”, pero no las hemos consi-derado en el estudio de la trama urbana de Ciudad Real.

(169) La Ponencia de Valores no nos dan el valor total de la calle, sino de algunos tramos de ella, por lo que su representación cartográfica resulta muy laboriosa debido a que algunos tramos incluyen cruces con más de una calle. La metodología seguida para obtener el valor medio de una calle ha sido: por un lado, cuando la Ponencia daba un único Valor Unitario de Construcción para toda la calle, utilizamos ese valor; y por otro, en cuanto aparecían varios valores para una misma calle según el tramo, hemos optado por asignarle el valor en función del nivel que el Servicio de Rentas del Ayuntamiento de Ciudad Real atribuía a esa calle (el cual jerarquiza a las calles de la ciudad en cuatro grandes niveles, correspondiendo el nivel 1 a los valores catastrales más elevados de la ciudad y el nivel 4, a los valores más bajos), sin tener en consideración los otros niveles aportados.

(170) La ponencia de Valores del Catastro de Urbana de Ciudad Real. El suelo se valorará por aplicación del valor de repercusión, expresado en euros por metro cuadrado construido. V.R. de Vivienda: Es el valor dado a cada metro cuadrado de suelo construido para vivienda V.R. Comercial: Es el valor dado a cada metro cuadrado de suelo construido para comercio V.R. de Oficinas: Es el valor dado a cada metro cuadrado de suelo construido para oficinas El valor de la construcción se determina teniendo en cuenta el valor de reposición de la construcción, la ejecución material más gastos, el tiempo transcurrido desde su ejecución y su estado de conservación, así como las superficies según uso. Este valor se obtiene por el método residual, partiendo del conocimiento del mercado inmobiliario local de pisos y locales en la fecha de la transmisión: Valor unitario de la construcción (Vuc)es el valor dado a cada metro cuadrado de construcción Vuc = Em x g x e. Donde: EM: Ejecución material; g es Coeficiente que pondera gastos y beneficios en la construcción; y e: Coeficiente que pondera la antigüedad y estado de conservación de la construcción.

(171) Los Criterios de clasificación del callejero fiscal han sido: 1) la proximidad al centro de la ciudad; 2) la proximidad al centro u otros sitios de interés como el Hospital, Torreón...; 3)El estado de conservación de las calles; 4) la anchura de las calles; 5) el transito de las calles; 6) la calificación de suelo 7) apartado reservado a alguna condición especial.

(172) La zona Centro se corresponde con las secciones I-,2 ,3 y 4; II-1, 2; III-1; IV-1,2, 7 y 8.

(173) El valor unitario del suelo viene dado en función de la situación de la finca en relación con el casco urbano, el equipamiento y dotaciones de que dispone en sus proximidades y las expectativas de rendimiento en venta.

(174) La primera periferia de Ciudad Real está formada por: secciones II-3,4,6,7,8,9,10,11,12,13,14,16 y 17; III-2,3 y 4;IV-3,4,5,9,10,11 y 12.

(175) La segunda periferia está formada por las secciones I-5,6 y 7; II-5,15,18 y 19; III-5; IV-6, 13 y V.

El plano de la ciudad es su imagen estática y nos muestra cuál ha sido la historia de su proceso urbanizador. Conocer cómo se ha ido configurando ese plano en estas últimas décadas será uno de los mejores elementos para determinar las transformaciones urbanas más importantes que ha tenido Ciudad Real.

El proceso urbanizador que ha conformado el plano actual de la ciudad lo vamos a estudiar en cuatro apartados: a) el espacio ocupado, en relación a la forma de expansión urbana de la ciudad en el territorio, así como la de sus principales usos; b) las alturas de la ciudad, como reflejo de la tridimensionalidad del espacio y de la tipología edificatoria; c) los tejidos urbanos, como síntesis de las relaciones que se dan en el plano entre manzanas, calles, parcelas y edificios, que conforman diferentes espacios que pueden ser apreciados por un observador de la ciudad; y d) los equipamientos urbanos, como los elementos físicos que configuran y ordenan la ciudad.

En este estudio vamos a utilizar algunos de los indicadores que se han propuesto para caracterizar la realidad urbana, especialmente los utilizados por la Agencia de Ecología Urbana de Barcelona (AEUB). Para ella estos indicadores tienen como objeto el seguimiento de modelos urbanísticos en el tiempo. Ha elaborado un documento en el que propone unos indicadores con la intención de caracterizar y realizar el seguimiento del modelo urbano de Barcelona que permite cuantificar diversos aspectos de un plan de urbanismo (estos también se aplicaron a la ciudad de Sevilla). La filosofía que lo inspira es la consideración de que el actual modelo de desarrollo, basado casi exclusivamente en el consumo de recursos, se muestra claramente insostenible. Es necesario ir hacía otro modelo que, a la vez, de dar respuesta a las disfunciones que las ciudades presentan, aborde los retos de la sociedad actual: los relacionados con la sostenibilidad y la entrada en la sociedad de la información y el conocimiento. Considerando que el modelo de ciudad mediterránea, compacta y diversa, es el que mejor se posiciona en este proceso hacía la sostenibilidad en la era de la información (Agencia de Ecología Urbana de Barcelona: Presentación).

Entre los trabajos realizados por la AEUB hemos seleccionado el Plan Especial de Indicadores de Sostenibilidad Ambiental de la Actividad Urbanística de Sevilla (2007) y el Plan de Movilidad Sostenible y Espacio(176) (2007) en los que se reúne un amplio conjunto de indicadores y condicionantes del nuevo urbanismo en un solo documento. Estos indicadores y condicionantes se describen en relación a siete ámbitos: morfología, espacio público y movilidad, complejidad urbana, metabolismo urbano, biodiversidad, cohesión social y función guía de la sostenibilidad.

Nuestra intención no es aplicar el modelo a Ciudad Real sino seleccionar algunos de los indicadores que nos permitan, de una parte, cuantificar cuales han sido los cambios ocurridos en nuestro espacio urbano, complementando así la simple descripción; y, de otra, dejar constancia numérica de una situación que permita su comparación en el tiempo. En ocasiones hemos incluido algún indicador que no es considerado como tal por la AEUB, como es el caso de la evolución del suelo ocupado y el ritmo al que ha evolucionado en el período de nuestro estudio que, sin embargo se analiza en el Observatorio de Sostenibilidad en España (OSE) del Ministerio de la Vivienda ya que entendemos que ese indicador es el punto de partida de los restantes análisis. En otras ocasiones, en lugar de aplicarlo sobre una cuadrícula de unas dimensiones concretas como hace la Agencia lo hemos aplicado a las secciones censales o a las zonas urbanas que antes propusimos.

(176) Estudio del espacio público. Vitoria-Gasteiz. Condicionantes. Compacidad Urbana (www.vitoriagasteiz. org)

El Observatorio de la Sostenibilidad en España (OSE) hizo público en 2006 el informe Cambios de ocupación del suelo en España: implicaciones para la sostenibilidad donde indica que la superficie de suelo artificial ha pasado en nuestro país de 814.150 ha en 1987 a 1.054.316 ha en el 2000, lo que representa un incremento de 29,5%. Pero, además, la tendencia a la artificialización del suelo ha experimentado una fuerte aceleración a partir de 2000, por lo que las proyecciones de esos datos hacia el futuro indican que en 2010 podríamos encontrarnos con un incremento del consumo de suelo debido a procesos de artificialización de más de 50 % (Delgado, 2008b: 274-275).

El suelo urbano ocupado es una referencia de sostenibilidad si se pone en relación con la superficie total del término municipal, con los equipamientos y con los habitantes. También es un instrumento de comprobación de, en qué medida se han cumplido o no las previsiones de los PGOUs. Nosotros planteamos su estudio desde los siguientes puntos de vista: el análisis global del crecimiento; la evolución de la superficie en las distintas clases de suelo; los tipos de suelo en función de su uso; y, por último, la zonificación o espacialización del incremento.

En el estudio del crecimiento del espacio ocupado, existen diferentes fuentes: unas nos aportan datos de una manera más indirecta (los PGOU y el Catastro de urbana) y otras de una manera más directa, como el Observatorio de Sostenibilidad de España para 1987-2000, 2001 y 2007. Sin embargo, ninguna de estas fuentes nos permite cuantificar el valor y el ritmo del crecimiento del espacio ocupado de la ciudad de forma constante en nuestro período de estudio (1980-2008). Además de que la información que aporta el OSE sobre la superficie ocupada de Ciudad Real de más de 19 km2 para 2007 nos pareció excesivamente grande para nuestra ciudad, inclusive si incluyésemos a Miguelturra como un única área urbana con Ciudad Real.

Esta ausencia de fuentes nos ha llevado a plantear una metodología complementaria con la que determinar la superficie urbana realmente construida a lo largo de estas décadas en la ciudad.

A tal fin hemos utilizado fotografías aéreas (ortofotos) de distintos años, debidamente digitalizadas, que hemos superpuesto en un plano de la ciudad del 2008, igualmente digitalizado en el programa Auto Cad, y en él hemos realizado, con la señalización de arcos, las oportunas mediciones de la superficie en aquellas zonas realmente edificadas según la fotografía en los años correspondientes. Esta operación se ve limitada a los años del período estudiado de los que se dispone de ortofotos (1984, 1991, 2000 y 2008) pues otro tipo de fotografías aéreas no las hemos considerado adecuadas por las deformaciones que generan.

Para aplicar esta metodología hemos seleccionado, además de los años de los que disponemos ortofotos, el año de 1978(177), porque nos permite enlazar con la investigación del profesor Pillet. Estos hitos (1978, 1984, 1991, 2000 y 2008) cubren, desde nuestro punto de vista, suficientemente la evolución del período analizado. Somos conscientes de que los resultados obtenidos con este método no son absolutamente exactos. Siempre se suele producir alguna desviación a la hora de marcar los arcos, pero entendemos que nos proporcionan una medida muy aproximada de la realidad de la ciudad en cada uno de los años calculados. A la vez, nos permite determinar la evolución superficial de los distritos y secciones censales, de los que tampoco existe dato oficial sobre su extensión y que consideramos fundamental para espacializar el crecimiento del suelo urbano.

En consecuencia, analizaremos la información aportada por las distintas fuentes publicadas, para estudiar, a continuación, la evolución de la ocupación del suelo a través de la metodología expuesta.

1.- El espacio ocupado con las fuentes publicadas: PGOUs, Catastro y OSE

El estudio del espacio ocupado de una ciudad puede realizarse, fundamentalmente, a través de tres fuentes de información: Los PGOUs, el Catastro de Urbana y el Observatorio de Sostenibilidad Española (OSE).

Los PGOUs nos permiten conocer la evolución del espacio ocupado por aproximación, mediante las previsiones que se hacen para ese tipo de suelo en las diferentes memorias, sin que estas previsiones nos puedan asegurar que ese espacio está o no ocupado. Así, el PGOU de 1997 (que es el vigente y en el que consta una evolución del suelo urbano de los Planes anteriores), nos indica que Ciudad Real ha pasado de tener 437 ha a 831,9 ha, con un incremento bruto de 190,4%, lo que supuso un aumento de 394 ha (Cuadro 6.11).

Cuadro 6.11.- Incremento del suelo urbano de Ciudad Real. PGOU`s. 1978-1997

Fuente: Memoria del PGOU 1997:9. Elaboración propia

El Catastro de Urbana nos permite conocer la evolución seguida de la superficie construida de las parcelas edificadas y el número de las unidades urbanas. En los últimos 15 años (1994-2008) el crecimiento bruto de la superficie construida fue de 498,70 ha, lo que supuso un incremento total de 74,7%, con una media anual de 5,3%. Este crecimiento de superficie supuso un aumento en 2.106 parcelas edificadas. Las unidades urbanas también han experimentado un aumento de 27.963 entre 1990 y 2005 (Cuadro 6.12).

Cuadro 6.12.- Evolución del incremento anual de la superficie construida, de las parcelas edificadas y de las unidades urbanas en Ciudad Real. 1990-2008

Fuente: Dirección General del Catastro. Elaboración propia

En el año 2006, la superficie construida de las parcelas urbanas disminuye con respecto al año anterior (de 1.683,8 ha pasa a 1.155,2 ha), mientras que las parcelas urbanas construidas siguen aumentando, explicación que suponemos hace referencia a un cambio de parámetros llevada a cabo en la reforma catastral(178) que no se especifica en la metodología seguida en las estadísticas publicadas.

El Observatorio de Sostenibilidad Española (OSE) del Ministerio de Medio Ambiente nos aporta información para el período 1987-2000, 2001 y 2007. El período 1987-2000 se basa en la información recogida de Corine Land Cover(179), mientras que para 2001 y 2007 emplea su propio observatorio (OSE, 2007).

La superficie urbana de Ciudad Real entre 1987 y 2000 aumentó 741 ha (32,3%, con una medida de 57 ha/año), y entre 2001 y 2007, ha aumentado 343 ha (20,9 %, con una media de 49 ha/año), pasando de 1.647 ha a 1.990 ha en 2007. Estos datos nos indican que se ha producido una aceleración de la urbanización entre el 2001 y el 2007, aunque el incremento global ha sido mayor entre 1987 y 2000.

Por otro lado, el OSE nos permite relacionar el crecimiento del suelo urbano con la superficie total del término municipal. El porcentaje de suelo de naturaleza urbana con respecto a la extensión del término municipal a lo largo de estos años ha ido creciendo, pasando de representar el 1,5% hasta alcanzar un 6,9 % en 2007 (Figura 6.26).

Figura 6.26.- Evolución del % de suelo urbano en relación al término municipal (1918-2007)

Fuente: PGOU 1997. Memoria, pp. 9-10 y OSE, 2007. Elaboración propia

En la relación entre el aumento de superficie y el número de habitantes, el OSE nos aporta información entre 1987 y 2000, y no para los años 2001 y 2007. El aumento medio de superficie artificial por habitante (m2/hab.) de Ciudad Real fue de 33,7 m2/hab, situándose por encima de la media de las ciudades menores de 250.000 habitantes en España (22 m2/hab de media). No obstante, dentro de las ciudades menores de 250.000 habitantes, las variaciones son considerables, pues van desde la reducción de superficie de 7,2 m2/hab de Lugo, hasta los 123,0 m2/hab de Toledo, y donde las capitales del interior han sido las que más aumentaron la superficie por habitante (28,2 m2/hab de media), por encima, incluso, de las costeras con 13,6 m2/hab de media.

Ciudad Real ocupa el tercer lugar en Castilla La Mancha, después de Toledo y Guadalajara. Siendo los datos para la comunidad de: Albacete (8,3 m2/hab), Cuenca (-0,7 m2/hab), Ciudad Real (33,7 m2/hab), Guadalajara (43,6 m2/hab) y Toledo (123,0 m2/hab) (OSE, 2008:37, 84-85).

El comportamiento de Ciudad Real en cuanto al aumento de la superficie artificial es superior a la media de las ciudades españolas de su tamaño. Este aumento de la ciudad expresada de forma relativa por hab (m2/hab) trae como consecuencia impactos socioeconómicos y ambientales que tienen una trascendental incidencia para la sostenibilidad urbana.

2.- La evolución del espacio ocupado a través de Ortofotos (1978-2008)

El estudio del espacio ocupado de Ciudad Real realizado a partir de las fotografías aéreas, nos muestra que la superficie ocupada en nuestra ciudad ha pasado de 4,261 km2 en 1978, a extenderse hasta 10,12 km2 en 2008. Esta ciudad ha crecido 586,4 ha entre 19782008. Este crecimiento ha sido del 137,6 %, con un valor medio anual del 4,6 (Cuadro 6.13).

Cuadro 6.13.- Evolución de la superficie construida en Ciudad Real. 1978-2008

Fuente: Ortofotos IGN; Ayto de Ciudad Real. Concejalía de Urbanismo; INE. Elaboración propia

La superficie del suelo ocupado se ha multiplicado por 2,4 en estos treinta años, con un ritmo anual del 4,6%. El crecimiento más significativo tuvo lugar, a nivel de su-perficie, entre 1991 y 2001, con un crecimiento global de 283,6 ha (44,8%). Seguido del período 1978-1984 con un aumento de 160,5 ha (37,7%) y entre 2001-2008 el crecimiento fue tan solo de 95,7 ha. Estos datos nos indican que el mayor crecimiento superficial de Ciudad Real se produjo en la década de los noventa.

El aumento de la superficie ocupada por Ciudad Real, queda ratificado con la observación de las distancias máximas que se dan en los planos correspondientes a esos dos años (Figura 6.27). Las distancias máximas entre los puntos más alejados en la ciudad, de norte a sur, han pasado de 2.729,5 m. en 1978 a 4.305,2 en 2008. Y de este a oeste pasan de 2.367,2 m. a 4.654,9 m., es decir, las distancias prácticamente se han duplicado. La expansión se ha producido con bastante uniformidad en toda la circunferencia del casco urbano, aunque con mayor intensidad hacia el sur y en los extremos oriental y occidental.

Figura 6.27.- Plano de las distancias máximas de Ciudad Real en 1978 y 2008

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

En la relación entre el aumento de superficie y el de habitantes de Ciudad Real en estos años, observamos que no coinciden con los superficiales, puesto que si la superficie ocupada se multiplica por 2,4, la población lo hace un 1,6. No coincidiendo tampoco los períodos de mayor aumento superficial con los poblacionales (ver Cuadro 6.13).

El estudio a partir de las ortofotos de los diferentes años (Figura 6.28) nos permite definir las pautas de crecimiento que ha seguido nuestra ciudad.

Figura 6.28.- Espacio ocupado en Ciudad Real a partir de Ortofotos. 1984-2008

Fuente: Instituto Geográfico Nacional

Fuente: Instituto Geográfico Nacional

Ciudad Real 2008

Fuente: Instituto Geográfico Nacional

Ciudad Real 2000

Fuente: Google Earth

Entre 1978 y 1984, el crecimiento fue de 160,5 ha. En estos años Ciudad Real tenía construido prácticamente todo el espacio interior de la Ronda y sobresalían únicamente los barrios de su primera expansión de los años 40 y 60. Los crecimientos se centran en la parte oriental de la ciudad, consolidando y expandiendo las primeras barriadas extrarondas como Pío XII, Santa María-Poniente. En la entrada norte, estaban localizados algunos talleres, en la parte oridental entre la calle Calatrava y carretera de Carrión, es el espacio extraronda más construido, con edificios educativos (E. Oficial de Idiomas, EU Magisterio…) y centros deportivos, se puede observar que ya estaba construido el campo de fútbol de la ciudad. La barriada del Pilar en el margen derecho de la carretera de Carrión, se separaba por un erial la barriada de los Ángeles limitada entre la carretera de Valdepeñas y las vías del ferrocarril. En la entrada sur de la ciudad, detrás de las vías no había prácticamente nada construido, mientras que la parte occidental aparece con diversas construcciones extrarondas: ciudad jardín, Pío XII y dotaciones sanitarias como los hospitales de Alarcos y el Carmen.

Entre 1984 y 1991, el crecimiento tan sólo fue de 46 ha. El espacio construido en Ciudad Real en 1991 nos indica una expansión de la ciudad tanto en la zona norte, junto a la carretera de Toledo, como en la zona Sur, en el polígono del Larache. Fundamentalmente se produce un relleno en los espacios ya existentes. En la parte oriental se observa movimiento de tierras para la construcción del campus universitario y la barriada del Eroski.

Entre 1991 y 2000, el crecimiento fue de 283,6 ha. La evolución del espacio ocupado en esta década se centra sobre todo en espacios residenciales. La zona que más crece es la mitad oriental, con crecimientos tanto al norte, junto al campus universitario, al este junto a la estación del AVE (la barriada del Eroski o Parque Nuevo), y al sur de la ciudad, bordeando los espacios construidos en el polígono del Larache. En la mitad occidental, aparecen dos pequeñas zonas de expansión, una junto a la carretera de Puer-tollano y otra junto al Recinto Ferial.

Entre 2000 y 2008, el crecimiento fue de 95 ha. El espacio ocupado se centró sobre todo en los espacios industriales, al este y sur de la ciudad. En la zona este, en la margen derecha de la carretera de Carrión se consolida y amplia el espacio dedicado a naves industriales. Y en la zona sur aparece junto al polígono industrial del Larache, un fuerte crecimiento que gira en torno al nuevo Hospital. Con crecimientos más residenciales. También aparecen crecimientos en la originaria barriada del Larache, en el entorno de la carretera de Fuensanta.

Esta expansión del suelo urbano ocupado (Figura 6.29), se ha debido, desde nuestro punto de vista, a ciertos factores de carácter local, además de los coyunturales de carácter nacional:

    a) La puesta en marcha y consolidación de grandes equipamientos con una gran repercusión en el aumento de funciones de la ciudad y de su área de influencia como: el AVE y la Universidad, con el Rectorado y un nuevo Campus universitario, que en los últimos años sigue aumentando la oferta de sus titulaciones.

Figura 6.29.- Expansión del suelo ocupado de Ciudad Real (1978- 2008)

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

    b) La legislación urbanística vigente en Castilla-La Mancha permite desarrollos fuera del planeamiento general, a través de la figura urbanística de los Programas de Actuación Urbanística (PAU). Esta figura es de iniciativa privada y aprobación municipal, y han dado lugar a que la ubicación de los nuevos desarrollos urbanos, aunque han seguido, básicamente, el modelo de ciudad compacta tradicional, tiendan a formalizar un modelo fragmentado (Zona de Eroski, zona del Nuevo Hospital etc.) (OSE, 2008: 159). Con ellos se ha favorecido el que se haya consumido la totalidad del suelo urbanizable programado y no programado del PGOU de 1997.

    c) La coyuntura nacional de bonanza económica ha producido un aumento de valor de la renta urbana del suelo, pues en 1990 el valor catastral era de 397,3 (miles de €) y en 2008 llega a 1.969 (miles de €), es decir, crece en un 495%, con un crecimiento de un 27,5% anual.

(177) En este año del que no hay ortofoto hemos utilizado un plano que figura entre la documentación del PGOU de 1978 intitulado: Plan de Estructura urbana, en el que figura el suelo urbano desarrollado en ese momento y el que se prevé desarrollar en el plan.

(178) Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

(179) El proyecto CORINE (Coordination of Information on the Environment) Land Cover, desarrolla la creación de una base de datos sobre la cobertura y uso del territorio en la Unión Europea. CORINE es dirigido por la Agencia Europea de Medio Ambiente (AEMA).

La clasificación de los usos del suelo urbano viene regulada por las leyes del suelo vigentes en cada momento (tanto de ámbito nacional como autonómico), y se concretan en los Planes de Ordenación Urbana. Es en ellos, donde se determina el destino o utilización de cada tipo de suelo que integra la ciudad, la volumetría de las edificaciones, el tipo constructivo etc. Esta catalogación es la base para la determinación de los tipos impositivos que ha de aplicar la Administración. Ejerce además una gran influencia en el precio del suelo de cada zona, condicionando el mercado, por lo que esta clasificación tiene importantes repercusiones en la economía en general y de la vivienda en particular. Por último, esta catalogación expresa y, de alguna forma, dirige, las funciones que desempeña o se proyectan para el desarrollo de la ciudad.

Dentro de esta catalogación general del suelo a nosotros nos interesa conocer, cuál ha sido la distribución o participación de las diferentes clases de suelo en el conjunto municipal, y sobre todo, cual es la situación concreta de una de estas clases, la del suelo urbano.

Para su estudio hemos utilizado distintas fuentes: los PGOUs de Ciudad Real para el período 1978-1997; los datos que se contienen en la Infraestructura de Datos Espaciales de España (IDEE) 180 para el año 2000; y el Catastro de urbana para los años más recientes (2006-2008), a partir de la tipología de bienes inmuebles según los usos.

Los PGOUs, en este aspecto, son meras previsiones que unas veces se cumplen, otras son superadas y, en ocasiones, legalizan situaciones de hecho que ya se habían producido. En cualquier caso, proporcionan datos de especial interés para nuestro objetivo. La segunda (Datos Espaciales de España, IDEE) tiene un mero carácter informativo y se apoya en la primera aunque el detalle es menor. Mientras la última (Catastro), por su finalidad recaudatoria, ofrece la posibilidad de conocer cuál es el estado real de los usos en un determinado momento, pese a los problemas de actualización que suele presentar y que los datos no vienen expresados en superficie sino en bienes inmuebles. Para hacer comparables los datos utilizaremos el porcentaje que representa cada tipo de bien inmueble en el conjunto de la ciudad asimilándolo al porcentaje de superficie que ocuparía en la ciudad.

El incremento global de la superficie urbana no ha afectado por igual a los distintos tipos de suelo que se contemplan en la legislación vigente en Castilla-La Mancha181. Así, utilizando los datos de los PGOUs, los cambios más significativos que se han dado en la ciudad se dan en el suelo urbano, con un fuerte crecimiento, y en el suelo urbanizable no programado, donde se ha producido una notable disminución (Figura 6.30):

Figura 6.30.- Evolución de las clases de suelo en los PGOU´s de Ciudad Real. 1978-1997

El suelo urbano ha crecido un 18,3 % pasando de 743,1 ha en 1978 a 909,3 en 1997 (Cuadro 6.14). El urbano consolidado pasa de 437 ha a 832 ha en los años indicados, lo que supone un crecimiento del 52,5%, frente a la reducción considerable del suelo urbanizable programado que ha pasado de 306,9 ha en 1978, a 61,3 ha en 1990 y a 77,3 ha en el vigente PGOU de 1997, es decir una reducción de 74,9 %. El suelo urbanizable no programado también se ha reducido, pasando de 802,7 ha, en el primero de los planes a 310,4 ha en 1988 y a 554,3 ha. Si bien es cierto que las previsiones del plan vigente han sido ampliamente superadas, puesto que no sólo han convertido en urbano el suelo programado, sino también el urbanizable no programado, como se ha dado en los sectores del entorno del nuevo Hospital.

Dentro del suelo urbano (Figura 6.31) Ciudad Real, en el 2008, según el porcentaje de bienes inmuebles que nos proporciona el Catastro, presenta un gran desequilibrio a favor del uso residencial (56,3 %) y del comercial y almacenes (36,6 %), seguido a mucha distancia del uso industrial (4,7 %) y de suelo vacante (1,9).

Situación que, con respecto a los años inmediatamente anteriores y según la misma fuente, supone un ligero crecimiento de los dedicados a comercio y almacén (30,1% en 2006, 31,4% en 2007 y 32,2% en 2008) y vacante (1,9 %, 1,8 % y 1,9 % en los mismos años). Hay también un ligero descenso tanto en el residencial (57,8 % en 2006, 57% en 2007 y 56,3% en 2008), como en el industrial (5,2%, 4,2% y 4,7 %, en los años respectivos).

Cuadro 6.14.- Evolución de los tipos de suelo en Ciudad

Fuente: PGOU 1997. Memoria, pp. 9-10

El crecimiento global del suelo urbano en Ciudad Real se ha hecho, sobre todo, a través del uso residencial que se ha expandido por toda la ciudad. Éste, difícilmente se puede separar en esta ciudad del dedicado a centros comerciales y hostelería porque entre ellos no existe ninguna incompatibilidad de usos. Caso muy diferente es el del industrial, que en Ciudad Real en los diferentes PGOUs siempre se ha planteado como un agente estratégico.

Figura 6.31.- Distribución del suelo urbano en Ciudad Real. 2008

El espacio ocupado en las grandes zonas urbanas (Centro, 1ª periferia y 2ª periferia)

El conjunto de la ciudad ha aumentado su superficie urbana global, pues ha pasado de 4,5 km2 a 10,13 km2. Lógicamente, este crecimiento no se ha realizado de una manera equitativa en las tres grandes zonas de la ciudad. El centro ha tenido un crecimiento superficial nulo, la primera periferia se ha multiplicado por 1,2, lo que supone un aumento de 62,3 ha, y la segunda periferia se ha multiplicado por 6,5, con un aumento de 525 ha. El gran crecimiento superficial en la segunda periferia tiene lugar desde la década de los noventa. Entre 1991 y 2001 creció 97 ha y entre 2001-2008 aumentó 105,5 ha (Cuadro 6.15).

Este aumento superficial de la ciudad ha contribuido a un descenso espectacular de la densidad media de la ciudad, pasando de 110,9 hab/ha a 69,8 hab/ha entre 1981 y 2008. Esta ciudad se caracteriza por un fuerte contraste de la distribución de su población, siendo el espacio intraronda el que aglutina a más del 50% de la población (Figura 6.32), cuando superficialmente tiene menos representatividad en el conjunto de la ciudad, donde representa tan sólo un 16,6% de la superficie construida. Lo que nos muestra un crecimiento poco sostenible, donde la población sigue concentrada en el interior de Ronda de la ciudad pese al espectacular crecimiento de la periferia extraronda.

Cuadro 6.15.- Evolución de la superficie, según zonas urbana, de Ciudad Real. (1981-2008)

Fuente: INE. Censos; Catastro de urbana para 2008 Elaboración propia

Figura 6.32.- Distribución espacial de la población entre 1981 y 2008

Fuente: INE. Censos; Catastro de urbana para 2008 Elaboración propia

El espacio intraronda se divide en el Centro histórico y una parte de la primera periferia, donde el Centro, ha mantenido siempre entre el 20 y el 30% de la población. En el espacio extraronda destaca la escasa participación de la segunda periferia hasta el 2001. Siendo de nuevo la primera periferia la protagonista del crecimiento (ver Cuadro 6.15). Por lo que en Ciudad Real, la primera periferia (dentro y fuera de Ronda) es la zona que ha aglutinado entre el 55-65% de la población.

En 2001, la zona Centro experimentó el cambio más destacado, cuando por primera vez, es la zona con menor participación poblacional en el conjunto de la ciudad a favor de la segunda periferia (Figura 6.33). Sin embargo, esa menor participación no ha supuesto que deje de ser la zona con mayor densidad de población de la ciudad (Figura 6.34).

Figura 6.33.- Evolución de la población en las zonas urbanas de Ciudad Real (1981-2008)

Fuente: INE. Censos y Catastro de urbana para 2008 Elaboración propia

Figura 6.34.- Evolución de la densidad de las zonas urbanas de Ciudad Real (1981-2008)

Fuente: INE. Censos; Catastro de urbana para 2008 Elaboración propia

La primera periferia ha sido la zona más habitada en todos los años analizados, y ha tenido un crecimiento de 62 ha. No obstante, dentro de ésta, hay que matizar entre el comportamiento de la parte que está dentro de Ronda con un escaso aumento superfi-cial de 2 ha (pasa de 112,4 ha a 114,2 ha entre 1981 y 2008) y la que está fuera, con un aumento de 60 ha (pasa de 164 a 224 ha entre estos dos años).

La segunda periferia es la zona que sufre mayores cambios durante todo el período. Por un lado es la zona que más crece superficialmente (pasa de 95,2 ha a 620,3 ha), y por otro, es la que pasa de aglutinar el 7,7 % de la población al 22,3 % entre 1981 y 2008.

Esta evolución de la segunda periferia indica el inicio de una profunda transformación en la ciudad, trasladando el crecimiento del Centro a esta zona. Con un crecimiento superficial muy superior al necesario para la población que absorbe.

Estos cambios en el crecimiento y en la densidad de las diferentes zonas de Ciudad Real apuntan un proceso complejo e inverso de ocupación del suelo urbano en nuestro período de estudio, que abordaremos a lo largo del capítulo.

(180) El Ministerio de Fomento de España, a través del Consejo Superior Geográfico, ha puesto en marcha el proyecto IDEE (Infraestructura de Datos Espaciales de España), que tiene como objetivo “integrar a través de Internet los datos, metadatos, servicios e información de tipo geográfico que se producen en España, facilitando a todos los usuarios potenciales la localización, identificación, selección y acceso a tales recursos, a través del Geoportal de la IDEE (http://www.idee.es), que integra los nodos y geoportales de recursos IDE de productores de información geográfica a nivel nacional, regional y local, y con todo tipo de datos y servicios de información geográfica disponibles en España” (Ruiz, 2005).

(181) Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) de Castilla-La Mancha, que se aprueba por Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre, que agrupa la Ley 2/1998, de 4 de junio, y la Ley 1/2003, de 17 de enero, y se adecua al vigente Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, de ámbito estatal. En estos momentos el gobierno regional ha presentado a las Cortes de Castilla-La Mancha un Proyecto de ley en materia de Vivienda y Suelo por la que se modifica el texto refundido de la Ley de ordenación del territorio y de la actividad urbanística (el citado Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre), que está en tramitación. En este momento se está tramitando en las Cortes Regionales una reforma de esta ley para adaptarla a la normativa estatal que afecta muy directamente a la recalificación de suelo en torno al aeropuerto Central Ciudad Real y está levantando un fuerte polémica social y política.

La altura de los edificios y la densidad edificatoria en el análisis morfológico de toda ciudad tiene una especial relevancia. Conocer el modelo edificatorio, la fisonomía y cómo se ocupan las manzanas son aspectos muy significativos en la planificación y diseño urbano.

Las fuentes utilizadas han sido los censos de Población (1981, 1991 y 2001) y el Catastro de urbana para 2008(182). El análisis lo hemos planteado en tres apartados: 1) La evolución de la altura de los edificios; 2) la densidad edificatoria; 3) las diferencias espaciales en función de la altura y densidad edificatoria.

(182) Para los años censales, hemos empleado los datos proporcionados a escala de distrito y sección censal. Y para 2008, hemos adaptado los datos catastrales a esta unidad espacial, asignando cada calle -que es como vienen organizados los datos en esta fuente- a su correspondiente sección censal.

El estudio de las alturas de los edificios de Ciudad Real se ha realizado a través del número medio de plantas y de la altura media de cada sección censal. Para calcular la media de plantas se han agrupado los edificios en función de sus alturas, asignado a cada planta una altura media de 3,3 metros.

Los valores del número medio de plantas de los edificios los hemos cartografiado en el plano de Ciudad Real. Lo que nos permite estudiar su distribución espacial tanto por distritos censales como por zonas urbanas. Igualmente, hemos visto conveniente utilizar una representación en tres dimensiones con el fin de visualizar con mayor claridad las diferencias de altura, y a este objeto la escala de las mismas la hemos multiplicado por 100 para aumentar los desniveles y mejorar el efecto visual.

La distribución volumétrica de Ciudad Real por distritos y secciones (Figura 6.35) nos muestra notables diferencias entre el espacio intraronda y extraronda. En la primera zona se concentran las mayores alturas, mientras en la segunda, la situación es la contraria. Estos valores medios, que homogeneizan tanto una zona como otra, no se ajustan a la realidad.

Esta disconformidad entre la realidad y los valores medios de altura de cada sección, nos ha llevado a cuestionar el significado del cálculo de la altura media de la ciudad, puesto que ese valor ocultaría notables diferencias espaciales. Entendemos que como valor aproximativo a la realidad, conocer la evolución de los edificios según su altura nos indica el tipo de construcción predominante en la ciudad, sin embargo, interesa aún más señalar la dominancia de cada uno de estos por zonas, sin intentar hacer medias de conjunto.

En términos generales y de forma global nuestra ciudad ha crecido en altura entre 1981 y 2008, ha pasado de una media de 2,8 a 3,8 plantas (Cuadro 6.16). El mayor incremento se produjo sobre todo entre 1981 y 1991.

Cuadro 6.16.- Evolución del número medio de plantas en Ciudad Real. 1981-2008

Fuente: INE. Censos 1981, 1991 y 2001; Catastro de urbana 2008- Elaboración propia

En este crecimiento de la altura media de la ciudad, los edificios en función del número de plantas que más han crecido han sido: los de 2 plantas y los de 3 plantas. Los de dos plantas en 1981 suponían el 14,3% y en 2008 el 36,8%, los de tres plantas pasan del 4,7 al 18,2%, los de cuatro plantas del 7,5% al 10,3%, los de cinco plantas del 4,1 al 6,9%. Por el contrario, los edificios que más han disminuido son los de una planta (pasan de representar el 63,4% en 1981 el al 20,0% en el 2008). Frente a ellos el grupo de más de seis plantas sólo ha crecido ligeramente (1,8 %) (Cuadro 6.17).

Ciudad Real, durante estas últimas décadas, ha cambiado notablemente su fisonomía en lo que respecta a alturas, aumentando el valor medio de la misma y generando extensas zonas edificadas con alturas bajas y medias que han sustituido a las de una sola planta.

Figura 6.35.- Distribución volumétrica de los edificios de Ciudad Real. 2008

Fuente: Gerencia del Catastro. Catastro de urbana 2008. Elaboración propia

Cuadro 6.17.- Evolución del número medio de plantas en Ciudad Real. 1981-2008

Fuente: INE. Censos 1981, 1991 y 2001; Catastro de urbana 2008. Elaboración propia

El reparto de las alturas en el espacio ocupado por nuestra ciudad (Figura 6.36) ofrece un fuerte contraste entre aquellas zonas con edificios que tienen en torno a 5 plantas y aquellas que no superan las dos plantas.

Las zonas más elevadas de la ciudad se reparten en tres subzonas muy diferentes:

    -En torno a los ejes viarios que organizan la ciudad (calles de Toledo, Calatrava, Mata, Ciruela, Avd. de la Mancha y Alarcos) y en las zonas de unión o confluencia de esos ejes (Plaza del Pilar, Plaza Mayor y Plaza de Cervantes).

    -Junto a la ronda de circunvalación, en su lateral interior, es decir, en el lateral que la une con la ciudad

    -Y en el borde exterior de la segunda periferia, después de haber dejado entre ambas un amplio espacio con edificaciones de tipo unifamiliar.

Este proceso de periferia en altura es un nuevo planteamiento que se da en nuestra ciudad y aún no se ha concluido. Además, es muy frecuente en muchas otras ciudades, buscando un desarrollo más sostenible.

Las zonas de menos altura de la ciudad se reparten en tres subzonas muy diferentes: -En torno a los bordes de las primeras barriadas que salieron fuera de la Ronda, como Pío XII, los Ángeles… -Junto a la ronda de circunvalación, en su lateral exterior, es decir, en el lateral que la une con los nuevos crecimientos. -Y en las primeras barriadas de la segunda periferia, a través de urbanizaciones de unifamiliares.

Figura 6.36.- Distribución de los edificios de Ciudad Real, por tipología de suelo, según los valores del número medio de plantas de cada manzana. 2008

Fuente: Gerencia del Catastro. Catastro de urbana 2008. Elaboración propia

La superficie ocupada por las zonas más bajas es mucho mayor que la ocupada por las mayores alturas.

Distribución y evolución de los edificios según número de plantas

En el análisis por zonas urbanas hemos agrupado el número de plantas de los edificios en tres grandes grupos: a) edificios de una y dos plantas o baja altura; b) edificios entre tres y cinco plantas o altura media; c) edificios con más de seis plantas o gran altura. Tendremos que tener en cuenta las características propias de nuestra ciudad a la hora de hablar de gran altura, ya que ésta rara ve superará las 10 plantas.

En conjunto, los edificios de una-dos plantas han disminuido entre 1981 y 2008 en todos las zonas urbanas dentro de Ronda. Sin embargo, fuera de Ronda, en algunas zonas de nueva construcción han aumentado este tipo de edificios, pasando de ser zonas no construidas a tener edificios de una o dos plantas. Es el caso de Ctra. Fuensanta-Once (1,6 %), La Guija-Cementerio (2,7 %), Las Orquídeas-Los Girasoles (5,1%), Nuevo Parque-Eroski (10,1 %) y Universidad-Carreterín de la Atalaya (3%).

En el grupo de edificios de tres a cinco plantas todas las zonas de la ciudad au-mentan su participación excepto el Centro (-0,9 %) y El Carmen-Pedrera Baja (-0,7 %), por procesos de gentrificación donde se transforman edificios de esas alturas en nuevas viviendas unifamiliares de nivel medio-alto.

Por último, el grupo comprendido entre seis y diez o más plantas han experimentado un ligero aumento de conjunto (6 % en 1981 al 7,7 % en 2008). La mayoría de las zonas incrementan el número de este tipo de edificios, excepto el Centro (-0,7 %), El Carmen-Pedrera Baja (-0,2 %), Santiago-El Perchel (-0,2 %), Las Terreras y Polideportivo P. J. Carlos (ambos con -0,1).

La disminución de alturas en el Centro y dentro de Ronda se debe sobre todo a las limitaciones que impuso el PGOU de 1997, en el que, en términos generales, las nue-vas construcciones por procesos de demolición se han de hacer con menos altura. Los edificios entre 3-5 plantas aumentan prácticamente en toda la ciudad, a excepción del Centro y de Pedrera Baja por las limitaciones del PGOU. Crecimiento de estos edificios que también se ha dado en los bordes de la segunda periferia por el proceso que se ha iniciado recientemente, de construir bloques, generalmente de tipo aislado, mezclados o bordeando las viviendas unifamiliares tan extendidas en esta zona.

Distribución según la evolución de las alturas de las zonas urbanas

La evolución de las alturas de las zonas urbanas en Ciudad Real no permite proponer una tipología que, de una parte, nos ofrezca, con mayor claridad, de las diferentes formas de evolución de las mismas, aunque sea con valores medios; y, de otra, nos haga posible comprobar el cambio sufrido en cuanto al tipo de edificios que se han construido. A este respecto proponemos la siguiente tipología (Figura 6.37):

Figura 6.37.- Distribución de zonas urbanas por el aumento de alturas. 2008

    Tipo I.- Zonas urbanas en los que aumenta el número medio de plantas. Este tipo se da en todos las zonas de Ciudad Real excepto en Pío XII, aunque con valores distintos. Las causas de este cambio son diversas: unas veces se debe a que se sustituyen los edificios de una planta, por otros de más de dos o tres plantas, generando un incremento de altura en el conjunto (caso de Carretera de Fuensanta-Once); otras a que son zonas de nueva construcción y estadísticamente tiene lugar un incremento de altura. En ocasiones, con edificaciones de una-dos plantas (Las Orquídeas, Los Girasoles y Nuevo Parque-Eroski) o de tres-cinco plantas como Ciudad Jardín-Casas Baratas, Los Ángeles-Oriente); y otras veces que, junto a las casas unifamilares de dos plantas, se construyen otras (Universidad-Carreterín de la Atalaya).

    Tipo II.- Zonas urbanas en los que disminuye el número medio de plantas, fenómeno que se da solo en Pío XII, debido a que junto al conjunto de bloques consolidados de tres-cinco aturas, surgen otras nuevas construcciones de una o dos plantas que reducen el número medio de plantas.

Distribución según la homogeidad o no de alturas en un misma zona urbana

Con la misma finalidad clarificadora y tratando, también, de evitar el sesgo uniformador que el procedimiento de cálculo de los valores medios tiene, hemos planteado otra tipología de las zonas urbanas en función de la uniformidad o diversidad de tipos de altura, es decir, según el nivel de dominancia que un determinado tipo de edificios puede tener en cada zona. A este respecto proponemos (Figura 6.38):

Figura 6.38.- Distribución de zonas urbanas según uniformidad de alturas. 2008

Fuente: Gerencia del Catastro. Catastro de urbana 2008. Elaboración propia

    a) Tipo 1.- Alto nivel de uniformidad, cuando un tipo de edificación supera el 60 % del conjunto de los edificios de la zona urbana. Dentro de este tipo cabe una subdivisión: cuando el predominio corresponde a los edificios de poca altura (1-2 plantas), y cuando corresponde a los de altura media (3-5 plantas). No se ha encontrado ninguna zona con dominio de más de 6 plantas. Las zonas con predominio de baja altura pertenecen: Ciudad Jardín-C. Baratas, El Pilar, Santa María-Poniente, Ctra Fuensanta-Once, La Guija-Cementerio, Las Orquídeas-Los Girasoles, Las Vías-Est. Autobús, Nuevo Parque-Eroski y Universidad Ctrin. Atalaya. Las zonas con predominio de 3-5 plantas son: El Carmen-Pedrera Baja, Plaza de Toros-El Cuartel y Pío XII.

    b) Tipo 2.-Uniformidad media cuando predominan los tipos de edificios con valores entre 40-60 %. Aquí también cabe distinguir un primer subtipo en el que ese porcentaje corresponde a edificios con alturas medias y altas (caso del Centro y de El Torreón), y un segundo cuando corresponde a edificios con alturas bajas y medias como en Polideportivo P. J. Carlos, La Granja-Recinto Ferial, Judería-El Lírio y Los Ángeles-Oriente.

    c) Tipo 3.- Poca uniformidad con mezcla de los tipos de edificios al darse en la zona urbana los tres tipos de altura que hemos establecido con valores que oscilan entre el 25-50 en cada uno de ellos. Se da en Catedral-C. Eraña-S. Pablo, Las Terreras, Rectorado-Puerta Toledo y Santiago-El Perchel.

Otro de los aspectos que nos interesa conocer de la fisonomía de una ciudad es la forma en que es ocupado el suelo. Para ello relacionamos la ocupación del suelo con: los edificios (densidad edificatoria), con el volumen edificatorio (índice de compacidad absoluta) y con el volumen edificatorio teniendo en cuenta el viario y el espacio dotacional (índice de compacidad corregido).

La densidad edificatoria, entre 1981 y 2008 disminuye de 9,6 a 6,1 edificios por hectárea (-36,7 %). Sin embargo, el volumen edificado global de la ciudad ha aumentado, pasando de 39,1 a 127,0 Hm3, con un crecimiento del 44,5 % (Cuadro 6.18).

Cuadro 6.18.- Evolución de la densidad edificatoria en Ciudad Real 1981-2008

Fuente: INE. Censo de Viviendas 1981, 1991 y 2001; Catastro de urbana, 2008. Elaboración propia

Las zonas con mayor densidad edificatoria son el Centro (9,6 edificios por hectárea) y la primera periferia fuera de Ronda (8,8); seguida muy de cerca por la zona extrarronda de la primera periferia (8,4). Todas duplican el valor de la segunda periferia (4,4).

El índice de compacidad relaciona el volumen edificado con la superficie, es una primera aproximación a la presión que ejerce la edificación sobre el tejido urbano. El índice de compacidad en Ciudad Real ha aumentado entre 1981 y 1991 pasando de 9,2 a 11,3 con un crecimiento del 21,9%. Y de una manera más moderada entre 2001 y 2008 (de 11,8 a 12,5). Este índice nos indica la relación entre volumen edificado y superficie ocupada, por lo que su incremento significa un cambio edificatorio en nuestra ciudad, caracterizado por el desarrollo de vivienda unifamiliar en estos años de mayor crecimiento (Cuadro 6.18). Estas cifras ponen de relieve que si bien se ha construido mucho, se ha hecho en una superficie mayor, con un tipo de edificios de menor altura, porque hay una menor densidad edificatoria, y un mayor volumen edificatorio.

El análisis de este índice muestra la diferencia o variedad de tipos de edificaciones entre unas áreas y otras de Ciudad Real, siendo más densas y compactas en el interior de la Ronda (tanto en la zona Centro como en la primera periferia dentro de Ronda); y menos densas y más abiertas fuera de Ronda. Sin embargo, también destacamos notorias diferencias entre la primera y segunda periferia, generando el contraste que ya señalamos al hablar de la distribución de las alturas en la ciudad.

El comportamiento de las zonas es, lógicamente, diferente de unas a otras, aunque todos, exceptuando Pío XII, han incrementado su compacidad absoluta entre 1981 y 2008. No obstante existe una gran mayoría de zonas que en el mismo período han disminuido su densidad edificatoria, aunque con distinta intensidad.

Las zonas(183) que tienen el valor de este índice superior a la media de Ciudad Real (6,1), suponen el 68,1 % y se localizan en su mayoría dentro de Ronda, frente al 31,8 % de los zonas(184) que están por debajo de la media de la ciudad, y que se localizan en las nuevas expansiones urbanas.

Los zonas más compactas y con mayor volumen de edificación son las que es-tán por encima de la media en 2008: Centro (16,3), Catedral-C. Eraña-S. Pablo (16,3), El Carmen-Pedrera Baja (12,6), Judería-El Lírio (12,7), Las Terreras (12,6), Plaza de

Toros-El Cuartel (12,1), Rectorado-Puerta Toledo (16,3), Santiago-El Perchel (13,1) y El Torreón (19,9). Situación semejante a la que se daba en 1981. El resto de las zonas estaban y están, por debajo de la media de Ciudad Real, revelando el contraste de zonas que acabamos de indicar.

El índice de compacidad corregido(185), en el ámbito urbano y en términos generales, expresa la idea de proximidad de los componentes que conforman la ciudad, es decir, de reunión en un espacio, más o menos limitado, de los usos y las funciones urbanas. Cuanto mayor sea el valor de este índice mayor será el intercambio, la comunicación y la relación entre los elementos del sistema urbano. Indicador este último que nos proponemos analizar en las diferentes zonas de Ciudad Real, poniendo en relación la superficie y el volumen construidos con la proporción de los distintos tipos de suelo, para determinar el nivel de presión que se da en cada uno de ellos.

El índice de compacidad corregida completa nuestro análisis de los efectos de la altura sobre la edificabilidad porque añade la proporción de suelo público en el conjunto del suelo edificado. El conjunto de Ciudad Real presenta un valor de 44,4 que lo sitúa dentro de los parámetros adecuados (10-50). No obstante, se dan notables diferencias entre las distintas zonas de la ciudad.

La distribución zonal de la compacidad corregida pone de manifiesto la presión que ejerce la edificación sobre el espacio público. En Ciudad Real coincide con el área dentro de Ronda, más antigua y consolidada, con alta densidad de la edificación, por tener las mayores alturas, escasez de plazas y jardines, y una organización en torno a calles estrechas, exceptuando el Centro (88) debido a la existencia de numerosas plazas (Mayor, Cervantes y El Pilar). Las construcciones recientes tienen menor densidad edificatoria derivada de su menor altura y más abundancia de espacios verdes, de suelo dotacional y de viarios más anchos.

En el tejido urbano de nuestra ciudad la relación de parques y jardines con el espacio edificado supone para el conjunto urbano un 6,1 m2 de suelo verde por cada 100 m2 construidos. Las zonas que más superficie de verde disponen por cada 100 m2 construidos son: El Pilar (22,6) debido al parque de este nombre, Las Vías-Est. Autobuses (10,2), La Granja-Recinto Ferial (7,9), La Guija-Cementerio (7,7) y Universidad-Carreterín Atalaya (7,1), es decir, todos ellos ubicados fuera de la Ronda. Las zonas más carentes se sitúan en el interior de Ronda con valores que van desde cero (Las Terreras, Santiago-El Perchel, Catedral-C-Eraña- S. Pablo) hasta 1,3 y 1,9 en el Torreón y en la Plaza de Toros-Cuartel.

Distribución según el índice de compacidad

Por último, hemos establecido una tipología en función del índice de compacidad absoluta o densidad edificatoria de las construcciones (Figura 6.39), distinguiendo los siguientes tipos:

Figura 6.39.- Distribución de las zonas urbanas por índice de Compacidad

Fuente: Gerencia del Catastro. Catastro de urbana 2008. Elaboración propia

    a) Tipo a.- Alta compacidad o superior a la media de la ciudad (12,5). Se da tanto en la zona más antigua y consolidada de Ciudad Real (Centro, Catedral-C.Eraña-S.Pablo, El Carmen-Pedrera Baja, Judería-El Lirio, Las Terreras y Santiago-El Perchel) como en áreas de nueva construcción donde se utiliza el sistema de manzana cerrada y bloque (Rectorado-Puerta Toledo y Torreón).

    b) Tipo b.- Baja compacidad o inferior al valor medio de la ciudad que se da en la mayoría de las zonas (Ciudad Jardín-C. Baratas, El Pilar, Los Ángeles-Oriente, Pío XII, Plaza de Toros-El Cuartel, Polideportivo P.J. Carlos, Santa María-Poniente, Ctra Fuensanta-ONCE, La Granja-Recinto Ferial, La Guija-Cementerio, Las Orquídeas-Los Girasoles, Las Vías-Est. Autobuses, Nuevo Parque-Eroski y Universidad-Ctrin Atalaya) debido a que el modelo de edificio más usado en las nuevas urbanizaciones ha sido el de la vivienda unifamiliar.

(183) Centro (9,6), Catedral-C.Eraña-S.Pablo (12,1), El Carmen-Pedrera Baja (9,4), Judería-El Lírio (11,6), Las Terreras (12,1), Plaza de Toros-El Cuartel (8,5), Rectorado-Puerta Toledo (8,8), Santiago-El Perchel (10,9), Ciudad Jardín-C. Baratas (9,0), El Pilar (13,6), Los Ángeles-Oriente (10,3), Pío XII (19,0), Polideportivo P. J. Carlos (2,0), Santa María-Poniente (14,0), La Guija-Cementerio (8,1) y Las Orquídeas-Los Girasoles (11,5).

(184) Torreón (1,4), Polideportivo P. J. Carlos (2,0), Ctra Fuensanta-ONCE (1,3), Las Vías-Est. Autobús (1,7), Nuevo Parque-Eroski (5,3) y Universidad-Ctrin Atalaya (3,8).

(185) El índice de compacidad corregido se entiende como la relación entre el volumen edificado y los espacios de estancia o públicos de una determinada área urbana, informa de la presión que ejerce la edificación sobre el espacio público atenuante y representa la altura media de la edificación distribuida únicamente sobre la área de espacio público atenuante. El indicador mezcla, pues, dos funciones básicas de los espacios de vida en la ciudad, ya que relaciona las funciones de vivienda y actividad, con las relacionadas en el espacio público y de dominio común: espacios de interrelación entre ciudadanos y de relación con la naturaleza y nos da la idea de esponjosidad del suelo urbano y, en consecuencia, del grado de presión urbana (Plan Especial de Indicadores de Sostenibilidad Ambiental de la Actividad Urbanística de Sevilla. Realizado por la Agencia de Ecología Urbana de Barcelona para el Ayuntamiento de Sevilla, 2008: 13).

El distinto comportamiento que se ha producido en nuestra ciudad a partir de estos indicadores nos ha llevado a proponer una tipología que agrupe las diferentes características y comportamientos. La tipología que presentamos trata de combinar los elementos

o aspectos estudiados hasta ahora: a) el tipo de evolución que ha tenido cada zona urbana en cuanto a la verticalidad media; b) la diferente edificación dominante en cada uno de ellos según su altura; y c) el índice de compacidad absoluta. Con las tipologías establecidas en las diferentes variables consideradas podemos acometer la clasificación de las distintas zonas urbanas de Ciudad Real en función de la combinación de las mismas que se den en ellos, resultando, así, seis tipos de zonas urbanas:

    A.-Mucha compacidad, mucha uniformidad y aumento del número medio de plantas.

    B.-Mucha compacidad, uniformidad media y aumento del número medio de plantas.

    C.-Mucha compacidad, poca uniformidad y aumento del número medio de plantas.

    D.-Poca compacidad, mucha uniformidad y aumento del número medio de plantas.

    E.-Poca compacidad, uniformidad media y aumento del número medio de plantas.

    F.- Poca compacidad, mucha uniformidad y disminución del número medio de plantas.

En las zonas urbanas según su tipología (Figura 6.40) distinguimos entre: La zona urbana de tipología A, es decir, el que tiene un alto nivel de compacidad, mucha uniformidad en el tipo de edificios que se da en ellos, generalmente con bloques entre 4-5 plantas, y han aumentado el número medio de plantas entre 1981 y 2008 debido a la sustitución de casas de una o dos plantas por bloques, estos se dan solo en la zona de El Carmen-Pedrera Baja.

La tipología B, caracterizada por un nivel de compacidad alta al igual que el tipo A, pero con una uniformidad en el tipo de edificios de carácter medio, es decir, menor que en el tipo anterior pero también ha incrementado el número medio de plantas entre 1981 y 2008. Ocupa el casco antiguo y la zona del Torreón y comprende las zonas del Centro, Judería-El Lirio y el Torreón en los que dominan los bloques con alta densidad pero que han disminuido su altura gracias a las prescripciones del PGOU vigente y a que en el segundo de las zonas (el Torreón) se han construido edificios con cuatro plantas junto a los de siete existentes, repercutiendo en el valor medio del conjunto.

De tipología C son las zonas de La Catedral-C.Eraña-San Pablo, Las Terreras, Rectorado-Puerta de Toledo y Santiago-El Perchel. Se caracterizan por tener mucha compacidad derivada de una alta densidad edificatoria, poca uniformidad porque se combinan todos los tipos de edificios según su altura aunque predominan los de altura media y han aumentado el número medio de plantas al sustituir muchas viviendas de poca altura (1 o 2 plantas) por los bloques de tres y cuatro plantas.

Figura 6.40.- Las zonas de Ciudad Real según la tipología de altura, tipo de edificio dominante y compacidad. 2008

Fuente: INE, Censo de Viviendas 1981; Catastro de urbana 2008. Elaboración propia

La tipología D se da en dos zonas muy diferentes. Se caracteriza por tener poca compacidad, muy uniforme el tipo de edificio y un aumento del número medio de plantas. Se extienden por toda la ciudad y dentro de este amplio conjunto las diferencias en el tipo de edificación que van desde las viviendas unifamiliares (El Pilar, Santa María-Poniente, Carretera de Fuensanta-ONCE, Las Orquídeas-Los Girasoles, Las Vías-Est. Autobuses, Nuevo Parque-Eróski), hasta el dominio de los bloques de tres a cinco plantas (Plaza de Toros-El Cuartel), pasando a la dominancia de uno de ellos (La Guija-Cementerio y Universidad-Ctrin Atalaya).

El tipo E, con poca compacidad, uniformidad media pero con aumento del número medio de plantas, se da en las zonas urbanas de Los Ángeles-Oriente, Poli-deportivo P. Juan Carlos y La Granja-Recinto Ferial. Tiene una ubicación marginal en la ciudad, concretamente en los extremos este y oeste. Se caracterizan por tener mucha compacidad, a la vez que son poco uniformes en el tipo edificatorio y en ellos se ha incrementado el número medio de plantas. No obstante, la situación entre ellos es diversa pues en unos dominan los bloques de poca altura (La Granja), en otros lo hacen las viviendas unifamiliares (polideportivo Príncipe J. Carlos) y en otros alternan ambos (Los Ángeles-Oriente), diferencias que explican la poca uniformidad propia de esta tipología.

Por último, la tipología F es la que ocupa menor extensión en la ciudad y se caracteriza por su poca compacidad y una gran uniformidad aunque es la única zona urbana que ha disminuido el número medio de plantas. Se da en Pío XII.

Concluimos que la tipología predominante en Ciudad Real, en cuanto a exten-sión es la tipología D, caracterizada por tener poca compacidad, poca uniformidad y aumento del número de plantas. Se localiza, predominantemente, en la segunda periferia.

Los períodos estudiados de expansión urbana se reflejan en el tipo de edificio y alturas, así las altas compacidades de Ciudad Real, corresponden a los espacios construidos antes de 1984, y a nuestras tipologías B y C (Zonas urbanas localizados dentro de Ronda). Mientras las nuevas expansiones de la ciudad (Tipologías E y D) se caracterizan por ser poco compactas y poco uniformes, donde según el período se han construido más unifamiliares o bloques en altura.

El tejido urbano está organizado por el viario y por la trama del plano parcelario que delimitan las manzanas. Todos esos elementos surgen y evolucionan de manera simultánea, a la vez que están también relacionados funcional y morfológicamente entre sí. En cualquier ciudad es posible distinguir zonas que tienen características morfológicas diferenciadas, que reflejan tanto las etapas históricas de la evolución como la condición social de los habitantes que en ellas residen (Capel, 2002: 71). La cuestión radica en determinar qué elementos son los configuradores de los distintos tejidos urbanos. Entre esos elementos definidores del tejido urbano, uno de los más importantes es la forma de agruparse y ordenarse de los edificios. Es esta agrupación la que configura el aspecto físico de la ciudad. La caracterización morfológica de los tejidos urbanos viene dada, sobre todo, por la disposición de los edificios, por la proporción del espacio edificado en relación al espacio abierto, por el modo de ocupar la manzana y por los tipos de edificios que se construyen en él.

Tradicionalmente los tipos de tejidos urbanos se han encuadrado en clasificaciones diferentes, tanto para el conjunto urbano como para un determinado tejido funcional. Dos ejemplos de ellos son de estas clasificaciones son: la propuesta por Capel (2002: 439-40): cascos antiguos, ensanches, parcelaciones privadas legales, autoconstrucción y barraquismo, ciudad jardín y polígonos; o la propuesta por Brandis (1983: 40-62), para Madrid y referida al paisaje residencial: residencial del casco histórico, residencial del ensanche, residencial del antiguo extrarradio, residencial de la periferia madrileña, residencial de viviendas unifamiliares y residencial de los antiguos núcleos anexionados.

La tipología del tejido urbano depende, no sólo de las diferentes tipologías de usos (residencial, industrial, terciario, dotacional…), sino también, de las muchas posibilidades de ocupación que cada uso ofrece. Todo ello genera un mosaico variadísimo de formas urbanas y una estructura interna compleja. Ambas sujetas y dependientes del juego de intereses enfrentados, conflictos y tensiones que de forma continua están presentes en un área (Brandis et al., 1993:109).

Para el caso de Ciudad Real proponemos como clasificación de su tejido urbano la siguiente: tejido residencial en bloque, tejido residencial en vivienda unifamiliar, tejido residencial mixto (bloque y unifamiliar), tejido dotacional (en el que incluimos todo el suelo público dedicado a uso educativo, administración, viarios, jardines...) y tejido industrial. Esta clasificación coincide, básicamente, con las diferentes tipologías que ha establecido el PGOU vigente de Ciudad Real: uso residencial (manzana cerrada186, bloque aislado187, unifamiliar adosada188 y unifamiliar aislada189), uso industrial y uso dotacional (Memoria PGOU 1997: 11).

La metodología que hemos aplicado consiste, en primer lugar, en clasificar y caracterizar los distintos tipos de tejidos urbanos que se dan en Ciudad Real, en función de unos determinados parámetros: tipo de construcción, altura, uso, características de la manzana (tipo, forma y tamaño), metros cuadrados edificados, y proporción de espacio público en general y de zonas verdes en particular (compacidad absoluta y corregida), obtenida a partir de la información que nos proporciona el plano de Calificación del Suelo de 2008 facilitado por la Gerencia de Urbanismo. Y en segundo lugar, espacializar las diferentes formas de tejido en la ciudad.

Para la determinación de los tipos de tejido urbano hemos empleado las diferentes calificaciones del suelo que figuran en el Plano de Calificación agrupándolas en función de las características comunes que se dan entre ellas. Nuestra clasificación ha dado lugar a los tipos de tejido urbano (Residencial: bloques, unifamiliares y mixto; Dotacional e industrial) resultantes de las siguientes agrupaciones:

    -En el tipo bloque se incluyen las calificaciones del Ayuntamiento de: MC 1, MC 2, bloque 1, bloque 2, bloque 3, bloque 4, residencial mixto (bloques con comercio), y bloque 5.

    -En el tipo unifamiliar se incluyen las calificaciones del Ayuntamiento de las de UAD 1, UAD 2, UAD 3, UAD 4, UAIS 1, UAIS2, EF 1, EF 2 y EF 3.

    -En el mixto se incluyen las calificaciones del Ayuntamiento de residencial UAD 3 con intercambiabilidad por bloque.

    -En el dotacional se incluyen las calificaciones del Ayuntamiento de todo el Dotacional sin especificar ninguna distinción en base a su función (verde, educativo, deportivo, sanitario y administrativo; Y en el industrial se incluyen las calificaciones del Ayuntamiento de Industrial tipos I-1 y I-2.

Una vez que hemos caracterizado cada tipo de tejido, hemos cartografiado su distribución (Figura 6.41), con ello se ofrece una visión de conjunto de la trama urbana de Ciudad Real.

Figura 6.41.- Distribución de los tejidos urbanos de Ciudad Real

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real: Plano de calificación de suelo, 2008. Elaboración propia

La distribución zonal de los distintos tipos de tejido la hemos calculado a través de las mediciones de arco hechas en el Plano digitalizado de las calificaciones del suelo 2008 de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Ciudad Real. El resultado es que el tejido urbano dominante de nuestra ciudad es el residencial (31,7 %) en sus tres tipos (Cuadro 6.19): de tipo bloque con 179,4 ha (17,7 %); seguido del de tipo unifamiliar con 138, 3 ha (13, 6%); y a mucha distancia, del mixto 3,81 ha (0,3 %.). Entre los tipos no residenciales la distribución es: el de tipo dotacional con 176,9 ha (17,4 %); el tipo industrial con 76,4 ha (7,5 %); y el de tejido verde con 147,4 ha (14,5 %).

Cuadro 6.19.- Distribución de los tejidos urbanos en las zonas de Ciudad Real. 2008

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real.: Plano de Calificación del suelo, 2008. Elaboración propia

Tejidos Residenciales

    1. El Tejido tipo bloque. Sus características son (ver Cuadro 6.19): alturas variables y bloque de viviendas plurifamiliares, ya sea en manzana cerrada o en bloque aislado. Nosotros hemos considerado este tipo de tejido cuando ocupan entre un 60 y un 100 % del suelo construido en la zona, con una compacidad absoluta comprendida entre los valores 12,6 y 19,9, que son los más altos de la ciudad, y una compacidad corregida entre 29,3 a 497,9, también la más alta debido a la poca significación que tienen en él las zonas verdes (0 a 6,5 m2 de verde por 100 m2 construidos). En Ciudad Real este tejido ocupa una superficie de 179,4 ha y se reparte por todas las zonas de la ciudad con diferente extensión. Es el dominante en las siguientes: Catedral-C. Eraña-San Pablo, El Carmen-Pedrera Baja, Las Terreras, Judería-El Lirio, Santiago-El Perchel, Plaza de Toros-El Cuartel, El Torreón, Centro, Rectorado-Puerta Toledo y Pío XII.

    2. El Tejido tipo unifamiliar. Sus características son (ver Cuadro 6.19): altura es de una o dos plantas y, excepcionalmente de tres y vivienda unifamiliar, ya sea en unifami-liar adosada, unifamiliar aislada. Nosotros hemos considerado este tipo de tejido cuando ocupan entre un 60,1 y un 90,2 % del suelo construido en la zona, con una compacidad absoluta muy baja (comprendida entre los valores 5,4 y 8,7, que son los más bajos de la ciudad, y una compacidad corregida entre 13, 2 y 46,5, también muy baja debido a la extensión que tienen las zonas verdes (4,9 a 22,6 m2 de verde por 100 m2 construidos) y al gran tamaño de la parcela (30-100 m2 ). Este tejido ocupa una superficie de 138,3 ha y se reparte en las siguientes zonas: El Pilar,AVE-Eroski, Puerta Santa Maria-Marianistas-Poniente, Universidad-Carrt.Atalaya, Ciudad Jardín-casas Baratas, Las Orquídeas-Los Girasoles, Nuevo Hospital- Las Vías, Carretera Fuensanta-ONCE y La Guija-Cementerio. En cuanto a la unifamiliar aislada se da en el entorno de la carretera de Miguelturra (Las Norias).

    3. El Tejido tipo mixto. Sus características son (ver Cuadro 6.19): altura de una o dos plantas para vivienda unifamiliar, y entre 3 y 5 para las plurifamiliares en bloques. Nosotros hemos considerado este tipo de tejido cuando ocupan cada uno de ellos, más del 45 % del suelo construido en la zona, con una compacidad absoluta muy baja (comprendida entre los valores entre 9,4 y 10) que tiene un valor intermedio entre los que se dan en la ciudad, y una compacidad corregida entre 22,9 a 58, también con valor intermedio debido al menor peso que en él tienen las zonas verdes (2,5 a 7,9 m2 de verde por 100 m2 construidos). Este tejido ocupa una superficie de 3,8 ha y se reparte en la zona norte y sur de la mitad occidental del espacio fuera de la Ronda, concretamente en algunas partes de las zonas de La Guija-Cementerio, Las Orquídeas-Los Girasoles y Pío XII

El Tejido industrial. Sus características son (ver Cuadro 6.19): la utilización de la nave industrial como tipo de edificio, bien de tipo adosado (Larache) o aislado (Polígono industrial Avanzado). Están construidas, generalmente, con materiales desmontables. Su altura es de una o dos plantas, ocupan entre el 90-100 % del suelo construido del polígono, y tienen una compacidad baja dado el gran peso que en su superficie ejercen los viarios de gran anchura, y en el caso del Polígono Industrial Avanzado las zonas verdes. Este tejido ocupa una superficie de 76,14 ha y se reparte en la zona oriental y meridional fuera de la primera Ronda, concretamente en las zonas del Nuevo Hospital-Larache -las Vías-Est. Autobús (Plg. Indst. Larache), AVE-Nuevo Parque-Eroski (Hipermercado) y Polideportivo P. J. Carlos (antiguo polígono industrial de la carretera de Carrión y Polígono Industrial Avanzado).

El Tejido dotacional. Dada la gran variedad de usos que tiene este tipo de tejido, hemos considerado que no es posible atribuirle unos rasgos comunes como en los anteriores, pues las formas que presentan solo se pueden identificar por su función. Ocupa, sin embargo, una gran extensión (176,9 ha) en la ciudad, casi tanta como el de tipo residencial en bloque, y se reparte por todas las zonas de la ciudad, aunque destacamos:

    -La Guija-Cementerio con: el cementerio municipal, Hospital de El Carmen, de pendencias de la Diputación Provincial, I.E.S. Hernán Pérez del Pulgar, centros de educación especial y primaria, residencias deAncianos, Seminario Diocesano, Jefatura Provincial de Tráfico.

    -Nuevo Hospital-Larache-LasVíascon:EstacióndeAutobuses,NuevosJuzgados, Hospital General, Centro de Educación de la ONCE.

    -Y polideportivo P. J. Carlos con algunos edificios del campus universitario,

instalaciones deportivas del Polideportivo P. J. Carlos, Centros de Educación Primaria (Dulcinea, Cervantes, Juan Alcaide, Ángel Andrade), y Secundaria (I.E.S. Maestro Juan de Ávila y Politécnico), Archivo Histórico Provincial.

A los efectos de ejemplificar este tipo de tejido hemos elegido los siguientes modelos:

    • dotacional administrativo situado en el núcleo urbano consolidado que suele coincidir con algún edificio singular (Diputación Provincial).

    •dotacional sanitario (Hospital General).

    •dotacional educativo (Campus Universitario).

    •dotacional deportivo.

En síntesis, podemos afirmar, que los tejidos urbanos dominantes en Ciudad Real son los de tipo residencial y dotacional (ambos suman el 49,1 % del total del núcleo). Predominio que determina, no sólo el aspecto de la ciudad sino que son expresión de su función eminentemente residencial y administrativa.

(186) Es aquella que ocupando toda la alineación exterior tiene su fachada posterior paralela a aquella y a una distancia máxima que varía en función de los tipos (entre 15 y 20 metros). Está edificada en todos sus lados. Esta tipología se da mayoritariamente en suelo urbano consolidado en aquellas zonas de la ciudad ya producidas. Es, por tanto, ciudad históricamente consolidada, ordenada por planeamientos anteriores y ejecutada en todas sus determinaciones, con una actividad urbanística muy reducida y en la que solo cabe actuar en los pocos intersticios que quedan entre las edificaciones consolidadas (Memoria PGOU 97: 22).

(187) Es una edificación plurifamiliar que se desarrolla en altura, mediante la ubicación de las viviendas en plantas sucesivas. Esta tipología residencial en torre permite altas densidades inmobiliarias en parcelas pequeñas de terreno.

(188) Es el edificio habitado por una única familia que no está en contacto físico con otras edificaciones. Normalmente están rodeadas por todos sus lados por un terreno perteneciente a la vivienda, en el que se suele instalar un jardín privado. En este aspecto hay variantes; así, la vivienda puede tener uno, varios o todos sus lados alineados con la vía pública.

(189) Son viviendas unifamiliares que exteriormente están en contacto, aunque en su distribución interior son totalmente independientes, teniendo cada una de ellas su propio acceso desde la vía pública. Cada vivienda está en contacto con otras dos (una a cada lado). Este tipo de viviendas se suelen caracterizar por tener una planta estrecha y alargada y por la presencia de ventanas únicamente en los extremos de la casa.

En este epígrafe hemos incluido todos aquellos equipamientos necesarios para el desarrollo de la vida diaria ciudadana que requieren instalaciones edificadas específicas y están ubicados en la trama urbana donde suelen tener una gran significación perceptiva además de ser centros organizadores de la movilidad ciudadana. En él estudiaremos los de tipo industrial, educativo y cultural, sanitarios y de carácter social, recreativo y deportivo, y zonas verdes, excluyendo los equipamientos de trasporte porque se estudian en otros apartados (el transporte urbano y lo problemas del tráfico en la ciudad (9.4), el AVE en el capítulo 2.2, y el Aeropuerto Central Ciudad Real en el dedicado a los Proyectos de Singular Interés (9.3).

Entender la evolución que se ha producido en la concepción de espacios industriales en las ciudades desde la década de los ochenta nos interesa para valorar la incidencia del suelo industrial de nuestra ciudad. Para ello estudiaremos: la nueva concepción d la zona industrial desde 1980, la evolución del suelo industrial de Ciudad Real a través de los PGOUs, y el equipamiento industrial que posee nuestra ciudad.

A) Nueva concepción de las zonas industriales desde 1980

El tradicional polígono industrial ha experimentado notables cambios cualitativos debido a las nuevas necesidades de las ciudades. Hoy en día se requieren parques tecnológicos, con actividades industriales y terciarias, con una fuerte presencia de la investigación y la innovación tecnológica, así como parques empresariales, donde domine las actividades terciarias y de servicios a la producción.

Por este motivo, la evolución de los originarios polígonos industriales tiene también unas claras consecuencias morfológicas. En un primer momento, en las diferentes etapas de industrialización por las que han ido pasando los diferentes países desarrollados, el concepto de “polígono industrial” se trató de una simple localización y traslado de la industria a las zonas periféricas o centrales de los cascos urbanos, dependiendo de cada caso concreto. Es decir, el polígono se localizó en áreas aún no ocupadas por las diversas construcciones, las cuales habían quedado en los planes urbanísticos como áreas de “reserva” (Heredia, 1987).

Por Polígono industrial se entendía aquella superficie de suelo dotada de servicios de infraestructura viaria, de agua, de desagües de energía, en donde las industrias se localizaban dentro de una heterogénea maraña de actividades que, por lo general, no se complementaban y que, en la mayor parte de los casos, suponían un serio deterioro y degradación del medio ambiente (Sotelo Navalpotro, 1992: 106-107). El “polígono” se define como “un recinto cerrado en el que se alojan diferentes parcelas con los correspondientes servicios de infraestructura”, frente al “parque industrial” que se define como “un recinto abierto, con zonas ajardinadas y arboladas entre edificaciones; en él se cuida tanto la calidad de vida en el trabajo como los índices máximos en las emisiones contaminantes emitidas al medio ambiente”. Dentro de los parques distinguimos dos modalidades: parque normal (Parques industriales y parques empresariales) y parque de alta calidad (Parque Tecnológico o Parque Industrial de Tecnología y Parque Científico-tecnológico):

Parques Normales

    1.-Parques Industriales: es aquella extensión de terreno destinada al asentamiento de industrias cuyo espacio físico e infraestructura están definidos de antemano. Cuentan con servicios comunes a todas las industrias radicadas, y reglamento interno, con un ente administrador-organizador y con funciones de control que puede ser de carácter gubernamental, municipal, mixto o privado. Los servicios comunes son aquellos que colaboran con el desarrollo de las actividades industriales como ser: tratamientos de afluentes, captación y distribución de agua, sala de primeros auxilios, servicios bancarios, correos, comunicaciones, etc. Tienen como fin primordial el albergar las funciones de producción, junto con los de servicios y distribución. (Sotelo Navalpotro, 1992: 107).

    2.-Parques empresariales: son aquellos donde dominan las actividades terciarias y de servicios sobre la producción, es decir, empresas que facilitan un espacio flexible y modulable con servicios compartidos, con tarifas asequibles, para empresas de nueva creación y de pequeñas dimensiones (Capel, 2005b: 571).

Parques de Alta calidad

    1.-Parques Científicos: no se realizan en ellos actividades de fabricación sino única y exclusivamente de diseño, es decir, las actividades predominantes son la I+D.

    2.-Parque Tecnológico o Parque Industrial de Tecnología avanzada: es el suelo dedicado a actividades de Investigación más Desarrollo (I+D), con o sin operaciones de fabricación ligera, que además aloja oficinas principales de empresas, edificios de oficinas y almacenes, pero todo ello con la finalidad de promover la interacción con una universidad. De hecho, los verdaderos Parques Tecnológicos pueden considerarse como una verdadera unión entre enseñanza superior e industria” (Heredia, 1987). En los Parques tecnológicos las empresas dominantes son las que se dedican a la I+D y la manufactura de productos en pequeñas series (Justel, 1988). Es un concepto muy amplio, de hecho, en los países en los que se han desarro-llado, se incluyen contenidos tan variados como los que albergan sólo actividades de investigación, hasta aquellos otros dedicados, casi exclusivamente, a edificios para oficinas (Sotelo Navalpotro, 1992: 106).

    3.-Parque Científico-tecnológico: Según la “Asociación de Parques Científicos y Tecnológicos de España” (APTE) se trata de un proyecto, generalmente, asociado a un espacio físico que:

        -Mantiene relaciones formales y operativas con las universidades, centros de investigación y otras instituciones de educación superior.

        -Está diseñado para alentar la formación y el crecimiento de empresas basadas en el conocimiento y de otras organizaciones de alto valor añadido pertenecientes al sector terciario, normalmente residentes en el propio Parque.

        -Posee un organismo estable de gestión que impulsa la transferencia de tecnología y fomenta la innovación entre las empresas y organizaciones usuarias del Parque.

            Por otra parte, la Asociación Internacional de Parques Científicos y Tecnológicos (IASP) aporta la siguiente definición: “Un Parque Científico es una organización gestionada por profesionales especializados, cuyo objetivo fundamental es incrementar la riqueza de su comunidad promoviendo la cultura de la innovación y la competitividad de las empresas e instituciones generadoras de saber instaladas en el parque o asociadas a él”. Un parque Tecnológico estimula y gestiona el flujo de conocimiento y tecnología entre universidades, instituciones de investigación, empresas y mercados; impulsa la creación y el crecimiento de empresas innovadoras mediante mecanismos de incubación y de generación centrífuga (spin off); y proporciona otros servicios de valor añadido como espacio e instalaciones de gran calidad.

Las empresas necesitan ser cada vez más competitivas a escala internacional. La existencia de suelo industrial adecuado es importante para su desarrollo y sostenibilidad. Entendiendo por suelo adecuado aquel que está bien equipado. En nuestros días, esto supone estar conectado a las nuevas redes de infraestructuras y de comunicación. Un suelo bien equipado permite la localización óptima, el acceso de los productos industriales a los mercados, y la atracción de las inversiones. En la actualidad, los polígonos requieren nuevas exigencias como la vinculación a la investigación científica.

El Estado ha ido favoreciendo la creación de suelo industrial con estas nuevas condiciones. En España la Sociedad Estatal de Promoción y Equipamiento de Suelo (SEPES), creada en septiembre de 1980, quedó encargada de promocionar suelo industrial con apoyo público del Estado y de las Comunidades Autónomas y, también, de forma creciente con la Administración Local. SEPES se encarga del diseño, parcelación, urbanización y venta de los solares. Ejemplo de estas nuevas actuaciones en Ciudad Real sería el Parque Empresarial Oretania, financiado por SEPES y el Ayuntamiento de Ciudad Real.

Otro aspecto importante hoy en dia es la calidad ambiental en las zonas industriales, lo que significa crear un entorno agradable, incluyendo la arquitectura. Ahora se diseñan polígonos con mayor atención al paisaje, con edificios de gran calidad, amplios espacios verdes, baja edificabilidad, equipamientos diversos (Capel, 2005b: 572). Esta nueva tipología se observa en el Polígono Industrial Avanzado (Juan Ignacio Cirac) de Ciudad Real, con grandes avenidas ajardinadas, y cuidando el diseño de sus edificios.

B) Evolución del suelo industrial en Ciudad Real a través de los PGOUs.

Ciudad Real, al igual que otras muchas ciudades de la provincia y la región se ha mantenido al margen de la revolución industrial, su escasa actividad en el sector no se ha debido a su actividad agrícola como en otros municipios, sino más bien a su función administrativa. Sin embargo, la reserva de suelo industrial y las ventajosas ayudas para la implantación industrial han sido una constante en nuestra ciudad. Dos factores, desde nuestro punto de vista, han motivado que la reserva de suelo industrial haya sido una preocupación desde la década de los anos ochenta en los Planes de Ordenación Urbana: por un lado, la coyuntura nacional, los planes de desarrollo no concebían ningún tipo de crecimiento económico que no fuese el industrial, y por otro lado, la proximidad de Puertollano, una de las pocas ciudades industriales de la región. No obstante, la respuesta a estas previsiones ha sido muy escasa, polarizándose el crecimiento a municipios cercanos como Manzanares o Bolaños, potenciando una agroindustria autóctona o Puertollano con la petroquímica y energías renovables.

El PGOU de 1963, estudiado por Pillet (1984), anunciaba la creación de 61 hectáreas de superficie industrial, que nunca llegó a realizarse, lo que justificó una destrucción considerable de la ciudad a expensas de ese supuesto crecimiento. Las principales modificaciones de la revisión del PGOU en 1966 consistieron en extender la zona de desarrollo industrial a las dos carreteras que comunicaban con Toledo y Madrid, y fue donde realmente surgieron las industrias, en la primera, y talleres en la segunda.

El peso del suelo industrial ha ido aumentando (Cuadro 6.20), siendo el 10,8% en 1978, el 15,4% en 1988, el 28.2% en 1997 y el 24,2% en 2008 del total del suelo urbano y urbanizable. El crecimiento entre los Planes de Ordenación de 1978 y 1988 se da, pese al interés de no crear mayores expectativas de las reales, mientras que el del Plan de 1997, se debe sobre todo a las 258,5 ha de la finca de Valcansado, que suponen más de la mitad de las 412,6 ha calificadas.

Esta situación de polígonos “poco industriales” era similar a la de España, en la que los polígonos promovidos en los años 1970 y 1980 no siempre eran propiamente industriales. En nuestro país, en realidad, lo planes de ordenación urbana podían prever “usos industriales y complementarios” o “usos industriales y almacenes”, pero de hecho, en algunos de los que realmente se ocuparon, los usos industriales puede que, a veces, no llegaran al 30% del suelo, siendo el resto almacenes, mayoristas, accesorio para maquinaria y similares (Capel, 2005b: 568).

Cuadro 6.20.- Evolución de la distribución de los tipos de suelo urbano en Ciudad Real (Hectáreas). 1978-2008(190)

Fuente: PGOUs 1978,1988 y 1997. Elaboración propia

El Plan General de 1978 de Ciudad Real dió primordial importancia al espacio industrial y señaló tres zonas para su desarrollo: en la margen derecha de la carretera de Toledo, a ambos lados de la carretera de Carrión, y en la zona sur de la antigua estación ferroviaria. Mientras la zona occidental de la ciudad se reservó a servicios especiales (Figura 6.42). Esta reserva de suelo, sin embargo, no significó ningún despegue industrial.

En el PGOU de 1988 (Figura 6.43) el principal objetivo fue reconducir el planeamiento ajustándolo a las “expectativas y necesidades actuales a corto y medio plazo”.

Figura 6.42.-Localización espacios industriales en el PGOU 1978

Fuente: PGOU de 1978. Elaboración propia

Figura 6.43.- Localización espacios industriales en el PGOU 1988

Fuente: PGOU de 1988. Elaboración propia

Para ello, realizan un exhaustivo análisis del plan anterior, y señalan las perspectivas demasiado optimistas de los dos planes anteriores (1963 y 1978) respecto al crecimiento industrial y aumento de población que se iba a dar en la ciudad.

Por ese motivo, el Plan de 1997 considera que al no existir indicios a corto plazo de que se produjese un aumento de la actividad industrial, mantiene las mismas zonas industriales y tan solo se aumenta la zona de tolerancia industrial en el suelo no urbanizable de la carretera de Calzada. Esta decisión se justifica por el escaso ritmo de crecimiento de nuevas industrias llevados hasta la fecha y el carácter familiar y pequeño tamaño que tienen.

En el PGOU de 1997 (Figura 6.44) planteó la sustitución de las zonas industriales tradicionales con la creación de nuevas zonas para uso industrial. Debido a la presión que sobre las mismas ejercía el uso residencial, dio lugar a situaciones de incompatibilidad y mezcla de usos poco deseables, a la vez que estaban sumamente deterioradas. Este es el caso de los polígonos industriales de la carretera de Toledo, carretera de Calzada y carretera de Valdepeñas.

Figura 6.44.- Localización espacios industriales en el PGOU 1997

Fuente: PGOU de 1997. Elaboración propia

Respecto al nuevo suelo industrial la oferta ha estado muy limitada al polígono de Larache. Sin embargo, debido a la presión de los usos residenciales, sobre todo desde la construcción del Palacio de Justicia (Nuevos Juzgados) y al Hospital General, se suscitó la necesidad de crear nuevo suelo industrial ligado a la demanda actual. Es decir, crear polígonos destinados a la distribución, almacenamiento e industria escaparate en ubicaciones optimas y bien comunicadas. De aquí que surjan dos tipos de propuestas: unas con localización de nuevo suelo industrial productivo en zonas alejadas del núcleo, junto a la variante Norte de la carretera de Toledo al Norte del Parque de La Atalaya, dentro del denominado proyecto de Valcansado, y a ambos lados de la carretera de Madrid, entre las carreteras N-420 y la N-401; y otro tipo destinado a Industria-Servicios junto al trazado del AVE. De ellas solo se está desarrollando la segunda (Polígono Industrial Avanzado).

En 2008, Ciudad Real cuenta con tres zonas industriales (Figura 6.45). Las más antiguas son las del Polígono de Larache y de la carretera de Carrión, con las ampliaciones propuestas ya desde el PGOU de 1997 y el nuevo Parque Empresarial Oretania con más de 102 hectáreas, localizados al este de la actual zona industrial de Carrión. Lo más destacado, es la pérdida del uso industrial de la finca de Val-cansado, la cual supuso un aumento de más de 258,5 ha industriales que han pasado a convertirse en uso terciario-residencial a través de la aprobación del Proyecto de Singular Interés El Reino de Don Quijote.

Figura 6.45.- Localización de espacios industriales en 2008

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

C) El equipamiento industrial en la ciudad

En estos momentos, Ciudad Real dispone de tres zonas industriales de gestión pública (Polígono de la Carretera de Carrión, Parque empresarial Larache y Parque Industrial Avanzado Juan Ignacio Cirac) y otro en trámites de crearse, el Parque Empresarial Oretania. Con respecto al Suelo Industrial de gestión privada, Ciudad Real dispone de dos áreas en proceso de construcción, el Polígono Industrial Sector A-Madrid 2 y el Polígono del Sector A-Madrid, los dos en la carretera de Carrión.

Además, Ciudad Real posee un Parque Científico ubicado en el propio Campus universitario: Instituto de Tecnologías Química y Ambiental, Instituto de Matemática Aplicada a la Ciencia e Ingeniería en la E.T.S. Ingenieros Industriales; Instituto de Investigaciones Energéticas y Aplicaciones Industriales; Instituto de Derecho Penal Europeo e Institucional; Instituto Regional de Investigación Científica Aplicada...), y en las inmediaciones del Rectorado se ha instalado el Instituto de Recursos Cinegéticos. Este parque Científico no se ha localizado en el área destinada para ese uso, detrás de la estación del AVE, sino en el propio campus. Este fenómeno se ha producido también en otras ciudades españolas (Sotelo Navalpotro (1992:108).

Dentro de la escasa actividad industrial que caracteriza a Ciudad Real, en las últimas décadas la mejora de la accesibilidad ha hecho que esta capital adquiera un cierto peso industrial en la provincia, no tanto porque las industrias se instalen en el propio municipio capitalino, sino porque lo hacen en los municipios próximos, conectados con ella por autovía (caso de Almagro, Carrión, Miguelturra, Pozuelo, Torralba…).

La fuerte concentración del suelo industrial de Ciudad Real en la carretera de Carrión se debe a su situación entre las autovías (A-43 y A-41) (Figura 6.46).

Figura 6.46.- Localización de los usos industriales en la carretera de Carrión. 2008

Fuente: Google Earth. Elaboración propia

La financiación pública ha apostado por los parques empresariales y parques industriales avanzados, mientras la privada ha optado por la construcción de dos nuevos polígonos industriales. La reconversión del polígono del Larache ha sido llevada a cabo por iniciativa pública, incluida la de nivel europeo, para convertirla en un parque empresarial, encajonado en una trama residencial. A continuación detallaremos las principales características de cada una de las zonas industriales de Ciudad Real(191).

El polígono industrial de Carrión

El origen de este polígono surgió en el PGOU de 1963 y en su revisión de 1966, en la que se extendió la zona de desarrollo industrial a las carreteras de entrada de Ciudad Real (Toledo y Madrid). En esta última, la de Madrid, también conocida como la carretera de Carrión se instalaron más talleres que industrias.

El polígono cuenta con una superficie total de 209,6 ha, de las que prácticamente está ocupada en su totalidad (191,6 ha). Los servicios que ofrece, además de los de infraestructura (cercanía a autovías, Alta Velocidad y aeropuerto), son básicas: alcantarillado, gas natural, red de telefonía, redes de abastecimiento y red de alumbrado.

En la actualidad se ubican en él más de 80 empresas, sobre todo grandes almacenes, talleres, empresas automovilísticas... con un tamaño de sus parcelas que oscila entre los 1.000 y los 1.500 m2. El precio actualmente está entre los 120 y 150 euros el metro cuadrado.

El Polígono Industrial S-Madrid 2

El origen de este polígono surgió en el PGOU de 1997, en el que este sector se calificó como suelo urbanizable programado de uso industrial, junto con el sector S-Madrid 1, en los terrenos colindantes con la estación del AVE, en el margen derecho de la carretera de Carrión. Dispone de una superficie total de 228,1 ha, del que se destina a uso exclusivamente industrial prácticamente la totalidad (119,9 ha), dedicando el resto a infraestructura de comunicación y espacios para la calidad ambiental.

Los servicios ofrecidos por el polígono S-Madrid 2 además de los básicos y de los de infraestructura (cercanía a autovías, Alta Velocidad y aeropuerto), son el cierre perimetral y control de la seguridad del recinto y red de telefonía. En el momento actual no existen empresas en el polígono.

Parque empresarial Larache

El Parque Empresarial construido en los terrenos de Larache (Figura 6.47) se remonta a la iniciativa del PGOU de 1963 de reservar 61 ha al sur de la estación de ferrocarril, esta actuación no se llevó a cabo. Sin embargo, en el PGOU siguiente (1978), calificó esta zona como industrial y su desarrollo se hizo por la empresa nacional SEPES(192), que fue su promotora y gestora, y consiguió que en la primera mitad de la década de los noventa estuviese agotado el suelo disponible en el polígono, tratándose, básicamente, de un polígono de naves de almacenamiento y distribución.

Figura 6.47.- Localización del Parque empresarial Larache. 2008

En 1997 se convirtió en parque empresarial al estar gestionado por el Centro Europeo de Empresas e Innovación (CEEI)(193), y aún perviven muchas de estas antiguas naves (punto limpio, Coca-Cola...). El cambio radica en las nuevas empresas que se han localizado respondiendo al objetivo básico del CEEI de alentar la creación de empresas innovadoras mediante la asistencia, tramitación y asesoramiento gratuito de proyectos de especial interés.

En 2008 el parque contaba con más de 160 empresas, los principales sectores representados eran de: comercio, distribución, construcción, talleres mecánicos… Se aprecia una convivencia de naves de la anterior concepción de polígono industrial (Coca-Cola, punto limpio, serigrafías...) con otras más innovadoras, lo que da lugar a una mezcla de arquitecturas, conviviendo naves con edificios industriales más cuidados como el parque empresarial de la Cámara Oficial de Comercio e Industria, Bodegas Galiana...

La superficie total del polígono es de 268.855 m2 (26,8 ha). Existe un total de 150 parcelas de las que tan sólo quedan libres 37 (2,3 ha,) que están en manos de particulares, que no han construido en ellas, probablemente esperando su transformación a uso residencial. El tamaño de las parcelas oscila entre 750-4.000 m2 y con un precio medio de 120 €/m2.

Los servicios que ofrece, además de los de infraestructura (cercanía a autovías, Alta Velocidad y aeropuerto), son los básicos (Alumbrado Público, desagüe de aguas pluviales y fecales, Energía eléctrica (Kva./ha), Gas Natural, línea Telefónica) y otros servicios como: Estación de servicio, Pavimento de Calzada y acerado, Red de Alcantarillado, Red de Saneamiento y Suministro de Agua Potable (lts/seg/ha).

El Parque Empresarial Oretania

El proyecto de este parque surgió en 2007 con la inauguración del aeropuerto Central. Se presentó como un respaldo para facilitar los desarrollos industriales que se darían por esta nueva infraestructura, con la reserva de 1,2 millones de metros cuadrados (120 ha) de suelo industrial. Esta iniciativa fue promovida por el Ayuntamiento a través de un convenio firmado con SEPES. Este parque empresarial se sitúa junto a los polígonos industriales y al parque industrial avanzado, en el margen derecho de la carretera de Carrión, destacando su proximidad y relación con la Universidad y centros de investigación. Sin embargo, su desarrollo está muy vinculado al incierto futuro del aeropuerto.

Las empresas para su localización cuentan con ayudas y subvenciones de la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha (que financia hasta el 30% del suelo), del municipio (con exenciones en impuestos y tasas). Además de las facilidades de pago que ofrece SEPES. En un total de 1.138 ha la distribución en usos es la que se indica en el Cuadro 6.21.

Cuadro 6.21.- Distribución de usos en el Parque Empresarial Oretania

Fuente: Diputación de Ciudad Real

Los servicios ofrecidos, además de los de infraestructura como todos los ubicados en la carretera de Carrión, oferta una ampliación de los servicio básicos (agua potable, alumbrado público, aparcamientos, mobiliario urbano, canalización de gas, comunicaciones, redes de agua, saneamiento, telefonía, suministro de energía de media y baja tensión).

El Parque Industrial Avanzado Juan Ignacio Cirac

El origen de este parque está en el PGOU de 1997, calificando este sector (S-Madrid 1 y el S-Madrid 2) como suelo urbanizable programado. También se localiza en el margen derecho de la carretera de Carrión, detrás de la estación del AVE. En este parque, la instalación de una empresa debe ir acompañada de al menos un proyecto de Investigación y Desarrollo (I+D), con estrechas relaciones con la Universidad y centros de investigación. Destacan además las calidades en cuanto a zonas verdes (26,7 ha); equipamiento (12 ha); servicios generales (15,3 ha) y viales (70 ha).

Estas características nos hablan del nuevo concepto en el que se prima la investigación I+D+I y la relación con el medio, cuidando la urbanización. La oferta de este parque es más reducida, con una superficie total de 82,8 ha. Los servicios ofrecidos, además de los de infraestructura (cercanía a autovías, Alta Velocidad y aeropuerto) y de los básicos (suministro de agua, energía eléctrica de media y baja tensión, infraestructura telefónica), añade todos los servicios de un parque de vanguardia (cierre perimetral y control de seguridad del recinto, seguridad integral y control de incendios, telecomunicaciones avanzadas de fibra óptica, zonas verdes de expansión y recreo). La superficie media de las parcelas es de 3.000 m2, con un precio de 75,48 €/m2.

En el parque industrial avanzado se han instalado más de 40 empresas, que distan mucho de tener fuertes proyectos de investigación. Parafraseando a Capel “conviene, de todas formas, no olvidar que la denominación de parques tecnológicos se atribuye algunas veces a espacios industriales no muy diferentes de los antiguos polígonos industriales, pero quedan lejos de las pretensiones de ser verdaderos complejos científico-tecnológicos concentrados y sinérgicos” (2005: 572). Por lo que no consideramos sirva de prototipo de parque industrial avanzado de la ciudad. No obstante, Ciudad Real cuenta con un parque industrial avanzado, instalado en el propio Campus Universitario, aunque no tenga una denominación propia pero si funcional.

(190) En la memoria del PGOU de 1988 y 1997 no se indica la distribución en hectáreas de los distintos tipos de usos de suelo para el conjunto de la ciudad, por eso las mediciones se han hecho sobre el plano digitalizado y se aprecian algunas diferencias significativas sobre todo en 1978 y 1988.

(191) La información que hemos obtenido de cada uno de los polígonos es la facilitada por la Diputación de Ciudad Real, la CEEI, y el trabajo de campo realizado para el estudio.

(192) Ver Plan Parcial del Polígono G-1 Larache en el capitulo de Los procesos explicativos. La política urbanística: los PGOU.

(193) Los CEEIS nacen en 1984 por iniciativa de la D.G. XVI, dirección general de política regional de la unión europea, con el objetivo de promover su implantación en las regiones menos desarrolladas de la unión europea, para fomentar el espíritu de empresa y el sentido del riesgo, es decir un instrumento de desarrollo regional. Creados gracias a la cooperación entre el sector público y privado, suponen el consenso entre los responsables del desarrollo regional y local, recibiendo el reconocimiento de la comisión europea mediante el distintivo de calidad “EC BIC”. El CEEI de Ciudad Real se crea en 1997 por una fundación sin ánimo de lucro bajo el patronato de: La Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, Diputación Provincial, Cámara de Comercio, Caja Castilla-La Mancha y Universidad de Castilla-La Mancha.

A) Los Educativos

Los equipamientos educativos no universitarios están organizados según los distintos niveles previstos en la LOGSE. En algunos casos los centros de educación infantil y primaria se localizan en el mismo edificio, por lo que los hemos agrupado como Colegios de Educación Infantil y Primaria (CEIP).Algo parecido ocurre con la Educación Secundaria Obligatoria (ESO), el Bachillerato y la Formación Profesional agrupados como Institutos de Enseñanza Secundaria (IES). En otros casos, existen centros en los que la enseñanza comienza en la Educación Infantil y termina con el Bachillerato (caso del Colegio San José, Colegio Nuestra Sra. del Prado o Marianistas y Santo Tomás). Estos casos se corresponden en su totalidad a centros concertados.

Las guarderías y escuelas infantiles que albergan a la población infantil menor de tres años sin obligación de escolarización. Casi todas son de iniciativa privada y no suelen tener un edificio individualizado, sino adaptaciones en plantas bajas de los bloques de edificios con alguna excepción en la periferia urbana. En Ciudad Real ascienden a 13 con un total de 725 alumnos en 2008. Lo que supone un nivel de uso de un 20% (Cuadro 6.22). De ellas, diez son privadas, con el 76,4% de los alumnos de Ciudad Real que asisten a guarderías o escuelas infantiles, y solo tres son públicas con el 23,5 %. Su distribución espacial responde más a las necesidades de espacio y aire libre que este servicio exige, que a la demanda poblacional de la zona donde se ubican. Ello supone un desplazamiento en automóvil, por lo que explica que cinco se encuentran dentro de la Ronda(194) y las ocho restantes(195) están fuera de ella.

Cuadro 6.22.- Guarderías y Escuelas infantiles en Ciudad Real. 2007-2008

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real y Consejería de Educación de CLM. Elaboración propia

Los Colegios de Educación Infantil y Primaria (CEIP) existentes en la ciudad son 24 para un total de 7.234 alumnos (de los que el 16,5% son de Educación Infantil y un 73,4% de Primaria). La ratio alumnos por colegio es de 301,4 alumnos, aunque dentro de este valor medio se esconden diferencias muy acusadas: el CEIP Pío XII tiene 76 alumnos y el colegio concertado Ntra. Sra. del Prado 653 alumnos. De todos los colegios, 18 son de gestión pública y 6 concertada, con un 66,9% del alumnado en enseñanza pública y un 33,1% en concertada (Figura 6.48).

Figura 6.48.- Distribución de alumnos según niveles educativos en los CEIP de Ciudad Real. 2008

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real y Consejería de Educación de CLM. Elaboración propia

La distribución de alumnos en los CEIP de Ciudad Real, muestra como los centros públicos son los que albergan a un mayor número de alumnos. Los centros se encuentran repartidos por toda la ciudad, aunque el mayor número (15), en términos absolutos, se encuentra en la primera periferia y el menor (3) en la zona centro. Su análisis por distritos censales (Cuadro 6.23) muestra que donde más alumnos hay, en términos absolutos, es en el distrito IV aunque su densidad de población escolar es de 5,4 alumnos/ha, debido a la gran extensión del mismo, frente al distrito I que solo cuenta con 246 alumnos y una densidad de población escolar de 4,6 (alumnos/ha), derivado de un mayor envejecimiento de la población y de su poca extensión, siendo el distrito II el que mayor densidad de población escolar alcanza 23,8 (alumnos/ha) por el gran número de alumnos que viven en él.

Cuadro 6.23.- Distribución de alumnos de educación infantil y primaria por distritos censales en Ciudad Real. 2007-2008

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real, Consejería de Educación de CLM. Elaboración propia

En cuanto al número de colegios por distrito (Figura 6.49) se produce un fuerte contraste entre aquellos que cuentan con 10-11 colegios (caso del II y del IV), y los que sólo cuentan con 1-2 (distritos I y III). Esta distribución se ajusta al número de alumnos que viven en esos distritos. Sin embargo, el número medio de alumnos por colegio, dato que consideramos más importante para determinadas necesidades educativas, está por encima del valor medio de la ciudad en los distritos III y IV, y lo están por debajo en los otros dos (I y II).

Figura 6.49.- Colegios de educción infantil y primaria por distritos censales en Ciudad Real. 2008

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real, Consejería de Educación de CLM. Elaboración propia

Los Institutos de Enseñanza Secundaria (IES) que hay en Ciudad Real son 12 para un total de 8.393 alumnos, con una media por centro de 699,1 alumnos, siendo las diferencia más notables la que se da entre el Colegio San Francisco de Asís (101 alumnos) y el IES Alarcos con 1.002 alumnos (Cuadro 6.24). Del total de IES, la mitad son públicos, con un 67,3 % del alumnado, la otra mitad son concertados (para la ESO) y privados (para el Bachillerato) con un 32,6 % del alumnado. En la planificación espacial de este tipo de centros, considerando que hasta el año 1990 era un nivel no obligatorio, se ha tenido más en cuenta la disponibilidad de suelo para estos equipamientos, que la distribución de la población, por lo que doce centros se localizan fuera de Ronda y cuatro están dentro de Ronda(196) e incluso dos de ellos se ubican en la misma circunvalación de la Ronda (IES Alarcos y C.C.E.S San Francisco de Asís).

Cuadro 6.24.- IES y Colegios de enseñanza Secundaria en Ciudad Real. 2007-2008

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real, Consejería de Educación de CLM. Elaboración propia

Distribución de los centros educativos en grandes zonas de la ciudad (Centro, 1º y 2º periferia)

Teniendo en cuenta el número de centros educativos según el nivel de enseñanza y la población por edades en las distintas zonas de la ciudad, observamos que en 2008 (Cuadro 6.25):

    -En el Centro, la densidad de población escolar de Educación Infantil es de 8,9 niño/centro, la de Primaria de 21,4 niño/centro y la de Secundaria de 14,4 niño/ centro.

    -En la primera periferia dentro de Ronda, la densidad de población escolar de Educación Infantil es de 9,5 niño/centro, la de Primaria de 22,6 niño/centro y la de Secundaria de 14,2 niño/centro.

    -En la primera periferia fuera de Ronda, la densidad de población escolar de Educación Infantil es de 3 niño/centro, la de Primaria de 6,8 niño/centro y la de Secundaria de 4 niño/centro.

    -En la segunda periferia, la densidad de población escolar de Educación Infantil es de 2,4 niño/centro, la de Primaria de 4 niño/centro y la de Secundaria de 2,1 niño/centro.

Cuadro 6.25.- Relación población escolar/centros en las zonas urbanas. 2008

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real, Consejería de Educación de CLM. Elaboración propia

Además de los centros de enseñanza reglada existen otros dos grandes grupos de centros: los que encuadramos dentro del epígrafe educación de régimen especial (Cuadro 6.26), que no solo incluyen a los que tienen alumnos con discapacidad física o psíquica, sino a los que cursan algún tipo de enseñanza no reglada (Escuela de Artes, Seminario Diocesano...).

Los centros de educación especial suponen un total de 10 centros, presentan una naturaleza y función muy variada: cuatro de ellos para la atención de disminuidos físicos y psíquicos, y seis para enseñanzas especiales (artes, adultos, garantía social, seminario diocesano, conservatorio...). Los hay tanto de gestión pública como de privada (cinco cada uno) y su distribución espacial dominante es en la periferia ya que, al igual que los IES, no necesitan por su función ninguna proximidad, más bien al contrario es aconsejable que estén en espacios abiertos y aislados.

Cuadro 6.26.- Centros de Régimen especial

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real, Consejería de Educación de CLM. Elaboración propia

Los equipamientos educativos de enseñanza universitaria(197) cuentan con un campus específico, la sede del Rectorado y Centros de Investigación Superior I+D+I.

En el campus se ubican los siguientes centros en los que se imparten 34 titulaciones: Facultad de Ciencias Químicas, Facultad de Derecho y Ciencias Sociales, Facultad de Letras, Escuela Técnica Superior de Ingenieros de Caminos, Escuela Superior de Informática, Escuela Técnica Superior de Ingenieros Industriales, Escuela Universitaria de Ingeniería Técnica Agrícola, Escuela Universitaria de Enfermería y Escuela Universitaria de Magisterio.

Los alumnos matriculados en las diferentes facultades de Ciudad Real en el curso 2007-2008 (Cuadro 6.27) ascendieron a los 8.111 alumnos de los que un 53,26 % son mujeres y un 47,07%.de hombres (Universidad de Castilla-La Mancha, 2009).

Cuadro 6.27.- Alumnos universitarios matriculados en el Campus de Ciudad Real

Fuente: Universidad de Castilla-La Mancha, 2009

B) Equipamientos Culturales

En la sociedad actual la cultura ha pasado de considerarse un fenómeno minoritario a entenderse como un derecho de la población. De aquí la necesidad de satisfacer la creciente demanda cultural por parte de la sociedad que, generalmente, requiere unos equipamientos específicos, además de las actividades correspondientes. Los equipamientos de este tipo que tenemos en la ciudad los hemos clasificado en museos, teatros y auditorios, bibliotecas y salas de exposiciones (Cuadro 6.28).

Cuadro 6.28.- Equipamientos culturales de Ciudad Real. 2008

Cuadro 6.28.- Equipamientos culturales de Ciudad Real. 2008 (Cont.)

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real, Auditoría de Sostenibilidad, 2009: II, 11:7-13

Figura 6.50.- Equipamientos culturales en Ciudad Real. 2008

Fuente: Elaboración propia

Ciudad Real cuenta con siete museos. Dos de ellos, con una exposición permanente, dedicados a la obra de dos pintores de la capital: López Villaseñor, en el museo del mismo nombre, y Ángel Andrade en el Palacio de la Diputación Provincial. Además hay uno con una nueva concepción de museo tanto por temática como por uso, el monográfico Museo-Biblioteca Don Quijote.

Prácticamente todos ellos están ubicados en el centro de la ciudad con excepción de las bibliotecas de zonas urbanas y la biblioteca municipal aún sin inaugurar, y los auditorios, uno en la Granja, y otro situado en el nuevo edificio del Conservatorio (Figura 6.50).

Dentro de las salas de exposiciones, unas son públicas (Antiguo Convento de la Merced y Aula Abierta de la UCLM) y otras privadas (Caja de Ahorros de Madrid y Galería Aleph). En el caso de las bibliotecas las hay de contenido y actividad infantil que son las ubicadas en los distintos zonas, y otras de carácter general (la Municipal aún sin abrir y la casa de Cultura).

(194) E.I. Altagracia, E.I. Patucos, E.I. Walt Disney; E.I. El Jardín de Rosita; y C.A.I. del Lirio. C.A.I. Alfonso X; y C.A.I. La Granja.

(195) E.I. Fantasia; E.I. Virgen de Guadalupe; E.I. Atenea; E.I. La Cometa; E.I. Rayuela; E.I. San José Obrero;

(196) IES Santa Mª De Alarcos en Ronda de Granada, 2; IES Torreón Del Alcázar en Avd. Torreón del Alcázar s/n; C.C.E.S. San Francisco Javier en C/Zarza, 10, y C.C.E.S. San José en C/Calatrava, 15.

(197) Este estudio se complementa con el desarrollado en el capitulo de Motores del cambio. Campus Universitario y en el capítulo de Funciones. La función Educativo-Cultural.

A) Los equipamientos Sanitarios

Ciudad Real cuenta con tres centros de salud (I, II y III) y de cada uno de ellos dependen uno o más consultorios locales (Cuadro 6.29). Dos de estos centros de salud están ubicados en los edificios de dos antiguos hospitales: el de Ntra. Sra. de Alarcos (Centro de salud I) y el de Ntra. Sra. del Carmen (Centro de salud III).

Cuadro 6.29.- Centros de salud y consultorios locales en Ciudad Real. 2008

Fuente: Gerencia de Atención Primaria de Ciudad Real, 2008

Además de estos centros de atención ambulatoria cuenta con un Hospital General y dos clínicas privadas, además de un hospital de servicios sanitarios y asistenciales cuya titularidad es de la Diputación de Ciudad Real (Auditoría de Sostenibilidad, 2009, II.9: 260-270).

El Hospital General de Ciudad Real puesto en marcha en febrero de 2006, cuenta con 540 camas, 63 más que el complejo hospitalario que existía hasta el 2005 (Hospital Ntra. Sra. del Carmen y de Alarcos). El nuevo Hospital está situado en la zona sur de la capital con una superficie total construida de 96.602 m2.

El área directa de influencia del Hospital General de Ciudad Real comprende 42 municipios de la provincia de Ciudad Real, aunque también es un hospital de referencia en determinadas especialidades médicas para las otras dos áreas de salud de la provincia (Puertollano y La Mancha Centro).

El Hospital dispone de los siguientes servicios:

    -Hospitalización: dispone de 540 camas funcionales. Destaca el porcentaje de habitaciones individuales.

    -Unidad de Cuidados Intensivos: el número de camas es de 24.

    -Área de Cuidados Infantiles: incluye una UCI pediátrica (con 4 puestos) y una Unidad de Neonatología (con 24 puestos en total). Los puestos de la Unidad de Neonatología se distribuyen en un área de enfermos críticos y un área de cuidados intermedios. Esta área también está dotada de dos puestos de aislamiento (digestivo y respiratorio) y un área de cuidados mínimos.

    -Bloque Quirúrgico: el hospital está dotado de 12 quirófanos distribuidos de forma que hay 7-8 quirófanos generales para cirugía programada, 1 quirófano para urgencias, 1 quirófano para urgencias obstétricas y 2-3 quirófanos para cirugía ambulatoria. Junto a este Bloque se sitúa el Área de Reanimación con 16 puestos.

    -Bloque Obstétrico: cuenta con dos paritorios además de dos salas de exploraciones para tococardiogramas y seis salas de observación/dilatación.

    -Consultas externas: el número total de locales de consultas en el Hospital General asciende a 116.

    -Urgencias: El total de boxes de atención a la Unidad asciende a 46 distribuidos de la siguiente forma: un Triaje, un Box rápido, 9 Boxes de Primera Atención, una Zona de Espera de Resultados, una Sala de Yesos, 2 Boxes de Especialidades, un Área de Observación de 0-12 horas (10 boxes), un Área de Observación de 12-24 horas (10 boxes), 2 Zonas de Reanimación vital, una Sala de Radiología, un Box de Reconocimiento de Pediatría, un Box de Aerosoles y 6 Boxes de Urgencias y Observación de Pediatría.

    -Hospital de Día Onco-Hematológico: dispone de 17 puestos.

    -Unidad de Cirugía Ambulatoria: en esta Unidad la Sala de Adaptación al Medio es una zona polivalente. Está dotada de 23 puestos en total en dos áreas físicamente separadas y contiguas (11 camas y 12 sillones).

    -Diálisis: el Hospital divide sus salas dependiendo de los pacientes atendidos. Los Pacientes Crónicos disponen de una sala con 14 puestos; Pacientes infecciosos (Hep.C) disponen de 6 puestos aislados; los Pacientes Infecciosos (HVB, HIV) disponen de 3 puestos aislados; los Pacientes Agudos de 3 camas y Diálisis Peritoneal de dos camas.

    -Gabinetes de Pruebas Especiales: Dispone de las siguientes salas: 3 Salas de Endoscopia, una de ellas con equipo de Radiología, 1 Sala de Broncoscopias, 2 Salas de Ergometría, 3 Salas de Ecocardiogramas, una Sala de MAPAS y HOLTER y una Sala de Pruebas de Urología.

    -Radiodiagnóstico: La distribución del Servicio es el siguiente: 1 Angiógrafo Digital, 2 RNM, 2 TAC, 1 Ortopantógrafo, 6 Salas de Ecografía, 1 Sala de Mamografía, 1 Mesa de Biopsia por Esterotaxia digital, 3 Salas de Radiología Digital, 1 Sala Digital Multifunción.

    -Medicina nuclear: La Unidad cuenta con 3 Gammacámaras, 2 salas de exploraciones funcionales y 1 Radiofarmacia.

    -Radioterapia: Incluye un Radioquirófano y de un TAC-simulador.

    -Laboratorios Clínicos: Incluyen distintas áreas de conocimiento: Área de Extracciones, Área de Recepción de Muestras y Emisión de Resultados, Bioquímica, Inmunología, Microbiología, Laboratorio de Urgencias, Biología Molecular, Genética, Hematología, Centro Regional de Transfusiones y Anatomía Patológica, etc.

Las clínicas privadas de Ciudad Real son: Clínica Coreysa, Grupo sanitario IDC e Ibérica de Diagnóstico y Cirugía S.L. (actualmente Capio, y antes Recoletas) con múltiples servicios, mientras que el hospital de la Diputación de Ciudad Real ofrece servicios exclusivamente psiquiátricos y cuenta con 91 camas. Completan los equipamientos sanitarios de Ciudad Real las 36 farmacias repartidas por toda la ciudad.

B) Los equipamientos de carácter social

Los servicios de carácter social que cada Ayuntamiento presta a sus ciudadanos son muy amplios. Estos servicios se entienden como un conjunto de medidas protectoras no cubiertas por otras prestaciones de apoyo a un amplio abanico de colectivos (ancianos, menores, mujeres, familias, inmigrantes) cada uno con una problemática diversa.

En Ciudad Real la prestación de este tipo de servicios se realiza desde: a) los ocho centros sociales(198) que se sitúan en las zonas con mayor índice de marginalidad social.

Estos centros se ubican en edificios específicos en los que se desarrollan multitud de funciones y usos a tenor de los programas que se estén desarrollando en cada momento; b) El Centro de Atención a la Infancia (C.A.I.) “La Granja”; c) Además del Centro Municipal de Información Juvenil (CMIJ) en el Centro de Nuevas Tecnologías situado en el edificio del mercado municipal.

(198) Centro Social Los Ángeles, en C/Madrid, 6; Centro Social San Juan de Ávila, en C/Guadalajara, 9; Centro Social La Granja, en C/Brasil, 4; Centro Social Santiago, en C/Calatrava, 35; Centro Social El Pilar, en C/D. Pedro Pardo, 3; Centro Social Pío XII, en C/Goya, 1; Centro Social Larache, en Ctra. de Fuensanta nº 18; y Centro Social El Perchel, en C/San Antón.

Las actividades deportivas tienen cada vez más importancia en la vida personal y, por tanto, existe una mayor demanda de equipamientos deportivos en nuestra sociedad, ya que contribuyen a la mejora de la salud pública y al bienestar social, proporcionando una mayor calidad de vida.

Figura 6.51.- Equipamientos deportivos en Ciudad Real. 2008

Fuente: Elaboración propia

Esta actividad exige unos equipamientos con características propias que lleva a las diferentes administraciones no sólo a construirlos sino a una utilización conjunta de servicios de ese tipo con la finalidad de incrementar su número, ahorrar la construcción y mantenimiento, y sacarles la máxima rentabilidad. Los equipamientos deportivos de Ciudad Real (Figura 6.51) están ubicados en su mayoría fuera de Ronda, debido a la necesidad de espacio que necesitan.

En la actualidad existe una mayor demanda de estos equipamientos, que buscan además de una mayor flexibilidad horaria, unas instalaciones más especializadas, por lo que han surgido algunos equipamientos privados en municipios próximos. Muchos habitantes de Ciudad Real se desplazan a estos clubes deportivos privados (como el Club de Campo, o el ubicado en el municipio próximo de Poblete) en busca de estas ventajas. Resulta paradójico que los habitantes de la capital tengan que desplazarse a municipios más pequeños para realizar deporte porque ésta carezca de los equipamientos necesarios, sin contar con el handicap de que estos clubes sean privados, y el uso de las instalaciones tengan un costo que condicionen su uso indiscriminado.

Las zonas verdes en el interior de las ciudades han alcanzado, con el desarrollo de la urbanización y los problemas derivados de ella, una importancia semejante al resto de dotaciones y equipamientos urbanos (Capel, 2002: 224).

En uno de los trabajos de obligada referencia, sobre el estudio de “la calidad de vida en las ciudades” (MOPU, 1980) se destaca la importancia de las zonas verdes por la respuesta a una encuesta ciudadana sobre los espacios públicos de mayor interés. A pesar de la antigüedad de este estudio no se ha realizado posteriormente ninguno de tanto impacto social. La presencia de zonas verdes se ha convertido en uno de principales Indicadores Europeos de sostenibilidad de las ciudades (Gómez Lopera, 2005:419).

La importancia de las zonas verdes y la vegetación en la ciudad, tiene muchas razones: desde la puramente ornamental, a la reguladora ambiental (filtro contra la contaminación, regulador del intercambio de aire, calor y humedad con el entorno urbano), pasando por otras más subjetivas y no por ello, menos importantes, como la del papel perceptual-paisajístico de los ciudadanos. La presencia de zonas verdes ha estado siempre presente desde los inicios de la ciudad, sin embargo, hoy en día, el sistema de espacios verdes ha pasado a tener un papel destacado en la planificación de las ciudades.

Ciudad Real, según el informe de Sostenibilidad de la agenda local (2009), es la tercera ciudad de España con mayor número de metros cuadrados de zonas verdes por habitante. Si en 1981, con una extensión de 3,9 km2 contaba con 516.296 m2 de zonas verdes, lo que suponía un 13% del tejido urbano (Módulo de Promoción y Desarrollo H.P.P, 1993: 6), en el 2008 el porcentaje es similar, de un 14,5%, aunque han aumentado notablemente los espacios verdes respecto a 1981, puesto que la extensión de la ciudad es de 10,12 km2 y se estiman en 147,5 ha de zonas verdes.

Ante el crecimiento físico que ha tenido Ciudad Real en las últimas décadas, cabe preguntarnos si ha mantenido una proporción equilibrada de áreas verdes. La Organización Mundial de la Salud recomienda para las ciudades la cifra de 9 m2/hab, aunque algunos documento europeos hablan de alcanzar estándares de 10 a 20 m2/hab. En Ciudad Real la media de metros cuadrados de zona verde por habitante es 20,9 m2/hab, por lo que la creación de estos espacios ha sido uno de los objetivos prioritarios de las corporaciones municipales en estas décadas. Muestra de esta preocupación es el gran número de parques y jardines que se han distribuido a lo largo de su trama urbana en estos años (Figura 6.52).

Figura 6.52.- Zonas verdes de Ciudad Real. 2008

Fuente: Gerencia de Urbanismo. Ayuntamiento de Ciudad Real

Los tamaños de las zonas verdes que existen en nuestra ciudad varían considerablemente. Nos encontramos con muchas zonas verdes pequeñas, cuyo ámbito es restringido o local, diseminadas por las diferentes zonas y creándose entre las nuevas edificaciones, y unas pocas, grandes en cuanto a extensión y ámbito, muy localizadas mentalmente por la población. Esta graduación se completa con unas intermedias que denominamos de ámbito medio y que ocupan espacios de uso compartido por dos o más zonas (Módulo de Promoción y Desarrollo H.P.P, 1993: 6)

Las zonas verdes dentro de Ronda de Ciudad Real suponen una densidad de 1,7 m2/hab., frente al 45,5 m2/hab de fuera de Ronda. Esta diferencia se debe a la fuerte presión demográfica que se ha mantenido y mantiene en el interior, en el que se aloja el 55% de la población de la ciudad, con una densidad de 237,2 hab/ha. La superficie de verde respecto a la superficie intraronda supone un 4% del espacio.

Las zonas verdes dentro de la Ronda son muy numerosas y están dispersas por toda la trama, en su mayoría de pequeño tamaño, porque la consolidación del espacio residencial lo ha hecho prácticamente imposible. No obstante, se observan ciertas actuaciones en plazas e iglesias que han contribuido a oxigenar estas áreas, no sólo en cuanto a superficie sino, también respecto a mobiliario urbano (bancos, papeleras, fuentes).

Las zonas verdes más destacadas(199) por su extensión dentro de Ronda (Cuadro 6.30) son: los jardines del Torreón, con 18.000 metros cuadrados, creando una gran avenida ajardinada en la que la densidad edificatoria de bloques de seis plantas que lo rodean pasan totalmente desapercibidas. La siguiente zona verde de menor tamaño pero con un mayor valor ecológico y estético serían los jardines del Prado, en la que se ha logrado crear un microclima por la frondosidad del arbolado, que cubre una plaza y realza el entorno de la catedral de la ciudad. Además el kiosco de música en el centro permite un uso cultural y de ocio para los habitantes de la ciudad en las noches del verano gracias a los conciertos musicales.

La plaza Ferry del Val y los jardines de la Muralla son espacios que presentan una superficie considerable y tienen un destacado valor para la zona a la que pertenecen, mientras que los primeros (El Torreón y los jardines del Prado) se convierten en un referente para la ciudad.

Cuadro 6.30.- Nuevas zonas Verdes dentro de Ronda. 2008

Fuente: Módulo de Promoción y Desarrollo H.P.P, 1993: 6 y ss. Concejalía de Medio Ambiente. Ayuntamiento Ciudad Real. 2009. Elaboración propia

El ajardinamiento de las plazas, se ha incrementado considerablemente, al igual que sus dotaciones en mobiliario y parques infantiles. Estas mejoras han repercutido directamente en su uso, convirtiéndose en las tardes soleadas en un auténtico patio de recreo lleno de niños, ancianos y familias paseando, aspecto que da un gran dinamismo a las zonas donde se localizan.

Las grandes zonas verdes, se localizan fuera de la ronda, por su necesidad de espacio, y también han experimentado un significativo crecimiento. En 1980, la ciudad sólo contaba con un auténtico Parque, el de Gasset, en la actualidad cuenta con once (Figura 6.53) de gran ámbito, extensión y dotaciones que suponen más de 310.322 m2. La distribución espacial de estos parques(200) ha ido completando hasta formar un cinturón verde paralelo a la Ronda. Si a mediados de la década de los noventa la ciudad contaba con tan sólo tres grandes parques, localizados en tres de sus entradas: el de Gasset por su entrada sur, el del Cementerio en su entrada por la carretera de Toledo, y el del Pilar por la entrada de la carretera de Valdepeñas. En la década siguiente, estos parques se han extendido creando una trama urbana muy esponjada de zonas verdes, muy demandada por la política de vivienda unifamiliar que ha imperado.

En la proliferación de zonas verdes no sólo se han creado parques, de hecho existen zonas que tienen una mayor superficie, y que son: Campus Universitario; Pinar Calle Tomelloso; Recinto Ferial; Cinturón Verde y la Vía Verde, que suponen 192.580 m2 de la superficie total del núcleo urbano.

Las zonas verdes se convierten en elementos muy importantes en la planificación de la ciudad. A este respecto nos gustaría señalar que en Ciudad Real se aprecia voluntad de integrar la naturaleza en la ciudad, que unas veces ha tenido más éxito que otras. Podríamos calificar de buenas prácticas la ampliación del Parque Gasset, proyecto que ha contribuido a crear un eje de conexión entre el centro de la ciudad (plaza del Pilar y calle Alarcos) con los nuevos crecimientos al sur de la ciudad, no sólo los residenciales de los antiguos terrenos RENFE, sino de los nuevos equipamientos (Pabellón de deporte QuijoteArena) y de ocio (Vía Verde). En la actualidad, este parque ocupa una superficie de 78.800 metros cuadrados, convirtiéndose en una zona de paso y en un eje intercambiador natural para las distintas zonas de la ciudad, asilando al peatón de la congestionada ronda.

El proyecto del Parque del Pilar (Eroski) es un intento fallido de esta voluntad de integración de la naturaleza con el urbanismo. El proyecto pretendía conectar la zona centro de la ciudad a través del Torreón, con la estación del AVE y el centro comercial EROSKI. El diseño del parque superaba los planteamientos tenidos hasta ese momento en otros parques, como el de Gasset o el del Cementerio. Se creó una zona de esparcimiento que superaba el concepto de espacio libre puramente ornamental, introduciendo un lago, zona deportiva, auditorio, bosque autóctono, grupos escultóricos, pérgolas y paseo. Sin embargo, el uso y disfrute de este parque ha quedado muy mermado por el vandalismo de la barriada gitana que hay en sus inmediaciones, haciendo que en algunos momentos del día y de la noche sea peligroso su tránsito por él. Para superar esta realidad negativa sería conveniente una mayor vigilancia y ciertas actividades que potencien su uso, como la reciente instalación de un restaurante. Consideramos que su localización es estratégica, siendo un nudo de conexiones, no sólo con el centro, sino con los nuevos equipamientos del sur de la ciudad (Conservatorio, nuevo Hospital, Juzgados…).

Figura 6.53.- Parques y grandes zonas verdes en Ciudad Real. 2008

Fuente: Elaboración propia

Los nuevos parques están dotados en su mayoría de zonas deportivas que contribuyen a la utilización por parte de los más jóvenes. El alumbrado nocturno de las pistas de deporte en el parque de Atocha lo convierten en una alternativa de ocio sano.

Por último, en cuanto a la nueva distribución de los parques en la ciudad, nos gustaría destacar que observamos una ausencia de planificación vertebradora de estos espacios verdes en los nuevos crecimientos. Pese a que estas zonas cuentan con parques en los que se ha cuidado el diseño y el mobiliario, adaptándose a las nuevas demandas sociales. Muchos de ellos se encuentran estrangulados por los usos residenciales, y más bien se limitan a una ocupación de espacios intersticiales, como sucede en el parque de Juan Pablo II.

El riego de las zonas verdes

No podemos olvidar, que el crecimiento de jardines públicos y privados y la ampliación de zonas verdes urbanas requieren el aumento de la demanda de agua. En el caso de Ciudad Real, prácticamente todos los jardines y parques son regados con agua potable. El consumo de agua potable en Ciudad Real (doméstico, industrial, dependencias y servicios municipales), durante el año 2006, fue de unos 5.500.000 m3. De esta cantidad, el agua destinada al riego de la ciudad fue alrededor de 300.000 m3, lo que suponía un 5,4% con respecto al total de agua potable consumida.

Ante esta situación la Confederación Hidrográfica del Guadiana, en el año 2006, otorgó una autorización temporal al Ayuntamiento de Ciudad Real para la apertura de las captaciones que previamente había solicitado para la detracción de aguas subterráneas no potables en el término municipal, con destino al riego de zonas verdes dentro del casco de la población (sin poder ser aplicada para otro uso distinto). De acuerdo con el Plan Hidrológico de la cuenca del Alto Guadiana, fue posible el otorgamiento de las concesiones de agua dado que las captaciones se encuentran situadas dentro del Sistema “Mancha Occidental”.

En la actualidad, las zonas verdes que ya cuentan con pozos y sondeos en funcionamiento son ocho, es decir, se deja de utilizar agua potable para una superficie ajardinada de 133.500 m2, lo que supone un ahorro estimado de 71.900 m3/año (Cuadro 6.31).

Cuadro 6.31.- Zonas verdes regadas con agua no potable

Fuente: Concejalía de Medio Ambiente. Ayuntamiento Ciudad Real. 2009

El elevado coste de este recurso, lleva a que se quiera sustituir todo el riego de agua potable. Para lo que se han proyectado sondeos para las nuevas zonas verdes en la ciudad: Campo de prácticas de golf; Jardines de la Granja; Jardines del Cementerio; Jardines del Recinto Ferial; Parque Ciudad Jardín Oeste; Parque de Gasset; Parque Reina Sofía; Parque Santo Tomás de Villanueva; Polígono Industrial Avanzado y S-MADR2; Zona ajardinada protección Ronda Granada; Zona ajardinada borde Urbanización Nuevo Parque; Zonas verdes A-HERR; Zonas verdes UE-PGALL y A-PTLL; Zonas verdes APGALL; Zonas verdes UE-AVE y las Zonas verdes UE-G2/G3. Con una superficie de 296.835 m2, lo que supondría un ahorro estimado de 161.216 m3/año (Informe Concejalía de Medio Ambiente. Ayuntamiento Ciudad Real, 2009).

El campo de Golf del Reino de don Quijote, que poserá un centro de prácticas de 70.000 m2 (el mayor del sur de Europa) y un campo de 9 hoyos. Este equipamiento ha sido muy criticado por asociaciones medioambientales de la ciudad, sin embargo, como señala Espejo (2004: 72-85) los impactos medioambientales que el Golf puede ocasionar (consumo de agua, empleo de plaguicidas, etc.) han motivado, por una parte, una mayor atención tanto de la Administración Pública como de las propias empresas. Se ha establecido la obligatoriedad de llevar a cabo un estudio de impacto ambiental de los nuevos proyectos de golf. Además los gestores de los campos de golf desarrollan estrategias de sostenibildad incorporándose al Proyecto de Comprometidos con el Medio Ambiente para campos de Golf (apoyado por la Comisión de las Comunidades Europeas). Este proyecto recalca el impacto medioambiental positivo del golf, puesto que no hay otro deporte que ocupe y gestione zonas con espacios verdes tan amplios, de ahí la importancia de su gestión sostenible. Los gerentes del campo de Golf del Reino de Don Quijote, aseguran una gestión sostenible en el campo de 9 hoyos, y acentúan las repercusiones socioeconómicas que se dan en la zona, al revalorizarla con este nuevo equipamiento.

Las vías verdes en la ciudad

Una zona verde, que no tiene categoría de jardín o parque, pero que actualmente se ha convertido en una ruta para el paseo y disfrute de los ciudadanos es la vía verde del camino de Poblete, ubicada en el antiguo trazado del ferrocarril.

En España a comienzo de los noventa existían más de 7.600 kilómetros de líneas férreas que ya no tenían servicio de trenes, o que nunca llegaron a tenerlo por quedar inconclusas las obras de construcción. Las vías han sido rescatadas del olvido y de su desaparición total, dado que ofrece un enorme potencial para desarrollar iniciativas de reutilización con fines ecoturísticos, acordes a las nuevas demandas sociales. Desde 1993, estos antiguos trazados ferroviarios están siendo acondicionados para ser recorridos por: cicloturistas, caminantes y personas con movilidad reducida, gracias al Programa “Vías Verdes” iniciado por el anterior Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente y actualmente por el Ministerio de Medio Ambiente y Medio Rural y Marino, en colaboración con ADIF, RENFE Operadora y FEVE. En él participan muy activamente las Comunidades Autónomas, Diputaciones Provinciales y Ayuntamientos, así como grupos ciclistas, ecologistas y colectivos ciudadanos.

Figura 6.54.- Vía Verde de Poblete

La Fundación de los Ferrocarriles Españoles proporciona a las diferentes iniciativas de “Vías Verdes” en España dos valores fundamentales. Por un lado, unas señas de identidad homogéneas, que permiten distinguirlas por su origen ferroviario y definirlas como recurso novedoso y de calidad. Por otro, un importante proceso de implicación y participación de las instituciones y los colectivos ciudadanos a nivel local.

Las “Vías Verdes” no sólo constituyen un instrumento ideal para promover en nuestra sociedad una cultura nueva del ocio y del deporte al aire libre, de la movilidad no motorizada, sino que además generan un proceso de transformación y revalorización urbana. En grandes ciudades como Madrid, la operación “El pasillo verde ferroviario de Madrid”, estudiado por Brandis, 1995: 113-128) con una transformación directa de 163 hectáreas, supuso un éxito en los cambios de uso de las zonas afectadas, con nuevos aprovechamientos residenciales y terciarios inducidos por la expectativa creada. En el caso de Ciudad Real, los nuevos desarrollos residenciales creados en la zona empezaron a verse a partir del 2006, en pleno boom inmobiliario.

Ciudad Real contaba en 2008 con una Vía Verde incluida en este programa (Vía verde del camino de Poblete). Este dispone de dos carriles bien definidos, uno de tierra para caminar o correr y otro asfaltado para pasear en bicicleta. Situada al lado de la carretera de Puertollano se localiza entre Ciudad Real y Poblete, con una longitud de 4 km y un entorno de campiña cerealística (Figura 6.54), sin embargo, destacamos la necesidad de su cuidado y mantenimiento por parte de la Administración.

(199) Aquí citaremos las más destacadas, porque en el estudio de zonas haremos una descripción detallada de las zonas verdes pertenecientes a cada zona.

(200) Los parques en Ciudad Real en 2008 son: Parque Reina Sofía; Parque Los Rosales; Parque Lineal; Parque Juan Pablo II; Parque Gasset; Parque del Pilar; Parque del Cementerio; Parque de los Poetas; Parque Ciudad Jardín Oeste; Parque Atocha y Parque Chiapas.

La construcción del espacio urbano y los procesos de urbanización (uno de los temas recurrentes en las publicaciones de la profesora Delgado Viñas), señala que el espacio urbano no sólo es un escenario, sino el resultado espacial de procesos socioeconómicos diversos; un producto social que, a su vez, adquiere un papel activo en la dinámica de la sociedad urbana. Es, precisamente en este proceso donde se reflejan los principales cambios y transformaciones de la sociedad en el espacio urbano (Delgado, 2009b: 138). El proceso constructivo es uno de los principales agentes transformadores de la morfología urbana. Su incidencia en Ciudad Real la hemos estudiamos a través: del índice de construcción-demolición, de las tendencias de los promotores, del volumen de viviendas, de las nuevas zonas urbanas y sus tipologías, y de los edificios singulares surgidos en la ciudad.

La principal fuente que hemos utilizado en nuestro estudio han sido las licencias de obra municipal. Esta fuente nos permite, por un lado, recoger toda la información referente al desarrollo inmobiliario llevado a cabo, relacionándolo con promotores, lugar y año de realización; y por otro, cartografiar el proceso a través de Sistemas de Información Geográfica (SIG). Este tipo de representación gráfica nos permite expresar de una manera clara, concisa y sintética, los procesos que, frecuentemente, requieren explicaciones más complejas, además de mostrar las pautas y tendencias del crecimiento urbano.

Entre 1980 y 2008, en Ciudad Real se da un período de intensa transformación, donde la construcción y demolición han sido los principales agentes del proceso. En este período se construyen un total de 31.355 viviendas (de las cuales 3.685 son de protección oficial). Mientras que en el mismo período se producen 887 demoliciones en la ciudad.

El índice de construcción-demolición relaciona estos dos procesos a partir de las zonas dónde se realizan. La construcción en Ciudad Real se centra en la primera periferia (con un 40% del total) y en la segunda periferia otro 40%, mientras que la actividad demoledora se concentra en la primera periferia con el 70% de las demoliciones de la ciudad (Cuadro 6.32). Esta intensa actividad en la primera periferia, indica que el espacio construido de la ciudad ha sufrido una importante remodelación.

La zonificación de la construcción y demolición del suelo urbano y la temporalización de estos procesos son importantes para la comprensión del crecimiento de la ciudad. A tal fin nos proponemos estudiar: 1) El proceso constructor de la ciudad; 2) El proceso demoledor; y 3) El índice del proceso construcción-demolición y su temporalización en el espacio urbano. Con todo ello creemos poder determinar algunas de las características espaciales del proceso constructivo de nuestra ciudad.

Cuadro 6.32.- Demolición según grandes zonas de la ciudad en el período 1980-2008

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Licencias Municipales. Elaboración propia

En el proceso constructor de Ciudad Real hemos tenido únicamente en cuenta las promociones inmobiliarias superiores a 100 viviendas, puesto que este volumen de viviendas supone un fuerte impacto en la morfología de la ciudad. Estas promociones inmobiliarias desarrolladas en las periferias urbanas crean paisajes homogéneos y casi monofuncionales porque desarrollan grandes paquetes de suelo con un mismo tipo de producto y se dirigen a los mismos grupos y estratos sociales (Bellet, 2007c: 103).Además, emplear estas grandes promociones evita los posibles sesgos que se introducen al localizar actuaciones aisladas con un número de viviendas poco representativo para la ciudad.

Desde 1980 hasta el 2008 la construcción de nueva planta con promociones de este tamaño se ha dado sobre todo en la periferia de la ciudad. La construcción ha contribuido, por una parte, a la revitalización de las primeras urbanizaciones extraronda de la ciudad, como el Puerta Santa María-Seminario o los Ángeles-Marianistas, y por otra, a crear nuevas zonas residenciales en torno a equipamientos, como los del AVE, el Campus Universitario o el nuevo Hospital. Dentro de Ronda es la zona del Rectorado de la Universidad de Castilla-la Mancha la que ha sufrido una intensa actividad de promociones inmobiliarias.

Figura 6.55.- Principales promociones inmobiliarias y promotoras en Ciudad Real

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Licencias Municipales. Elaboración propia

Las grandes promotoras que han llevado a cabo este proceso han sido cinco: Futuro S.A para el AVE; Keis 2 S.L. para la Universidad; Ronda 28 S.L. para los desarrollos de la Puerta Toledo; Vallehermoso para la gentrificación del Rectorado y el de Santa María Poniente; y Urbazo S.L. para todo el desarrollo sur de la ciudad, incluyendo la revitalización de la zona de los Ángeles, como puerta de conexión para la expansión hacia el nuevo Hospital de Ciudad Real.

La actividad de éstas ha ido variando según el período y proyecto, en las que destacamos a Futuro S.A., a principios de la década de los 90, como la mayor promotora de viviendas en la zona del AVE, y a Urbazo, en 2006-2007, en el mayor número de promociones inmobiliarias en la sección I-6, donde se ubica el nuevo Hospital (Figura 6.55).

Las grandes promociones de viviendas (más de 100 viviendas) de protección oficial que se han construido en nuestro período de estudio se reducen a seis promotores, de las que dos son de iniciativa Pública (MOPU. Instituto de Promoción Pública de Vivienda, con 136 en 1983 y Consejería de Política Territorial con 111 viviendas en 1993). Los otros cinco promotores son empresas privadas que han aparecido sobre todo a partir del año 2004, a excepción de la Cooperativa Ciudad Jardín Oeste que, en 1985, construyó 113 viviendas de protección. En 2004, Residencial Monterrey II S. Coop realizó 142. En 2006, Lateral Desarrollos Inmobiliarios S.L. edificó 117. Urbazo S.L. Emusvi en 2007 levantó 149 viviendas, la mayor promoción de VPO de Ciudad Real del período. En 2008, Aldesa y Aldesa Home proyectó 106 viviendas protegidas.

En la evolución del proceso constructivo de la ciudad, tendremos en cuenta tanto el número de viviendas como el tipo (unifamiliar, multifamiliar o de protección), y además señalaremos quienes han sido sus principales promotores. En ocasiones, hay años donde las promociones no son de más de 100 viviendas, por lo que hemos señalado el mayor promotor para ese año y la tipología dominante (Cuadro 6.33).

Cuadro 6.33.- Principales promotores en función del número de viviendas en Ciudad Real.1980-2008

Cuadro 6.33.- Principales promotores en función del número de viviendas en Ciudad Real.1980-2008 (Cont.)

Cuadro 6.33.- Principales promotores en función del número de viviendas en Ciudad Real.1980-2008 (Cont.)

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Licencias Municipales. Elaboración propia

En el proceso constructivo de Ciudad Real de las últimas décadas podemos distinguir cinco períodos (1980-1987; 1988-1993; 1994-1997; 1998-2007 y 2008):

Entre 1980-1987 la media de viviendas construidas por año fue siempre inferior a 1.000. Las calles o zonas en las que más se construyó se situaron en el interior de la Ronda: Torreón del Alcázar, Ruiz Morote Cardenal Monescillo Olivo, Diego de Almagro, calle Calatrava y Toledo. Y fuera de la Ronda: el polígono de la Granja, Camino de Sancho Rey, en las calles Fortuny, Camino Viejo de Alarcos, en diferentes zonas del carreterín de la Atalaya, y al sur de la ciudad las urbanización de las Acacias y de los Girasoles

Las empresas promotoras con mayor actividad en el período fueron: Urbazo S.L, Impousa S.L. MOPU por medio del Instituto de Promoción Publica de la Vivienda y en menor proporción Ramses S.L. y Provisa S.L, entre otras. En estos años se desarrolló mucha vivienda protegida (VPO), no sólo por iniciativa pública del MOPU, sino también por otros promotores como: Cooperativa Ciudad Jardín Oeste.

Entre 1988-1993 la aprobación del PGOU revitalizó la construcción de viviendas y se construyó entre 1.000 y 1.500 viviendas por año. Las calles o zonas más afectas fueron: la de la Universidad (campus y Rectorado) y la estación del AVE sobre todo. En el interior de Ronda, las calles situadas al norte del casco, en los ejes principales de las calles Toledo, Calatrava, Pedrera Alta y Pedrera Baja entre otras.

Las empresas promotoras con mayor actividad en esos años fueron: Keos 2 S.L., Futuro S.A., Logomar S.L y Urbazo S.L. Se redujo considerablemente la construcción de VPO, y este tipo de vivienda quedó en manos de la iniciativa pública a cargo de la Consejería Territorial de la Junta.

Destacar las actuaciones realizadas en las plazas y la aparición de las primeras urbanizaciones con piscina e instalaciones deportivas. En 1988, se regenera la trama urbana en la Plaza María Inmaculada Concepción con 21 nuevas viviendas y en la Plaza de la Merced con 14 viviendas. En 1991 se construye una de las primeras urbanizaciones con piscina e instalaciones deportivas en la ciudad, localizada en la zona universitaria, llevada a cabo por Promociones Inmobiliarias Keos 2 S.L con 182 viviendas. En este período se desarrollan grandes promociones (más de 100 viviendas) como la llevada a cabo por Futuro S.A. en la zona del Ave-Eroski, de tipología unifamiliar.

Entre 1994-1997 coincidiendo con el primer ciclo de crisis inmobiliario español se construyó menos de 600 viviendas como media por año. Las calles en las que se produjeron mayor número de construcciones fueron: Las dos Pedrera (Alta y Baja), Calatrava, Severo Ochoa (zona del Campus), Camino Viejo de Alarcos, Ronda Ciruela, zona del Ave, calle Calvario (zona de los Ángeles), y las calles intrarondas de Felipe II, Estrella y Altagracia.

Las empresas promotoras con mayor actividad fueron: Dyconsa, Construcciones Ciresa S.L y ConstruccionesAguilar S.L. Tampoco hubo mucha construcción de vivienda protegida. Destacamos la actuación en 1997 de la rehabilitación del Antiguo Hospital de la Misericordia, llevado a cabo por Vallehermoso S.L. que implicó la rehabilitación de la zona, con la construcción de 163 nuevas viviendas.

Entre 1998-2004 se inició el ciclo constructivo expansivo más largo de nuestra ciudad (coincidiendo con el boom inmobiliario español), se construyó una media entre 1.000 y 1.500 viviendas por año. Las calles o zonas más afectas fueron: los antiguos terrenos de RENFE, la Ronda de Toledo (por el Rectorado), y la zona del nuevo Hospital General. En 1998, y del 2000 y 2001 los terrenos del PERI RENFE generaron un gran dinamismo en la ciudad. Mientras que entre 1999 y 2000 destacó la actividad en Ronda Toledo. A partir del 2002 la zona que predominó fue la del nuevo Hospital.

Las empresas promotoras con mayor actividad fueron: Vallehermoso S.A., Urbazo S.L., Inaremas Proyectos Inmobiliarios S.L., Cabagua S.A., entre otras. La construcción de vivienda protegida en estos años volvió a ser escasa.

Entre 2005-2007 se dió el mayor volumen de construcción de la historia, con más de 2.000 viviendas por año. Las calles o zonas más afectas fueron sobre todo en el nuevo Hospital, el AVE, la zona de la Guija y su continuación en Puerta Santa María, la zona universitaria y el Polideportivo Príncipe Juan Carlos, el Recinto Ferial y la carretera de Fuensanta. En el interior de la Ronda destacaron las calles Pedrera Baja e Infantes (que continuaron con su renovación) y las calles Albalá, Aragón y Real.

Las empresas promotoras con mayor actividad fueron: Urbazo, Emusvi, Cabagua, Saite-Cobal, Vallehermoso, Belesin, Lateral Desarrollos Inmobiliarios, Promociones Ronda 28, Ancorbel y Espacio Ciresa. La construcción de VPO en este período fue muy escasa.

>En 2008 la crisis inmobiliaria que comenzó, en el segundo trimestre de 2007, se dejó notar con una reducción a 904 viviendas de Protección Oficial, con tres grandes promociones situadas todas ellas al sur de la ciudad (507): una de Urbazo en colaboración con Emusvi (149); otra de Reyal Urbis (108); y otra de Aldesa Home en la carretera de Fuensanta (106). La zona universitaria construyó 170 nuevas viviendas en tres promociones. Dentro de la ciudad apenas hubo renovación.

Para completar el estudio del proceso contractivo de la ciudad, hemos estudiado también la evolución y localización de los solares de la ciudad, como espacios urbanos preparados para edificar.

En la evolución de los solares de la ciudad se aprecia un significativo crecimiento en el período de estudio, puesto que pasan de 428 a 1.346. El número de solares por año hasta el año 2005 no sobrepasaba los 1.000, sin embargo a partir de esta fecha se disparan hasta alcanzar los más de 1.300 de la actualidad (Cuadro 6.34). El número de solares nos indica la preparación de suelo para edificar, que a partir del año 2005 se incrementa considerablemente, coincidiendo con el período de mayor boom inmobiliario, y en el que la retención de la construcción de solares suponía un aumento de sus plusvalías por la fuerte especulación del momento.

Cuadro 6.34.- Evolución del número y superficie de solares respecto al total de la superficie de Ciudad Real. 1979-2008

Fuente: Pillet, 1984: 597 y ss. Área de Estadística. Dirección General del Catastro. Ministerio de Economía y Hacienda Elaboración propia

La superficie ocupada por solares con respecto al total construido en la ciudad supone entre un 20 y un 40% del suelo en nuestro periodo de estudio. En Ciudad Real en 1979, el espacio ocupado por solares era similar al ocupado por las parcelas construidas, cerca de un 50% de la ciudad estaba sin construir, aunque con suelo preparado para ello. Entre 1994 y 1999 su significación dentro del espacio ocupado por la ciudad giraba en torno al 30% (salvo la excepción de 1997, en el que suponen un 37,7% del total urbano, debido a la revisión del PGOU). Entre 2000 y 2005, los solares han tenido una menor significación por el creciente proceso constructivo agotando gran parte de este suelo. Estos valores entre 2005 y 2008 vuelven a elevarse, al 30% por las fuertes perspectivas de crecimiento que presentaba nuestra ciudad, además de lo ventajoso que suponía la reserva de este tipo de suelo para futuras actuaciones.

El tamaño de los solares nos indica el tipo de construcción que se prevé realizar. En Ciudad Real entre 1994 y 2008, los solares con tamaños entre los 1.000 y los 10.000 m² experimentan un ritmo de crecimiento constante con algunos picos, como entre 20052006 debido a que por su tamaño se corresponde con espacios donde se desarrollarán grandes promociones. Los solares de 100 a 500 m² también se destacan en su crecimiento, con un fuerte aumento en el año 2000 y a partir de 2004. El tamaño de estos solares es el idóneo para construcciones unifamiliares (Figura 6.56).

Figura 6.56.- Evolución del tamaño de los solares

Fuente: Área de Estadística. Dirección General del Catastro. Ministerio de Economía y Hacienda Elaboración propia

Figura 6.57.- Distribución de solares en Ciudad Real. 2008

Fuente: Área de Estadística. Dirección General del Catastro. Ministerio de Economía y Hacienda Elaboración propia

Por último, para terminar con el proceso de construcción urbana señalaremos la localización de los solares en Ciudad Real en 2008, como el suelo previsible para futuros desarrollos. La distribución de los solares en la ciudad no es homogénea, hemos agrupado las secciones censales en función del número de solares correspondientes a cada una para apreciar el distinto comportamiento por zonas urbanas (Figura 6.57).

Las zonas con mayor número de solares (más de 100) se localizan en la periferia, y distinguimos dos subzonas según su intensidad: a) Las que poseen más de 246 solares, localizadas al sur, en la sección I-6 (nuevo Hospital); b) Las que poseen entre 166-246 solares, localizadas al este de la ciudad, en el Nuevo Parque Eroski (IV-13) y al oeste, en La Granja-Recinto Ferial. Las zonas que poseen entre 50 y 100 solares se sitúan en la zona norte (Puerta de Toledo) y en la carretera de Puertollano. Y las zonas con menor número de solares (menos de 50) se localiza en las zonas más consolidas de la ciudad, la zona Centro, la zona de las primeras barriadas extraronda (Los Ángeles, Pío XII….) y la zona industrial en la carretera de Carrión.

En el proceso de transformación urbana de toda ciudad, la evolución de la construcción está íntimamente relacionada con el proceso de demolición. La demolición de edificios en malas condiciones crea nuevos espacios en el interior de la ciudad y permite regenerar la trama urbana. La demolición de edificios ha sido una práctica justificada y utilizada para la mejora urbana en todo tipo de ciudades.

Ciudad Real sufrió en la década de los setenta, entre los años 1966-1979, una intensa transformación urbana. En este período se derribaron 355 edificios y se construyeron 3.022 viviendas subvencionadas (2.865 del Grupo I y 1.320 de Renta Libre). Las demoliciones tuvieron una mayor intensidad en las calles donde se permitía una mayor altura, es decir, en las calles Toledo y Alfonso X el Sabio, sustituyendo edificios de una o dos plantas por bloques en altura. Este proceso también afectó a otras calles como, la del Capitán Cortés, Morería, Calatrava, Ángel Andrade, Estación Vía Crucis, Paseo Cisneros, Ronda de Calatrava, Avenida de los Mártires (Alarcos), Reyes, Corazón de María, Mata y Altagracia en las que, al menos, tuvieron lugar seis o más demoliciones (Pillet, 1984:515 y 515).

En nuestro período de estudio, 1980-2008, se han derribado 887 edificios y se han construido 31.335 de viviendas. Las principales empresas(201) que las han llevado a cabo fueron (Cuadro 6.35): Ruiz Monterrubio S.L. (41), Construcciones Cahec S.L (38), Jucahisa (21), Construcciones García del Castillo S.L. (17) y Emproman S.L. o Poliprosa S.L.(16). Todas ellas con más de 15 demoliciones en el período.

La localización de estos derribos ha sido muy variada, no obstante, podemos señalar las pautas de las principales empresas:

    -Ruiz Monterrubio S.L, concentra el 17% (7 demoliciones) en la calle Pedrera Baja, entre los años 2000 y 2005, y otro 17% en 2005 en la calle Extremadura (en la zona de Los Ángeles que ha sufrido una intensa gentrificación).

    -Construcciones Cahec, también concentra sus demoliciones en dos calles: Juan de Ávila con un 15% y Pedrera Baja con un 10%. A finales de la década de los 80 (1988-1989) localiza sus demoliciones en la calle Pedrera Baja (4 derribos). Y entre 1999 y 2000 localiza sus demoliciones en la calle Juan de Ávila (6 derribos) en la zona de la Judería o Lirio.

    -Jucahisa concentra sus demoliciones en la Ronda de Alarcos, conun total del14% de las demoliciones realizadas por esta empresa, pero realizados en diferentes años.

Cuadro 6.35.-Principales empresas que han derribado más de 6 edificios. 1980-2008

Cuadro 6.35.-Principales empresas que han derribado más de 6 edificios. 1980-2008 (Cont.)

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Licencias Municipales. Elaboración propia

En Ciudad Real en las últimas décadas el proceso demoledor ha tenido una gran importancia en cuanto a transformación de la trama, de ahí que podamos distinguir diferentes períodos según su intensidad y localización.

Entre 1980 y 1987 el número de demoliciones medio por año del conjunto de la ciudad no superó las 30. La localización espacial en este período para los derribos se dio en las calles del Centro de la ciudad, dentro de la Ronda: Morería, Alfonso X El Sabio, Tinte, Diego de Almagro, Ciruela, Toledo y Estación Vía Crucis. Destaca la actividad de Construcciones del Castillo S.L. y Jucahisa S.L., y en menor medida de Aguilar S.L. y Obras Federico Martín S.L.

Entre 1988 y 1992 se produjo una intensificación demoledora, con una media anual que osciló entre las 30 y 60 demoliciones. La localización espacial en este período para los derribos se volvió a dar en el espacio interior de la Ronda. Las calles con una actividad más intensa en varios años consecutivos del período fueron Pedrera Baja y Azucena. Otras calles también afectadas fueron: Calatrava, Toledo, Lirio, Pedrera Alta, Ciruela, Cardenal Monescillo, Libertad, Sancho Panza y la Plaza Mayor. Destaca la actividad de Construcciones Cahec S.L., Logomar S.L. y Gedeco S.L. y en menor medida Encomar S.L., Laji S.L., García Giron S.L. y Ramses S.L.

Entre 1993 y 1996 se caracterizó por ser el primer ciclo de crisis inmobiliaria en nuestro período de estudio y supuso una reducción del número de demoliciones por año, disminuyendo a 15-20. La localización espacial en este período para los derribos se dio en la Ronda Ciruela y en calles del Centro urbano como Corazón de María y en Compás de Santo Domingo. En esta etapa de menor intensidad señalamos a Cahec S.L. Monterrubio S.L., Cajumi S.L. y Ropero e Hijos S.L. como las empresas de mayor actividad.

Entre 1997 y 2007 se volvió a reactivar el proceso demoledor con valores similares a los de los primeros años de estudio, entorno a los 30-60 derribos por año, coincidiendo con un nuevo ciclo expansivo inmobiliario. La localización espacial en este período afectó en un primer momento a la primera periferia, localizándose los derribos en las Ronda y en las calles de acceso a estas. Destacaron calles como Bachiller Fernán Gómez, Pedrera Baja, y en menor medida: Felipe II, Pedrera Alta, así como en las Rondas de Toledo, del Carmen y de la Mata. A partir del 2004 varia la localización de la demolición hacía el sur de la ciudad localizadas todas ellas fuera de la Ronda, en las calles Extremadura, Paseo Carlos Eraña y Plaza del Trillo. Destaca la actividad de Monterrubio en los primeros años (1997-1999) y Cahec, entre el 2000 y el 2002. Otras empresas demoledoras destacadas del período son: Gedeco S.L., Sánchez Ciudad Promociones S.L., Manguimor S.L., Félix Romero S.L., Cinca Gutiérrez S.L. y Navas Linares Promociones S.L.

Por último, en 2008 tan sólo se produjeron 12 demoliciones, y ninguna calle tuvo más de una, por lo que muestra un claro freno en el proceso demoledor marcado por la crisis inmobiliaria.

(201) Algunas empresas aparecen con diferente nombre pero hacen referencia a un mismo titular.

Para terminar hemos realizado unos planos de síntesis en el que se analizan año a año, las zonas que han sufrido una mayor demolición y una mayor construcción. Esa visión nos permite hablar de distintos períodos o etapas en el crecimiento urbano de Ciudad Real.

En el estudio de la influencia del AVE en el crecimiento urbano de Ciudad Real, realizado por Garmendia (2008a: 343-244) para el período 1986-2003, distinguió cuatro períodos: a) 1986-1987 sin noticias de la llegada del AVE en el que se construye poco; b) 1988-1992: se duplica el número de viviendas por la triple coyuntura AVE, Campus, y nuevo PGOU de 1988 con aumento de suelo urbanizable; c) 1993-1996: período de crisis; d) 1997-2003: gran período de inversión inmobiliaria con 1.100 viviendas al año, el doble del período anterior, debido a la coyuntura económica favorable y a la consolidación del AVE.

En nuestro estudio sobre el crecimiento urbano de Ciudad Real hemos tenido en cuenta más variables: el índice de construcción-demolición, los solares, la localización de grandes promociones de viviendas, y un período de estudio que empieza antes y termina después del realizado para el AVE. Estas nuevas variables, nos permiten completar las etapas propuestas por Garmendia (Cuadro 6.36):

Período 1980-1987. Es un período en el que la construcción en Ciudad Real aún no ha despegado, la edificación de nueva planta no supera las 1.000 viviendas el número de demoliciones es muy bajo, lo que muestra una escasa renovación urbana, casi toda centrada dentro de Ronda. En esta etapa las grandes promociones (que en este período no significa que sean superiores a 100 viviendas, sino las que poseen el mayor número de viviendas) son de VPO, tanto de iniciativa pública como privada. La construcción de unifamilares apenas tiene importancia. En estos años, pese a que la universidad de Castilla-La Mancha estaba funcionando desde 1985, el número de alumnos era muy bajo (menos de 2.000) y la evolución de la ciudad sigue las pautas de las décadas anteriores.

Período 1988-1993. Es el primer período de auge en la construcción y desarrollo de la ciudad. Se observa un notable incremento tanto en la demolición (entre 30 y 40 por año) como en la construcción (1.000 y 1.500 viviendas de nueva planta). La VPO apenas tiene importancia en el proceso de construcción (pese a que el número total pueda parecer significativo, pero no en cuanto a grandes promociones, puesto que de las 10 grandes promociones que se realizan tan sólo una es de VPO). La vivienda unifamiliar despega siguiendo las pautas del PGOU de 1988 de renovación urbana. Se caracteriza por una mejora del espacio consolidado, baja la densidad urbana del Centro y promocionan las viviendas unifamiliares en las nuevas zonas (Carretera de Puertollano-Porzuna) que en este período tienen una media de 167,8 viviendas, la mayor entre 1980 y 2008. Se observa, entre 1988 y 1990, un claro seguimiento de la directrices del PGOU. Sin embargo, la proyección del Plan pronto se queda pequeño se refleja en la concentración de la demolición en el Centro de la ciudad y en las áreas que se preveían de futura expansión residencial, con una potenciación del crecimiento residencial en la carretera de Puertollano.

Cuadro 6.36.- Características de los ciclos urbanísticos en Ciudad Real. 1980-2008

Cuadro 6.36.- Características de los ciclos urbanísticos en Ciudad Real. 1980-2008 (Cont.)

Fuente: Licencias Municipales y Estadísticas del Catastro. Elaboración propia.

El anuncio del AVE en 1989 y su puesta en funcionamiento en 1992, así como el nuevo proyecto del campus universitario aumentando su oferta en titulaciones, hace que, a partir de 1991, se den en esas zonas las mayores actuaciones. Esta nueva situación en el mapa nacional, unido a una buena coyuntura económica contribuyó a la inversión inmobiliaria en la capital provincial, aspecto que nunca se había dado hasta la fecha. En la clasificación de Garmendia (2008a:343) este período se cierra en 1992, sin embargo, al tener en cuenta más variables, consideramos que debe incluirse 1993. Este es un año de transición, y tiene más afinidad con el período de prosperidad que con el período de crisis de la siguiente etapa. Las características de este año coinciden con los anteriores, excepto en la media de demoliciones (que es menor), y que indica el freno en la renovación urbana que se va a producir en el período siguiente.

Período 1994-1996. La crisis nacional de recesión de 1991-1995 se retrasa en Ciudad Real hasta 1994, aunque comienza a aparecer en 1993. La nueva estación, el campus, y el PGOU de 1988 liberando los terrenos de la antigua estación de ferrocarril al sur de la ciudad contribuyeron a retrasar, pero no fueron suficientes para evitarla. Desde 1994 se observa una reducción del número de viviendas, que no superan las 600 por año. Las demoliciones son inferiores a 30, localizadas principalmente en la Ronda de la Mata, similares a la década de los años ochenta. No existen grandes promociones (todas ellas son inferiores a 100 viviendas). El número de solares es muy reducido, en torno a los 600, y la VPO se descuida. Sin embargo, se sigue construyendo viviendas unifamiliares en la carretera de Puertollano, el campus universitario y la zona del AVE. Esta crisis, es considerada por algunas inmobiliarias de Ciudad Real como pequeña, puesto que en un corto período de tiempo se recuperan, y estiman que el año crítico se da entre junio de 1995 y junio de 1996.

Período 1997 a 2004. En estos años se vuelve a recuperar la economía nacional, la nueva ley urbanística estatal y la autonómica (LOTAU) de 1998(202) dan un cierto liberalismo en la actividad urbanística. El nuevo posicionamiento de Ciudad Real capital, no sólo en cuanto a comunicaciones con el AVE, sino educacional (Universidad, IES…), sanitario (nuevo Hospital, comercial, servicios…y a la aprobación de un nuevo PGOU en 1997, en el que se crean nuevos sectores de desarrollo de la ciudad, hacen que la inversión de la clase media de los pueblos de la provincia se concentre en inmuebles en esta ciudad. El número de viviendas secundarias se incrementa notablemente en el censo de 2001. Sin embargo, este dato esconde, como se comentó antes, un uso diferente de estas. Porque las expresiones segunda residencia, segunda vivienda, residencia secundaria y vivienda secundaria esconden distintos significados y diferentes hechos tras la aparente simplicidad de su definición censal (Delgado, 2008a), puesto que la compra de una segunda residencia tiene dos motivaciones, por un lado la de inversión, y por otro la de su uso y disfrute como población vinculada en cuanto a estudio y trabajo, con una ocupación que varía durante los días laborales, a otra ocupación estacional o de futuro, para facilitar los estudios universitarios de sus hijos. El número de viviendas de nueva planta está entre 1.000 y 1.500 unidades, y el de demoliciones entre 30 y 60, lo que muestra un elevado grado de renovación. La renovación intrarronda se ha visto muy favorecida por el espacio liberado para el Rectorado, y en el espacio extrarronda por los antiguos terrenos de RENFE y la expansión por la zona del Larache. Las grandes promociones inmobiliarias han sido 15, y la vivienda unifamiliar muy potenciada, teniendo valores de media muy elevados para este período, concentrándose sobre todo en la zona de la Guija, en la zona del Hospital, en la carretera de Puertollano y en el Recinto Ferial. La renovación de la zona urbana de la Puerta de Santa María se inició a finales de este período y continuó en el siguiente.

Período 2005-2007. La separación de este período, que podríamos incluir como un punto álgido de 1997-2004, se ha debido, por un lado, a la intensa actividad constructiva (más de 2.000 viviendas de nueva planta por año); y por otro, al incremento de las grandes promociones (de más de 100 viviendas) con un total de 15 en estos tres años (el mismo número que en el período anterior de ocho años 1997-2004). Además el aumento de solares en más de 1.000, indica también un continuo aumento de suelo para construir. Esta intensidad en el período constructivo de la ciudad, ha sido la más grande en su historia, con una expansión urbana desconocida hasta la fecha. Etapa de crecimiento apoyada en el gran boom inmobiliario nacional y en los grandes proyectos que se están desarrollando en Ciudad Real: Aeropuerto, Reino Don Quijote, junto con un fuerte crecimiento de la inmigración.

Tiene lugar, además, un cambio en la política urbanística que queremos resaltar y que consiste en promover la construcción en bloque en la periferia, es decir, se frena la construcción de unifamiliares como modelo de crecimiento de la segunda periferia de la ciudad para pasar a la construcción de bloques encerrados en urbanizaciones dotadas de grandes espacios para el ocio, pistas de paddel, tenis y piscina…, creando mini-ciudades en su interior, y olvidando crear ciudad en su entorno. Esta situación se debe, desde nuestro punto de vista, a dos factores: uno al fuerte boom inmobiliario incapaz de ser absorbido por la Administración Pública; de otro, a un PGOU, que aunque se puede decir, que reserva espacio para esparcimiento residencial, se ha quedado superado, puesto que no ha previsto equipamientos educacionales, deportivos, comerciales, administrativos o de reserva de suelo con plazas o aparcamientos para el fuerte crecimiento residencial sufrido en esos años.

En ese sentido, en la zona del nuevo Hospital se observan cada uno de estos aspectos: el morfológico, con una primera expansión en unifamiliares, para concluir en las proximidades del Hospital en grandes urbanizaciones; y en el funcional, puesto que pese al elevado número de viviendas ofertadas, es una de las zonas menos demandadas para la compra, siendo más propicia la del campus universitario, por estas carencias dotacionales que acabamos de exponer.

Período 2008. A partir del segundo trimestre de 2007 se inicia el descenso del crecimiento inmobiliario (las licencias pasan de 2.492 en 1996 a 2.064 en 2007), mientras que en el 2008 se produce un brusco descenso (solo 531 licencias) relacionado con la saturación del mercado de la vivienda en nuestra capital. Las causas que agravan la situación en este sector son: El retraso en la apertura y puesta en funcionamiento de los grandes proyectos del Aeropuerto y del Reino de Don Quijote, y una coyuntura nacional y global de inicio de la profunda crisis, en la que aún nos encontramos. Los detonantes fueron: la crisis hipotecaria iniciada en agosto de 2007 en Estados Unidos, que se tradujo en una contracción del crédito; el paulatino aumento del euribor por parte del BCE, lo que generó un aumento de las cuotas hipotecarias llegando en España a un interés variable del 98%. Todo esta situación ha afectado al consumo y a la confianza de los consumidores, estrangulando el mercado de crédito que ha dejado sin financiación a las empresas dedicadas a la construcción (El Economista, 2009).

Este período caracterizado por un freno en la demolición en la ciudad (menos de 30), y de reducción de la construcción de vivienda de nueva planta (se ha reducido a la mitad, menos de 1.000 viviendas frente a las 2.000 del período anterior), ha favorecido la construcción de VPO, y prevemos que continuará unos años. No se trata de una coyuntura local, sino de una crisis internacional del sector inmobiliario, que se da de una manera más acuciante en nuestro país.

Como conclusión para este proceso de construcción-demolición de Ciudad Real coincidimos con Garmendia et al. (2008b: 265) en cuanto a la incidencia del Campus y del AVE en los desarrollos residenciales de esta ciudad, puesto que junto con el nuevo Hospital, han sido las zonas más dinámicas y transformadas de la ciudad en nuestro período de estudio. Por otro lado, consideramos que en el futuro inmediato, los responsables políticos y el sector inmobiliario deberían prestar mucha mayor atención a la renovación y a la regeneración del espacio urbano existente que a los nuevos desarrollos residenciales (Vinuesa, 2008a: 139).

(202) Ley urbanística estatal 6/1998 Ley del Régimen del Suelo y Valoraciones, y la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha 2/1998, conocida como LOTAU.

España es el país europeo con mayor parque de viviendas y uno de los países de la Unión en los que más viviendas se siguen construyendo al año, siendo asimismo el país de Europa donde mayor número de viviendas vacías existe, según datos de 2008.

La vivienda es un bien extremadamente diverso, no sólo sirve para satisfacer un derecho básico de los ciudadanos de disponer de un alojamiento digno y adecuado, sino que la construcción de viviendas es, en una medida excesiva, soporte de la economía nacional en términos financieros y de empleo. Los ingresos derivados de las transacciones de viviendas representan una notable cuota en los ingresos de las Administraciones Públicas, y los desarrollos residenciales, con demasiada frecuencia, son la principal fuente de financiación de las Administraciones locales.

Esta doble finalidad contribuye a que nuestro país tenga un parque inmobiliario basado mayoritariamente en la vivienda en propiedad. La vivienda de alquiler en España es muy reducida (11%), por sus elevados precios, mientras en la Unión Europea la media es muy superior (40%) con países que superan este porcentaje como Alemania, Holanda, Francia, Austria o Suecia.

El régimen de tenencia predominante en Ciudad Real, al igual que en España, es el de propiedad, que ha ido aumentando en los últimos censos, en 1981 era del 66,5% y en 2001 llega al 86,5% (Figura 6.58).

Figura 6.58.- Hogares según régimen de tenencia en Ciudad Real

Fuente: INE: Censo 1981, 1991, 2001. Elaboración propia

La inversión residencial en relación con el PIB, así como la variación interanual del precio de la vivienda sitúa a España a la cabeza de la UE. La vivienda es la principal preocupación, actualmente, de los españoles. No es de extrañar que recientemente se haya propuesto, como solución o como estrategia, intervenir en el parque existente de viviendas vacías de la siguiente forma: “entrar directamente sobre las viviendas vacías para ponerlas en el mercado en forma de alquiler…asustar a los propietarios para que, por su cuenta, saquen sus viviendas al mercado de venta o alquiler” (Rullán y Artigues, 2007).

En su condición de activo económico, la vivienda es la principal forma de ahorro y de inversión de los hogares españoles; y, dejando para el final lo más importante desde una perspectiva de sostenibilidad, la construcción de viviendas es el elemento fundamental en la configuración del espacio urbano y el mayor consumidor de territorio (Vinuesa, 2008a: 141-142). El problema de la vivienda constituye uno de los aspectos más característicos en el desarrollo y previsiones de toda ciudad y ha llegado incluso a modificar sustancialmente, el aspecto predominante de la fisonomía de toda ciudad. La necesidad de intervención por las Administraciones para su regulación y potenciación es un hecho evidente.

La actual conexión urbano-rural ha originado una expansión discontinua de la urbanización, donde lo urbano se ruraliza a la vez que se favorece las inversiones procedentes del mundo rural. Este desarrollo descontrolado se ha incrementado con una intensa actividad, que ha hecho que en España se hayan construido en 2005 un total de 800.000 viviendas. La misma cantidad que han sumado conjuntamente tres países europeos (Alemania, Francia y Gran Bretaña), con una importante subida en el precio del suelo en el período (1998-2005) de un 500 % (Pillet, 2008a).

Sin embargo, y pese a la importancia de estas cuestiones, se adolece de una escasez de información estadística, a lo que habría que sumar las dificultades para establecer una adecuada definición estadística e incluso jurídica de ese bien tan preciado como es la vivienda. De forma directa solo existe el Censo de Población y Viviendas elaborado por el INE cada diez años. Dado que el último censo se realizó en el año 2001, al día de hoy no es posible conocer con exactitud las características del parque residencial español (Palacios, 2008).

Atendiendo a la importancia que el tema de la vivienda suscita en nuestra sociedad actual, hemos planteado el estudio de la vivienda urbana de Ciudad Real en cuatro grandes apartados: 1) La evolución del número de viviendas en la ciudad; 2) La vivienda de protección oficial; 3) Las viviendas de baja densidad y 4) La vivienda vacía o desocupada.

La diversidad de fuentes que se pueden emplear para conocer el número de viviendas construidas en Ciudad Real entre 1980 y 2008, hace que tengamos que escoger una de ellas para abordar sistemáticamente el estudio de la evolución de viviendas.

En este sentido, de forma directa y abundante, solamente existe el Censo de Población y Viviendas elaborado por el INE con una periodicidad decenal. Según los Censos de población y vivienda, Ciudad Real en 1981 tenía 14.807, y en 2001 contaba con 28.799 viviendas censadas.

La periodicidad del Censo nos lleva a emplear otras fuentes que nos aporten una mayor continuidad temporal hasta 2008. Para conocer el parque inmobiliario en la actualidad podemos emplear el Catastro de urbana, que nos aporta la información de los bienes inmuebles de uso residencial, que para 2008 se cifran en 35.825. Sin embargo, según las licencias de obra municipal, Ciudad Real entre 1980 y 2008 ha solicitado 31.355 nuevas viviendas, que añadidas a las censadas en 1981, suponen un parque inmobiliario en 2008 de 48.663 viviendas en Ciudad Real.

La diferencia de estas fuentes en el parque inmobiliario de Ciudad Real es de 12.832 viviendas. La explicación de esta diferencia se debe a que en las solicitudes de licencias de obra municipal no se especifica cuando termina la obra, mientras que en el Catastro se habla de un bien inmueble real. Aspecto que se ratifica con los datos obtenidos a partir de los visados de obra aportados por el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos técnicos de Ciudad Real, que indican que entre 2000 y 2008, el número de viviendas iniciadas es el doble de las que se terminan, y que además en nuestra ciudad existe en este periodo una mayor importancia de la construcción de vivienda libre frente a la de protección oficial, con un 69,1% frente a un 30%, tanto para la iniciada como para la terminada.

Para el estudio de la vivienda de Ciudad Real hemos elegido las licencias municipales, porque esta fuente nos aporta una evolución cronológica completa para nuestro

estudio, así como una información sobre el promotor, localización y tipo de vivienda que consideramos de gran utilidad para esta investigación.

Los períodos de mayor construcción e inversión en la ciudad se han producido en tres años (2005-2007), siendo 2006, el año que mayor número de viviendas se han construido en Ciudad Real (2.426 viviendas). Valor superior a los años de mayor impacto en la ciudad (1988, 1997 y 1992) debidos a los PGOUs y a la puesta en marcha del AVE y el Campus (Figura 6. 59)

El año 2006 no presenta ningún motor o iniciativa pública que incentivase la construcción, por lo que destacamos el papel de la coyuntura económica como un aspecto vital en la evolución de la construcción de viviendas. A partir de estos años, la caída de 2008, con valores similares a los de principios de la década de los 80, reflejan un freno a esta tendencia urbanística.

            “Desde fines de 1997 el mercado de vivienda en España presentó claros indicios de recuperación, tras la crisis de 1990-91. En la segunda mitad de 2007 tuvo lugar un claro “derrumbe” de la demanda de vivienda. El último auge ha durado unos diez años, el más prolongado de los registrados por la economía española en 50 años, consecuencia de la ausencia de restricción externa (euro) y de la “laxitud” de la P. Monetaria.” (Rodríguez, 2009: 4)

Figura 6. 59.- Evolución del número de viviendas en Ciudad Real capital sin anejos. 1980-2008

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Licencias Municipales. Elaboración propia

En la actualidad la dinámica inmobiliaria vive el final de un boom, que se ha caracterizado tanto por la intensa subida de los precios como por el enorme número de viviendas construidas. A comienzos de 2008 el cambio de ciclo es ya una realidad constatada, entre otros factores, por la disminución de los ritmos de construcción y de demanda (Vinuesa, 2008a: 142).

Al analizar por separado la relevancia que han tenido en el crecimiento de Ciudad Real los anejos (Poblachuela, Las Casas y Valverde) y diseminados (Atalaya, carreteras de entrada a la ciudad, y parcelas no localizadas), observamos que, en conjunto, estos no han sido muy significativas (Figura 6.60).

Figura 6.60.- Evolución del número de viviendas en Ciudad Real capital con anejos.

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Licencias Municipales. Elaboración propia

Sin embargo, queremos resaltar cómo en 1990 y desde el año 2000 hasta la actualidad, destaca el crecimiento de los diseminados(203) con mucha más intensidad en los anejos. Esta situación nos muestra la necesidad de controlar y regular este tipo de construcciones ilegales que empiezan a expandirse fuera de la ciudad. También destacamos el crecimiento de la pedanía de las Casas, a tan sólo cinco kilómetros de la ciudad, puesto que en el boom inmobiliario de 2006-2007, experimentó un notable aumento del 200%, con 206 nuevas viviendas, mientras que para todo el período anterior (veinticinco años, 1980-2005) tan sólo se habían construido 212 viviendas (Figura 6.61).

Figura 6.61.- Crecimiento de viviendas en los anejos y diseminados. 1980-2008

El aumento del parque de viviendas en Ciudad Real ha estado muy influenciado por la inversión en vivienda de los habitantes del resto de la provincia, los cuales apuestan por una segunda residencia o utilizar el piso para alquiler en la capital, situación que hace 20 años tan sólo suponía el 3% de las inversiones, y que desde 1995, suponen casi el 70% de la localización de la vivienda secundaría, considerándose una inversión rentable, según la encuesta realizada en el estudio de Garmendia (2008a: 270-272), y la corroboración de que esta vivienda de segunda residencia ha pasado de 69 a 285 en este último período.

La evolución del número de viviendas de los municipios del entorno de Ciudad Real

Al estudiar cuál ha sido el crecimiento del número de viviendas como principal elemento transformador del espacio urbano de nuestra ciudad, no sólo hemos de tener en cuenta el crecimiento del parque inmobiliario del núcleo, sino la inversión inmobiliaria que se ha generado en su entorno, es decir, en sus municipios colindantes, donde el suelo suele ser mucho más barato y apto también para la vivienda. Unido a que en la sociedad actual las distancias se acortan gracias al uso masificado del automóvil, en el que las buenas conexiones, hace que la expansión urbana afecte a pequeños núcleos rurales próximos a la ciudad, tal es el caso de Miguelturra y Poblete, que prácticamente son un continuo urbano de la ciudad, y de Carrión y Torralba de Calatrava, donde la autovía ha permitido acortar tiempos y distancia.

Reflejo de cuanto acabamos de comentar son las diferencias del incremento porcentual del número de viviendas(204) (Cuadro 6.37) entre la capital y los municipios próximos, donde, entre 1991 y 2001, el crecimiento ha sido mayor que en la propia capital (32,9%), frente a Miguelturra y Poblete que presentan un 68,5% y un 44,2%, respectivamente. Consideramos que la entrada en funcionamiento del AVE, el nuevo impulso del campus y del Rectorado, y la bonanza económica han favorecido la inversión inmobiliaria, aumentando sustancialmente el número de viviendas. Situación que se mantiene en el caso de Miguelturra y Ciudad Real hasta 2006, y a partir de ese año se inicia un crecimiento más acorde con su realidad, mientras que Poblete mantiene ese crecimiento hasta el 2007, para ceder, desde esa fecha, el puesto de mayor crecimiento a municipios más alejados como Carrión y Torralba.

Cuadro 6.37.- Incremento del número de viviendas entre 1981-2008 en Ciudad Real y municipios colindantes

Fuente: INE. Censos y Estadísticas del Catastro (2006-08)(205) . Elaboración propia

Los mayores crecimientos porcentuales en nuestro período de estudio han sido, en primer lugar, para Poblete, con un incremento de 247,7% sobre su número de viviendas en 1981, a pesar de que es el municipio más pequeño de los analizados; en segundo lugar Miguelturra, con un crecimiento del 200%, concentrándose en la década 1991-2001; y, en tercer lugar, Ciudad Real, con un 141,9%, en donde, pese al fuerte incremento de viviendas en el período previo a nuestro estudio (1971-1981, con un 81,3%), ha seguido teniendo un elevado crecimiento desde 1981 hasta el 2006.

El comportamiento de los municipios en estos últimos años refleja el efecto de absorción-expansión que un núcleo urbano tiene con su entorno. Efectivamente, al aumentar las posibilidades de influencia e importancia de un determinado núcleo, como ha sido el caso de Ciudad Real, ese núcleo urbano crece considerablemente, dando lugar a la fase de expansión urbana (Cuadro 6.38).

Esta expansión, genera una absorción inicial de los núcleos limítrofes, por el atractivo que ofrece el residir en un núcleo urbano dinámico. Sin embargo, la demanda de población, a su vez, dispara los precios de la vivienda y es necesario recurrir a núcleos próximos, en su mayoría rurales, donde es más barato adquirir una vivienda. De ahí que Miguelturra y Poblete absorban esos crecimientos y se conviertan en expansiones o extensiones urbanas de la capital.

Cuadro 6.38.- Evolución del número de viviendas entre 1981-2008 en Ciudad Real y municipios colindantes

Fuente: INE. Censos y Estadísticas del Catastro (2006-08). Elaboración propia

Durante el denominado boom inmobiliario (2001-2006), los municipios más alejados, pero con buena conexión a través de la autovía, como Carrión y Torralba, presentaron crecimientos negativos, porque las viviendas se concentran en Ciudad Real capital y sus extensiones urbanas (Poblete y Miguelturra). Sin embargo, a partir de 2006 los crecimientos comienzan a producirse en estos núcleos más alejados, siendo incluso mayores los de la capital en el último año de estudio (2008), y en los municipios de la primera expansión (Miguelturra y Poblete), porque, en estos últimos, la vivienda ha ad-quirido un precio similar a los de la capital. Sin olvidar, en todo este proceso, el cambio de mentalidad a la hora de adquirir una vivienda, no siendo incompatible vivir fuera de tu lugar de trabajo.

(203) Entendemos por diseminados: las edificaciones o viviendas que no puedan ser incluidas en el concepto de núcleo, entendido este como un conjunto de al menos diez edificaciones que estén formando calles, plazas y otras vías urbanas o siempre que la población supere los 50 habitantes. Es decir, aquellas viviendas que se construyen fuera de planeamiento en suelos no calificados como urbanos, y con un carácter disperso.

(204) La fórmula que hemos empleado para calcular el incremento de viviendas ha sido: Viviendas inicial =100; Viviendas final =X donde X-100= % crecimiento de viviendas

(206) Hemos considerado el número de viviendas como el número de bienes inmuebles de uso residencial.

La producción pública de vivienda es una práctica habitual en muchos países donde el Sector Público promueve la construcción de las viviendas y, posteriormente, las alquila a precios reducidos o las vende a precios subvencionados a individuos o familias que cumplen determinados requisitos de escasez de recursos.

El problema que se plantea entre alquilar o vender estas viviendas es la necesidad de frenar y evitar las ganancias de capital realizadas por aquellas personas que compran las viviendas a precios reducidos con la finalidad de venderlas. Las políticas de promoción pública de vivienda deben enfrentarse a críticas apoyadas en aspectos de igualdad e integración social. En general, las viviendas son de calidad media o baja, situadas en los extrarradios y limitándose el acceso a familias con rentas bajas, por lo que se tenderá, a través de esta intervención, a fomentar la segregación espacial por niveles de renta y, con el tiempo, puede dar lugar al nacimiento de zonas marginales y poco atractivas dentro de las ciudades.

Figura 6.62.- Evolución del número de viviendas VPO de Ciudad Real

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Licencias Municipales. Elaboración propia

La evolución de la vivienda en España se caracterizó, durante la década de los años setenta y principios de los ochenta, por una promoción inmobiliaria que se centró en la promoción de la vivienda de protección oficial (VPO) con una importante intervención de la Administración en la promoción de la vivienda pública, con lo que los precios suben moderadamente por debajo del IPC. Es a partir de 1985 cuando por confluencia de diversos factores se produce una gran reactivación de la economía y especialmente en el sector inmobiliario. Esto es debido, en gran medida, a considerar la vivienda y en general la edificación como una inversión de futuro. Lo que trae consigo el alza de los precios de la vivienda y, como consecuencia, el del suelo que adquiere valores elevadísimos. Ante tal demanda se descuida la producción de viviendas VPO.

Dentro del ámbito nacional, la producción de vivienda oficial ha sido bastante inestable. La vivienda protegida decrece en términos absolutos, pues desde el año 1988 no llega nunca a las 100.000 unidades anuales, cuando antes las superaba ampliamente. En términos relativos, se observan unas relaciones entre la mayor promoción de VPO cuando hay menor producción de vivienda libre, como en 1985. La situación contraria se produce en 2006, con uno de los valores más bajos de VPO (9,1%) (Mas et al. 2003:177).

El comportamiento nacional nos ha servido de marco de referencia para comprender los datos que hemos obtenido para Ciudad Real. En nuestra ciudad la relación entre vivienda libre y la de protección no se observa un criterio tan claro como en España, aunque si hemos podido comprobar que el comportamiento en los grandes períodos es el mismo (Cuadro 6.39).

A partir de 1988 en Ciudad Real la VPO decrece, pasando de representar un 14,8% del total a un 11,6%. Las principales diferencias con la evolución española se dan en el periodo 1980-1988 y en el 2008. Teniendo en este último año valores más altos que la nacional (31,4% frente al 23,4% español). También se comprueba la coincidencia entre aumento de construcción de vivienda libre y retroceso de la VPO.

Las viviendas de VPO en Ciudad Real (Figura 6.63) suponen un 11,9% del total de viviendas construidas (3.685 viviendas), aunque como se observa en la figura, ese valor medio, no nos muestra cual ha sido la evolución o tendencia en la construcción de estas viviendas, puesto que se observan valores máximos en 1986, 1998 y 2008. Y por otro lado, entre 1986 y 1996, el volumen de estas disminuye hasta casi desaparecer, coincidiendo con los años en los que se da un crecimiento de viviendas unifamiliares.

Destacan los bajos valores entre 1994-1996, y los años 2001 y 2003, así como el carácter inconstante en la construcción de este tipo de viviendas, observándose que tras un año de porcentaje significativo, le sigue otro año de ausencia o disminución de estas. Entre 2001 y 2006 en España se recuperó el ritmo de construcción de viviendas protegidas, alcanzándose un máximo de 95.300 viviendas iniciadas en 2006. La participación de las viviendas protegidas dentro del total de iniciadas pasó desde el 9,3% en 2001 al 12,5% en 2006, mientras que en estos años, la participación en Ciudad Real fue muy dispar, desde el 13,5% de 2001, pasando a disminuir en 2002 y 2003 a un 3,9% y 0%, para luego recuperarse en 2004, con un 16,9%, bajar a un 4,5% al año siguiente, e incrementar a un 14,6% en 2006, y reducir a un 9,5% en 2007 y volver a aumentar a un 31,4% en 2008. Los años en los que la construcción de VPO ha tenido una mayor participación en Ciudad Real han sido 1986 con un 42,1% y 2008 con 31,4%. El crecimiento de VPO en 2008 se debe, sobre todo, al descenso espectacular de las viviendas libres iniciadas, situación semejante a la nacional, donde suponen un 31,4% (Rodríguez, 2009: 7).

Cuadro 6.39.- Evolución de la participación de la vivienda libre y protegida en Ciudad Real.

Fuente: Ministerio de Vivienda y Licencias municipales del Ayto de Ciudad Real.

Figura 6.63.- Evolución del número de viviendas Unifamiliares de Ciudad Real

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Licencias Municipales. Elaboración propia

El problema de la vivienda de protección oficial es encontrar empresas dispuestas a construir. Lógicamente, cuando el precio de la vivienda libre aumenta, las empresas constructoras ganan más construyendo vivienda no protegida y, por tanto, el número de viviendas de protección oficial disminuye. Sucedió con la subida del período 19871991 (en 1990 se construyeron 50.000 viviendas protegidas) y ha sucedido de nuevo con el aumento del precio actual (en 2002 solo se construyeron 44.014 en España). (UNED, 2007)

Coincidimos con Zubero en que el ciudadano no quiere tanto una vivienda protegida como una vivienda adecuada, susceptible de ser adquirida a precios razonables. Las medidas de la Administración no sólo deben estar orientadas a estrategias intervencionistas mediante incrementos de patrimonio de suelo y reservas para construcción de viviendas de promoción pública, sino que carece de lógica social y económica promover una edificación ilimitada en nuevas áreas urbanas, cuando dentro de las mismas proliferan las viviendas desocupadas. (Zubero, 2004: 11).

Respecto a la construcción de unifamiliares en Ciudad Real (Figura 6.64) se observan, claramente, períodos en los que prima este tipo de construcción que son: 19951996 y 1987-2002. El primero se debe no tanto al volumen, sino al porcentaje respecto al total construido, puesto que en esos años de crisis, el número de viviendas totales no fue muy elevado. Y el segundo período ha sido afectado por unos Planes de Ordenación (1988 y 1997) que han favorecido este tipo de vivienda de baja densidad. Por otro lado, se observa en los extremos del período de estudio, es decir, entre 1980-1986 y 2003-2008, un descenso considerable del número de éstas.

El boom inmobiliario que hemos sufrido en los últimos años ha despertado la alarma sobre el aumento de una vivienda que no es ocupada por nadie, que se encuentra vacía, generando bolsas de stock, a la espera de una buena revalorización. Sin embargo, la voz de alarma ya se produjo con los datos aportados por el censo de 2001, en el que España contaba con más de tres millones de viviendas vacías(206), es decir, algo más de un 14% del parque inmobiliario. Esta situación, insostenible desde muchos puntos de vista, ha resultado y sigue resultando difícil de estudiar y analizar por los investigadores. Existen graves deficiencias de información sobre el parque de viviendas en España en cuanto a evolución, construcción y suelo. Las distintas fuentes muestra diferencias de unas 600.000 viviendas en las cifras de las promovidas entre 2004 y 2006 (Vinuesa, 2008b).

En este sentido, vuelve a ser el Censo de Población y Viviendas elaborado por el INE con una periodicidad decenal, la herramienta estadística más útil para su análisis. Tendremos que esperar al 2011, para apreciar, el notable incremento, que prevemos por los intensos crecimientos sufridos en estos años, en el parque de viviendas vacías de Ciudad Real y de toda España.

Además del análisis del stock de viviendas que están desocupadas en un momento dado, el estudio de las causas de desocupación y las características de esas viviendas son un paso necesario para diagnosticar las causas del fenómeno. La intensidad de flujos de ocupación y desocupación de viviendas y el tiempo que permanecen vacías, así como los distintos tipos de vivienda son otras dimensiones imprescindibles para comprender el dinamismo urbano (Vinuesa, 2008b). Sin embargo, la información actualmente existente no permite hacer este tipo de análisis, ni siquiera en términos de aproximación a la realidad, no obstante, el análisis de la evolución y la distribución en este tipo de viviendas a través de los tres últimos censos, nos dan su trayectoria y características.

La vivienda desocupada o vacía en Ciudad Real, según los datos censales, se ha reducido (Cuadro 6.40), ya que ha pasado de un 15% en 1981 a un 12,5% en 2001. Según los datos que facilitan los Censos, el número de viviendas vacías disminuye. Es decir, en Ciudad Real entre 1981 y 2001, el tipo de vivienda que más ha aumentado porcentualmente ha sido la vivienda secundaria (1.762), aunque en valores absolutos, el valor más alto lo tienen las viviendas principales (7.799). Esta información estadística revela una situación anómala al tratarse de una ciudad del interior y no de una costera, en la que el ritmo de viviendas no principales(209) para el conjunto del período y para cada uno de los períodos intercensales es superior al ritmo de las viviendas principales (8,38% frente a un 5,78%). Lo que, desde nuestro punto de vista, indica que en esta ciudad existe un fuerte componente de inversión inmobiliaria, que claramente viene propiciado por la Universidad y el AVE.

Cuadro 6.40.- Evolución del parque de viviendas por clases. 1981,1991 y 2001

Fuente: INE: Censo 1981, 1991, 2001. Elaboración propia

La mayor importancia de la vivienda secundaría frente a la vacía, resulta, a primera vista, sorprendente en una ciudad como la nuestra, sin embargo, se puede explicar por el nuevo uso que adquiere la vivienda secundaría como alquiler y no vacía en espera de obtener una revalorización.

Siguiendo a Delgado Viñas (2008a) conviene detenerse en el significado y uso del término segunda residencia para precisar el enfoque que hemos adoptado al realizar este estudio. Las expresiones segunda residencia, segunda vivienda, residencia secundaria y vivienda secundaria a los que se ha añadido recientemente el de vivienda vacacional, que hace referencia con más exactitud al uso más habitual que se da a la mayoría de las viviendas secundarias(210), esconden distintos significados y diferentes hechos tras la aparente simplicidad de su definición censal(211).

Desde 1975 Ortega Valcárcel (1975:10) interpretó el fenómeno de las residencias secundarias como una forma de urbanización del campo, “de desbordamiento del hábitat urbano y sus funciones sobre los espacios rurales”. Enfoque seguido por otros muchos autores con posterioridad (Canto, 1983, Serrano, 2003, López, 2003, González, 2005, Artigues y Rullán, 2007, Hernández, 2007, entre otros). Paralelamente se ha interpretado por otro autores como una forma de turismo a la que se han aplicado los nombres de turismo residencial (Jurdao, 1979, Prado Seseña (1999) -personas que acuden a un destino o una localidad, que no son forzosamente turísticas per se, donde hacen uso de una vivienda en la que se alojan y realizan actividades de ocio y esparcimiento-; turismo de estancia, turismo de cercanías (Valenzuela, 1976) y turismo familiar (Miranda, 1985, Savelli, 1989).

Algunos autores (Mazón y Aledo, 1996) coinciden también en señalar que no se trata de turismo propiamente dicho y proponen, incluso, el término de turismo inmobiliario. Se trata más bien de una “fórmula de desarrollo residencial … (que) se encuentra mucho más cerca del sector inmobiliario que de la industria turística…. cuando empleamos los términos turismo residencial, en realidad no estamos hablando de turismo sino de la construcción”.

Tal es el caso de Ciudad Real, aunque tal hipótesis no podemos apoyarla en ninguna estadística oficial, pero si en el estudio realizado por Garmendia (2008a: 272 y ss.) en el que afirma que “se aprecia un cambio de tendencia significativo entre los años 1991 y 1992, en los que Ciudad Real pasa de tener el 5% de la vivienda secundaria provincial, al 41% de la misma”, unido a que es el municipio donde se localizan la mayor parte de los pisos alquilados por motivos de estudios, lo que confirma los efectos de la nueva oferta universitaria de Ciudad Real. Esta hipótesis también se apoya en el aumento de viviendas secundarias(212) que se observan en la ciudad entre 1981 y 2001 (5,6% a un 9,4%).

Es importante conocer las causas de desocupación de las viviendas, porque puede responder a motivos muy diferentes que requieren tratamientos y políticas propias en cada ámbito territorial:

        “La desocupación puede producirse por deficiencias de habitabilidad, por decisión de los propietarios que deciden renunciar a obtener una renta por temor a los posibles riegos del arrendamientos o, simplemente, porque hay un exceso de viviendas, como consecuencia de despoblamiento o porque se construyen más viviendas de las necesarias. Puede también ocurrir que, dentro de una estrategia previsora, la compra, para sí o para los hijos, se anticipe varios años a la necesidad de alojamiento, y que al mantenerse esas viviendas vacías durante varios años por la aversión social a alquilar, se eleve de forma permanente, y en cierta medida engañosa, la proporción de desocupadas. También hay una parte importante de la demanda, especialmente en los mercados más dinámicos, para la que la vivienda, más que un bien de uso (alojamiento) es una inversión” (Vinuesa, 2008b).

La información censal de las características de las viviendas y de los edificios permite indagar sobre algunas de las posibles relaciones explicativas del fenómeno de la vivienda desocupada. En Ciudad Real la presencia de viviendas vacías (Cuadro 6.41) se hace notablemente más intensa entre las más antiguas, (construidas entre 1961 y 1981, probablemente por razones de calidad o inadecuación), y entre las más modernas (27,2% en el último período intercensal), en cuyo caso creemos se debe a las expectativas creadas en la ciudad con la Universidad y el AVE, y que han aprovechado los mercados inmobiliarios, gracias a una buena coyuntura económica.

Cuadro 6.41.- Número de viviendas por clases y períodos de construcción. 1981,1991 y 2001

Fuente: INE: Censo 1981, 1991, 2001. Elaboración propia

Sorprende que el parque inmobiliario de esta ciudad tenga el 50% de la vivienda construida hace 20 años (el 22,4% del total entre 1981-1991 y el 23,1% entre 1991-2001), pero más sorprendentes es que casi el 30% de las viviendas secundarias y vacías sean de la década de los 90. Lo que nos vuelve a confirmar el carácter especulativo que ha tenido la construcción en nuestra ciudad. Por otro lado, pronosticamos un cambio sig-nificativo en los datos del siguiente censo de viviendas en el que se registrará el notable crecimiento de nuevas viviendas entre 2001-2011, puesto que en el período 2001-2007 el volumen ha sido de 11.868(213).

En el futuro, coincidimos con Vinuesa (2008b), en que la política de vivienda deberá establecer entre sus objetivos prioritarios optimizar el uso del parque existente, con actuaciones dirigidas a poner en valor los espacios urbanos y los parques residenciales que viven procesos de abandono por sus deficiencias, a pesar de ofrecer grandes oportunidades económicas y sociales por su centralidad. Queremos insistir en la necesidad de disponer de datos precisos y actualizados sobre las viviendas existentes, convenientemente clasificadas en razón de sus características fundamentales y de sus condiciones de uso.

(206) “Vivienda desocupada: Una vivienda familiar se considera desocupada o vacía cuando no es la residencia habitual de ninguna persona ni es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica por nadie. Se trata de viviendas deshabitadas, disponibles para venta o alquiler o, simplemente, abandonadas.” (INE)

(207) Tasa de crecimiento Acumulativo: (nº viviendas finales/nº viviendas iniciales)^(1/10) expresado en %

(208) 208 En 1991 son alojamientos

(209) Vivienda principal: una vivienda familiar se considera principal cuando es utilizada toda o la mayor parte del año como residencia habitual de una o más personas. El resto de las viviendas serán, por diferencia con respecto al total, viviendas no principales y a su vez se clasifican en: Viviendas Secundarias, Viviendas desocupadas o vacías y otros tipos” (INE)

(210) La expresión vivienda vacacional tiende a sustituir a la de segunda residencia y vivienda secundaria porque resulta más precisa al hacer referencia al uso que se le da con mayor frecuencia. Las viviendas vacacionales están formadas por las viviendas secundarias y las principales de personas que han desplazado su domicilio desde otros lugares sin objetivos laborales a partir de la década de los años noventa. Según un análisis realizado por AFI-Asprima y publicado en el suplemento Su Vivienda de El Mundo (nº 472, 29/12/2006) la producción de vivienda vacacional en España se calcula entre las 120.000 y 140.000 viviendas anuales, lo que supone aproximadamente el 20 por ciento del total de la producción de vivienda en España (Delgado, 2008a).

(211) La categoría de “vivienda secundaria” aparece por primera vez en el Censo de 1970 para referirse a aquellas viviendas ocupadas únicamente durante una parte del año, aunque sin distinguir si el uso es por motivos de trabajo o de ocio, uso éste al que comunmente se reserva el calificativo de secundario. El Censo de Población y Vivienda de 1991 considera que una vivienda es secundaria “cuando es utilizada solamente parte del año, de forma estacional, periódica o esporádicamente y no constituye residencia habitual de una o varias personas. Puede ser, por tanto, una casa de campo, playa o ciudad que se emplee en vacaciones, verano, fines de semana, trabajos temporales o en otras ocasiones” (INE, 1994: 35). En el Censo de 2001 se entiende por vivienda secundaria la “usada sólo en vacaciones, fines de semana, trabajos temporales…” (Delgado, 2008a).

(212) ”Viviendas secundarias: se trata de una vivienda familiar que suele utilizar alguno de los miembros del hogar de forma temporal o esporádica (en vacaciones, fines de semana, trabajos temporales etc.), durante un mínimo de 15 días a lo largo del año, y que no constituye residencia habitual de ninguna persona.” (INE).

(213) Según número de licencias Municipales.

La construcción de las nuevas zonas residenciales ha dado lugar a la formación de nuevas zonas urbanas. En este apartado vamos a exponer la aparición y renovación urbana de las diferentes zonas que aparecen en Ciudad Real en estas últimas décadas.

1. Evolución cronológica de la formación de las zonas urbanas

Durante el siglo XX, el desarrollo urbano de Ciudad Real se ha llevado a cabo sobre todo en el exterior de la Ronda (Pillet, 1984: 553-575), debido al alto precio del suelo existente en los espacios que quedaban dentro de la muralla(214). La especulación originó que el nuevo crecimiento se trasladase a la periferia en busca de suelo barato, concretamente detrás del ferrocarril y del parque de Gasset. Uno de las primeras zonas urbanas surgidas antes de la guerra civil fue el del “Larache”, que apareció al sur de la antigua estación de ferrocarril, más allá de las vías del tren, ocupado por ferroviarios y jornaleros; las parcelas obedecieron a un plan de aprovechamiento máximo del terreno. En el oeste de la ciudad, al otro lado del parque Gasset, surgió la llamada “Ciudad Jardín”, denominada también como “Casas Baratas” por la ley(215) del mismo nombre; su ocupación fue más diversificada, era una barriada de clase media integrada por funcionarios, con jardines frente a las fachadas. Durante los años treinta se sucedieron una serie de barriadas como la de “Oriente” (Ctra Valdepeñas), al otro extremo el de “Poniente” y la de “Alarcos”, todos ellos se organizaron a partir de manzanas rectangulares, muy parceladas (Figura 6.64).

Ante la escasez de viviendas tras la guerra civil, la iniciativa pública construyó en el Centro (para los funcionarios y para las fuerzas armadas). Para sectores menos favorecidos también se construyeron nuevas barriadas localizadas principalmente en la periferia: el del “Pilar” o de “Jacobo Roldán”(216), el del “Padre Ayala”(217) al norte de la plaza de Toros, el de “Santa María” y el de “Lope de Vega”. A mediados de siglo se construye la barriada de “Pío XII”, promovido por la Hermandad de ferroviarios, y el de los “Ángeles”, por medio del constructor Luís Barrios, ambos de promoción privada.

Figura 6.64.- Barriadas existentes en Ciudad Real en 1980

Fuente: Pillet, 1984: 568-575. Elaboración propia

En nuestro período de estudio (1980-2008) el número y transformación de las zonas urbanas ha sido muy significativo. En función de los periodos detectados con el índice de construcción-demolición, distinguimos:

Entre 1980 y 1987

En este periodo surgió la zona de Las Orquídeas-Los Girasoles, entre las carreteras de Piedrabuena y Puertollano, y se revitaliza la zona de Ciudad Jardín o Casas Baratas de 1930, con la construcción de la Urbanización de unifamiliares “Las Acacias” frente al parque Gasset, en la carretera de Piedrabuena, en la sección II-4. Los años de mayor actividad fueron 1981 y 1986 por diferentes iniciativas particulares. Apareció un bloque de 16 viviendas en 1981 de los Hermanos de MaríaAyuso Cabezuelo S.L. En la zona urbana Las Orquideas-Los Girasoles, surge entre 1984-1987 con dos promociones privadas de la Urbanización los Girasoles S.A. Esta empresa promueve 57 viviendas unifamiliares, de las que 29 son VPO ( Figura 6.65).

Figura 6.65.- Formación y evolución de la zona de Las Orquídeas-Los Girasoles

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia.

Entre 1988 y 1993

En este periodo surgieron tres nuevas zonas urbanas y se consolidan antiguas zonas urbanas. Las nuevas zonas que aparecen son: la del AVE-Nuevo Parque Eroski, la Universidad-Carreterín de laAtalaya y la del Recinto Ferial. Y las zonas que se consolidan son: las Orquídeas y Ciudad Jardín. En la explicación de cada una de estas zonas urbanas estudiaremos todo su proceso evolutivo aunque en él superemos la etapa señalada.

Las zonas urbanas que aparecen en el periodo

La zona del AVE-Nuevo Parque Eroski surgió a partir del Plan Parcial del Polígono S-II aprobado en 1989, donde se había anunciado la localización de la nueva estación del AVE, junto al Nuevo Parque de El Pilar y al Centro comercial Eroski. Un área residencial de tipología unifamiliar. El mayor desarrollo se da en 1992 con tres promociones de Futuro S.A. de 164, 142 y 78 viviendas, comenzando a aparecer algunas unifamiliares. En 1993 dos promociones de Futuro Cia. Mercantil y de Negocios y un Centro educativo de infantil. En 1996 se construyen 115 viviendas unifamiliares, dos promociones de 40 viviendas cada una por Ciresa S.L. y otra de 56 de Centro Inmobiliario Caja Madrid S.A (Figura 6.66).

Figura 6.66.- Formación y evolución de la zona del AVE-Nuevo Parque Eroski

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia.

El desarrollo de esta zona se frena hasta el boom inmobiliario (2006), en la que esta zona vuelve a despegar, aunque ya no tanto por su proximidad a la estación del AVE, sino como prolongación del desarrollo de la carretera de Fuensanta. En la carretera de Valdepeñas (UE MIG) se localiza la tipología unifamiliar adosada y Bloque 1, con 120 viviendas promovidas por Belesin S.L. en 2005. Al año siguiente, Lateral Desarrollos Inmobiliarios culmina en la misma unidad de ejecución con 162 viviendas de protección oficial (de las pocas que se desarrollaron en esos años), en dos promociones, una de 107 y otra de 45. Cabagua S. L. completa el desarrollo detrás del Centro comercial Eroski con 54 viviendas unifamiliares. En 2007 y en 2008 prácticamente no existe construcción en la zona.

La zona de la Universidad-Carreterín de la Atalaya (Figura 6.68) surgió en 1991.

La inmobiliaria Keos 2 S.L. construye 182 viviendas en las proximidades del nuevo campus universitario, siendo la primera promoción urbanística de la zona. Ésta irá seguida de otras similares en años posteriores, 1992 y 1993, todas ellas por la misma inmobiliaria. En 1994, Dycolsa S.L. desarrolla dos promociones para un total de 127 viviendas y se aumenta la zona del campus con un edifico polivalente de laboratorios.

Entre 1996-1999 el freno es considerable, sin embargo, esta zona vuelve a ser foco de construcción entre 2000 y 2002, y entre 2006 y 2008. Es una de las pocas zonas que ha crecido en este último año. En el año 2000, junto con la construcción de la Escuela Superior Politécnica se desarrollaron 72 viviendas de Provasano S.L., 40 viviendas de Alferbuit S.L., 54 de la Promotora Almodoveña S.A., y la aprobación del UE-PAUT con 144 viviendas de tipo Bloque 1.

Figura 6.67.- Formación y evolución de la zona de la Universidad

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

En 2001, el desarrollo de la UE CAT lo realiza Vallehermoso con la construcción de 108 viviendas de tipología Bloque 4. Más 71 viviendas de Sánchez Ciudad Promociones S.L.; 36 Actiferca S.L.; 36 Giron Mendo S.L; 32 Pademur S.L. y 24 Yobadel S.L. Un total de 307 nuevas viviendas en la zona, el valor más alto en su historia. En 2002 además de la construcción del edificio ITQUIMA con el que se amplia el campus, se construyen 96 viviendas (36 por Vallehermoso y 58 viviendas en urbanización con piscina por Promociones Flores Plaza S.L.). En 2003 Edificaciones Aguilar S.L. construye la Residencia José Castillejos, con 56 nuevas viviendas en uno de los extremos del campus. En 2005 se desarrolla el UE AVE por las promotoras Cahec (35 viviendas) y Urbis S.A. (41). En 2006, se sigue desarrollando la UE AVE (Urbis S.L. con 77; Prado Herrero S.L con 40; Proyectos y Edificaciones Caballero 3 S.L. con 12). En 2007 se culmina el desarrollo en UE AVE con 67 viviendas de Exman Promociones Inmobiliarias, 75 viviendas del Grupo Incier S.L. y 18 viviendas de Procairo 2006 S.L. urbanización con piscina. Y en 2008, se construyen 170 viviendas, en UE AVE con 80 viviendas de Parque Inmobiliario El Sabinar S.A. y otras 90 viviendas en bloque de Coivisa entre el carreterín de la Atalaya y la carretera de Toledo.

La zona urbana del Recinto Ferial se inició en 1993 cuya formación tiene unas características muy peculiares, puesto que se inicia por una demanda social, como es el realojamiento de las familias del Padre Ayala y del colectivo de gitanos de la carretera de Toledo, con la construcción de 111 viviendas en bloque por la Consejería de Política Territorial. Se construyen 38 viviendas de la promotora Hispania de Viviendas S.L., que continuará al año siguiente construyendo 77 unifamiliares, y otras 25 en 1995. Ese año Construcciones García del Castillo S.A. edificará 27 viviendas. Esta zona se completará con la construcción del Instituto de Enseñanza Obligatoria Atenea en 1996 (Figura 6.68). Sin embargo, los orígenes de esta zona, no tienen nada que ver con el desarrollo llevado a cabo a partir de 2002 por la UECCAM-3, con más de 130 viviendas unifamiliares, en un claro proceso de renovación urbana.

Figura 6.68.- Formación y evolución de la zona del Recinto Ferial

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia.

En 2002 la promotora Construcciones Santa Clara S.A. construye 30 viviendas unifamiliares, y otras promotoras como Procampillo S.L, 12 viviendas, y Greman S.L. 13 viviendas en bloque. En 2003 no hay ninguna solicitud de nueva obra. En 2004 se promueven las viviendas en bloque, la promotora Proframa S.L con 72 viviendas de nueva planta, seguida de otras 10 de Century Tower S.L. Entre 2005 y 2007, la promotora Zaira 22 S.L tiene preferencia en esta zona, con 37 viviendas en 2005, con 41 al año siguiente y con 33 en 2007. Otras promociones más pequeñas son llevadas a cabo por: Proidei S.L. (35); Construcciones Ciresa S.L. (26);Anijorma S.A. (21); Prosomarca (15); Valentín Cabañas Promociones y Construcciones (14); Construcciones y Reformas Diesan S.L. (11) y Oikos S.L. (10). En 2007 Aglomancha vuelve a construir viviendas unifamiliares, en un proyecto de 8 viviendas, aunque estas se han seguido construyendo a lo largo del período por particulares.

La consolidación de zonas urbanas

La zona urbana de Las Orquídeas-Los Girasoles en 1988 se vió favorecida por la construcción de viviendas de protección, con una promoción privada de Girón y Santiago S.A. de 81 viviendas unifamiliares en la urbanización los Girasoles, y en 1989 con la aparición de otra pequeña urbanización, esta vez con bloques, Residencial Parque Luz, con 108 viviendas promovidos por Ciresa S.L. de las que 48 eran de VPO. En 1990, con el Plan Parcial del Polígono S-1 se concede a la Comunidad de Propietarios las Orquídeas la construcción de 61 viviendas unifamiliares que completan la zona en el sur de la ciudad. En 1991 hay tres grandes promociones de unifamiliares, una de la Cooperativa José Maestro de 137 viviendas, y otras dos promociones de Ziubiri de 70 viviendas. En 1992 aparece otra promoción de José Maestro de 43 viviendas unifamiliares y otras 49 de Rincón de Becares S.A. que concluyen prácticamente la zona hasta el 2003; Construcciones García del Castillo construyó 66 nuevas viviendas en bloque, por la revalorización que empieza a tener la zona y la nueva política de vivienda.

La Ciudad Jardín o Casas Baratas situada frente al Parque de Gasset se realiza en 1988. La promoción de 97 viviendas de Giron y Santiago S.A., de las que 81 eran viviendas unifamiliares, mantiene la tipología unifamiliar característica de esta zona (Figura 6.69). En 1997 Gedeco construye 20 viviendas unifamiliares y Arrayanes de Ciudad Real S.Coop 16 viviendas en bloque.

Figura 6.69.- Formación y evolución de la zona de Ciudad Jardín-Casas Baratas

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

Entre 1994 y 2008

Entre 1994 y 1996, período de crisis en nuestra ciudad hubo una escasa actividad. A partir de 1997, surgen tres nuevas zonas urbanas y la construcción de dos polígonos en la carretera de Carrión. Las nuevas zonas son: La Guija (en la zona del cementerio), y junto al nuevo Hospital dos: la de la carretera de Fuensanta y la del Nuevo Hospital, estas tres son las únicas zonas que aparecen netamente en este período.

La zona de la Guija- Cementerio- Tanatorio-Puerta Toledo, a partir de 1998 es cuando se empieza a desarrollar. La unidad de ejecución UE G1, que se inicia con vi-viendas VPO de Progesco S.L (27), y con 44 viviendas unifamiliares de la Comunidad Camino de las Casas en la calle Santo Tomás de Aquino.

En 1999 se construyen 139 viviendas por la Comunidad Camino de la Guija, más otras 10 de tipo unifamiliar. Otras dos comunidades construyen viviendas unifamiliares, la Comunidad Puerta de Toledo, 18 viviendas, y la de Miraflores, 10 viviendas (Figura 6.70).

Figura 6.70.- Formación y evolución de la zona de La Guija

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

En el año 2000 es la VPO llevada a cabo por Teneza S.A. la que realiza los mayores desarrollos con 140 viviendas. En el Área IV se construyen 80 viviendas, en las que las promotoras con mayor entidad son: Construcciones Y Decoraciones Moreno S.L. con 32 y Martínez Lara con 26. En el Camino de la Guija se construyen 188, construidas entre Teneza S.A(140) y la Comunidad de propietarios Miraflores (19). En 2001 se construyen 33 viviendas unifamiliares por Ancorbell S.L. En el Área IV 44 viviendas unifamiliares: Construcciones Emilio Ruiz González S.L. (19); Promociones Flores Plaza S.L. (15); Desarrollos DQ-98 (12); en la carretera de Toledo por Construcciones Calatrava S.L. (20 en bloque). En 2002 todo se construye en el Área IV, (110 viviendas): Desarrollos D.Q. S.L. 22 viviendas en bloque y 36 unifamiliares; Promociones Martínez Lara (28 unifamiliares); y Construcciones Emilio Ruiz González S.L. (19 unifamiliares). En 2003 las construcciones residenciales se siguen concentrando en el Área IV, con unifamiliares por Construcciones Monterrubio S.L con 20 unifamiliares y otras 20 en bloque, y por otras 20 viviendas de Desarrollos D.Q. S.L.

A partir del 2004 la construcción de VPO va a tener mucha importancia en esta zona. En ese mismo año se desarrolla la UE G2 por: Promociones Ronda 28 S.A. con 108 viviendas, y 144 VPO por Residencial Monterrey II S. Coop; por Construcreal S.L. con 32 viviendas. En el 2005 tan sólo 9 viviendas. En 2006 tres bloques de VPO promovidos por el Ayuntamiento a través de EMUSVI con 66 viviendas. En la calle Camino de la Guija, Teyde Gestión Urbanística S.L. construye 34 nuevas viviendas. En 2007 en el PolígonoA-2 Gicaman S.L. construye 72 VPO; y en el Camino de la Guija se construyen 217 viviendas, la mayor promoción es la de Ancorbel S.L. con 166; Teyde con 34; Viproman S.A. con 23 viviendas; y Promociones Urbanísticas Integrales S.L. con 17 viviendas en bloque.

Figura 6.71.- Formación de la zona de la Ctra de Fuensanta- A. Terrenos RENFE

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

La zona de la carretera de Fuensanta-ONCE (PERI RENFE) se ha desarrollado en los últimos años en la carretera de Fuensanta, se corresponde con la sección I-7, y su desarrollo se ha llevado a cabo a través del sector S-CORR, de suelo urbanizable progra-mado por el PGOU de 1997, por la arquitecto Nuria Ramos, y el agente urbanizador UTE Profenix. El sector A-CALZ, sector de suelo urbanizable no programado (con el PAU aprobado en 2001), es llevado a cabo por el arquitecto Rafael Humbert y la promotora Cahec. Y el suelo calificado de urbano por las unidades de Ejecución: UE LARA y UE COOR, siendo lo más destacado el desarrollo del PERI de RENFE (Figura 6.71).

La zona del PERI de los antiguos terrenos de RENFE(218) ha sido una de las ac-tuaciones que más ha revitalizado la morfología urbana de la ciudad. Al desmantelar la antigua estación y las vías, aparecen 78.800 metros2 de suelo barato en una de las mejores zonas de la ciudad, por su proximidad al Centro y su conexión con la nueva expansión del sur de la ciudad. Además, esta zona no sufre una fuerte especulación en el precio de la vivienda, al tratarse de unos terrenos cedidos por RENFE, por lo que abunda VPO y viviendas libres con precios no muy elevados. Esta zona desde 1998 no ha dejado de crecer, por lo que la carretera de conexión con la ciudad (Fuensanta) está continuamente colapsada. Debido a su urbanización hay pocas posibilidades de aumentar el número de carriles, siendo una de las zonas de la ciudad con mayor parque inmobiliario.

La creación de esta zona se inicia en 1998, en el que se construyen 553 nuevas viviendas en el PERI, de las que 332 son de VPO, mientras que en la carretera de Valdepeñas, perteneciente también a esta zona, se construyen 68, 36 por Edificaciones Aguilar y 32 por Urbadesa. Las edificaciones del PERI son llevadas a cabo por Vitra Parque de la Paz, con 98 VPO, Covireal con 81; C.U. Ciudad Real. Soc. Coop. y Urbazo (38) entre otras.

En 1999 apenas se construye en este sector, tan sólo 58 viviendas de las que Urbadesa construye 48. Al igual que el año anterior esta promotora se centra en la carretera de Valdepeñas. Por otra parte, en esta zona se empieza a construir equipamientos dotacionales en la zona, como los Multicines(219), muestra del cambio de uso que se empieza a dar, de industrial a residencial.

En el 2000 la construcción total es de 327, y se continúa con los equipamientos de ocio, como un club deportivo(220). Las zonas que concentran las mayores construcciones son al UE LARA con 150 viviendas (125 de la promoción del Dorado 2000) y Carretera Fuensanta por Urbazo con 132 viviendas. En el Peri de RENFE tan sólo se construye VPO, 40 por Perez Gonzalez S.L. En el 2001 se duplica el número de viviendas (650), casi todas localizadas en el PERI de RENFE (585), de las que 232 son VPO y 148 unifamiliares. Y 62 localizadas en el UE LARA, de tipología unifamiliar construidas por Saint Pierre Sur Mer. Este año predominan tanto las VPO, concentradas en el PERI y llevadas a cabo por: Promovil con 80; Urbazo, Obras y Servicios S.A. y Teneza con 40 cada uno, y Viviendas Acogidas S.A. con 32; como las viviendas unifamiliares (213), también localizadas en el PERI y en la UE LARA, a cargo de dos grandes promotoras: Larcovil S.A. (80) y Rail Sociedad Coop. En 2002 Irenas promociones construye en el PERI 190 viviendas, 150 libres y 40 de VPO. En 2003, aparecen 8 nuevas construcciones de unifamiliares en la UE CALZ (por el arquitecto Rafael Humbert) a cargo todas ellas de Progresco S.L.

A partir de 2004, la construcción en esta zona disminuye considerablemente debido al desarrollo de los nuevos sectores en el entorno del Hospital. En 2004, en el PERI tan sólo se construyeron 35 VPO por Gicamen S.L. y en UE CALZ se construyen cinco unifamiliares, casi todas por particulares. En 2005 a penas se construye un total de 12 viviendas en toda la sección. Sin embargo, a partir de 2006 la promotora Vallerhermoso realiza una gran promoción en la UE CORR de 148 viviendas. Y en 2008 volverá a ser esta unidad la que tenga mayor número de viviendas, gracias a la promoción de 108 viviendas de Aldesa y Aldesa Home.

La zona del Nuevo Hospital-Larache-Las Vías-Estación de Autobuses es la última de las nuevas zonas que se ha desarrollado íntegramente en este período. Esta nueva zona se corresponde con la sección I-6 con una gran extensión superficial en la que podemos distinguir tres focos: Nuevo Hospital, Plaza Trillo-Estación Autobuses y Vía Verde. Es una de las áreas que ha tenido los mayores desarrollos en la ciudad, tanto en los dos sectores programados, como en los tres calificados como suelo urbanizable no programado, y para los cuales se ha tenido que desarrollar sus correspondientes PAUs (A-PGALL; A-HERR Y A-PTLL) ( Figura 6.72).

Figura 6.72.- Formación de la zona del nuevo Hospital

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

Todos los sectores residenciales se han desarrollado bajo la dirección del arquitecto Rafael Humbert, con diferentes agentes urbanizadores, entre 2003 y 2008:

    -A-PGALL: Gedapex, con 1.360 viviendas. Aprueba su PAU en el 2000 y se construye con tipología de bloque de 1 y 4 plantas y unifamiliares adosadas. Este sector se desarrolla entre 2003 y 2004 sobre todo.

    -A-HERR: Agente Urbanizador Magenta con 1.405 viviendas. Aprueba su PAU en el 2000 y combina vivienda en bloque y viviendas unifamiliares. Se desarrolla entre 2005 y 2006.

    -A-PTLL: Agrupación de Intereses Urbanísticos con 915 viviendas. Aprueba su PAU en el 2003, y con una tipología edificatoria de bloque. Es el último en desarrollarse, y lo hace con menos intensidad que los anteriores entre 2006 y 2007.

En 2003 se construyen 482 viviendas en el sector A-PEGALL, donde las promotoras más importantes son: Ruiz Hernan S.L con 195 viviendas, Urbacon S.A. con 81, y de la promotora Su Vivienda Financiada S.A. con 78 viviendas.

En 2004 vuelve a ser el sector A-PGALL el más desarrollado con 469 nuevas viviendas, aunque aparece una primera promoción de Magenta S.A de 80 viviendas en el sector A-HERR. Las principales promotoras de A-PGALL son Gedeco S.A. con 128; Urbacon S.A. con 80; Taller de Formación de Colectivos con 64; Urbazo con 56; y Ruiz Hernán con Gedapex con 38 viviendas unifamiliares. Todas ellas en bloque.

En 2005 se empieza a promover el otro lado del nuevo Hospital, el sectorA-HERR, en el que se construyen 660 nuevas viviendas frente a las 147 que se inician enA-PGALL. Las mayores promociones las llevan a cabo El sitio de la Herreria S.A. con 115; Saite-Cobal S.A. con otras 115; Urbaja (98); Gedapex (92); Inversiones Callao (80); y otras doce promotoras más. Observamos que en este sector la actuación de nuevas promotoras es más acusado que en otras zonas. En el sector A-PGALL este año son Gedapex S.A y Aguibañez S.L. las que se encargan de la construcción de la zona.

En 2006 vuelve a ser A-HERR la zona en la que se concentra más la construcción (348), aunque también se destaca un nuevo sector junto a la carretera de Puertollano, el A-PTLL con 207 nuevas viviendas. El sectorA-PGALL tan sólo tiene 35 nuevas viviendas deAguilar Dorado. Las principales promotoras en 2006 de A-HERR son Emusvi (Agente Urbanizador del Ayuntamiento) con dos promociones, una pequeña de VPO (43 viviendas) y una grande de vivienda libre (118); Ramírez Ruiz (110); y Larcovi S.L. (77). En el sector A-PTLL destacan: Urbazo S.A. 128); Ruiz Hernán S.L. 35); y Proframa S.L. (44).

En 2007 el sector A-PTLL con 282 es el más dinámico, mientras que A-HERR y A-PGALL tienen en torno a 150 viviendas ese año. A-PTLL lo llevan a cabo Gedapex (136); Urbazo (84); Obras y Vías S.L. (47); y Ruiz Hernán (15). El sectorA-PGALL sobre todo se desarolla por Urbazo (114 viviendas) y Gedapex (38); y A-HERR por promotoras menos conocidas (Saite Cobel S.A115); Cantomenudo S.L (31) y por algunos particulares.

En el 2008 disminuye considerablemente la construcción, y será la VPO la más destacada. El sector con más construcción es A-PGALL con 149 VPO de Urbazo, se-guido de A-HERR con 121 de las que Contratas La Mancha realiza 26 de VPO y Vacena S.L. 94. En la carretera de Puertollano, en el sector A-PTLL será Royal Urbis con 108 viviendas a precio tasado la mayor promotora del sector.

Una de las peculiaridades de esta zona es la mezcla de usos, especialmente el residencial con naves industriales. Situación que se debe al Plan Parcial del polígono G-1 del Larache de 1985, y a su modificación por la sociedad SEPES en 1987. Esta interven-ción favoreció en aquellos años el desarrollo del proyecto iniciado por el Ayuntamiento de crear un polígono industrial en Larache, aunque, como se comentó antes, más que polígono industrial se trató de localización de naves de almacenaje. La desarticulación de esta zona industrial es de vital importancia, puesto que se ha quedado encerrada entre áreas eminentemente residenciales.

La tipología que las viviendas de esta zona es la de complejos residenciales que disponen de servicios y equipamientos colectivos gobernados y gestionados de forma privada, algunos de los cuales disponen, además, de acceso controlado y delimitación del emplazamiento, por vallas muros u otros elementos. En opinión de Bellet (2007a) los enclaves residenciales de tipo privativo no son un producto inmobiliario homogéneo, ni nuevo, pero caracterizan, cada vez más, los nuevos paisajes residenciales de las ciudades. Si bien en sus orígenes estos desarrollos residenciales cerrados eran objeto de consumo exclusivo, dirigido a la elite socioeconómica, hoy parece ser un producto generalizado que aloja a grupos sociales muy diversos, como ya han mostrado algunos estudios en contextos geográficos también diferentes. La “democratización” del producto inmobiliario ha ido también pareja a una mayor estandarización de la producción y diversificación de tipologías. Convirtiéndose en los formatos residenciales que caracterizarían parte del proceso de urbanización de la última década del siglo XX y el inicio del XXI.

Creación de sectores industriales

Los sectores de desarrollo industrial en la carretera de Carrión (S-MADR1 y S-MADR2) se desarrollan entre 1999 y 2003. En el PAU del sector S-MADR1, aprobado en 1999, no consta la fecha de aprobación de su Plan Parcial, realizado por los Servicios técnicos municipales. El sector S-MADR2 localizado al lado de la anterior zona industrial en la carretera de Carrión, aprobó su Plan de Actuación Urbanizadora (PAU) en 2002, y su Plan Parcial (PP) en 2003, realizado por el agente Urbanizador: Espacio SL y el arquitecto: Alberto Ibáñez.

2. La transformación de las zonas urbanas de Ciudad Real según de la construcción de nueva planta (1980-2008)

El boom inmobiliario a partir del 2000 y la aparición de nuevas zonas urbanas entre 2001 y 2008, nos ha llevado a estudiar la transformación llevada a cabo en cada uno de ellos a partir de la construcción de la nueva planta. Este indicador nos parece clave para determinar el grado de dinamismo de las zonas de la ciudad (Cuadro 6.42).

Cuadro 6.42.- Número total de viviendas construidas por zonas entre 1980 y 2008 en Ciudad Real

Fuente: Licencias Municipales. Elaboración propia.

La zona de mayor actividad constructiva de nueva planta ha sido la segunda periferia (debido fundamentalmente a dos zonas: el del nuevo Hospital y el de la carretera de Fuensanta) en el que se concentra el 40,6% del total, seguida de los zonas que configuran la 1ª periferia dentro de Ronda, con un 27% (Rectorado y Pedrera Baja-El Carmen) debido a la influencia del campus en el interior de la ciudad.

La evolución de la construcción de viviendas por grandes zonas (Centro, primera y segunda periferia) tiene un punto de inflexión en 1998 respecto a la distribución de la vivienda (Figura 6.73). Hasta 1998, la zona del Centro mantiene la primacía y a partir de esa fecha, la ostenta la segunda periferia.

Este comportamiento se ha dado también en otras ciudades, donde se está pro-duciendo un notable flujo de población y de riqueza entre los centros de las ciudades y sus periferias tradicionales (Harvey, 2004:177). En el caso español, se registra, desde mediados de los ochenta, una reorganización del espacio interno urbano, tanto desde el punto de vista funcional como social. Debido a la terciarización del Centro que se refuerza con elementos vinculados al ocio y a la cultura, y al desplazamiento de industrias y equipamientos hacia el exterior Esto genera el encarecimiento del suelo en el Centro y la revitalización de la inversión inmobiliaria en las periferias (Brandis, 2007: 40).

En una ciudad del tamaño de la nuestra, el Centro tiene un peso no sólo simbólico sino también funcional, que le lleva a tener un gran dinamismo, y contribuye a que los habitantes quieran vivir cerca del lugar donde trabaja o realiza sus compras. Esa situación se ve truncada por la ausencia de espacio libre para construir, lo que unido a un planteamiento de ciudad difusa imperante en nuestra sociedad lleva a una expansión y crecimiento de la ciudad. Tal es el caso de la zona que denominamos segunda periferia, que si bien comienza a aparecer en 1992, con su primera urbanización en la zona de la estación del AVE, el crecimiento en número de viviendas a partir de 1998 ha sido notablemente superior al que ha experimentado el resto de la ciudad en su conjunto. Es decir, como señala Brandis (2007: 42-44) en el dinamismo de las ciudades de las últimas décadas, las áreas centrales sufren descenso de población como consecuencia de la terciarización, a la vez que se incrementa el precio de la vivienda y la hace inasequible a mucha de la demanda existente. Paralelamente, se produce un desplazamiento a la periferia con viviendas de nueva construcción y mejores calidades, lo que da lugar al crecimiento del número de viviendas vacías y viejas en el Centro.

En Ciudad Real, además de este proceso de expansión de la segunda periferia, se ha dado una peculiaridad hasta 1998, en cuanto a la zonificación de la nueva vivienda, prefiriéndose la 1ª periferia intraronda, lo que indica la atracción que tiene el Centro.

A partir de 1998 se da una preferencia de construcción en la 2º periferia antes que a la rehabilitación de la 1º periferia extrarronda donde los problemas ambientales (viviendas envejecidas, ruido, suciedad, contaminación, inseguridad…) de las zonas antiguas hace que la inversión no sea atractiva para los residentes y estas zonas pasan a ser ocupados por sectores sociales de bajos recursos. Además hay que añadir el nuevo concepto de crear ciudad a base de nuevos y grandes equipamientos, que favorece la creación de grandes sectores de suelo a desarrollar que suponen una mayor facilidad y beneficio para los agentes urbanos de la ciudad.

Figura 6.73.- Evolución del número de viviendas por zonas en Ciudad Real. 1980-2008.

Fuente: Licencias Municipales. Elaboración propia

(214) Durante el siglo XX se ha producido una gran ampliación del casco urbano antiguo –el comprendido entre Ronda-pese a estar prohibido en la normativa municipal durante mucho tiempo, pero la realidad muestra que se han construido nuevas barriadas extrarrondas tanto antes como después de la Guerra Civil:

    - Los construidos antes de la Guerra Civil (1936) en los que distinguimos:

            • El Larache o barriada del General Aguilera (1930).

            • Barriada de Oriente o de las Correderas (1933).

            • Barriada de Poniente (1935).

            • Barriada de la Peseta o de Alarcos (1935).

            • Barriada de “las Casas Baratas” o ciudad Jardín (1930 por Iniciativa Pública). Todos las barriadas son de clase obrera y de una planta, a excepción del barriada del Larache (dónde se concentran ferroviarios) y de Ciudad Jardín, en el que se han instalado distintas capas sociales, debido a la posibilidad de tener un chalet económico, cerca del centro. Ambos pertenecerían al quinto orden según el precio del suelo.

    - Barriadas construidos después de la Guerra Civil:

            • Barriada del Pilar o de Jacobo Roldan (de una planta) (1946, Iniciativa Pública).

            • Barriada del Padre Ayala por el jesuita Padre Ayala.

            • Barriada de Santa María o de la Hormiga (de una planta) (1936 por Obra Sindical del Hogar y Arquitectura).

            • Pío XII (de cuatro o más plantas).

            • Los Ángeles (también de cuatro o más plantas, por Barrios García).

La barriada de Pío XII y el de los Ángeles, recuerdan a los surgidos en la periferia urbana de las ciudades españolas en los años sesenta. Estas dos barriada pertenecerían al quinto orden según el precio del suelo en vez de al sexto, como el resto.

(215) Las Casas Baratas fueron casas de propiedad o de alquiler edificadas, acogiéndose a legislación específica, durante el último tercio del siglo XIX y el primer tercio del siglo XX, con ayudas oficiales o préstamos de bajo interés, y dirigidas a la clase obrera o media-baja de la época. Normalmente eran de una o dos plantas y se situaban en los alrededores de las ciudades, en espacios poco urbanizados y en terrenos de bajo coste, para facilitar a sus habitantes (propietarios o arrendatarios) una vida más confortable y sostenible, tanto desde el punto de vista sanitario cómo medioambiental.

(216) Zona urbana que ha experimentado en la última década grandes cambios a causa de la actual ubicación de la estación del AVE.

(217) Actualmente se encuentra derribado y a la espera de iniciar las obras de la primera zona urbana ecológica de la ciudad.

(218) PERI de RENFE. En 2009, se correspondería con la sección I-8, por el gran desarrollo que ha tenido, pero en nuestro periodo de estudio se encuentra incluido en la sección I-7.

(219) Equipamiento que pertenecerá según nuestra división zonal a la del nuevo Hospital, por estar en la margen izquierda de la carretera de Fuensanta.

(220) Al igual que los multicines, este equipamiento pertenecerá según nuestra división zonal a la del nuevo Hospital.

Los “paisajes culturales urbanos” o los espacios más emblemáticos configuran la identidad de una ciudad. Sin embargo, paradójicamente, la singularidad de los paisajes culturales urbanos y su fragilidad son evidentes. La mayoría de ellos necesitan estrategias específicas de gestión, debido a unas prácticas urbanísticas que, desde el siglo XIX a nuestros días, no se han preocupado por este aspecto (Zarate, 2009b: 1.405). Nuestra ciudad, es uno de los mejores casos de pérdida de estos paisajes en los años setenta debido a un intenso proceso demoledor en el centro de ciudad. Sin embargo, los cambios demográficos, funcionales y morfológicos ocurridos entre 1980 y 2008, han supuesto un incremento del grado de urbanización y nuestra ciudad es hoy más ciudad que hace treinta años. Y, como consecuencia, las construcciones de la ciudad reflejan y expresan los cambios ocurridos y las nuevas construcciones se adaptan a las proporciones urbanas de la ciudad. Estas construcciones han contribuido, de forma significativa, a dar a Ciudad Real esa mayor fisonomía de “ciudad”. La conservación de estos nuevos paisajes urbanos configuradores de la nueva identidad de Ciudad Real, consideramos que es uno de los aspectos clave de la gestión local.

El estudio formal de las construcciones arquitectónicas lo hemos realizado a partir de los edificios singulares. Estos edificios son una fuente de inspiración para el resto de las edificaciones que se plantean en el conjunto de la ciudad y, desde luego, influyen en su entorno más próximo, de forma que contribuyen, eficazmente, a construir de una determinada forma algunos tramos urbanos. Además que ejercen una función simbólica de carácter referencial en la ciudad por las funciones que prestan (Peris, 2004b).

En los casi treinta años que abarca nuestro estudio se ha dado una gran intensidad constructiva de edificios oficiales destinados a satisfacer las nuevas necesidades institucionales y educativas. En la construcción de edificios singulares en nuestra ciudad desde 1980 hay dos factores que conviene tener presente a la hora de su análisis, es la configuración de la administración autonómica derivada de la Constitución de 1978 y la implantación de la Universidad regional en 1985. Casi todos los edificios públicos singulares se han construido en la periferia urbana.

El planteamiento temático que sigue Rivero (2003c: 122-161 y 2007:191-302) en su estudio de la arquitectura de la ciudad (edificios del poder, edificios del saber, espacios plurales etc.), aunque de valioso interés, consideramos que no se adapta a nuestra finalidad y nos parece necesario estudiar los edificios según sean de nueva construcción o rehabilitados:

1. Edificios públicos de nueva construcción. Clasificados en base a las funciones a las que se destina el edificio, independientemente del tipo de administración o institución que los promueva (Cuadro 6.43).

2. Rehabilitación o reforma de edificios singulares de etapas anteriores. No seguiremos la clasificación por sus funciones, sino los que hayan sufrido mayor transformación (Cuadro 6.44)

Figura 6.74.- Plano con la ubicación de los edificios singulares

Fuente: Elaboración propia

Cuadro 6.43.- Edificios singulares de carácter público construidos en Ciudad Real 1980-2008

Cuadro 6.43.- Edificios singulares de carácter público construidos en Ciudad Real 1980-2008 (Cont.)

Cuadro 6.43.- Edificios singulares de carácter público construidos en Ciudad Real 1980-2008 (Cont.)

Fuente: Rivero (2003c: 122-161 y 2007: 199-270). Elaboración propia

Cuadro 6.44.- Edificios singulares rehabilitados o reformados en Ciudad Real, 1980-2008

Fuente: Rivero (2003c: 122-161 y 2007: 199-270). Elaboración propia

Dado el gran número de edificios singulares de carácter público construidos en el período y a su distinta significación en la configuración del nuevo aspecto urbano de la ciudad, independientemente de que su promotor haya sido la administración o un particula. Por cuestiones de espacio no podemos estudiar todos los consignados en el Cuadro 6.43. Para la selección de tipos y edificios hemos seguido la clasificación de los edificios públicos que realiza Capel (2005b: 297-444).

1. Los edificios institucionales y de servicios públicos

Dentro de este grupo hemos entendido que los más representativos son el Colegio de Arquitectos y los Nuevos Juzgados.

Colegio de Arquitectos

El edificio que sirve de sede al Colegio de Arquitectos de Ciudad Real es de nueva construcción. Rompe con la actuación que han seguido los demás colegios, tanto en el ámbito regional como en las de las demás delegaciones provinciales de la Comunidad, que han optado por la rehabilitación de edificios (Rivero, 2007: 272).

El proyecto del edificio colegial de Ciudad Real se encargó a Agustín García del Castillo Calvo, tras ganar un concurso de ideas convocado al efecto en 2001. Se encuentra ubicado en el exterior del núcleo urbano consolidado de la ciudad, en el que prolifera la construcción de nuevos edificios de carácter público, que en su mayoría responden a usos relacionados con la Universidad. No toma como referencia su entorno inmediato, sino que configura sus espacios desde el interior. Remata un solar hermético de medianerías a las que logra ocultar. Al exterior ofrece una fachada silenciosa (Figura 6.75) en la que dos grandes huecos confieren al edificio la escala propia de un edificio público. Uno lo orada para producir un amplio acceso mientras que el otro permite que el espacio interior tenga una conexión visual desde la planta alta con el exterior. “Se abre y orienta al sur, protegiéndose con unos brise-saleil en estas dos fachadas, poco esbeltas” (Sánchez-Migallón, T., 2003:11).

La sección (Figura 6.76) del edificio se convierte en elemento clave para la com-prensión del edificio. Su configuración espacial interior, permite entender cual es la función a desempeñar por el mismo.

La planta baja tiene como protagonista el gran vestíbulo, articulado con una secuencia de pozos de luz transversales. Éstos, anticipan los espacios que nos encontraremos en la planta alta del edificio, a los que Rivero (2003b:8) califica de “bocadillos de luz fragmentados, como parte del metabolismo de lo lleno y lo vacío y unos antifaces de piedra que mitigan la luz exterior y tratan de filtrarla en la primera crujía”. El vestíbulo funciona como un único espacio horizontal en el que las funciones se delimitan con mobiliario. Es un espacio capaz de admitir diversa zonificación, mediante unas puertas abatibles puede sumarse el espacio del salón de actos.

Figura 6.75.- Fachada del Colegio de Arquitectos de Ciudad Real

Autor: Mª Á. Rodríguez

Figura 6.76.- Sección del edificio del Colegio de Arquitectos de Ciudad

Fuente: García del Castillo, A., 2003: 4

En su interior el volumen y la luz natural que penetra por los lucernarios lo con-vierten en un espacio de componente vertical. Su funcionamiento admite, gracias a su forma y modulación, su uso como un único espacio para actos colegiales y exposiciones, o su división en aulas más pequeñas. Estas actividades siempre tienen como referencia un fondo exterior ajardinado.

Los espacios dedicados a Oretania y a cafetería se sitúan más ligados a la calle. Logran una cierta independencia entre las funciones estrictamente colegiales, y las que pueden además ser requeridas por un mayor número de usuarios.

La planta superior acepta la geometría de los pozos de luz que ordenan la volumetría del conjunto y permiten una conexión espacial interesante con el espacio horizontal de la planta baja. Esa geometría configura unos espacios más compartimentados, más lineales. Aquí se ubican los despachos del colegio, de la asesoría, unos espacios a rentabilizar como talleres, estudios o también despachos, la biblioteca, y la sala de Juntas como elemento más singular que mira y se muestra al exterior.

El edificio se entiende como unidad y consigue el carácter representativo propio de un edificio público sin pretender grandes alardes en cuanto a materiales y sistemas constructivos. La construcción se resuelve mediante una clara estructura de hormigón a base de pórticos en el Salón de Actos, y reticular de pilares y vigas en el resto del edificio. El cerramiento es de ladrillo revocado a mano para lograr una textura rugosa blanca en todos los paramentos que encontramos en la arquitectura tradicional de la región. Con igual economía se plantea el acondicionamiento térmico a base de patios y de ventilaciones cruzadas ascendentes. Esta economía formal y de medios se convierte en una de las virtudes del edificio (García del Castillo, 2003: 6).

Nuevos Juzgados

Esta nueva construcción obedece a la nueva estructura de la administración de justicia de la provincia(221) y al crecimiento de la demanda de este tipo de servicio público. El régimen democrático surgido de la Constitución de 1978 (juzgados de familia, procesos electorales...) dieron lugar a una insuficiencia en las antiguas instalaciones ubicadas, hasta el 2007, en el edificio de la calle Caballeros de la Audiencia Provincial (desde esa fecha, se reserva exclusivamente para la Audiencia provincial y se construye otro nuevo para albergar los juzgados).

Este nuevo edificio, diseñado por el arquitecto Guillermo Vázquez Consuegra, está situado en el antiguo polígono industrial del Larache. Está ubicado en un contexto inadecuado. El propio arquitecto que lo ha diseñado considera que “el proyecto quiere servir también para regenerar el desmadejado tejido urbano del entorno, en una zona variopinta y suburbana, de límites difusos…”. Un ejemplo claro del nuevo concepto de crear ciudad a base de proyectos y no de planificación, esperando que la arquitectura del edificio actúe como regenerador de su entorno.

Figura 6.77.- Nuevos Juzgados de Ciudad Real. 2007

Fuente: Proyecto Nuevos Juzgados

Figura 6.78.- Interior del edificio de los nuevos juzgados

Autor: Mª Á. Rodríguez

Ocupa una parcela trapezoidal que ofrece su fachada más corta a la calle Eras del Cerrillo, frente a la Plazuela del Trillo. El edificio está precedido de una pieza triangular que permite el acuerdo entre ambas geometrías, pieza triangular que configura un gran pórtico de acceso al edificio (Figura 6.77). Entre las dos piezas paralelas, se localiza el vestíbulo (Figura 6.78), es un espacio de gran magnitud y escala como conviene al carácter público e institucional de este edificio. Este espacio luminoso y transparente, en nuestra opinión excesivo, puesto que se ven a los trabajadores, ordena circulación y recorrido, clarifica la lectura del edificio y conduce la luz natural a todos los ambientes de estancia y trabajo.

El conjunto del edificio ofrece un espacio con escala apropiada al uso institucional. Consta de un gran vestíbulo abierto que permite el triple acceso diferenciado a las diferentes funciones que tiene asignadas: juzgado de guardia, sala de bodas y acceso principal.

2. Los edificios para equipamientos asistenciales y hospitalarios

El de mayor significación es el Hospital General de Ciudad Real, no solo por su significado social sino por el referente edificatorio que supone para una nueva zona que se está construyendo en la ciudad. Sin duda, es uno de los nodos de comunicación y de percepción del nuevo espacio urbano. El resto de edificios de este grupo se han construi-do, generalmente, según módulos prefabricados de las distintas administraciones que los han promovido buscando, ante todo, cumplir la finalidad para la que se destinan más que cualquier otro aspecto estético o de renovación .

Hospital General de Ciudad Real

El singular edificio del Hospital General (Figura 6.79), obra de Ángel Fernández Alba (1996), hermano del arquitecto que diseño el Campus Universitario, está influenciado tanto por el modernismo sueco y finlandés como por el entorno árido del paisaje natural donde se ubica. La propia memoria del proyecto define el edificio como “enlucido en tonos terrosos de ladrillo, cobre y un conjunto de enormes cantos rodados, en el que su tejado y fachada son serenas y surrealistas”. El portal web inglés ARTINFO, dedicado a la promoción del arte y de la cultura global a través de internet, en el 2006, elaboró una lista con los doce mejores nuevos edificios del mundo por categorías, entre los que sitúa al Hospital General de Ciudad Real, como el ejemplo más representativo de la nueva arquitectura hospitalaria. En ese mismo año, 2006, el director gerente del Servicio de Salud de Castilla-La Mancha (SESCAM), Joaquín Chacón, recibió el Premio Nacional a la entidad pública o privada que más destacó en la implantación y uso de las tecnologías de la información y las comunicaciones en el ámbito sanitario, concedido por la Sociedad Española de Informática de la Salud (SEIS) al Hospital General de Ciudad Real(222).

Figura 6.79.- Nuevo Hospital General de Ciudad Real

Autor: Mª Á. Rodríguez

El edificio está ubicado en un solar llano, en la periferia sur de la ciudad, en unos terrenos de ordenación urbana reciente, lo que hace que se pueda calificar de zona de “conquista de espacio” (Rivero, 2007: 253). La planta es un eje longitudinal quebrado de grandes dimensiones, unos 400 metros, que está subdividida en tres unidades mediante ligeros cambios angulares. A ella se agregan, por sus lados, diferentes espacios y se pre-senta como “un paisaje urbano interior en donde no son inmediatamente aparentes todos los caminos o las secuencias espaciales” (Fjeld, 2006: 15) que en él se dan.

El edificio está concebido (Figura 6.80) con cinco plantas de altura, rematado con casetones metálicos para distintas instalaciones en la cubierta y con dos fachadas: una parte trasera y otra frontal sin que ninguna de ellas reciba menos atención, de forma que las dos caras del hospital se desarrollarán y transformarán de forma simultánea con los alrededores. En la cara norte se suceden una gran cantidad de piezas de pequeñas proporciones (vestíbulo de entrada, cafetería, oficinas, biblioteca, servicios etc.) que generan una composición de volúmenes densa y semejante a la de una pequeña ciudad, aspecto este que al estar orientado hacia Ciudad Real sirve de enlace del edificio con la ciudad. La otra fachada, la que da acceso a la zona de hospitalización, el tema se invierte ya que está cubierta de elementos metálicos, mientras que los edificios del primer plano (quirófanos, laboratorios, urgencias etc) están cubiertos de piezas de klinder rojo, piedra natural y hormigón (Pallasmaa, J., 2006: 25).

Figura 6.80.- Planta del Hospital General de Ciudad Real

En el interior son de destacar los siguientes elementos:

    a) Los patios interiores.

    b) La existencia de un sótano que recorre toda la planta del edificio como zona de ampliación del hospital y como vía rápida para la prestación de servicio a la vez que elemento de conexión de diferentes áreas.

    c) La gran cantidad de espacios sin aparente función pero concebidos como elementos de futura ampliación conforme a las necesidades humanas o tecnológicas lo reclamen.

    d) Se ha procurado dar la mayor dimensión humanitaria a las dependencias con distintas diversiones para matar el tiempo: la sala de Internet, la tienda de regalos, las pequeñas habitaciones comunes y la cafetería.

    e) Una zona de rocas gigantescas, individualmente seleccionadas por el arquitecto y amontonadas contra uno de los muros de la biblioteca trata de crear una asociación emocional con la naturaleza (Pallasmaa, J., 2006: 25).

Aunque el entorno está en desarrollo, es muy posible que la urbanización termine interactuando y ajustándose directamente al nuevo hospital. “En estos momentos, la urbanización de estas zonas es tan rápida, que se puede cuestionar si los planificadores y los constructores han comprendido los nodos de energía potencial latentes en el complejo hospitalario. El nuevo crecimiento urbano parece haber aprovechado la definición de sitio que hace el hospital para enriquecer toda la zona, sin embargo, puede aislarlo mediante una planificación inadecuada”. (Fjeld, O., 2006: 18-19).

3. Los edificios de equipamientos culturales

Dentro de los equipamientos culturales hemos elegido el Museo Don Quijote, y la Biblioteca Pública de Ciudad Real. Para el primer caso, el interés se funda en el re-ferente que El Quijote tiene para nuestra región. La ubicación del edificio, en la entrada del Parque Gasset, en una zona que no está aún urbanizada (aparece como una construc-ción aislada en medio de un descampado) impide de momento, ejercer ningún papel en la trama urbana de la zona. El segundo equipamiento lo hemos seleccionado por ser el último edificio singular de carácter público construido.

Museo Don Quijote

Es obra del arquitecto municipal Velado Guillén (1998). Fue inaugurado en abril de 2001 (Figura 6.81). Está construido sobre la base de una casa burguesa de los años veinte (1916) cedida por la Diputación. En el proyecto que aún está sin terminar (aunque recientemente se ha firmado un convenio entre la Junta de Comunidades y el Ayuntamiento para terminarlo), se contempla que mediante una rampa, situada junto a la entrada principal, se podrá acceder a la cubierta. Allí se podrá contemplar un museo de esculturas al aire libre, así como la utilización del espacio para actividades culturales, todo ello dentro de un cercado limitado por los propios edificios y la verja del parque.

Figura 6.81.- Museo del Quijote

Autor: Mª Ángeles Rodríguez

El edificio se proyecta semienterrado de modo que la mayoría de la construcción se desarrolla en planta sótano. La planta sobre rasante es de dimensiones menores. En cuanto a su interior, se estructura en torno a un cilindro, que a modo de ruina, representa una réplica del molino de viento manchego (porque en las aventuras de Don Quijote el molino es un elemento destacado). Los espacios se distribuyen radialmente, partiendo del cilindro central a modo de foco organizador. También el cilindro del molino se manifiesta en la superficie de la cubierta de modo que unos huecos en el mismo aportarán luz directa al espacio interior. En dicho espacio y como objeto de la propia exposición se instala una réplica de los mecanismos interiores propios de un molino de viento real.

En la planta sótano se desarrolla todo el recorrido museístico con salas de expo-siciones, salas de audiovisuales, aula didáctica, etc, tanto del nuevo edificio como del existente. Todo concluye en la última sala a partir de la que se ascenderá nuevamente por el ascensor o la rampa a la planta de acceso, finalizando así el recorrido.

Los estudiosos de la obra de Cervantes también disponen en el museo de un Centro de Estudios y de una importantísima Biblioteca con un depósito bibliográfico compuesto por 3.500 ejemplares sobre tema cervantino. Tiene una sala de consulta, habilitada para veinte investigadores y una sala de digitalización y catalogación de documentos.

Las instalaciones del museo se completan con una sala en la que se exponen diez cuadros del pintor José Jiménez Aranda, uno de los mejores ilustradores de ‘El Quijote’ del siglo XIX; un salón de actos para noventa personas; y la biblioteca del antiguo casino de la capital, compuesta por mil quinientos libros de diferentes temáticas.

Biblioteca Pública de Ciudad Real

Este edificio, que aún no ha entrado en funcionamiento, es obra del arquitecto José Luis Martín Clavo (2003), cuyo proyecto definitivo se aprobó a finales de 2003 con algunas modificaciones y mejoras, aportadas desde la propia Biblioteca y los servicios técnicos de la Delegación Provincial de Cultura. Se convocó el concurso para su adjudicación en agosto del 2005 y se resolvió el 28 de noviembre (BOE nº 294 de 9 de diciembre). El inicio efectivo de las obras se produjo a principios de enero de 2006. Con un plazo de construcción de 30 meses, por lo que el edificio se debería haber concluido a finales del 2008, situación que no se ha dado.

La finalidad de este edificio es sustituir a la actual Casa de Cultura, obra de Miguel Fisac (1961), situada en los Jardines del Prado (que ha sufrido diversas remodelaciones, la última entre agosto de 1999 y abril de 2000). La nueva Biblioteca está situada junto al Parque Gasset con una superficie de 6.200 m2 frente a los 1.190 m2 de la anterior.

La nueva Biblioteca tiene tres plantas de uso público y un sótano para uso interno, y se ha planificado en torno a un eje central en el que se concentran las comunicaciones verticales (escaleras, ascensores, etc.), tanto públicas como del personal. Sobre este eje se estructuran dos alas laterales, en las que se ubican los distintos servicios bibliotecarios y las zonas de trabajo interno. La primera y la segunda planta disponen de un patio central abierto al vestíbulo de la planta baja (Figura 6.82).

En la parte central de la planta baja se localiza un amplio vestíbulo, con una espaciosa área de información y préstamo. Con doble acceso externo, desde el parque Gasset y desde la Avenida del Ferrocarril. Ofrece los siguientes servicios: en una de las alas, una gran sala polivalente para distintas actividades, así como la Biblioteca Infantil y Juvenil, con una sala independiente para actividades y un patio anexo; en el ala opuesta se encuentran la Hemeroteca, un área de Música y Cine, y los servicios de acceso general a documentos electrónicos.

La primera planta tiene en su zona pública, la colección general de préstamo, (toda de libre acceso), y varias aulas de formación, incluyendo un aula de informática. Aparte de la comunicación central vertical, ya comentada, esta zona se comunica de forma independiente con el resto de servicios bibliotecarios para adultos de las otras dos plantas. El resto de la planta se dedicará al depósito de fondos bibliográficos.

Figura 6.82.- Nueva Biblioteca Pública de Ciudad Real. 2009

Autor: Mª Ángeles Rodríguez

La segunda planta alberga el servicio de Información y referencia, disponiendo de una gran sala general de consulta, otra para investigadores, y dos pequeñas salas para realizar trabajos en equipo. El resto de la planta queda reservada a despachos y talleres destinados a trabajos técnicos y administrativos del personal.

El edificio se completa con una zona de aparcamiento público exterior, una ca-fetería anexa a la planta baja y una amplia terraza en el segundo piso, para futuros usos aún sin determinar.

El elemento más significativo del nuevo edificio es la pérgola exterior peatonal que recorre toda la galería de la biblioteca por el lado que mira hacia la ciudad (fachada del parque Gasset) y representa el elemento de transición entre el interior y el exterior del edificio. La fachada que mira al parque es un tanto opaca queriendo dar una sensación de aislamiento y orientar el edificio hacia su interior, con un acceso del vestíbulo central a la pérgola exterior.

4. Los edificios para equipamientos deportivos

El carácter estandarizado de este tipo de construcciones prefabricados en diseño por la respectiva administración, hace que su significación en la imagen de la ciudad sea escasa. No ocurre lo mismo, sin embargo, respecto a su sentido como punto de referencia, porque casi todos los ciudadanos participan en sus actividades. El pabellón Quijote Arena es sin duda uno de los nuevos referentes en el equipamiento deportivo de la ciudad.

Pabellón Quijote Arena

El Quijote Arena, es el pabellón deportivo propiedad del club Balonmano Ciudad Real que fue proyectado por Sánchez Suárez y Cardero Romero (2002) (Figura 6.83).

Figura 6.83.- El pabellón deportivo Quijote Arena

Autor: Mª Ángeles Rodríguez

Sustituyó al antiguo pabellón de la ciudad Puerta de Santa María y está situado en la periferia de la ciudad, en el margen izquierdo de la carretera de Puertollano en la zona próxima al Hospital General.

Está construido sobre una parcela de 21.000 m², propiedad del Ayuntamiento de Ciudad Real que fue cedida al club deportivo de balonmano. Este espacio deportivo, además de la cancha, cuenta con grandes vestuarios, gimnasio, sala de musculación, sala de vídeo, despacho de entrenadores, además de otras dependencias complementarias (bares, tiendas de materiales y souvenirs, sala de prensa, puestos para cámaras de TV, zona bufet …).

El pabellón se ubica en una manzana abierta como elemento aislado, y se convierte en un edificio muy representativo de la ciudad. Está concebido como una caja hermética y muy simplificada proponiendo un fuerte esquematismo. En opinión de Rivero (2007: 256-257) “es un espacio que se quiere definir como un sueño, cuando bien a las claras el Quijote Arena queda limitado a la eficacia funcional de un recinto cubierto antes que a la elaboración de una imagen posible o de una posible arquitectura”.

Equipamiento universitario

El campus universitario es un elemento clave para la ampliación de las funciones urbanas, la consolidación de la trama urbana por la zona noreste y la imagen de la propia ciudad. Desde 1985 hasta nuestros días, se han venido sucediendo las construcciones de los diferentes edificios docentes y de investigación que, como señala Peris (2004a: 54) “ha supuesto una de las experiencias más atractivas desde el punto de vista arquitectónico y urbanístico de la región en este período”, y ha dado lugar a “una arquitectura que presenta una diversidad de enfoques y tendencias, que se hace presente en los pequeños fragmentos y actuaciones puntuales en los que la arquitectura pública ha sido un ámbito esencial de impulso y concreción de búsquedas y propuestas cualificadas”.

La construcción del campus surgió en un momento en que las condiciones eco-nómicas y tecnológicas permitían y propiciaban la utilización de nuevas técnicas constructivas, de procesos de una mayor calidad en los acabados, y de un ambiente cultural propicio a acoger las innovaciones. La concepción organizativa de la propia Universidad proponía un esquema de organización constructiva diferente del tradicional de Facultades

o Escuelas. Ahora los edificios se definen más por una función que por unos estudios determinados: hay aularios, bibliotecas, edificios de Laboratorios, edificios administrativos, de investigación o referidos a enseñanzas específicas cuando requieren instalaciones singulares (Peris, 2004a:57).

Los equipamientos universitarios y su papel en la imagen de la ciudad lo estudiaremos a través de la organización global del campus y la rehabilitación de la Escuela Universitaria de Magisterio y del Rectorado, la estudiaremos dentro de los edificios reha-bilitados, pese a que ambos pertenecen a equipamientos educativos universitarios.

Configuración del campus universitario

Tras la creación de la Universidad de Castilla-La Mancha en 1985, la nueva institución tiene la oportunidad de dotar a la ciudad de unas edificaciones de gran trans-cendencia tanto por su función como por la dotación económica con la que contaba. En nuestra opinión es uno de los proyectos más conseguidos de la ciudad. Se localiza en la zona educacional preexistente, situada al este de la ciudad.

A finales de los ochenta se le encarga el proyecto del campus a Antonio Fernández Alba, cuya propuesta estaba encaminada tanto a la organización urbanística del espacio como a la configuración del programa de construcciones. La estructuración del espacio se realizó manteniendo la disposición longitudinal definida claramente por la dos vías de circulación que flanquean los terrenos (la Avenida de Camilo José Cela y la Avenida de los Descubrimientos), y a partir de ésta se concibieron los diferentes espacios dispuestos de forma secuencial: una primera zona con un grupo de edificaciones perfectamente unidas por un eje longitudinal que las vincula y una segunda zona con la implantación de cada uno de los volúmenes singulares de las edificaciones (Almarcha, E., 1995: 346).

A los 130.000 metros2 de superficie se han unido 50.000 metros2 de los antiguos terrenos del desaparecido cuartel de artillería. El edificio, Real Casa de la Misericordia, fue construido en su origen para Casa de Caridad u Hospicio y se ha rehabilitado para alojar a la actual sede Rectorado. Este inmueble de finales del siglo XVIII hace de puerta de acceso y fachada de la Universidad de Castilla-La Mancha. Ante la necesidad de espacio futuro para nuevos usos universitarios, el Ayuntamiento ha cedido, también, 109.000 metros cuadrados en el extremo oriental de la ciudad, al otro lado de la vía del AVE (Pillet, 2006: 328).

Se aprecia una desarticulación entre las tres zonas que componen el campus universitario (núcleo del campus, Rectorado e inmediaciones y laboratorios al otro lado del la línea férrea). Nos centraremos en el núcleo del campus, puesto que el Rectorado se estudiará en el apartado de edificios rehabilitados, y los laboratorios del otro lado de la línea férrea están en fase de construcción.

En el propio núcleo del campus podemos distinguir varias zonas. Una que está conformada por cuatro edificaciones que mantienen la estructura rectangular y dejan un espacio central que tiene especial relevancia para acoger a los alumnos. Los lados de este rectángulo están ocupados por los edificios de Servicios Generales, la Biblioteca del campus y el Aulario General, en los extremos están las Facultades de Letras y Químicas. Esta zona, en cuanto a construcción se unifica por la utilización de recursos formales parecidos por la misma solución de los paramentos que se realizan en hormigón pintado en tono crema. Los edificios de la Facultad de Letras, Aulario y Biblioteca adoptan en planta la misma estructura con el desarrollo de dos cuerpos rectangulares dispuestos longitudinalmente y unidos por un cuerpo central que sobresale formando un semicírculo, que sirve como espacio de distribución de los cuerpos laterales cuyas dependencias se organizan en relación a un eje central con ligeras modificaciones, según el uso de la construcción (Almarcha, E., 1995: 347).

Otra zona del campus está conformada por los edificios del CICAT (Centro de Instrumentación Científica, Análisis y Tecnología) y el Centro de Estudios Jurídico-Empresariales (proyectado por el arquitecto José Rivero). Presentan estructuras bastante diferenciadas unos de otros pero se unen por la utilización del ladrillo rojo en sus paramentos.

Frente a este conjunto de edificaciones y separado de ellas por la Avenida de Camilo José Cela se ha construido el edificio de Laboratorios Generales. El proyecto lo realizaron Antonia Segura y José Antonio Sancho, y está formado por dos cuerpos rectangulares unidos por un espacio central cilíndrico. Se utiliza de nuevo el ladrillo para los paramentos y en la parte superior aparece una galería que, junto con el cuerpo central, aligera y dinamiza la estructura del edificio.

En cada uno de los extremos del campus universitario se han construido dos Residencias universitarias dependientes de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha: la Residencia “José Maestro” y la Residencia “Francisco Nieva”. La primera es obra de Luis de la Puente y José María Puyol y la segunda de Ramón Ruiz Valdepeñas. Esta última presenta la peculiaridad de ser una residencia de 250 plazas distribuidas en viviendas de diferente tamaño en régimen de alquiler; además se contempla también viviendas para minusválidos. El edificio utiliza una estructura de triángulo, con un patio interior a través del que se acceden a las diferentes viviendas (Almarcha, 1995: 348).

Las últimas construcciones se están realizando dentro del propio núcleo del campus, como por ejemplo el Politécnico (1998) de Fernández Alba; el Centro de Tecnología Informática y Comunicaciones (1999) de Asensio, Cabañas, de Mateo y Peris; Centro SOLUZIONA (2002) de Simón Soriano y Valverde Carame; Instituto de Tecnologías Química y Medioambiental (2002) de Peris y Verastgui; otras se están haciendo junto al Rectorado como el Laboratorio de Investigaciones Cinegéticas (1996) de López-Mateos Ontañón; el edificio de Ciencias Jurídicas (1998) de Peris Sánchez. Las construcciones del campus se extienden ya, al otro lado de la vía del AVE, dentro de estas construcciones destacan Hidráulica (1999) de García de Jaime y el Aulario para Medicina.

5. Los edificios para equipamientos educativos no universitarios

Nosotros hemos elegido dentro de este amplio conjunto de equipamientos el Conservatorio de Música porque su modelo edificatorio presenta un aspecto singular.

Conservatorio de Música

Es obra de los arquitectos Ángel Fernández Alba y Soledad del Pino (2001) (Figura 6. 84) y sus promotores han sido: la Consejería de Educación y Ciencia de Castilla-La Mancha y la Diputación Provincial de Ciudad Real. Se ha construido en la zona de los antiguos terrenos de RENFE.

En opinión del autor (Fernández Alba, 2007: 42-52) el edificio se proyecta como un tejido continuo entre lo natural de la vegetación y lo artificial de la pieza construida. La unión de las distintas partes del programa constructivo responde a un orden funcional y se organiza de manera libre y flexible. El acceso principal se produce donde el edificio se retranquea de la alineación de parcela para crear un espacio urbano que permita situar la entrada. La pieza se cierra al exterior con muros de pocos huecos, que permite junto a la vegetación de los patios, actuar de pantalla acústica frente a las vías de tráfico.

Figura 6. 84.- Fachada del Conservatorio de Ciudad Real

Los espacios de circulación interior aglutinan las distintas dependencias del programa y se entienden como una extensión del aula y un lugar de aprendizaje. En este sentido, la rampa que se abre sobre el vestíbulo de doble altura funciona como un telón de fondo donde se cuenta la historia de la música a través de sus autores. Este espacio supone un lugar de esporádicos encuentros, de reuniones informales públicas, propias del mundo académico.

Las zonas más abiertas al público, como la sala polivalente y la cafetería, vierten directamente sobre el vestíbulo irregularmente distribuido por el edificio. Los espacios docentes están visualmente conectados con los patios, donde la vegetación adquiere un papel relevante. La zona de administración y orientación del Centro está desligada del resto del edificio apoyando su carácter funcional independiente.

En el ala este se proyecta una galería de doble altura que conecta la actividad de aulas y cabinas de estudio. La entrada de luz natural juega un papel importante en el edificio, ya que refuerza la idea de un paisaje sorpresa, tanto en el interior como en el exterior de la pieza arquitectónica.

6. Los edificios para infraestructuras de transporte

Entre las infraestructuras de transporte construidas en Ciudad Real hay dos que merecen destacarse: la estación del AVE y el aeropuerto Central Ciudad Real.

Estación AVE

La nueva estación del AVE se localiza al sur de la carretera de Daimiel junto a la barriada del Pilar. Es una obra de Martínez Mendizábal y Sanz de Santos (1990) (Figura 6.85). Siguiendo la trayectoria desarrollada desde el último tercio del siglo XX, se concibió como un gran intercambiador que permitiera la intermodalidad urbana e interurbana. Intenta compaginar el diseño moderno y atrayente con un edificio funcional que cubra las necesidades de todos los usuarios (González García, 2007: 346).

Figura 6.85.- Estación AVE en Ciudad Real

Autor: Mª Ángeles Rodríguez

La estación se configura como un volumen rectangular paralelo a las vías, invitando al acceso por medio de un cuerpo saliente de forma triangular que parece estar inspirado en la línea aerodinámica de los nuevos trenes de alta velocidad. Este cuerpo saliente termina en un esbelto pórtico sustentado por dos columnas. Precisamente una de las señas de identidad del edificio es esta marquesina metálica que, apoyada en dos columnas, cubre la entrada en chaflán así como su enorme vestíbulo, cubierto por un lucernario alargado en forma de pirámide. Su fachada principal formada por tres alturas se convierten en sólo dos en la parte posterior. Además de la entrada principal, el edificio cuenta con otras dos, la primera a través de la cafetería de la estación y la otra en la fachada posterior del edificio.

En la intersección entre el módulo triangular y el rectangular tiene su origen el área de acogida de la estación. Espacio de grandes dimensiones por ocupar la altura total del edificio, se cubre mediante la prolongación del pórtico de entrada cuya diferencia de cota con el resto de la estación da lugar a un gran lucernario que ilumina con luz natural todo este área (Figura 6.86). En la Planta baja del edificio están ubicados los servicios generales de carácter público, mientras que las dos plantas superiores están destinadas a oficinas internas.

En el espacio que rodea a la estación se colocan todos aquellos equipamientos que complementan sus servicios. Así en su parte norte se sitúa el aparcamiento y la zona de alquiler de vehículos. En su parte oeste y junto a la entrada principal se encuentran las diferentes paradas de autobús urbano y taxi, así como una zona justo delante del pórtico de entrada que permite estacionar el vehículo por un breve espacio de tiempo para dejar o recoger a una persona de la estación, continuando posteriormente la marcha.

Figura 6.86.- Vestíbulo de la Estación del AVE. Ciudad Real

Autor: Mª Ángeles Rodríguez

Los andenes al estar situados a una cota superior de la de entrada, requieren ascender un nivel para poder llegar hasta ellos. De esta forma existen tanto rampas mecánicas como ascensores y escaleras que parten de la planta baja y desembocan en la cota de las vías. Existen cuatro andenes. Los tres primeros destinados a la alta velocidad y TALGO y el cuatro al resto de trenes tradicionales. Todos ellos están cubiertos por marquesinas que permiten resguardarse de las inclemencias climáticas.

Terminal de pasajeros del Aeropuerto Central Ciudad Real

Figura 6.87.- Vista general de la Terminal de Pasajeros del Aeropuerto Central Ciudad Real

Autor: Mª Ángeles Rodríguez

Figura 6. 88.- Interior de la Terminal de Pasajeros del Aeropuerto Central Ciudad Real

Autor: Mª Ángeles Rodríguez

El Terminal de Pasajeros del Aeropuerto Central Ciudad Real es un edificio práctico y funcional (Figura 6.87). Se ha previsto en él todo tipo de servicios tales como galerías comerciales, restaurantes, zonas wifi y salas VIP (Figura 6.88). Para su construcción se convocó un concurso de ideas en el que resultó premiado el proyecto de Bernalte pero a la hora de construirlo no se tuvo en cuenta el proyecto original, según el autor (Bernalte, 2003: 41).

Está previsto que en el 2011 disponga de conexión directa con la línea de alta velocidad a través de una pasarela con cinta rodante de 250m. Esta conexión, única en España, permitirá situar al pasajero en el Centro de Madrid en sólo 60 minutos con todas las ventajas de fiabilidad de la alta velocidad.

7. Los edificios industriales

Dentro de este conjunto de edificios, promovidos por particulares, hay dos tipos que queremos resaltar: los que se construyen en el Polígono Industrial Avanzado (ZEMPER, SEUR) y el complejo industrial-hotelero de Pago del Vicario. Nos vamos a centrar en el último por entender que representa mayor novedad para la ciudad no tanto por el tipo de sus construcciones, como por la naturaleza funcional de la instalación.

Complejo Pago del Vicario

Este complejo, que hay que encuadrar en el marco del gran boom inmobiliario experimentado en Ciudad Real en los últimos años, es obra del arquitecto Sánchez Suárez (2002). Presenta tres actividades básicas: bodega, hotel y ecoturismo. Sabe combinarlas entre sí en un conjunto armónico (Figura 6.89), a la vez que ha procurado enlazar la tradición industrial de nuestra provincia (viticultura y vinicultura) con el interés social y la demanda que se ha suscitado en nuestros días en relación con el ecoturismo y el turismo rural.

Figura 6.89.- La bodega del Pago del Vicario

Fuente: www.pagodelvicario.com

La ubicación del mismo, en las orillas del Guadiana y de su embalse (El Vicario) en la Casas. Está localizado a 9 km del Centro urbano de Ciudad Real y de la estación del AVE, a 30 km de Almagro y a 12 km del aeropuerto Central Ciudad Real, le permiten un fácil acceso. Por otra parte, el restaurante y la bodega, además de la producción de vino, permite la organización de seminarios, visitas guiadas a la bodega y catas de vino que, sin duda, hace posible satisfacer una demanda, además de la promoción de la propia actividad comercial.

(221) La provincia de Ciudad Real, está organizada desde el punto de vista judicial, en una Audiencia provincial cuyo edificio se ubica en la calle Caballeros esquina a calle Camarín, y un solo Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, con sede en la capital y servido por Magistrado. Además, el distrito judicial de Ciudad Real que afecta a numerosos municipios de su entorno.

(222) La Sociedad Española de Informática de la Salud ha valorado dos aspectos principales a la hora de otorgar este premio de amplio reconocimiento a nivel nacional. Por un lado, el avance tecnológico que supone la implantación en el Hospital General de Ciudad Real los sistemas más modernos de información y comunicación aplicados al ámbito sanitario. En este sentido, caben destacar la puesta en funcionamiento de la historia clínica electrónica extendida en torno al núcleo central del nuevo sistema de información sanitaria creado por el SESCAM (Mambrino), la identificación de pacientes mediante un sistema de radiofrecuencia integrado en la pulsera electrónica, la apuesta por la telefonía IP y la red inalámbrica o la tarjeta del profesional que incorpora un chip electrónico y tres certificados digitales.

La administración utiliza, tanto la rehabilitación de edificios singulares preexistentes, como la construcción de nuevos edificios.

De estas rehabilitaciones de edificios singulares tienen espacial papel las llevadas a cabo en edificios religiosos en colaboración con la Junta de Comunidades, pero entendemos que estas obras sirven, especialmente, para la conservación y consolidación de los mismos sin aumentar el significado que ya tenían. Nosotros hemos estudiado aquellos edificios que han experimentado un cambio de función.

Antiguo Mercado municipal de Abastos

El edificio del Antiguo Mercado de Abastos (González García, 2007: 232-243) se encuentra situado en el Centro urbano de Ciudad Real ocupando la totalidad de una manzana trapezoidal delimitada por las calles Postas, Reyes, Borja y Morería. Sus orígenes datan del año 1940 y fue realizado según el proyecto redactado por el entonces arquitecto municipal D. José Arias Barba, autor de otras obras de interés en Ciudad Real. Este emblemático edificio está incluido como Bien Catalogado en el Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad dado su valor monumental e histórico. En él, únicamente se permiten actuaciones que no alteren su estructura arquitectónica. En la planta baja, el mercado como tal, y en la planta superior se encuentran Dependencias Municipales como la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente.

A mediados de los años sesenta se realizan obras de ampliación del Mercado por la calle Borja en una superficie aproximada de 500 m2. En 1979 se inicia una nueva reforma orientada a la reestructuración de su distribución, con la incorporación de nuevos servicios para el público y el personal, así como la reparación y mejora de las instalaciones existentes. Sin embargo muchas de las obras no llegaron nunca a ocuparse ni a estrenarse. En 1992 se acometió una de las actuaciones más importantes. Los puestos de venta ubicados en la calle Borja desaparecieron convirtiéndose esta parte del edificio en entrada y salida de vehículos del patio central. Mediante proyecto redactado por el arquitecto D. Emilio Velado Guillén se reforma la zona central de la planta baja y la planta alta de dicho ala, adecuando su interior a un nuevo uso como Centro Juvenil de Nuevas Tecnologías.

La reforma actual del edificio en junio de 2001 denominada “Proyecto de Reforma del Mercado Municipal” consistió en:

    a) El traslado de todas las dependencias del Mercado a planta baja, adecuando los accesos por las calles Morería y Reyes.

    b) La transformación del patio interior como aparcamiento cubierto, uso total-mente compatible con la actividad de carga y descarga desarrollada hasta este momento. La cubierta del patio interior, mediante un forjado a la altura de la planta primera ha dado lugar a un agradable espacio de desahogo de dicha planta.

    c) Se dotó al Mercado de instalaciones de climatización, agua fría y agua caliente, tomas de teléfono, megafonía y música ambiental, filtro de olores en el cuarto de basura y sistemas de seguridad e incendios.

    d) Se reforzó a estructura y se mejoraron las fachadas.

Figura 6.90.- Espacio interior del Mercado de Abastos de Ciudad Real, reformado

Fuente: www.ciudadreal.es

En 2002 se ejecutó un nuevo proyecto “Eliminación de Barreras en el Mercado Municipal”, que tenía como fin resolver la accesibilidad a los más de 3.000 m2 disponibles en las plantas 1ª y 2ª del edificio, antes de incluir en las mismas cualquier dependencia de uso público. La actuación consistió en una remodelación completa del acceso de la calle Postas y de su vestíbulo transformando la escalera y reordenando el espacio para la ubicación de dos ascensores, dado que anteriormente no existía ningún medio mecánico para ascender a las plantas superiores.

En 2003 se llevó a cabo el proyecto de “Rehabilitación de la planta superior del Mercado, 1ª fase” este nuevo espacio se destina a incluir oficinas de diferentes servicios municipales. En la actualidad ya está funcionando en la 2ª planta de la calle Postas las dependencias destinadas a Consumo y Servicio de Arquitectura y Obras (Figura 6.90).

Facultad de Educación (antigua Escuela Universitaria de Magisterio)

La Facultad de Educación (antigua Escuela Universitaria de Magisterio o Escuela del Profesorado de Primaria) es uno de los edificios más antiguos del campus de Ciudad Real (1967) y se planteó la rehabilitación de un conjunto de tres edificios: edificio principal, aulario anexo y polideportivo para adaptarlos a un nuevo programa de necesidades. Esta rehabilitación se encargó a los arquitectos: Carlos Asensio-Wandosell, Beltrán Valentín-Gamazo, José Luis Jiliberto (1998-99).

Figura 6.91.- Facultad de Educación de Ciudad Real. Rehabilitada

Fuente: www.uclm.es

La reforma, pretende simplificar el edificio con dos paralelepípedos de vidrio diferenciados de los edificios contiguos. Para su regularización geométrica se utiliza una segunda piel de vidrio, que funciona como tejido incluyente de nuevas escaleras de incendios, antiguas marquesinas de salida, etc.

La fachada supera dos problemas: su estado de deterioro y la necesidad de dar una nueva imagen de la Escuela y del campus manteniendo su actual estructura formal. Por tanto, la segunda piel de vidrio permite regularizar el aspecto externo, reducir el con-traste térmico, incorporar parasoles horizontales en los huecos de la fachada sur y llevar las nuevas instalaciones por el espacio intermedio con la fachada actual (Figura 6.91).

El edificio se entiende como un tejido borroso cambiante, producto de la multi-plicación y asociación de elementos más o menos simples, donde las veladuras, la luz artificial y los reflejos son los verdaderos protagonistas (Asensio-Wandosell, B. y otros, 2006: 79).

La infraestructura urbana incluye generalmente en el término de equipamiento urbano. En este concepto se engloban expresiones como servicios públicos, servicios comunitarios, dotaciones sociales, equipamientos colectivos, infraestructuras urbanas, etc. Esto ha llevado a que en algunos PGOU distingan entre equipamientos e infraestructuras. En ciertas ciudades como Pamplona, los equipamientos se entienden como el conjunto de edificios e instalaciones que permiten asegurar a una población los servicios colectivos para desarrollar funciones tales como la educación, la sanidad, la atención social, el desarrollo cultural, el ocio y la administración. Esta concepción excluye, sin embargo, otro tipo de infraestructuras igualmente imprescindibles para la vida urbana como los viales, las conducciones de agua, saneamientos y electricidad, etc.

Nosotros organizaremos nuestro estudio de infraestructuras urbanas abordando estos aspectos en dos grandes epígrafes, por un lado, analizaremos el viario y por otro, todas las infraestructuras relacionadas con los servicios de abastecimiento de agua, energía y limpieza, y con los de evacuación de aguas residuales y residuos sólidos.

Como fuente de información básica sobre los servicios y equipamientos municipales hemos utilizado la Auditoria de Sostenibilidad, Agenda 21 Local de Ciudad Real, editada por el propia Ayuntamiento con la colaboración de la Diputación Provincial, la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha y la empresa Planes y Estrategias del Medio Ambiente S.L. (PEYME), publicada en el año 2009. Esta fuente tiene la ventaja de reunir en un mismo documento información muy variada y actualizada de varias dependencias y servicios del Ayuntamiento, y ha sido completada con nuestra investigación personal.

El viario es el elemento básico conformador de los tejidos urbanos y, en consecuencia, de la propia forma que la ciudad adopta sobre su territorio. Además, constituye, junto con las plazas y jardines, el espacio público predominante de la ciudad, ocupando entre el 20 y el 40% del total del espacio urbano según los diferentes tipos de tejidos. Esta función del viario en la morfología se ejerce, principalmente, a través de las calles y de las vías de acceso a la propia ciudad. Hay que destacar los anillos de circunvalación que facilitan tanto las entradas a la ciudad, como la circulación interna.

Las calles son uno de los elementos constitutivos del viario. Teniendo en cuenta que la forma urbana se asocia, en la práctica, a la que tienen sus tramas viarias, se hace necesario realzar el análisis de este elemento para poder establecer el papel urbanístico que cada calle juega en el conjunto de la trama. La calle, pues, como elemento constitutivo de la trama viaria, tiene unas características propias y especificas en cada tipo de tejido urbano que procede determinar (malla regular en los ensanches; malla sinuosa y adaptada a la topografía en la ciudad antigua...) (Herce Vallejo y Miró, 2002:22). Pueden establecerse distintos tipos de calles según su conformación, características de su urbanización y funciones que tiene.

No obstante, lo más habitual en Geografía urbana es distinguir entre calles residenciales y calles de tráfico, también llamadas arterias. Las calles residenciales o de distribución sirven para facilitar el acceso a los edificios y viviendas. Las calles de tráfico o arterias sirven para la circulación de vehículos y para enlazar puntos neurálgicos del interior de la ciudad con líneas de enlace exterior.

En un primer momento muchas rutas de acceso a la ciudad se convierten en el eje principal de su viario.Así los antiguos caminos de entrada ala ciudad se han transformado en los ejes generadores del desarrollo, unas veces, fijando la residencia y otras, originando focos de actividad en la ciudad. Estos accesos a las ciudades se van convirtiendo poco a poco en calles, con una mezcla de usos: talleres, industrias, almacenes, gasolineras, vivienda en bloques, vivienda unifamiliar y mezcla confusa de usos rurales, en las que suele darse una gran permisividad y falta de ordenación en el trazado de los accesos (Capel, 2000:2). De aquí que pueda afirmarse que, en la organización y trazado del viario de una ciudad, ejercen una poderosa influencia los antiguos caminos, transformados, muchos de ellos, en las actuales carreteras, de forma que en los núcleos antiguos de todas las ciudades y, especialmente, en las ciudades medias como Ciudad Real, sus ejes viarios actuales sigan el mismo trazado que los caminos medievales.

Estos ejes viarios tienen una importancia fundamental en la expansión de la ciudad y acaban por modelar sus formas urbanas. Estos ejes de acceso a la ciudad estructuran la periferia y actúan como vías de expansión industrial, residencial y comercial.

Unas veces ejercen de “puertas” de la ciudad por sus buenos enlaces comarcales y regionales, instalándose en ella servicios que necesitan una mayor conexión con la región como: hospitales, centros de enseñanza media. Otras veces, se convierten en avenidas comerciales donde se establecen aquellos servicios que necesitan de gran cantidad de suelo (hoteles, hipermecados, naves comerciales…) y en otras ocasiones, en estas vías de expansión se instalan complejos residenciales, que dirigen la prolongación de la ciudad (Valenzuela, 2000:189).

Los anillos de circunvalación se remontan, en cierta manera, al siglo XIX, ya que estas rondas se construyeron sobre las antiguas murallas, una vez que éstas desaparecieron (Ringstrasse de Viena, bulevares parisienses, rondas de las ciudades españolas). Estas rondas de circunvalación son espacios de gran trascendencia para la planificación urbana y territorial de la propia ciudad para facilitar el tráfico rodado de la ciudad (Capel, 2000: 4).

Por otro lado, a construcción de autopistas y autovías, a partir de los años 1930 y, sobre todo, tras la segunda guerra mundial, plantea el problema de si es conveniente que eviten la ciudad por los efectos negativos que puede tener para ella o, si por el contrario, debían atravesarlas. Este debate fue planteado ya en los años 1960 por algunos geógrafos (por ejemplo, Brian J.L. Berry en “Highway developement and geographic change”). Unos defienden que las autopistas contribuyen a la mejora urbanística del Centro de las ciudades porque atraen la localización de actividades y servicios. La ciudad que es atravesada por la autopista tiene más posibilidad de obtener ventajas y funciones comerciales. Otros autores, sin embargo, propugnan que un buen sistema de distribución del tráfico entre las diferentes calles y zonas de la ciudad, y en especial la existencia de penetraciones rápidas hasta las áreas comerciales de la ciudad, es la solución más adecuada (Capel, 2000: 5)

En nuestro estudio del viario de Ciudad Real vamos a plantear: 1) la evolución general del mismo y su influencia en el plano urbano; 2) el estudio de las diferentes vías de la ciudad; 3) la determinación de algunas características viarias como su representación porcentual con relación al espacio construido, la proporción del viario exclusivamente peatonal con respecto al conjunto urbano o los distintos tipos de sección que presenta las diferentes clases de viario. Todo ello respecto del conjunto de Ciudad Real y de sus diferentes zonas urbanas.

El viario de Ciudad Real tiene una organización radioconcéntrica en torno a la Plaza Mayor y a la Plaza del Pilar. Tiene tres vías u óvalos concéntricos que, a su vez, están cortados, de forma perpendicular, por diversos ejes radiales que comunican el Centro con la periferia. Los tres viarios de disposición radioconcéntrica son:

El primer óvalo, dentro del casco antiguo, tiene un trazado sinuoso y de circulación muy compleja, bordea a una zona que es, en su mayor parte, peatonal y lo integran las calles: Paloma, Ruiz Morote, tramo de la Plaza de San Francisco, Montesa, tramo de la Avda. Rey Santo, Pasaje Gutiérrez Ortega, Juan II, tramo de Postas, tramo de Reyes, Paseo del Prado, tramo de Caballeros, Feria, y tramo de Calatrava.

El segundo óvalo, se corresponde con la Ronda. Esta Ronda ocupa el lugar de la muralla medieval y recibe distintos nombres en su trazado que se corresponden con las antiguas puertas de la ciudad: Toledo, Calatrava, Mata, Granada, Ciruela, Alarcos y Carmen.

El tercero óvalo, se corresponde con las vías que conforman el trazado de la futura Ronda y pretende rodear los nuevos crecimientos del núcleo urbano y generar una vía de circulación rápida que comunique todos los puntos de la ciudad por el exterior. También prevé facilitar el acceso a las nuevas infraestructuras (Universidad, Estación del AVE, Nuevo Hospital, autovías...); está aún sin terminar, sólo está en funcionamiento su parte occidental: las avds. de Europa y de los Descubrimientos.

No obstante, se puede señalar un cuarto eje que acorta la segunda Ronda en su parte meridional. Representando una vía rápida de conexión para los nuevos crecimientos de la ciudad en su parte suroccidental. Esta vía conecta el Recinto Ferial con la carretera de Puertollano (Puente de Retama, Avda. del Descubrimiento de América, Las Magnolias) y se continua por la zona septentrional del Nuevo Hospital (Avda. de los Reyes Católicos) hasta concluir en la carretera de Fuensanta donde se conecta con la segunda periferia (Figura 6.92).

En el estudio de los viarios de conexión o ejes radiales, tenemos que tener en cuenta que en Ciudad Real el primer óvalo interno no permite ser atravesado, al ser prácticamente peatonal. Esto hace que no exista ningún eje viario directo que atraviese de Norte a sur y de Este a Oeste la ciudad. Dentro de estos ejes radiales distinguimos entre:

    A. Ejes viarios que conectan el exterior con el Centro peatonal de la ciudad. Distinguimos:

            1. Carretera de Toledo-Calle Toledo.

            2. Carretera de Carrión-Calle Mata.

    B. Ejes viarios que conectan el exterior con la Ronda:

            2. Carretera de Miguelturra (A-43/A-41) que se divide en tres:

                -La entrada del AVE (Av. de los Descubrimientos-Calle de la Mata).

                -El Conservatorio de Música (Av. Lagunas de Ruidera-Pozo Dulce).

                -El Colegio Nuestra Señora del Prado Marianistas (Pº Carlos Eraña-Calle Palma).

            3. Carretera de Puertollano y carretera de Piedrabuena que ambas confluyen en la rotonda del Pabellón Quijote Arena y se bifurcan:

                -Hacia el Norte por la Ronda.

                -Hacia el este por la Av. del Ferrocarril.

            4. Carretera de Fuensanta y carretera de Porzuna que llegan directamente a la Ronda.

Figura 6.92.- Grandes ejes viarios de Ciudad Real. 2008

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. PGOU 97. Elaboración propia

Otro elemento que hay que considerar en el viario de Ciudad Real es su conexión con las vías de rápido acceso. Las construcciones recientes de la A-41 y A-43 bordean la ciudad por su margen oriental. Estas autovías se han construido separadas a unos cuantos kilómetros de suelo urbano por lo que se hace necesario la utilización de algunos ejes viarios para acceder a ellas, como los de la carretera de Carrión y de Miguelturra.

Algunas características generales del trazado es la correspondencia que existe entre los grandes ejes viarios transversales de la ciudad con el trazado de los caminos y puertas medievales queda acreditado en las calles Toledo (con el camino de Toledo), Calatrava (con el camino de Calatrava la Vieja), Mata (con el camino de levante), Ciruela (con camino de la aldea de Ciruela) y Alarcos (con el camino de Alarcos) (Villegas, 1984:3340). En la Edad Media había, además, otras puertas que daban acceso a la ciudad que no han prosperado como ejes urbanos transversales de la ciudad actual. Son las de Granada, que daba salida al camino de esta ciudad a través de Miguelturra, y hoy se mantiene en la calle Granada; o la de Santa María que conectaba con Las Casas. Sin embargo, aunque mantengan una relativa importancia en el tránsito y comunicación de la ciudad consolidada con la Ronda, no son ejes organizadores de Ciudad Real.

Este trazado viario originario se ha perpetuado en las nuevas expansiones han seguido su mismo trazado. Así ocurre con las urbanizaciones que han surgido a ambos lados de la carretera de Toledo; con el polígono industrial de la carretera de Carrión-Daimiel; con las surgidas en torno a la carretera de Miguelturra-Valdepeñas (ampliación del barrio de Oriente); de la de Fuensanta (Larache, antiguos terrenos de RENFE, Las Vías, Nuevos Juzgados..); de Puertollano (sector S-1); de Piedrabuena (Las Orquídeas, La Granja); o con la de Porzuna-Las Casas (Pueblo Blanco y La Guija). Sobre estas grandes líneas de desarrollo de la ciudad que son las carreteras se han ido rellenando los espacios intersticiales, de forma que toda la periferia se ha generado utilizándolas como base. En otros casos no ha ocurrido así por deficiencias en la planificación, de forma que esos ejes han quedado cortados y frenados por alguna infraestructura. Es lo que ocurre con la calle Calatrava que termina en la Ronda de ese mismo nombre.

Por último, tras este análisis del viario, destacamos la excesiva dependencia del tráfico rodado (interno y externo) a la Ronda de Circunvalación. Cuya capacidad es insuficiente, generando colapsos impropios de una ciudad de las proporciones de Ciudad Real debido a la persistencia del trazado medieval y a la falta de previsión en su remodelación.

En Ciudad Real el 42% de la red vial tiene un sentido único de circulación y el 58% restante es de doble sentido. Si tenemos en cuanta el número de carriles por sentido de circulación, tenemos que el 88% de las vías unidireccionales tienen un solo carril y el 12% restante cuenta con dos, lo que demuestra su escasa capacidad y propensión para los atascos. En las vías bidireccionales, el 58% tienen un solo carril, y el 42% restante cuenta con dos (Figura 6. 93 y Figura 6.94).

Figura 6. 93.- Sentido de circulación

Fuente: VVAA (2008): Estudio de Movilidad Urbana de Ciudad Real, realizado por la ETSI Caminos, Canales y Puertos de la Universidad de Castilla-La Mancha, pp. 15-16. Elaboración propia.

Figura 6. 94.- Número de carriles por sentido

Fuente: VVAA (2008): Estudio de Movilidad Urbana de Ciudad Real, realizado por la ETSI Caminos, Canales y Puertos de la Universidad de Castilla-La Mancha, pp. 15-16. Elaboración propia.

El conjunto del viario de Ciudad Real lo hemos clasificado en tres grandes grupos (ver 6.92):

            -Vías de conexión con el exterior, son aquellas que bien directamente o a través de tramos viarios intermedios conectan la ciudad con alguna carretera.

            -Vías de conexión interior, son aquellas que solo comunican zonas intraurbanas y no están conectadas con ninguna carretera.

            -Vías de distribución o residenciales, dentro de las que analizaremos, las peatonales.

Entre estos ejes viarios externos los hay de doble sentido (Ronda del Parque, avds. del Ferrocarril, de Europa y de los Descubrimientos junto con los primeros tramos de las carreteras de Toledo, Carrión, Miguelturra y Puertollano); y de un solo sentido (carretera de Fuensanta y carretera de Porzuna), dando lugar a diferencias en la morfología y en la fluidez de tráfico*.

* La situación de cada uno de los accesos a la ciudad con los datos de Intensidad Media Circulatoria (IMD) que facilita la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha para 2007 en algunos de sus puntos de aforo (Consejería de Ordenación del Territorio y Vivienda, 2008: 21-28).

        a) La entrada de la carretera de Toledo (N-401) (Figura 6.95) lo hace por la Puerta de su mismo nombre, concentra la circulación proveniente de Toledo y de algunos pueblos de su provincia (Los Yébenes) así como el de otros municipios de la propia provincia de Ciudad Real (Fuente El Fresno, Malagón, Los Cortijos y Fernáncaballero).

Figura 6.95.- Entrada a Ciudad Real por la carretera de Toledo (N-401). 2008

Fuente: Google Earth

A este acceso se une el derivado de la propia ciudad (diseminado de la Atalaya) y el de los nuevos desarrollos residenciales de la zona de La Guija; y el de la propia carretera de Toledo. También habría que prever el tráfico que se generará cuando se desarrollen las viviendas del Reino del Quijote. Todo ello genera una intensidad circulatoria que, con las dimensiones de la calzada (tres carriles), se circula con dificultad En este momento tiene tres rotondas: una en la entrada de la carretera de Toledo, que permite distribuir el tráfico a la zona residencial ya construida. En el plano se observa que la función de esa rotonda está condicionada a la realización de la proyectada segunda ronda. Otra, recientemente inaugurada (2010), previa a la Puerta de Toledo, en el punto donde conecta el carreterín de la Atalaya agiliza el tráfico hacia esta zona; y una tercera en torno al monumento que te permite acceder a la ciudad o continuar por la Ronda.

        b) La entrada de la carretera de Carrión (N-430) (Figura 6.96). Esta entrada es una de las que más tráfico tiene dado a que en ella se concentra:

Figura 6.96.- Entrada a Ciudad Real por la carretera de Carrión (N-430). 2008

Fuente: Google Earth

            -Los flujos provenientes de Madrid por la N-IV.

            -Los de las comarcas de la Mancha (Tomelloso, Argamasilla de Alba, Manzanares, Campo de Criptana, Pedro Muñoz, Alcázar, Herencia, Puerto Lápice, Arenas de S. Juan, Villarta, Las Labores, Daimiel, Villarrubia…) y norte del Campo de Calatrava (Torralba, Carrión).

            -El generado por los polígonos industriales de la carretera de Carrión y el del parque Industrial Avanzado.

            -Los flujos de la Estación del AVE.

            -Los generados por el del campus universitario.

            -Además del acceso a la A-43 y la barriada del Pilar.

Sería necesario arbitrar soluciones encaminadas a generar una amplia avenida con doble circulación y dos carriles cada una, al menos en los primeros kilómetros. En este momento tiene dos rotondas: la primera que sirve para conectar con la A-43 en la que se redistribuye el tráfico hacia dicha autovía, hacia Carrión-Daimiel-Madrid por la Autovía de Andalucía y hacia la propia ciudad; y la segunda rotonda se sitúa donde cruza con la línea férrea del AVE que redistribuye el tráfico hacia el campus universitario, por un lado, hacia la Estación del AVE, y hacia el Centro de la ciudad. En el tramo comprendido entre las dos rotondas hay dos carriles auxiliares para las necesidades de los polígonos industriales de la carretera de Carrión e Industrial Avanzado. Pero, dadas las congestiones que se producen en ella sería conveniente, desde nuestro punto de vista, prolongar la doble dirección, sin que ello suponga quitar los carriles auxiliares; además de crear un acceso para peatones desde la rotonda de la primera Ronda hasta la Estación del AVE.

        c) La entrada de la carretera de Miguelturra (CM-412) (Figura 6.97) está saturada debido al gran flujo existente entre este municipio y la capital. El desarrollo de Ciudad Real ha propiciado el desarrollo urbanístico en el pueblo vecino que diariamente se han de desplazan por cuestiones laborales y utilizan Miguelturra como “ciudad dormitorio”. Otros factores que contribuyen a la congestión son:

Figura 6.97.- Entrada a Ciudad Real por la carretera de Miguelturra (N-412). 2008

Fuente: Google Earth

            -La ubicación en esta carretera del polígono industrial Nuestra Señora de la Estrella y de la urbanización residencial del mismo nombre. Ambos situados a caballo entre los dos términos municipales.

            -El acceso a las autovías A-41 y A-43, y al Centro comercial Eróski.

            -Las urbanizaciones residenciales, surgidas a los dos lados de la carretera.

            -Y el tráfico con Pozuelo, Almagro, Moral, Valdepeñas y toda la comarca del Campo de Montiel.

En este momento la Intensidad Media Circulatoria (IMD) en el tramo Miguelturra-Pozuelo, antes de incorporarse el tráfico generado por el propio Miguelturra, es de 6.186 (223) vehículos y su situación es la siguiente:

            -La carretera hasta Miguelturra tiene dos direcciones y cada una con dos carriles, más un carril auxiliar para las necesidades del polígono industrial de La Estrella.

            -Presenta cinco rotondas que redistribuyen el tráfico: la primera, en dirección S-N, sirve de conexión con la autovía A-41 y A-43; la segunda con la carretera de Aldea del Rey-Calzada; la tercera con una de las entradas a la ciudad a través de las Avdas. de Las Lagunas de Ruidera y de las Tablas de Daimiel; la cuarta con la segunda Ronda en la Avd. de Europa; la quinta con la primera Ronda.

Pese a estas soluciones en el viario se hace necesario estudiar en profundidad y en su conjunto el acceso sur de la ciudad. Consideramos oportuno crear otras nuevas vías de comunicación que descongestionen las existentes, estudio debería reflejarse en el reciente POM aprobado en Miguelturra así como en el que se está elaborando para Ciudad Real.

        c) La entrada de la carretera de Fuensanta (CM-411) (Figura 6.98) está bastante saturada dado que en ella se concentra el tráfico de:

            -La zona occidental del Campo de Calatrava (Aldea del Rey, Calzada, Santa Cruz de Mudela).

            -El procedente de Miguelturra-Valdepeñas.

            -El acceso a la autovía A-43.

            -Se añade el que procede de los accesos de la zona: Los Nuevos Juzgados, el Centro de ocio Las Vías, el Centro ocupacional de la ONCE, el Centro de Seguridad e Higiene del Trabajo y, sobre todo, el nuevo Hospital junto con el gran desarrollo urbano como del producido por el antiguo barrio de Larache.

            -El procedente de los nuevos espacios residenciales de la zona del sur de la ciudad.

Figura 6.98.- Entrada a Ciudad Real de la carretera de Fuensanta (CM-411). 2008

Fuente: Google Earth

En este momento hay una rotonda en la conexión con la A-41; una media rotonda, establecida en la propia carretera, en la desviación hacia el Hospital General; y una tercera rotonda, en el Quijote Azteca que conecta con la primera Ronda y con una de las salidas a la carretera de Puertollano (Avd. del Ferrocarril).

La congestión producida se manifiesta en la Intensidad Media Circulatoria (IMD), con un valor de 7.015(224) vehículos, que se incrementa, especialmente, en el tramo que va desde la desviación hacia el Hospital hasta la rotonda del Quijote Azteca, en cuyo punto se suma el producido por la Estación de Autobuses y el proveniente de una parte de la carretera de Puertollano.

La circulación de personas está igualmente congestionada sobre todo desde la apertura del nuevo Hospital. Todo ello hace necesaria la adopción de medidas urgentes para solucionar el problema. Entre ellas creemos necesario:

            -Distribuir el tráfico de forma que se elimine al máximo el relacionado con Miguelturra, mediante la construcción de un acceso adecuado con esta ciudad fuera de este entorno.

            -Ampliar la carretera al menos con dos direcciones. Cada una con dos carriles desde su conexión con la autovía que a su vez debería estar dotada de amplias aceras para la circulación de personas, si bien esta posible solución choca frontalmente con la anchura de la vía, la cual pese a la intensa renovación de las viviendas, no ha previsto esta necesidad, con unos alineamientos tan próximos a la calzada que no permiten mucho margen para futuras ampliaciones.

            -Consideramos que se podría construir un paso subterráneo para peatones en la rotonda del Quijote Azteca, debido a la intensidad de flujos, peatonales y automovilísticos que tiene.

        e) La entrada de la carretera de Puertollano (N-420) (Figura 6.99) concentra:

            -El tráfico con esta importante ciudad de la provincia, y en ella existen importantes flujos de mercancías y personas.

            -La conexión de la ciudad con la autovía A-41, el tráfico de la zona sur del Campo de Calatrava (Poblete, Ballesteros, Cañada, Caracuel, Corral, Arga-masilla de Calatrava....) y el del Valle de Alcudia (Almodóvar, Brazatortas, Almadén…).

            -El de la Poblachuela.

            -Parte del aeropuerto Central, aunque de momento muy escaso.

            -Y el acceso al Pabellón del Quijote Arena.

Figura 6.99.- Entrada a Ciudad Real de la carretera de Puertollano (N-420).2008

Fuente: Google Earth

Desde el interior de la ciudad confluye a ella el tráfico rodado de la Avenida del Ferrocarril y de la Ronda de El Parque. No obstante, desde nuestro punto de vista, es quizá una de las más conseguidas. Tiene una mejor distribución del tráfico mediante dos rotondas: la primera (la de la residencia estudiantil El Doncel) en el punto donde confluyen laAvd. del Ferrocarril, con la Ronda del Parque y la carretera de Piedrabuena; y la segunda, en el Pabellón Quijote Arena, que separa los flujos que se dirigen hacia el nuevo Hospital (Avda. de los Reyes Católicos) de los que se dirigen al Centro (Avda. de Puertollano) u otras zonas (Calle de las Magnolias).

        d) La entrada de la carretera de Piedrabuena (N-420) (Figura 6.100) concentra el tráfico proveniente de:

            -La comarca de los Montes (Piedrabuena, Luciana, Puebla de Don Rodrigo, Extremadura, del anejo de Valverde, de Alcolea de Calatrava y parte de Almadén).

            -Las urbanizaciones surgidas en el entorno del recinto Ferial, del propio recinto Ferial, del colegio santo Tomás.

            -Las viviendas unifamiliares nacidas entre esta carretera y la de Puertollano y de la Poblachuela.

Figura 6.100.- Entrada a Ciudad Real de la carretera de Piedrabuena (N-430). 2008

Fuente: Google Earth

En este momento está construida una rotonda en su confluencia con la carretera de Puertollano (la ya citada de El Doncel) y una segunda en la confluencia de la Avda. del Descubrimiento de América con la calle de las Magnolias. El tráfico que confluye a esta entrada se encuentra estrangulado en la desviación que se ha arbitrado junto al hotel Paraíso, que lo remite a la carretera de Puertollano. Sería necesario diseñar una rotonda en el punto de conexión con la futura Ronda que redistribuyese la circulación hacia los grandes equipamientos de la ciudad como en los casos anteriores.

        g) La entrada de la carretera de Porzuna (CM-412) (Figura 6.101) concentra el tráfico proveniente de:

            -La comarca de los Montes, incluido Porzuna, y el anejo de Las Casas.

            -Los espacios naturales tales como el pantano de El Vicario, Torre Abraham, Parque Nacional de Cabañeros.

            -La comunicación de la ciudad con la Jefatura provincial de Tráfico, Seminario Diocesano, Hospital de El Carmen, IES Hernán Pérez del Pulgar, Centro comercial Leclerc, Confederación Hidrográfica del Guadiana.

            -Las urbanizaciones de Pueblo Blanco y Residencial de la Guija, que carecen de un eje articulador, donde se sitúan algunos servicios de distintas administraciones y diferentes equipamientos.

Figura 6.101.- Entrada a Ciudad Real de la carretera de Porzuna (CM-412). 2008

Fuente: Google Earth

El movimiento de vehículos según la Intensidad Media Circulatoria (IMD) es de 5.068(225) vehículos es superior a la capacidad de absorción que tiene la Ronda en la Puerta de Santa María. Además en este punto los peatones, también muy abun-dantes, encuentran obstáculos por la propia Ronda y la carretera. Por otra parte, este acceso no tiene continuidad en ningún eje viario principal de la ciudad, por la calle Reyes es sumamente estrecho. Sería conveniente arbitrar soluciones encaminadas a desviar parte del tráfico de esta entrada en el punto de conexión con la segunda circunvalación (cuando se construya), desviando el tráfico hacia las nuevas infraestructuras de la ciudad; y duplicar la carretera desde esta rotonda hasta la de la Puerta de Santa María. En cuanto a los peatones es necesario construir un paso subterráneo o aéreo que les evite el cruce de la Ronda.

Ante esta situación de los viarios de conexión de Ciudad Real con el exterior sería necesario realizar un plan de movilidad, tanto peatonal como rodado, en el que se tuviesen en cuenta, al menos, los siguientes aspectos:

            -Un plan de movilidad peatonal que permitiese comunicar la zona Centro con los nuevos focos residenciales y con las infraestructuras recientes (Campus Universitario, Estación AVE, Nuevos Juzgados, Nuevo Hospital) con más facilidad y seguridad sin tener que sortear ejes de gran tráfico rodado.

            -Conectar entre si los cuatro focos generadores de mayor tráfico (Guija-CampusAVE-Nuevo Hospital-La Granja) y ellos, a su vez, con el Centro aprovechando dotaciones ya existentes (Nuevo Conservatorio, Centro de ocio Las Vías, Nuevos Juzgados, Pabellón Quijote Arena, Parque Gasset...)

            -Estudiar la conexión entre el AVE, el campus universitario, Rectorado, Polide-portivo Príncipe Juan Carlos, Residencia de ancianos, Parque de Bomberos..., puesto que la solución actual no es la más adecuada.

Las vías de distribución o conexión interna (calles) son las más numerosas en la ciudad. Este viario está formado por aquellas calles que configuran las manzanas del parcelario y tienen distinto nivel de enlace con los ejes de conexión. En términos generales, tienen una anchura menor que las anteriores, son de doble uso al servir tanto para el paso de peatones como del tráfico rodado, suelen ser de una sola dirección para el tráfico de vehículos, y tienen un espacio para aparcamiento junto a cada una de sus aceras, utilizado mayoritariamente por los residentes en ellas.

Dentro de este conjunto del viario hay una serie de calles que tienen un uso exclusivamente peatonal (Figura 6.102), con excepción del paso de vehículos a las cocheras que hay en ellas. Su número es bastante escaso limitándose a algunas calles del casco antiguo en torno a dos puntos neurálgicos:

Figura 6.102.- Calles peatonales en Ciudad Real. 2008

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

        a) la Plaza Mayor, cuyas conexiones son todas peatonales excepto la calle María Cristina que sirve de salida para los vehículos del aparcamiento subterráneo. Las calles peatonales son: Mercado Viejo, Cruz, Carlos Vázquez y General Aguilera.

        b) las Plazas del Pilar y de Cervantes unidas entre sí por un tramo peatonal junto con algunas de sus conexiones: Bernardo Mulleras, Ramón y Cajal, Hernán Pérez del Pulgar y un pequeño tramo de la calle Alarcos. Independientemente de estos núcleos, está peatonalizado, un tramo de Postas, las calles Feria y del Prado (que se conectan a la zona de la Plaza Mayor), junto con los Pasajes de la Merced y de San Isidro, la calle General Rey que prolonga la de Ramón y Cajal, y un tramo de la calle de la Luz que facilita el acceso de alumnos al Colegio San José.

La peatonalización de estas calles se inició en los comienzos de los años noventa con una gran polémica ciudadana especialmente del pequeño comercio ubicado en ellas que preveía un descenso de las ventas como consecuencia de la imposibilidad de utilizar el automóvil. No obstante, una vez realizada la peatonalización, no sólo se han quitado los temores sino que muestran un alto grado de satisfacción porque han incrementado su nivel de comerciabilidad.

Frente a este aspecto sumamente positivo se ha incrementado la problemática del tráfico rodado, al no poder atravesar el Centro y crean un complejo recorrido para atravesar la ciudad. Además estas calles del Centro son de un único sentido y tienen una gran concentración de tráfico y muchas dificultades de aparcamiento.

(223) Código aforo: CR-121; carretera: CM-412; punto kilométrico: 33,5; situación: Miguelturra - Pozuelo de Calatrava.

(224) Código: CR-2m; carretera: CM-412; punto kilométrico: 28,5; situación: Ciudad Real - Inters. rotonda CM-4111.

(225) Código de la estación de aforo: CR-125, punto kilométrico: 20,6; carretera: CM-412; situación: Ciudad Real-Las Casas.

La determinación de las características del viario puede hacerse utilizando una gran cantidad de variables (Rueda, 2002: 15). Dentro de ellas nosotros hemos seleccionado de la metodología propuesta por la AEUB(226) las siguientes: 1) la representación porcentual del viario con relación al espacio construido y al espacio público; 2) la proporción del viario exclusivamente peatonal con respecto al conjunto urbano; 3) las distintas clases de viario (tanto a nivel del conjunto de Ciudad Real como en sus diferentes barrios).

Para calcular el porcentaje de viario en relación al espacio construido se ha calculado, en primer lugar, la superficie ocupada por las calles, los espacios verdes, y los edificios de uso dotacional (Cuadro 6.45). Utilizamos para ello las correspondientes mediciones de arco en un plano, que hicimos con la información facilitada por la Gerencia de urbanismo del Ayuntamiento de Ciudad Real. Y en segundo lugar, para la obtención de la superficie construida, se ha multiplicado la superficie del suelo construido por el número medio de plantas del conjunto de la ciudad y cada uno de sus barrios.

Cuadro 6.45.- Relación entre el viario y la superficie construida en los barrios de Ciudad Real. 2008

Fuente: Catastro de urbana, 2008. Elaboración propia

La superficie ocupada por el viario en el conjunto de Ciudad Real asciende a 290,46 ha que supone el 28,6 % de la superficie urbana ocupada, valor que presenta diferencias notables entre sus barrios (en el Torreón alcanza el 70,4 % y en La Granja el 2,7 %). Las diferencias dependen sobre todo, del número y ancho de las calles así como de la superficie del barrio. Efectivamente, la estructura en bloques, con amplias calles, del primero de los barrios señalados nos explica el alto significado cuantitativo del viario; mientras que la falta de calles propiamente dichas y la utilización del espacio intersticial entre los edificios como calles, explicaría su baja proporción.

Esta aproximación, sin embargo, puede inducirnos a bastantes errores de análisis porque una mayor proporción de viarios no implica, necesariamente, que sea suficiente para el flujo que alberga. De ahí la necesidad de utilizar otro indicador que corrija estas desviaciones, la relación entre el número de m2 de superficie ocupada por el viario por cada 100 m2 construidos. Este índice nos permite conocer el estado de la circulación en el espacio estudiado y la compresión o descompresión de la zona.

Con este índice la significación del viario en Ciudad Real es de 10,4 m2 de viario por cada 100 m2 construidos pero, igualmente, la diferencia entre sus barrios es notoria: en Nuevo Parque-Eróski 20,3 m2 (de viario por cada 100 m2 construidos) y en La Granja-Recinto Ferial 10,9 m2, diferencias que nos lleva a distinguir las siguientes situaciones:

        a) Zonas urbanas con valor elevado del viario. Este se debe a que estas zonas ocupan mucha superficie con viviendas de poca altura (Nuevo Parque-Eróski y Universidad-Carreterín de la Atalaya).

        b) Zonas urbanas con pocos metros de viario. Este se debe a que hay poco viario (La Granja-Recinto ferial) o pocos m2 construidos (El Pilar), o bien porque tienen poco viario tanto en relación con el suelo como con los metros cuadrados construidos.

Con respecto al estudio de los distintos tipos de viario de Ciudad Real hemos hecho una selección en función de su tipología (viario de conexiones externas e internas, de distribución y peatonales). Dentro de cada una de ellas se clasifican en función de la anchura de la calle y de que tengan o no vegetación. El resultado es que en nuestra ciudad se dan once tipos o modelos de calles con este criterio:

        -Viarios de conexión externa con vegetación de una dirección (Tipo 1, por ejemplo calle Toledo (Figura 6.103) o dos direcciones (Tipo 2, por ejemplo Av. del Ferrocarril (Figura 6.104).

        -Viarios de conexión interna con vegetación, de una (Tipo 3, por ejemplo calle Alarcos (Figura 6.105) o dos direcciones (Tipo 4, por ejemplo Av. del Descu-brimiento de América (Figura 6.106).

        -Viarios de conexión interna sin vegetación con una (Tipo 5, por ejemplo la calle del Carmen (Figura 6.107) o dos direcciones (Tipo 6, por ejemplo la Ronda (Figura 6.108).

        -Calles peatonales con Tipo 7 por ejemplo la calle Ramón y Cajal (Figura 6.109) o sin vegetación (Tipo 8 por ejemplo la calle General Aguilera (Figura 6.110).

        -Viarios con paseo en uno de sus laterales (Tipo 9, por ejemplos la Avd. del Torreón (Figura 6.111).

        -y, Calles de distribución con (tipo 10, por ejemplo la calle Santa Teresa (Figura 6.112) o sin vegetación (Tipo 11, por ejemplo la calle Lirio (Figura 6.113). -

Figura 6.103.- Tipo 1.Conexión externa con una dirección y con vegetación. Calle Toledo

Fuente: Elaboración propia. Foto: Mª Á. Rodríguez, 2008.

Figura 6.104.- Tipo 2.- Conexión interna con vegetación y dos direcciones. Avenida del Ferrocarril

Fuente: Elaboración propia. Foto: Mª Á. Rodríguez, 2008.

Figura 6.105.- Tipo 3. Conexión interna con vegetación y una dirección. Calle Alarcos

Fuente: Elaboración propia. Foto: Mª Á. Rodríguez, 2008.

Figura 6.106.- Tipo 4. Conexión interna con vegetación y dos direcciones. Avd. del Descubrimiento de América

Fuente: Elaboración propia. Foto: Mª Á. Rodríguez, 2008.

Figura 6.107.- Tipo 5. Conexión interna sin vegetación y una dirección. Calle del Carmen

Fuente: Elaboración propia. Foto: Mª Á. Rodríguez, 2008

Figura 6.108.- Tipo 6. Conexión interna sin vegetación y dos direcciones. Ronda(227)

Fuente: Elaboración propia. Foto: Mª Á. Rodríguez, 2008.

Figura 6.109.- Tipo 7. Peatonal con vegetación. Calle Ramón y Cajal

Fuente: Elaboración propia. Foto: Mª Á. Rodríguez, 2008.

Figura 6.110.- Tipo 8. Peatonal sin vegetación. Calle General Aguilera

Fuente: Elaboración propia. Foto: Mª Á. Rodríguez, 2008.

Figura 6.111.- Tipo 9. Con paseo lateral. Avd. de El Torreón

Fuente: Elaboración propia. Foto: Mª Á. Rodríguez, 2008.

Figura 6.112.- Tipo 10. De distribución con vegetación. Calle de Santa Teresa

>Fuente: Elaboración propia. Foto: Mª Á. Rodríguez, 2008.

Figura 6.113.- Tipo 11. De distribución sin vegetación. Calle del Lirio

Fuente: Elaboración propia. Foto: Mª Á. Rodríguez, 2008.

(226) Plan Especial de Indicadores de Sostenibilidad Ambiental de la Actividad Urbanística de Sevilla. Realizado por la Agencia de Ecología Urbana de Barcelona (AEUB) para el Ayuntamiento de Sevilla, 2007.

(227) La Ronda presenta algunos tramos arbolados, a ambos lados. Existe un claro interés por crear espacios verdes en esta vía a través de rotondas o medianas ajardinadas. La foto se corresponde con la Ronda del Carmen

No podemos terminar este apartado del viario sin hablar de uno de los problemas que más afectan a los ciudadanos de Ciudad Real, el tráfico. Este problema no es simplemente perceptivo, sino que existen datos que muestran cómo en Ciudad Real existen claras deficiencias y desajustes que crean problemas de congestión de tráfico. Sin embargo, no podemos olvidar que el automóvil ha supuesto, a lo largo del siglo XX, algo más que una revolución en la manera de desplazarse. Ha modificado las costumbres y ha cambiado radicalmente la forma y funcionamiento de las ciudades.

En Ciudad Real (capital) hay en estos momentos más de 42.000 vehículos matriculados, de los cuales unos 31.000 son turismos: aproximadamente 1 turismo por cada 2,3 habitantes. A ese volumen de coches tendríamos que añadirle los de la gente que llega de pueblos limítrofes cada día, debido a los servicios prestados por la ciudad que se han ampliado en los últimos años.

Todo ello supone para una ciudad de tamaño intermedio y con focos de atracción muy marcados, que los vehículos saturen las principales calles de acceso. Consideramos que para analizar el problema del tráfico en Ciudad Real, entre otros puntos de interés, cabe señalar tres aspectos clave: 1) El comportamiento diario del tráfico a partir de los aforos; 2) El análisis y demanda del transporte público; y 3) El parque automovilístico y estacionamiento.

1. El comportamiento del tráfico en Ciudad Real a partir de los aforos

En 2009, la ETSI Caminos, Canales y Puertos de Ciudad Real hicieron un estudio sobre movilidad en la ciudad a partir de cuatro estaciones primarias(228) y quince secundarias(229). Destacamos las principales conclusiones:

        -En Ciudad Real se dan tres periodos punta, de 8:00 a 10:00, de 13:00 a 15:00 y de 18:00 a 21:00 horas.

        -La mayoría de las personas en Ciudad Real, con independencia de la franja horaria emplean el vehículo privado, frente a un 10% que usa transporte público. El porcentaje de personas que se desplazan en bici o en moto es inferior al 2%.

        -Las calles que presentan mayor volumen de vehículos y de movilización de personas son: la Ronda Calatrava, la Ronda Carmen y la Ronda Ciruela, debido a que son vías de alta capacidad de circulación. Destacan, la Avenida Europa, que a pesar de tener un volumen de vehículos menor, presenta un alto nivel de personas movilizadas, lo cual se puede deber a que por esta estación tienen paso las líneas de autobuses 1, 2, 4 y 5. Y las estaciones de las calles Reyes, Mata y Avenida Pío XII por su nivel de movilización de personas.

        -En la franja horaria de 8:00 a 10:00 las calles que presentan mayores tiempos de demora (más de 20 segundos) son: Ronda Granada, Ronda Ciruela, Ronda Calatrava, calle Alarcos, Elisa Cendreros, Clavel, Pedrera Baja, Palma, Calatrava, Conde de Cañada Altagracia y General Rey.

        -En general, las causas más relevantes de estas demoras son los semáforos en rojo, las señales de stop y el “aparcamiento” siendo estas últimas las más significativas en cuanto al número de demoras como en su proporción de tiempo.

Estos datos sobre demoras del tráfico nos parecen muy interesantes para abordar un buen plan de movilidad.

2. El análisis y demanda del transporte público en ciudad real

Para el transporte de pasajeros de ámbito regional y nacional, Ciudad Real posee actualmente una estación de autobuses y una estación de pasajeros de RENFE en la que hay una línea convencional y una línea de alta velocidad AVE. La localización de estas estaciones en extremos opuestos y la falta de conexión de horarios entre ambas estaciones hace difícil una conexión internodal de servicios.

La estación de ferrocarril de RENFE se encuentra ubicada en la Avenida Europa nº 60, muy cerca del campus universitario. Esta estación es exclusivamente de pasajeros tiene una gran importancia como foco de atracción de la ciudad puesto que ha muchos usuarios que lo utilizan diariamente. En su conexión interurbana, los servicios “Lan-zadera” o “Avantis” han permitido la conexión Ciudad Real-Madrid en 55 minutos. Mientras los servicios del ferrocarril tradicional apenas han sufrido mejora en cuanto a horarios y precios.

La estación de autobuses esta ubicada en el sur de la ciudad, en la Avenida Ferrocarril. La empresa que presta el servicio de transporte de pasajeros por carretera es AISA, que presta varios servicios de autocares: Autobuses Interurbanos; Autobuses Ciudad Real-Miguelturra; Autobuses Largo Recorrido; y Plan Directo entre las capitales provinciales.

Los servicios interurbanos, el sistema de transporte público de autobuses de pa-sajeros de Ciudad Real está operado por una sola empresa de transporte, denominada Ibérica de Concesiones y Servicios S.A. (IBERCONSA).

El número de autobuses interubanos tiene Ciudad Real es de 14 vehículos que prestan su servicio. Y cuenta con 8 rutas de transporte público en funcionamiento. Conectando espacios dentro de la ciudad existen seis rutas (las líneas 1, 2, 3, 4, 5 y 7), y dos (líneas 6 y 8) para conectar los anejos y el nuevo aeropuerto “Central”. La línea 1 y 2 cuenta con cuatro autobuses de gran tamaño cada uno. La línea 2 y 3 con tres y cuatro vehículos pequeños, y la línea 5 cuenta con uno grande. La demanda de este servicio fue de 2.093.113 personas en 2003(230) (Cuadro 6.46).

Cuadro 6.46.- Operación de las rutas de transporte público en Ciudad Real, 2003

Fuente: IBERCONSA

El mayor volumen de personas transportadas en autobuses interurbanos se da en la franja horaria de la mañana, entre las 8:00 y las 10:00, y entre las 13:00 y las 15:00, mientras que en el periodo de la tarde la intensidad es mucho menor.

3. El parque automovilístico y estacionamiento

El parque automovilístico de Ciudad Real en 2008 (Figura 6.114) consta de 45.992 vehículos de los cuales el 70% es de turismos frente al 78% que suponían en 1997, duplicando el número de otros desde 2006 (en los que se incluyen sobre todo motos, autobuses, tractores industriales...), que suponen un 14,5% del total. Se observa por tanto una desigual participación porcentual en función del tipo de vehículos, disminuyendo la tipología de turismo para aumentar la modalidad de otros.

Figura 6.114.- Evolución del parque automovilístico de Ciudad Real. 1997-2008

Sin embargo, pese a esa disminución porcentual en la participación del parque automovilístico, el número de turismos en la ciudad no ha dejado de crecer, pasando de 21.566 en 1997 a 31.067 en 2008. Aspecto que se deja notar en nuestra ciudad, tanto por las congestiones que se producen como por el problema de aparcamiento. A estos números tendríamos que incorporar el de la población vinculada por trabajo o estudios que acceden a la ciudad en vehiculo propio y que engrosan significativamente estos números.

No obstante, podemos conocer el número de estacionamientos, tanto públicos como privados disponibles en la ciudad. Se diferencia a su vez si se trata de zona azul o roja, parking públicos, en la calle o en zonas residenciales con aparcamiento.

En Ciudad Real existen un total de 1.043 estacionamientos públicos y 472 gestionados por empresa privada(231). De los estacionamientos públicos, 264 plazas son en batería (207 en zona azul y 57 en zona Residentes) y 779 en plazas en línea (515 en zona azul, 233 en zona Residentes y 31 en zona Carga y Descarga).

Los otros 472 estacionamientos están tramitados por dos empresas privadas, a través de dos parking privados, uno en la plaza Mayor de 220 plazas gestionado por CYNDRA, con un precio de 1,15 euros la hora y otro en la Plaza de la Constitución de la empresa EYSA de 252 plazas, con un costo de 1,10 euros la hora.

El número de estacionamientos nos parece del todo insuficiente para una ciudad que tiene un volumen de más de 40.000 vehículos matriculados. La localización de los nuevos parkings no debería localizarse en el interior de Ronda, pese a las facilidades que suponen a los usuarios, puesto que se favorecería el colapso interior.

(228) Glorieta de la Puerta de Toledo, la glorieta del Quijote Azteca y la esquina del Mercado de Abastos.

(229) Avenida Europa; Ronda Calatrava; Calla La Mata; Paseo Carlos Eraña; Calle Calatrava; Calle Altagracia; Calle Toledo; Calle Calatrava; Ronda Carmen; Calle Ruiz Morote; Calle Postas; Calle Reyes; Calle Montesa; Avenida Pió XII; Ronda Ciruela.

(230) Datos facilitados por IBERCONSA.

(231) Según los datos aportados por el Estudio de Movilidad de la ETSI de Caminos, Canales y Puertos de 2009.

El abastecimiento de agua y de energía, junto con la evacuación de los residuos, en las ciudades se ha convertido en uno de los problemas claves.

En el abastecimiento de agua, por el preocupante aumento de la demanda del consumo por persona y día junto con los múltiples problemas que se derivan de su abastecimiento(232).

En el abastecimiento energético también es necesario incidir en una mayor eficacia en el uso de la energía, su ahorro y el progresivo uso de las energía renovables para disminuir la contaminación provocada por las energías clásicas (carbón y petróleo) y reducir las emisiones de gases con efecto invernadero. La energía, por otra parte, es el recurso básico de nuestro ecosistema urbano, siendo un servicio imprescindible para la vida diaria de los ciudadanos y constituyendo el sector energético, por sí mismo, una parte importante de la actividad económica.

En la misma línea, la generación de residuos está también en crecimiento y es otro de los graves problemas urbanos, no sólo es un problema de volumen, de almace-namiento, de tratamiento o de carácter estético, sino que tiene repercusiones directas en la salud de las personas y del planeta, por lo que se les suele considerar como uno de los indicadores básicos de sostenibilidad: las tres R: reducción, recuperación y reutilización. (Vozmediano, 2002:19-20).

(232) Destacamos la problemática regional de la situación crítica de los acuíferos sobreexplotados de la cuenca del Guadiana (Mancha Occidental y Campo de Montiel). Problemática que plantea como solución integradora el Plan Especial del Alto Guadiana (PEAG) , con el objetivo prioritario de conseguir un equilibrio entre la extracción y la alimentación de las aguas subterráneas en dicha cuenca, en una escenario futuro de quince años. Esta propuesta se enmarca dentro de la Directiva 2000/60/CE del Parlamento Europeo y obedece asimismo al Plan Hidrológico Nacional que en 2001 ordenaba la formación del mismo (Martín Velasco, 2008).

El Ayuntamiento de Ciudad Real es el titular de los servicios de abastecimiento y alcantarillado de agua del conjunto urbano, y los presta, en forma de gestión indirecta (mediante concesión, de acuerdo con lo definido en la Ley de Bases de Régimen Local y el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales), a la empresa AQUAGEST P.T.F.A.

Las fuentes utilizadas para este estudio han sido facilitadas por la empresa AQUA-GEST, mediante entrevistas y documentación entregada, así como por la información facilitada por la Auditoria de Sostenibilidad de Ciudad Real.

El abastecimiento del agua potable en Ciudad Real

La captación de la misma tiene una doble procedencia(233): a) el Pantano de Gasset(234) desde 1933 se encuentra en el municipio de Fernáncaballero, con una capacidad máxima de 41,7 Hm3, siendo el volumen medio del agua almacenada de 21 Hm3;y b) de sondeos, en Pozos de Daimiel, en el término municipal de Torralba de Calatrava, concretamente en la Finca de Medios Quintos, donde hay dos sondeos con una capacidad de extracción de 125 litros por segundo (Aquagest).

El Pantano de Gasset recogía, inicialmente, las aguas de los ríos Becea y Bañuelos pero, en 1964, comenzó a recoger, también, las aguas del Guadiana. Sin embargo, ya en 1978, se cuestionaba la capacidad de abastecimiento de los depósitos instalados en la Atalaya y de la depuradora (Pillet, 1984:583). Porque si el agua traída desde el Pantano de Gasset aportaba un caudal de 17.280 m3 diarios, regulados por dos depósitos con una capacidad total de 8.000 m3 y el consumo diario era de 15.000 m3 por día, resultaba insuficiente la capacidad de estos dos depósitos. Además se une el inconveniente de la escasa capacidad de la depuradora de aguas, que sólo admitía 100 litros por segundo, cuando en aquellos años era necesario prácticamente el doble. Ante esta situación el profesor Pillet proponía doblar la capacidad de los depósitos y de la estación de depuradora, aunque de esto nada se dijo en el Plan de 1978.

Las mejoras llevadas a cabo en cuanto a la toma y tratamiento del agua han estado vinculadas directamente a los periodos acusados de sequía de principios de los ochenta y del primer quinquenio de los noventa.

La primera sequía de 1981, propició avances en las instalaciones de la Estación de Tratamiento de Agua Potable (ETAP) con la adquisición de una planta de ablandamiento de cal y carbonato sódico, ante la necesidad de utilizar los fondos fangosos del Pantano, sin embargo, no llega a utilizarse hasta la siguiente sequía de 1995. Esta sequía se logró superar gracias a las lluvias y a las aguas aportadas por los Pozos de Daimiel (Torralba) que, aunque de peor calidad por los problemas de hierro y manganeso, propiciaron la instalación de una planta de dióxido de Cloro en 1987.

El siguiente periodo crítico de abastecimiento de agua obligó, en 1993, a la Confederación Hidrográfica del Guadiana a instalar, como solución de emergencia, una conducción para trasvasar agua desde el Embalse de la Torre deAbraham hasta el Embalse de Gasset, en una longitud estimada de 20 km, conectada en la última Estación de Bombeo de la Comunidad de Regantes de Torre de Abraham y desembocando en el Arroyo del Becea, a la altura del cruce de la Ctra. de Malagón a Porzuna, discurriendo por su cauce hasta el Embalse de Gasset con un caudal máximo de 400 litros por segundo y, desde ese momento (julio de 1994), suministra agua al vecino núcleo de Carrión de Calatrava (2.400 hab) y a Miguelturra (11.000 hab), situados a once y tres kilómetros, respectivamente. Se han realizado obras de infraestructura para poder captar aguas desde el Embalse del Vicario, una canalización de agua para el bombeo desde el “Vicario” directamente a la depuradora de agua potable, siendo éste el único pantano que se encuentra en el mismo municipio de Ciudad Real (Pillet, 1995: 535).

En esas fechas, ante la escasez de agua del Pantano de Gasset, se emplearon el sondeo de treinta pozos de los alrededores y se pusieron en marcha las instalaciones de ablandamiento y dióxido de cloro. También se cambiaron los filtros de arena por siete de carbón activo, que aún se mantienen en la actualidad. Sin embargo, la mejora en la calidad de las aguas de Ciudad Real tiene lugar en 1999 cuando se construye la toma flotante de agua superficial del Pantano de Gasset, que permite obtener un agua con mejor la calidad por no tener arrastres.

Tratamiento del agua potable de Ciudad Real

El agua potable y tratada es llevada a cuatro depósitos: a) Depósito María Cristina, con una capacidad máxima de 4.000 m3; b) Depósito Alfonso X que tiene una capacidad máxima de 4.000 m3; c) Depósito Pozo Don Gil que tiene una capacidad máxima de 18.000 m3; y d) Depósitos de Valverde con una capacidad máxima es de 150 m3.

El trasporte del agua desde las captaciones hasta la Estación de Tratamiento de Agua Potable (ETAP), que se encuentra en la carretera de Piedrabuena, se realiza por medio un canal de 70 x 60 m, con una longitud aproximada de 12,28 km y una conduc-ción a presión para la procedente del pantano Gasset, y por una tubería, con una longitud aproximada de 14,5 km.

La distribución del agua potable desde la potabilizadora se hace por medio de dos conducciones, las cuales llegan hasta los depósitos de la Atalaya y desde estos hasta el núcleo urbano de Ciudad Real se conduce igualmente, por otras dos conducciones. Las mejoras llevadas a cabo en la red durante los últimos años han consistido en la renovación de algunas zonas, concretamente en la Calle Valencia, Calle Castellón, Calle Alicante, Avda. de Puertollano desde la calle Cruz de los Casados hasta Ctra. de Piedrabuena y Ctra. de Piedrabuena hasta la calle Sauces, con tubería de un anillo perimetral de 500 mm. Estas mejoras han dado lugar a la reducción de averías que en 2005 fueron 612 y en 2007 de 547.

Las mejoras llevadas a cabo en el tratamiento del agua potable permiten que hoy en día la Estación de Tratamiento de Agua Potable (ETAP) de Ciudad Real tenga un volumen medio diario máximo de 43.200 m3/día con dos bombeos: uno llamado “viejo”, con dos bombas cada una, con un caudal nominal de 100 l/s.; y otro llamado “nuevo” con tres bombas con un caudal nominal de 150 l/s. El agua tratada puede almacenarse en depósitos que tienen una capacidad total de 24.000 m3. Y el consumo diario es de 22.101,8 m3/día. Por lo que consideramos que el abastecimiento del agua en la ciudad está conseguido si se mantiene el ritmo de crecimiento actual(235).

La capacidad de tratamiento diaria de la Estación Depuradora deAguas Residuales (EDAR) que es de 30.000 m3con una capacidad estimada par 90.000 personas. Población actual en el municipio de Ciudad Real, sin tener en cuenta los vertidos de municipios colindantes como el de Miguelturra con más de 10.000 habitantes. Por lo que señalamos la situación crítica.

Consumos y calidad del agua potable de Ciudad Real

Los consumos diarios de Ciudad Real en 1995 era de unos 335 litros por habitante y día (Pillet, 1995: 535). En la actualidad (2006) se habla de consumo por usuario (es decir por familia, oficina, etc.) fue de 113 m3/año.

Dentro de este consumo, importa destacar el de las dependencias y servicios municipales que, en 2006, fueron: colegios: 26.463 m3, jardines: 363.222 m3, dependencias: 143.137 m3, y fuentes: 6.408 m3. El consumo de agua potable para jardines puede significar hasta más de la mitad del agua potable consumida durante un mes por los habitantes de la ciudad, estos datos significan que cuando se terminen de poner los sondeos de agua no potable para las zonas verdes de la ciudad, contaremos con una reserva muy significativa.

La calidad del agua de la ciudad se encuentra dentro de la normalidad sanitaria (RD 140/2003). Los análisis de control que se realizan en el laboratorio de la propia Estación de Tratamiento de Agua Potable (ETAP), así como por los análisis completos de un laboratorio de Alicante (LABAQUA) en los que demuestran que todos los parámetros, tanto microbiológicos, como organolépticos y físico-químicos están dentro de la normativa regida por el Real Decreto 140/2003. Las voces de alarmas de 2005 por un informe de la Organización de Consumidores Unidos (OCU) fue desmentido en cuanto que los valores de Trihalometanos estaban dentro de los márgenes establecidos.

(233) Los datos más antiguos de que se dispone información acerca de la actual fuente de abastecimiento de agua de Ciudad Real datan de 1923, fecha en que se concedió administrativamente el aprovechamiento de las aguas captadas del Valle de los Molinos, en Malagón, a la Sociedad General de Obras y Abastecimiento. En 1932 ante la insuficiencia de caudales el Ayuntamiento tuvo que cambiar la fuente de abastecimiento por las aguas del Embalse de Gasset a 18 km de la ciudad.

(234) El Embalse de Gasset, (1900-1906), fue construido inicialmente para el regadío de los terrenos llanos de la población de Fernáncaballero, en una superficie estimada de 800 Has de su término Municipal. En la actualidad cuenta con una capacidad máxima de 42 Hm3.

(235) Según los datos facilitados por la ETAP de Ciudad Real los consumos entre 2003 a 2009 han disminuido: en el año 2003 los consumos totales de la red distribuidora fueron de 8.906.034 m3, en 2004 de 8.551.330 m3, en 2005 de 8.469.645 m3, en 2006 de 8.129.095 m3, en 2007 de 8.659.104 m3, en 2008 de 8.067.142 m3y en 2009 de 6.558.008 m3.

La distribución de energía en el municipio de Ciudad Real, en los distintos sectores energéticos, la realizan, en el 2008, las siguientes empresas: suministro eléctrico: Unión Fenosa; distribución de gas natural: Gas Natural Castilla-La Mancha; y Distribución de GLP: Repsol Gas (Repsol Butano, Repsol Propano).

Energía eléctrica

Los datos facilitados por la propia empresa suministradora sobre consumo de energía eléctrica durante el periodo 2003-2007, y desglosados por alta y baja tensión así como por sectores de actividad, muestran que el consumo de energía eléctrica en el municipio ha aumentado durante el periodo observado en un 20,4% y que, además, los consumos de baja tensión han sido muy superiores a los de alta tensión porque en la ciudad no hay industria. Dentro de los consumos de energía de baja tensión, los mayores porcentajes durante estos 5 años corresponden a la tarifa <15 Kw. (de uso residencial). El aumento de los consumos evidencia una falta de sensibilización en materia de buenas prácticas ambientales.

Gas Natural

El suministro de gas natural en Ciudad Real lo realiza Gas Natural Castilla-La Mancha que atiende en este servicio a 36 municipios de la comunidad, lo que supone que más de 800.000 personas, el 43% de la población, tienen acceso a esta fuente de energía.

Distribución de GLP

Los gases licuados procedentes del petróleo son básicamente el propano (C3H8) y el butano (C4H10). Estos gases son producidos en el proceso de cracking del petróleo, y posteriormente son licuados para su distribución, en forma líquida, ya sea en bombonas portátiles o bien en depósitos fijos.

Las instalaciones de almacenamiento de GLP (butano o propano) que existen para uso municipal se localizan en la Ciudad Deportiva y en el pabellón Príncipe Juan Carlos, ambos cuentan con un depósito de 10.000 litros de propano. Las instalaciones municipales deportivas que cuentan con depósito de gasóleo son la piscina climatizada, el pabellón y la piscina climatizada “Puerta de Santa María”, el pabellón Príncipe Felipe, el pabellón Universitario y el pabellón Príncipe Juan Carlos.

Energías Renovables

Las instalaciones que producen y suministran energía “limpia” en Ciudad Real Son escasas y se limitan a la de tipo solar.

La evacuación de aguas residuales

La red de saneamiento municipal está gestionada por la empresa AQUAGEST PTFA, S.A., bajo supervisión del Ayuntamiento, es una red unitaria formada por colectores, imbornales, y alcantarillas, con una longitud de 160 km, construida con hormigón, polipropileno y PVC. El volumen de aguas residuales, en 2007, fue de 10.025.320 m3 y del número de acometidas no se dispone del dato exacto, pero según AQUAGEST se estima en 11.650.

Entre 1967 y 1971, se encarga el proyecto de la red de saneamiento de Ciudad Real a la Confederación Hidrográfica del Guadiana y las obras se realizan en la década de los setenta, con una estructura que es la que se mantiene actualmente con algunas mejoras (Figura 6.115).

El cambio fundamental de esta red de saneamiento es la localización y vertidos del Emisario. Se anula definitivamente el emisario originario que vertía en el río Guadiana por las Casas. El nuevo emisario vierte también en el Guadiana, pero aguas abajo, por la carretera de Porzuna. En el año 1999 y 2000 (Figura 6.116) con fondos europeos, se hace una ampliación y mejora de la red de saneamiento, construyéndose dos nuevos colectores para recoger las aguas de los crecimientos de la ciudad y Miguelturra. La obra supone unos gastos que asciende a los 2.000 millones de pesetas (12.000.000 €). Estos colectores son: Colector Este-Sur (realizado en dos fases) y Colector Norte-Sur (que también se realiza en dos fases).

Figura 6.115.- Red de saneamiento de Ciudad Real. 1983

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

La estructura de la red es jerárquica: ramales, arterias, colectores y Emisarios. Los ramales recogen directamente las aguas residuales, estos son absorbidos por las arterias u ovoides. Los colectores capturan las arterias, y las aguas de los colectores se vierten en el Emisario. En nuestra ciudad, existen cuatro arterias (Calle de Toledo, Calatrava, Ronda de Granada y Ctra de Puertollano) que recogen los ramales de toda la ciudad y desalojan sus aguas directamente en el Emisario, cuyo punto de vertido se produce en las proximidades de la Iglesia de Santo Tomás.

Figura 6.116.- Red de saneamiento de Ciudad Real. 2008

Fuente: Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

En la actualidad, prácticamente toda la zona este y norte están cargando sobre el colector de la c/ Calatrava de gran capacidad. Son prioritarios los ramales del alcantarillado de levante, desde el futuro Sector Universitario, al otro lado del ferrocarril, atravesando el Polígono Industrial de ctra. de Carrión, por los nuevos terrenos urbanos al norte de la ctra. de Valdepeñas, y paralelo al emisario de Miguelturra, a lo largo de la segunda Ronda, hasta el Emisario de Ciudad Real, recogiendo todos los vertidos del levante y sur de la ciudad, incluyendo algunos existentes que hoy vierten a la cabecera de la c/ Calatrava. De este colector se ha solicitado, a través del correspondiente proyecto, la ayuda a la Comunidad Europea a través del programa POMAL (Planes Operativos de Medio Ambiente Local).

Uno de los principales problemas de la red de saneamiento de Ciudad Real es la existencia de un único Emisario, construido por la Confederación Hidrográfica del Guadiana en 1983, que recoge, como todo Emisario, las aguas residenciales y las apor-tadas por la meteorología (las lluvias) que son las más importantes, en cuanto a cantidad.

Este Emisario recibe, además, el de Miguelturra, y su capacidad resulta, en la actualidad, insuficiente como quedó acreditado con las mediciones que al respecto se hicieron en 2004(236) al detectar el hundimiento del Emisario General de Ciudad Real(237).

Tratamiento de aguas residuales

Para el tratamiento de las aguas residuales se construyó, en 1989, una Estación Depuradora de Aguas Residuales (EDAR), ubicada en la ctra. Nacional 430, junto al Puente deAlarcos, con una capacidad de tratamiento diaria de 30.000 m3, que es suficiente para abastecer a una población equivalente a 90.000 personas reales. Su caudal medio es de 1.250 m3/hora, y el máximo de 1.979 m3/hora, con unas características de fango, en cuanto a sequedad (% en peso de sólidos secos) superiores al 20%, y una estabilidad (% en peso de sólidos volátiles), inferiores al 40%.

Entre las causas o factores que pueden explicar la insuficiencia de la red de saneamiento para esta ciudad podemos señalar: su diseño, en 1983, se hace con una proyección a veinte años y ese tiempo ya ha transcurrido; el crecimiento urbanístico de la ciudad en este tiempo ha sido espectacular, pasando de ocupar de 3 ha a 11 hectáreas, lo que incrementa la capacidad de escorrentía y la mayor aportación de agua de lluvia cuando llueve, a lo que hay que añadir el crecimiento poblacional de la capital y de su municipio colindante de Miguelturra. El resultado es que la depuradora se encuentra saturada y sería necesario duplicar su capacidad y aumentar los puntos de vertido para evitar que se genere una red peligrosa, en algunos tramos, al quedar congestionado en algunas zonas por confluir todas las salidas a un único punto de vertido (López Eugercios, 2000: 30).

Está en proyecto la Ampliación de la EDAR de Ciudad Real(238) que cuenta, entre uno de sus objetivos, con incrementar la capacidad depurativa de la EDAR de Ciudad Real, además de incluir, entre sus instalaciones, aquellos equipos que permitan la eliminación completa de nitrógeno y fósforo, y dar cumplimiento a la Directiva 91/271/CEE*.

* También está en proyecto la construcción de dos nuevos colectores en Miguelturra y Ciudad Real.

La evacuación de residuos

La evacuación de los residuos sólidos de Ciudad Real se realiza, desde Julio de 1994, a través de una empresa de titularidad pública: Residuos Sólidos Urbanos de Castilla La Mancha, S.A., (R.S.U. S.A) de la que forman parte la Diputación provincial y la mayoría de los ayuntamientos de la provincia entre los que se encuentra el de la propia capital donde, por otra parte, tiene su sede social la gerencia de esta empresa. Además, y para cierto tipo de residuos, el Ayuntamiento tiene algunos servicios especiales que gestiona directamente.

La participación de Ciudad Real en lo que se refiere a aportación de residuos ha experimentado un crecimiento acorde con el de su población y actividad. Así, en 1995, los residuos sólidos urbanos sumaban a diario una media de 64.660 kilogramos, lo que supone que cada habitante producía unos 1,075 kilogramos de basura al día, en línea con la media nacional urbana (1,21 en 1997).

Los componentes locales más importantes que conforman los residuos son los siguientes: materia orgánica (45-58 por 100), papel y cartón (14 por 100), plásticos (11 por 100), textil (8 por 100), vidrio (4,7 por 100) y férrica (3,4 por 100) (Pillet, 1995: 535-536). La evolución seguida (Cuadro 6.47) pone de manifiesto que se produce un crecimiento en la cantidad de residuos recogidos en 2005 respecto a 2004 y una posterior disminución en 2006. Este dato es favorable si se tiene en cuenta el crecimiento de la población de Ciudad Real durante estos años. Se puede observar, igualmente, la disminución de la producción unitaria de residuos en Ciudad Real, lo que significa que aunque la población aumente, no lo hace al mismo ritmo la cantidad de residuos generados; además también influye el hecho de la implantación de la recogida selectiva de diversos materiales.

Cuadro 6.47.- Evolución de la producción unitaria anual y mensual de residuos urbanos recogidos en Ciudad Real (2004-2006)

Fuente: Pillet, 1995: 535-536 y Agenda de Sostenibilidad, 2009, Tomo IV:10. Elaboración propia

La media del ratio kg de RSU/habitante/día del año 2006 se sitúa en 1,17 kg por habitante y día, una cifra inferior al ratio nacional que se sitúa alrededor de 1,22 kg por habitante al día. la composición media de los residuos generados en Ciudad con respecto a los valores nacionales y autonómicos es muy semejante.

El número de contenedores para la recogida de residuos asciende a 3.555, incluidos los anejos, y se puede estimar que en Ciudad Real existe un contenedor por cada 19,37 habitantes. Teniendo en cuenta que según el Plan de Gestión de Residuos Urbanos de Castilla-La Mancha, los contenedores para RSU se ubicarán a razón de uno para cada 75 habitantes, podemos afirmar que en Ciudad Real, el ratio no sólo cumple con lo especificado, sino que la dotación de contenedores es mucho mejor.

En lo referente a la recogida selectiva, es decir, a través de los contenedores de vidrio, envases y papel-cartón, la cantidad fue de 4.448.840 kg, de los que a papel/cartón corresponden 3.118.920 kg, a vidrio 634.547 kg y a envases 695.373 kg pero aún existe gran cantidad de residuos fácilmente reciclables que se depositan en la basura. Situación que es necesario cambiar fomentando la recogida selectiva en Ciudad Real mediante campañas de concienciación y sensibilización ambiental a la población. Concretamente en la basura se recogen: 7.958.235 kg de papel/cartón,

2.159.670 kg de vidrio y 3.905.156 kg de envases, cantidades mucho mayores que la que se recoge en los contenedores (Agenda de Sostenibilidad, 2009, tomo IV, 22,13-14).

En Ciudad Real se dispone de dos puntos limpios cuya gestión está a cargo del Ayuntamiento: Punto limpio Larache, situado en el polígono industrial Larache, en la C/Villarrubia de los Ojos y Punto limpio Camino de Sancho Rey, situado en el paraje “Cabeza de Palo” a 3,5 km de la ciudad (Ayuntamiento de Ciudad Real, 2008).

Estos puntos admiten envases y productos de limpieza, aparatos electrónicos y eléctricos, chatarra metálica, muebles y enseres, jardinería o restos de poda, ropa o textiles en general, escombros, vidrio y papel. Disponen, para cumplir su función, de un total de 9 contenedores de 30 m3. La ampliación del Punto Limpio de Larache constará de las siguientes actuaciones: acondicionamiento de soleras e incorporación de seis nuevos contenedores de 17 a 35 m3 de capacidad, que se unen a los 3 existentes en la actualidad. En cuanto al Punto Limpio de Cabeza de Palo se utiliza en la actualidad como escombrera en la que, entre otros residuos, se recogen los de construcción y demolición (RCD´s), en virtud de un convenio existente entre el Ayuntamiento de Ciudad Real y el Consorcio RSU que es quien gestiona estos residuos. Sin embargo, a tenor del volumen de escombros actual que llega a la escombrera municipal, cifrado entre 300-400 metros cúbicos diarios (unas 70.000 toneladas al año), obligarían al sellado de ésta en un año más o menos, el Ayuntamiento ha optado por poner en marcha una Planta de Reciclaje de Residuos de Construcción y Demolición.

(236) Para calcular la capacidad del Emisario y determinar si es no suficiente se hicieron las siguientes esti-maciones: gasto de agua potable a razón de 300 l/hab, más el agua de lluvia, que es la aportación más cuantiosa, y se mide en metros cúbicos por hectárea. Es decir, número de ha de la ciudad por m3 de lluvia caída y tomando en consideración la sección de la tubería.

(237) En el año 2004 tuvo lugar una grave incidencia en la red de saneamiento que fue el hundimiento del Emisario general de Ciudad Real a la E.D.A.R. En febrero de 2004 comienzan a llegar informes de la Depuradora sobre la llegada de oleadas de agua con mucho material sólido con carácter intermitente. Se comienza a investigar esta situación llegando a su punto álgido cuando, en la ciudad, en el punto más bajo que es la plaza del Pilar, aflora agua por un imbornal, dando lugar a una autentica alerta social. A través de las chimeneas de ventilación que posee el Emisario se observa como el atasco aflora en diferentes puntos, lo que hace más complicada la solución dado que el emisario está enterrado a 30 metros de profundidad y en estas chimeneas se comprueba que el agua que debería correr por la cuna ha empezado a subir por las chimeneas, poniendo de manifiesto que el fondo está taponado. El excavar para destaponar los puntos de atasco detectados, suponen un mes de trabajo, mientras que el agua seguía subiendo por la chimenea, se rompe el emisario, y provoca un hundimiento en el que es absorbido un camión de trabajo, generando una zona de encharcamiento que, tras la limpieza adecuada, sirve para solventar futuros atascos, puesto que el agua puede aflorar en ese punto (Ayuntamiento de Ciudad Real. Servicio Técnico, 2008).

(238) Ministerio de Medio Ambiente -BOE 150 de 24/6/2005, Resolución de 25 de mayo de 2005, de la Secretaría General para la Prevención de la Contaminación y el Cambio Climático, sobre la evaluación de impacto ambiental del proyecto de “Ampliación de la EDAR de Ciudad Real y colectores. Términos municipales de Miguelturra y Ciudad Real», promovido por la Sociedad Estatal Hidroguadiana, S. A.)”.

El estudio de la propiedad tiene una fuerte tradición en la bibliografía geográfica y está considerado como un elemento importante de la ordenación territorial y del proceso urbanístico, debido al papel explicativo que desempeña a la hora de entender tanto la morfología de la ciudad, como su crecimiento y sus transformaciones sociales. Su estudio es, pues, indispensable para entender los cambios urbanos que se han operado en cualquier ciudad.

En los últimos decenios se ha producido un cambio profundo, desde el punto de vista legal, en el concepto y en los límites de la propiedad. Efectivamente, si bien es cierto que el derecho a la propiedad que se recoge en la Constitución española conlleva el derecho a edificar; no lo es menos que la propiedad está limitada por la función social que ha de tener y que la Administración lo ejerce a través del derecho urbanístico y más concretamente por el planeamiento. Es decir, el derecho urbanístico convierte la propiedad urbana de un inmueble en un aprovechamiento urbanístico, o lo que es igual, la materialidad del inmueble pasa a ser algo virtual y no tangible, condicionado por las exigencias del planeamiento y la iniciativa de los particulares. Nos parece muy esclarecedor al respecto las consideraciones que hace Serrano (2000) al poner de manifiesto que los propietarios urbanos están sometidos y guiados por la función social (inherente a su propiedad) que la Administración les permite a través del planeamiento.

        “El derecho a edificar forma parte esencial de la propiedad y si bien la función social de la propiedad permite a la Administración a través del planeamiento, de acuerdo con la ley, establecer la delimitación del derecho de propiedad, aquél debe respetar la garantía constitucional del contenido esencial del derecho de propiedad que incluye también el derecho al aprovechamiento urbanístico o derecho a edificar. El planeamiento es el instrumento básico para la determinación concreta del derecho al aprovechamiento urbanístico y que tal instrumento de la legislación urbanística influye en el contenido civil del derecho de propiedad” (Serrano Alberca, 2000:17).

Esta reflexión sobre las dos vertientes que la propiedad tiene en el derecho civil al relacionar los derechos de propiedad y el derecho urbanístico (el contrato), lo planteamos como telón de fondo de las consideraciones que siguen y por la importancia económica que hoy en día tiene el aprovechamiento urbanístico y la problemática que se plantea en relación con la propiedad del suelo. Sin embargo, no profundizaremos en él, por considerar que excede nuestro objeto de estudio y nos remitimos a los estudios que sobre la materia han hecho algunos de los expertos(239).

El estudio de la estructura de la propiedad de una ciudad se ha planteado en la bibliografía de Geografía urbana desde diferentes enfoques. Unas veces, desde una pers-pectiva eminentemente económica (estudio de los precios del suelo y de los mercados inmobiliarios); otras, más socio-cultural y patrimonial (quiénes son los propietarios del suelo y edificios en una determinada ciudad y en un determinado momento histórico); desde un enfoque puramente urbanístico, analizando las distintas formas de crecimiento y sus correspondientes agentes; y, por último, desde un punto de vista puramente esta-dístico, siendo ejemplos de estos diferentes enfoques las obras de Tatjer, en 1978 y 1988; Mas, en 2005, Lavastre et al., en 2005; y Pillet, en 1984 y en sus trabajos recientes de 2007, 2008, entre otros.

Junto con la problemática conceptual y de enfoques que acabamos de indicar se ha producido, igualmente, un cambio de uso en la que ha sido la principal fuente el estudio de los procesos de concentración y de acumulación de la propiedad y sus consecuencias territoriales, el Catastro y el Registro de la propiedad se muestran como dos fuentes de indudable valor (Pillet, 2009:254). El Catastro es una fuente que si bien contiene, desde sus orígenes(240), una información eminentemente fiscal, su rico contenido en datos espaciales la han hecho imprescindible en el estudio del territorio, aspecto o dimensión que se ha recogido en la nueva Ley del Catastro de 2003(241), cuyo mensaje más novedoso al respecto es plantear la necesidad de poner en valor la enorme información acumulada, poniéndola al servicio de la sociedad y de la economía nacional, sacándola de su tradicional y casi exclusiva función fiscal, sin olvidar que se trata de una institución y una función con finalidad claramente fiscal (Miranda Hita, 2003:7). Así lo expresa la exposición de motivos de dicha Ley:

        “Sin embargo, junto a su finalidad tributaria, el Catastro ha visto surgir en los últimos años la necesidad de que la información que contiene sea utilizada para otras muchas actividades, tanto públicas como privadas, evolucionando hasta convertirse en lo que es hoy: una gran infraestructura de información territorial disponible para todas las Administraciones Públicas, fedatarios, empresas y ciudadanos en general…”

Este nuevo enfoque de la información contenida en el Catastro nos permite afirmar que es una de las bases de datos más importantes y ricas del momento sobre la valoración catastral. Información que, gracias a la actual tecnología informática y a Internet, la ha convertido en un servicio público sumamente accesible con información territorial no sólo a nivel nacional (a través de su página virtual: www.catastro.meh.es), sino también europeo (www.eurocadastre.org) (Pillet, 2008b).

La información urbana disponible en la Dirección General del Catastro para cualquier usuario se basa en series estadísticas desde 1990 sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles y de algunas otras variables del Catastro Inmobiliario que llegan hasta la escala municipal, tales como información sobre el número de titulares de bienes inmuebles, el valor catastral, superficie y uso de las parcelas urbanas, entre otros.

Junto a estas posibilidades y facilidades, no podemos obviar las grandes dificultades derivadas de la legislación vigente sobre protección de datos. La aplicación de la nueva ley nos ha impedido acceder a la información necesaria para estudiar la estructura de la propiedad urbana con los parámetros y criterios que utilizó el profesor Pillet (1984).

(239) La problemática jurídico-política que conlleva la influencia en el derecho de la función social de la propiedad ha sido estudiada por: Serrano Alberca, J.M (2000); Laso Martínez, J.L (1993 y 1995); De la Iglesia Monje, Mª I. (1996 y 1999), entre otros.

(240) En un breve repaso a la historia más reciente del Catastro, no remontándonos más allá del siglo XX, podemos destacar que en 1900 se encarga la realización del primer Catastro Parcelario al Instituto Geográfico y Estadístico y al Ministerio de Hacienda, con el fin de conocer los bienes de naturaleza urbana y rústica sobre los que poder aplicar un impuesto. Se hace una modificación en 1964 por la necesidad de adaptar el Catastro a las imposiciones de una ley que reformaba el sistema tributario, y que por el Real Decreto 1365/1980, afianza el carácter fiscal del Catastro a la vez que establece una mayor colaboración entre las Corporaciones Locales y el Estado en la gestión y cobro del impuesto. Finalmente, la creación del actual Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria por el Real Decreto 1279/1985, y la ley Reguladora de las Haciendas Locales, suponen la consolidación y el carácter fiscal de la información que este organismo fiscal genera (García Cuesta, 2000: 113).

(241) Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, posteriormente sustituida por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, en adelante LCI, cuyo propósito es formular un nuevo modelo catastral acorde con las exigencias de la Sociedad de la Información y del Conocimiento que caracteriza a este nuevo siglo (Miranda, J, 2003:1).

La preocupación por la protección de la intimidad personal y familiar de los ciudadanos, reconocido por nuestra Constitución en su artículo 18.4, en el que se declara el derecho fundamental de todos los ciudadanos a que se garantice el honor y la intimidad personal y familiar de cada individuo y el pleno ejercicio de sus derechos, ha sido recogido y desarrollado por la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD), ley que amplía y reserva la protección de datos a cualquier posible identificación del afectado sobre los diferentes elementos que permitan determinar, directa o indirectamente, la identidad física, fisiológica, psíquica, económica, cultural o social de la persona física afectada (Haro Izquierdo, 2007: 79-80).

Como quiera que el Catastro Inmobiliario, en cuanto gran base de datos, es un instrumento cuya gestión, administración y mantenimiento están estrechamente relacio-nadas y vinculadas con el uso de procedimientos y programas informáticos, y que su acceso está al servicio de los intereses generales y particulares de los ciudadanos, nos encontramos con que la publicidad y el acceso a los datos contenidos en el mismo tienen la consideración de datos de carácter personal, por lo que, a efectos de la normativa vi-gente, se trata de datos protegidos. La delimitación de lo que debe entenderse por datos protegidos catastrales viene reconocido en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TR 1/2004 de la LCI) en su artículo 51, y en el que se consideran datos protegidos(242): nombre, apellidos, razón social, código de identificación y domicilio de quienes figuren inscritos en el Catastro Inmobiliario como titulares. Así, como el Valor catastral total, valor catastral del suelo y valor catastral de la construcción de los bienes inmuebles individualizados.

No obstante, existe también una regulación de acceso a dichos datos, recogida en el artículo 53.1.a(243), referente al acceso a la información catastral protegida, en el que se establecen varios supuestos, como “el de la ejecución de un proyecto de investigación de carácter histórico, científico o cultural auspiciados por universidades o centros de investigación, siempre que se califiquen como relevantes por el Ministerio de Hacienda” entre los que consideramos estaría incluida la nuestra.

Sin embargo, no hemos logrado acceder a dicha información tras varias solicitudes e informes a la Gerencia Territorial como a los Servicios Centrales del Catastro. La respuesta negativa se ha justificado por la necesidad de hacer una explotación personalizada de la Base de Datos, para lo cual no cuentan con personal suficiente, así como la imposibilidad de permitir a un investigador el acceso a sus bases de datos, ya que implicaría una identificación de datos catastrales protegidos. Por este motivo, nos remiten como única información disponible a los datos facilitados en la Web de la Dirección General del Catastro.

El intento de acceder a esta información también se ha hecho en los servicios tributarios del Ayuntamiento de Ciudad Real, que lleva a cabo la empresa TRIBUGEST y a través del Archivo Provincial para consulta de antiguos padrones fiscales (entre 1980 y 2001), obteniendo en todos ellos una respuesta negativa basándose en el mismo artículo 51 de la Ley Catastral en lo referente a protección de datos.

Por este motivo, no solo no podremos completar, como hemos comentado antes, el estudio del profesor Pillet en lo referente a la estructura de la propiedad, sino que, además, no hemos vistos obligados a plantearlo en función de los datos a los que hemos podido tener acceso y que, en términos generales, hacen referencia al conjunto municipal y no a ningún colectivo social lo que ha supuesto la imposibilidad de analizar la concentración de la riqueza, es decir, conocer en manos de quién y de cuantos están los mayores valores catastrales, aspecto que, en la coyuntura económica que se ha producido en los primeros años del siglo XXI con la burbuja inmobiliaria, hubiera aportado mucha luz sobre ciertos aspectos de la morfología urbana ciudadrealeña.

En consecuencia, nuestro estudio de la propiedad urbana de Ciudad Real se va a limitar a la valoración catastral, de acuerdo con los datos disponibles, al análisis de la riqueza urbana tanto en relación a la superficie urbana en su conjunto como a las variaciones que experimenta ese valor según los distintos usos del suelo urbano o al valor medio de cada unidad urbana; así como el la concentración media de la propiedad urbana y su evolución reciente poniendo en relación el valor catastral con el conjunto de titulares de la ciudad o el número de unidades urbanas con el de titulares y el de habitantes Coeficientes que han sido aplicados por Pillet (2007, 2008b y 2009) para el conjunto de España y, específicamente, para Castilla La Mancha por lo que nos va ser posible establecer las oportunas comparaciones con los resultados obtenidos en nuestra ciudad. Y, por último, nos centraremos en el estudio de la procedencia de los propieta-rios por cuanto su conocimiento puede aportarnos luz para explicarnos la situación de la propiedad urbana en Ciudad Real

(242) La delimitación de lo que debe entenderse por datos protegidos catastrales viene reconocido en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, al tener la consideración de datos especialmente protegidos el nombre, los apellidos, la razón social, el código de identificación y domicilio de todas aquellas personas o entidades que figuren inscritos en el Catastro como titulares o sujetos pasivos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, así como el valor catastral y los valores del suelo y, en su caso, el valor de la construcción de los bienes inmuebles individualizados, articulo 51, Real Decreto Legislativo 1/2004. Texto legal que puesto en relación con la aprobación del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla la Ley del Catastro Inmobiliario, nos concreta que se entiende por dato catastral de carácter protegido.

(243) El artículo 53.1.a del Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario dice expresamente:

1. El acceso a los datos catastrales protegidos sólo podrá realizarse mediante el consentimiento expreso, específico y por escrito del afectado, o cuando una ley excluya dicho consentimiento o la información sea recabada en alguno de los supuestos de interés legítimo y directo siguientes:

a) Para la ejecución de proyectos de investigación de carácter histórico, científico o cultural auspiciados por universidades o centros de investigación, siempre que se califiquen como relevantes por el Ministerio de Hacienda.

Una aproximación sumaria para la determinación de la riqueza urbana de una ciudad sería la toma en consideración del valor catastral del conjunto del suelo urbano de la misma, independientemente de que ese valor no sea el de mercado ni que las revisiones del valor catastral están siempre actualizadas o se hayan hecho en años distintos, pero con ese dato quedaría oculta la relación que existe entre ese valor catastral y la superficie o entre valor catastral y número de unidades urbanas o de los habitantes. El simple valor catastral nos daría un resultado inexpresivo porque las ciudades mayores tendrían, en principio, mayor riqueza que las más pequeñas al tener menos unidades urbanas. De aquí la necesidad de relacionar ese valor catastral con los distintas variables que nos interese analizar (superficie, unidades urbanas o bienes inmuebles, habitantes, viviendas…). Coeficiente que permite, además, diferenciar esa riqueza o valor para los distintos usos del suelo urbano en una determinada ciudad o, si se tienen los datos, para los diferentes grupos de propietarios. El profesor Pillet (2007) denomina la riqueza urbana a la relación del valor catastral con la superficie urbana. Denominación que utilizaremos nosotros aunque lo apliquemos a esa y a otras variables diferentes.

Ciudad Real, en las últimas décadas y en conjunto, ha experimentado un continuo crecimiento tanto de la superficie catastral urbana -pasando de 7 millones de m2 en 1979 a 11,6 millones de m2 en 2008- como del valor catastral (42 mil € en 1979 y 1,9 millones € en 2008) por lo que, consiguientemente, también ha crecido su riqueza urbana tanto si lo consideramos en relación al valor de la superficie (0,01 en 1979; 0,1 en 2005 y 0,2 en 2008), como si lo hacemos en función de las unidades urbanas (14,4 en 1979; 31 en 2005 y 30,7 en 2008) o de los habitantes (143,6 en 1979; 243,8 en 2005 y 161,5 en 2008). Crecimiento que, en todas las variables consideradas, ha sido progresivo y continuo hasta el año 2000, año en el que alcanza su máximo valor el valor medio de las unidades urbanas (35,7) y la riqueza por habitante (253,1), o el 2005 para la superficie (16.838.443 m2). Desde esos puntos álgidos que tienen lugar en 2000 y 2005 el descenso es la tónica dominante en todas las variables con excepción del valor medio de la superficie que alcanza su máximo en 2008 (0,2) (Cuadro 6.48).

Cuadro 6.48.- Evolución de la Riqueza Urbana en Ciudad Real. 1979-2008

Cuadro 6.48.- Evolución de la Riqueza Urbana en Ciudad Real. 1979-2008 (Cont.)

Fuente: Fuente: Pillet, 1984: 597 y ss; y Área de Estadística .Dirección General del Catastro. Ministerio de Economía y Hacienda. Elaboración propia; INE. Demografía

En esta evolución de la riqueza urbana el ritmo varía según las diferentes va-riables consideradas (Figura 6.117), crece desde 1979 al 2000 y, a partir de ese año, se acelera el ritmo pasando de 0,10 a 0,17 en 2008; en cuanto a unidades urbanas y a la riqueza por habitante hay un constante crecimiento hasta el año 2000 (14,88 y 35,75 y 143.63 y 253,15, respectivamente), y a partir de esa fecha tiene lugar un descenso progresivo. En esta evolución juegan un papel destacado como factores explicativos el freno del crecimiento de la superficie -permanece en algo más de 11 millones desde 2006-pero se revaloriza el valor de la misma como consecuencia de la valorización catastral realizada en el año 2000 (865 millones de € en 1999, 1,57 en el 2000 y 1,94 en el 2008).

Figura 6.117.- Evolución de la Riqueza Urbana en Ciudad Real 1979-2008

Fuente: Fuente: Pillet, 1984: 597 y ss; Ministerio de Economía y Hacienda. Dirección General del Catastro. Área de Estadística; INE. Demografía. Elaboración propia

Cuadro 6.49.- La Riqueza Urbana en las capitales de Castilla La Mancha. 2008

Fuente: Ministerio de Economía y Hacienda. Dirección General del Catastro. Área de Estadística; INE. Demografía. Elaboración propia

Estos valores cobran su verdadero significado si los comparamos con los datos obtenidos por Pillet (2008b) para todas las capitales de provincia españolas en 2005 sobre la riqueza determinada por la relación valor catastral/superficie y con los datos de la tres variables analizadas en el 2008 para el conjunto de capitales de provincia. En el primero de los años Barcelona (1,19), Cádiz (0,64) y Madrid (0,63) ocupan los lugares más altos, mientras que, entre las que alcanzan valores más bajos, cuatro pertenecen a Castilla-La Mancha: Ciudad Real (0,10) -la menos valorada-, Toledo (0,11), Albacete (0,12) y Cuenca (0,13). A ellas se unen Ávila (0,11), Murcia (0,12) y Teruel (0,13). Por lo que habremos de concluir que nuestra riqueza urbana es una de los más bajas de España y de la propia Comunidad de Castilla-La Mancha. Con la particularidad de que el valor medio de Castilla-La Mancha en 2005 era 0,12, mientras nuestra ciudad se encontraba por debajo de ese umbral y tan solo dos municipios de su provincia lo superaban: Valdepeñas y Membrilla (Pillet, 2007: 227).

En el 2008 la posición de Ciudad Real en lo que se refiere a la riqueza por superficie sigue siendo muy bajo (0,17). Tan solo están por debajo: Pontevedra (0,05), Murcia (0,12), Ávila (0,13), Teruel (0,14) y Córdoba (0,15) y los valores máximos de ese año los alcanzan: Barcelona (1,34), Cádiz (0,86) y Almería (0,77). En Castilla-La Mancha sigue manteniendo la posición más baja de todas las capitales de provincia, siendo Albacete (0,33) la que tiene el valor más alto, y las cuatro capitales restantes tienen todas ellas el valor de (0,17) (Figura 6.118 y Cuadro 6.49).

Figura 6.118.- La Riqueza Urbana según valor de superficie en las capitales de Castilla-La Mancha. 2008

Fuente: Área de Estadística. Dirección General del Catastro. Ministerio de Economía y Hacienda. Elaboración propia

Figura 6.119.- La Riqueza Urbana según valor de las unidades urbanas en las capitales de Castilla-La Mancha. 2008

Si el cálculo de la riqueza lo hacemos poniendo en relación el valor catastral con las unidades urbanas el de Ciudad Real, en 2008, es de 30,6 de forma que solo es superior al de Soria, Huelva (ambas 26,5) y Valencia (29,3) frente al 172,75 de Toledo o el 104, 05 de Almería que son las que tienen valores más altos a escala nacional. Con respecto a las restantes capitales de provincia de la Comunidad de Castilla La Mancha sigue siendo la de menor valor: Cuenca (35,4), Guadalajara (48,5) y Albacete (86,5) (ver Cuadro 6.49, Figura 6.119 ). La detección de las causas de esta posición resulta bastante compleja puesto que puede deberse a diversos motivos: desde un retraso en la actualización de los valores catastrales que se hace en años diferentes para cada capital, al tamaño y número de las unidades urbanas o a la superficie construida que haría necesario un análisis de todas las capitales de provincia españolas y entendemos que escapa a los objetivos de esta investigación.

La puesta en relación del valor catastral con los habitantes en 2008 sigue poniendo de manifiesto que nuestra ciudad ocupa un lugar muy bajo (27,00) ya que solo están por debajo de ese valor: Huelva (17,46), Badajoz (22,92), Valencia (23,03), Santa Cruz de Tenerife (23,37), Córdoba (24,05), Málaga (24,56), Las Palmas de Gran Canaria (24,75), Cádiz (24,78), Sevilla (26,35) y Pontevedra (26,63) y ello frente a Toledo (127,73), Almería (76,58) y Lleida (64,97) que son las capitales con valores más elevados. Con respecto a Castilla La Mancha (ver Figura 6.119, Figura 6.120) todas están por encima de Ciudad Real: Albacete con 60,67, Cuenca con 28,49 y Guadalajara con 34,13.

Figura 6.120.- La Riqueza Urbana por hab. en las capitales de Castilla-La Mancha. 2008

Fuente: Ministerio de Economía y Hacienda. Dirección General del Catastro. Área de Estadística; INE. Demografía. Elaboración propia

Por último la riqueza urbana obtenida a partir de la puesta en relación del valor catastral con el número de viviendas muestra, como las anteriores variables, un lugar muy bajo para Ciudad Real (54,43) de forma que solo están por debajo de ella: Huelva (41,28), Valencia (46,67), Lugo (49,94), Girona (51,23) y Soria (51,50). Mientras que los valores más altos se dan en Toledo (307, 36), y Almería (167, 73). Posición que mantiene en la escala regional (ver Cuadro 6.49, Figura 6.121) ya que todas las capitales castellano manchegas, además de la indicada para Toledo, tienen valores superiores a Ciudad Real: Albacete (132,43), Cuenca (58,08) y Guadalajara (82,24).

Estos datos de conjunto sobre el valor de la riqueza urbana de Ciudad Real varían en función del uso o clasificación de dicho suelo urbano, lo que hace necesario conocer cual es la participación de los distintos tipos de suelo urbano en el resultado global del valor catastral de la ciudad. La comparación con el año 1979 (Pillet: 1984: 597-ss), como hubiera sido nuestro deseo, ha sido imposible dado que el estudio de la estructura de la propiedad urbana a través de su valor catastral en ese año está planteada en función de los grupos de propietarios distinguiendo entre: personas físicas, sociedades, Estado, Iglesia, y Ayuntamiento (Cuadro 6.50), y con resultados referidos al distinto peso que cada grupo tenía respecto al valor catastral del conjunto urbano. Así la propiedad privada (sociedades, personas físicas, cooperativas y comunidades de propietarios) era la de mayor peso, con un 85,4% del total, y en la propiedad pública destacaba el Estado (7,9%), seguido de la Iglesia (3,4%) y del Ayuntamiento (1,8 %) y la Diputación (1,4 %). En el año 2008, la participación en el valor catastral solo la hemos podido obtener por usos del suelo y no hemos podido desagregarla en grupos sociales por la violación de la privacidad de datos que hubiera supuesto y, como es obvio, los resultados de ambos no son comparables.

Figura 6.121.- La Riqueza Urbana por vivienda en las capitales de Castilla La Mancha. 2008

Fuente: Ministerio de Economía y Hacienda. Dirección General del Catastro. Área de Estadística; INE. Demografía. Elaboración propia

Cuadro 6.50.- Distribución del valor catastral según tipos de propietarios en Ciudad Real. 1979

Fuente: Pillet, 1984: 597 y ss. Elaboración propia

Los resultados de 2008 en cuanto a la participación de los distintos tipos de suelo urbano, es decir, por el servicio que ofrece el inmueble, en el conjunto del valor catastral (Cuadro 6.51) muestran que es el uso residencial el que aporta mayor valor económico al conjunto municipal (61,5 %), seguido mucha distancia del uso comercial (7,66 %) y el dedicado a sanidad y beneficencia (6,03 %).

Cuadro 6.51.- Distribución del valor catastral según los tipos de usos en Ciudad Real. 2008

Fuente: Área de Estadística. Dirección General del Catastro. Ministerio de Economía y Hacienda. Elaboración propia

Participación, en lo que respecta al uso residencial, muy común a todas las capitales de provincia españolas que oscilan entre el mínimo de 49,02 % que se da en Toledo y el máximo de 67,81 % en Cádiz. Este uso residencial, sin embargo, solo supone un 37,8% del total superficial del suelo urbano(244) de Ciudad Real (11.661.600 m2), con 35.098 bienes inmuebles de uso residencial, una media de superficie por inmueble de 127,6 m2 y un valor catastral medio por bien inmueble de 34.173 €, localizándose la mayor parte de ellos en el núcleo urbano (98 %), y un número muy pequeño (2% del total) en los anejos.

Cuadro 6.52.- Distribución de Inmuebles de uso residencial. 2008

Fuente: Dirección General del Catastro y Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

Figura 6.122.- Principales valores catastrales por usos de las capitales españolas. 2008

Fuente: Ministerio de Economía y Hacienda. Dirección General del Catastro. Área de Estadística. Elaboración propia

No ocurre igual con respecto a la participación en el valor catastral del uso sa-nitario en el que nuestra ciudad ocupa el valor más alto (6,03 %) de todas las capitales de provincia, seguida a bastante distancia por Teruel (4,68 %), frente a Santa Cruz de Tenerife (0,86 %) que es la capital con valores más bajos en este uso (Figura 6.122). Esta sobre participación del uso sanitario tiene relación con la gran cantidad de superficie construida que ocupa el Hospital General, de reciente construcción, al ser un centro sanitario de referencia para muchas especialidades médicas con respecto a la atención sanitaria de toda la provincia.

En los demás usos la participación está dentro de los límites habituales en las restantes capitales. No obstante nos vamos a detener en el suelo vacante o solares que en el 2008 ascendían a 1.346 solares con un total de 3.707.500 metros cuadrados que suponen un 31,8% del total superficial del suelo urbano y una media por solar de 2.754,45 m2 (Cuadro 6.53).

Cuadro 6.53.- Distribución de solares en Ciudad Real. 2008

Fuente: Dirección General del Catastro y Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

La gran mayoría de ellos están en el núcleo principal (86,3 %) y el promedio de superficie por solar es mayor en los anejos, donde solo hay un 13,7 % de solares, pero con un 43, 5% de la superficie total de solares del municipio debido a que su superficie media es de 8.766,3 m2 frente a los 1802, 4 m2 que tienen de superficie media los solares del núcleo urbano, diferencia que puede explicarse, desde nuestro punto de vista, por la demanda y expectativas que la burbuja inmobiliaria ha despertado en nuestra ciudad en las últimas décadas que, en los anejos, al estar más alejados del núcleo principal, ofrece unos precios más bajos y una extensión mayor para los solares que podían ofrecerse como zonas de posible expansión de la ciudad.

La comparación con los solares existentes en 1979, es decir con los que había hace casi treinta años, es muy significativa, ya que mientras la superficie total era muy semejante (3.450.827 m2), y representaban casi la mitad del total del suelo urbano (49,5%) y su número era considerablemente inferior (428) por lo que la superficie media de los mismos arrojaba un valor de 8.062 m2 frente a los 2.754,45 m2 del 2008 con la particularidad de que la mayor parte de ellos (84,5 %) pertenecían a personas físicas y sociedades y estaban situados en el espacio intrarrondas lo que ha significado, una vez transcurrido el tiempo y con las circunstancias económicas habidas, una importante renovación interna.

En relación al tamaño o superficie de los grandes solares, que son aquellos cuya superficie es superior a 55.000 m2 , hay tres localizados en las secciones II-15, I-7 y II-4 y todos son de propietarios de la capital, además de otro solar de 100.000 m2, que está en la zona del AVE (IV-13), y el propietario es madrileño.

Podemos concluir así que Ciudad Real es una de las capitales de provincia en la que la riqueza urbana en relación tanto al valor del metro cuadrado de superficie construida, como de la unidad urbana, por habitante o por vivienda es de las más bajas tanto dentro del conjunto español como de la Comunidad de Castilla La Mancha.

(244) Según los datos del Catastro la superficie construida y de solares para el 2008 es de 11.661.600 m2, y basándonos en el Impuesto de Bienes Inmuebles el uso residencial supone un 37,8%, mientras que los datos aportados por la Gerencia de Urbanismo la superficie total es de 10.126.000 m2 y este uso significa un 31,8%.

La concentración de la propiedad urbana, como indicábamos antes, trata de detectar cual es la concentración de la propiedad urbana a nivel de varios factores o variables. Básicamente, se suele hacer poniendo en relación el valor catastral del municipio con el número de titulares(245) obteniendo, así, el valor catastral medio que posee cada titular, pero también se puede analizar poniendo en relación el número de unidades urbanas o de viviendas con el de titulares y el de habitantes para determinar la propiedad media que tiene cada titular o cada habitante.

El valor medio de riqueza urbana por titular en Ciudad Real es de 44,12 mil euros en el 2008 (Cuadro 6.54) frente a los 5.898 € que había en 1979, poniendo de manifiesto el notable aumento ocurrido, sobre todo a partir del año 2000, debido al aumento del valor catastral de la ciudad como consecuencia de la revisión del Catastro realizada en el 2000, que incrementó, casi en el doble, el valor catastral de las edificaciones, pasando de 865.290,0 miles de € a 1.579.945,4 €, mientras que el de titulares tan solo se incrementó en esos años en 1.400, aproximadamente. No obstante, el incremento del valor catastral no se aplicó de golpe para los ciudadanos, a efectos fiscales, sino que se está haciendo de manera gradual a lo largo de diez años.

La posición de Ciudad Real, en lo que respecta a la riqueza urbana por titular, en el conjunto de capitales españolas (Figura 6.123) está por debajo de la media (65,3) y solo tienen valores más bajos que ella: Huelva (33,9), Soria (38,2), Valencia (39,4) y Lugo (41,5) frente a los valores máximos que los ostentan Toledo (236,7) y Almería (142,1), lo que indica, en principio, poca concentración de riqueza urbana por titular. Reduciendo la escala comparativa a Castilla-La Mancha (Cuadro 6.55 y Figura 6.124) nuestra ciudad es la que tiene el valor más bajo y, por tanto, inferior a la media (98,6), siendo Toledo, y municipios próximos (Cobisa y Argés), junto con algunos de Cuenca, los que alcanzaron, ya en 2005, valores superiores a 80 mil euros por titular (Pillet, 2007: 226) y así ha seguido en 2008.

Cuadro 6.54.- La Concentración de la propiedad urbana en Ciudad Real. 1979-2008

Fuente: Pillet, 1984: 597 y ss y Ministerio de Economía y Hacienda. Dirección General del Catastro. Área de Estadística. Elaboración propia

Figura 6.123.- La Riqueza urbana por titular en las capitales españolas. 2008

Fuente: Ministerio de Economía y Hacienda. Dirección General del Catastro. Área de Estadística. Elaboración propia

Cuadro 6.55.- La Concentración de la propiedad urbana en Castilla La Mancha.

Fuente: Ministerio de Economía y Hacienda. Dirección General del Catastro. Área de Estadística.; INE. Demografía. Elaboración propia

Figura 6.124. - La Concentración de la riqueza urbana por titular en CLM. 2008

Fuente: Ministerio de Economía y Hacienda. Dirección General del Catastro. Área de Estadística. Elaboración propia

Figura 6.125.- La Concentración de las unidades urbanas por titular y habitante en Castilla La Mancha. 2008

Fuente: Ministerio de Economía y Hacienda. Dirección General del Catastro. Área de Estadística; INE. Demografía. Elaboración propia

Si analizamos, ahora, la concentración de la riqueza urbana a través de la relación entre las unidades urbanas o bienes inmuebles y los titulares de los mismos (ver Cuadro 6.56 y Figura 6.125) con el fin de determinar cuantos inmuebles tiene cada titular, el resultado es que el valor de Ciudad Real (1,4) es el más alto de toda Castilla La Mancha: Albacete (1,26), Cuenca (1,26), Guadalajara (1,2) y Toledo (1,3). Con respecto al conjunto de capitales de provincia españolas ocupa una posición también alta —puesto 7º entre 47— solo superada con 1,5 por Murcia, Girona, Ávila, Palma de Mallorca, Burgos, Las Palmas de Gran Canaria. Una situación semejante se produce al relacionar las unidades urbanas con los habitantes en la que nuestra ciudad, con un valor de 0,9, supera a la media nacional (0,8) y ocupa el puesto 9º entre 44, siendo los valores máximos los que ostentan Palma de Mallorca (1,4) y Soria (1,1). En la escala regional la posición es igualmente semejante (ver Cuadro 6.56 y Figura 6.125) con preeminencia de Ciudad Real (0,8) sobre Albacete (0,7), Cuenca (0,8), Guadalajara (0,7) y Toledo (0,7). Por lo que habríamos de concluir que se da una gran acumulación de propiedades urbanas por titular y por habitante.

Más expresivo nos puede resultar el análisis de la distribución de viviendas entre los titulares y los habitantes (Figura 6.126 y ver Cuadro 6.55) en el que nuestra ciudad tiene valores altos (0,81 y 0,50, respectivamente) comparándose con el conjunto de capitales de provincia españolas en cuyo ranking (Figura 6.127) ocupa en puesto intermedio en titulares (13º) y alto en relación a los habitantes (12º). Efectivamente, así lo confirma el hecho de que el número de viviendas en Ciudad Real en 2008 sea de 35.098, con un tamaño de 125,7 m2 de media por vivienda y un número medio de habitantes por vivienda de 2 personas(246). En la escala regional tiene, en ambos parámetros los valores más elevados de Castilla La Mancha.

Figura 6.126.-La Concentración de las viviendas por titular y habitante en Castilla La Mancha. 2008

Fuente: Ministerio de Economía y Hacienda. Dirección General del Catastro. Área de Estadística; INE. Demografía. Elaboración propia

Figura 6.127.- Número de viviendas por propietarios en las capitales españolas. 2008

Fuente: Ministerio de Economía y Hacienda. Dirección General del Catastro. Área de Estadística. Elaboración propia

En síntesis podemos afirmar que la concentración de la propiedad en nuestra ciudad es bastante elevada, tanto analizada en función de la riqueza (valor catastral) como de las unidades urbanas y las viviendas en relación al número de habitantes y de titulares, con valores muy superiores a los de las grandes ciudades españolas. Situación que contrasta con el precio del suelo y de la vivienda que es de los más bajos de España. Esta diferencia (ver Figura 6.128) está en relación con el fenómeno que se ha dado en nuestra capital de adquisición de viviendas por parte de muchos de los habitantes de su provincia con el fin de utilizarlas como residencia de los hijos cuando llegan a la edad de cursar los estudios universitarios y de mantenerlas, después, como renta inmobiliaria para alquilarlas a otros estudiantes. Fenómeno que también se ha producido en personas de la propia capital que han visto en la inversión en vivienda para alquilarlas a estudiantes una forma de incrementar su patrimonio con una renta segura que, muchas veces, se ha pagado la inversión con el cobro del alquiler.

Por otra parte, a la hora de valorar la riqueza urbana o valor de la vivienda no podemos perder de vista que es una valoración relativa al estar obtenida del valor catastral y no de los precios de mercado que son bastante más elevados. No obstante, una comparación real exigiría un estudio de mercado de todas las capitales de provincia de España, estudio que supera los objetivos de nuestra investigación.

(245) Debido a las diferentes aplicaciones que se han introducido en la gestión de datos de la Delegación de Hacienda para el registro de propietarios, en las que hasta el año 2007, se duplicaban a los propietarios si estos compartían un mismo inmueble, se opta por ser más fiable, por el número de cargos expedidos. Y que nos aporta una serie evolutiva más amplia.

(246) La población en el núcleo urbano de Ciudad Real en 2008 era de 70.750 habitantes, y de 35.098 viviendas, mientras que en el conjunto del municipio había en esa misma fecha 72.208 habitantes y 35.689 viviendas (una media de 2,02 hab/vivienda).

El estudio de la procedencia de los propietarios(247) nos puede servir para confirmar nuestra afirmación anterior de que en Ciudad Real se ha hecho una importante inversión inmobiliaria con vistas a utilizar las viviendas adquiridas para alquiler de estudiantes, unida a las grandes expectativas de crecimiento económico que han despertado algunas de las infraestructuras surgidas en los últimos años tales como el campus universitario, el AVE, el aeropuerto etc. Nuestro análisis lo vamos a centrar en las viviendas y en los solares por cuanto estos últimos han sido adquiridos por promotores y constructores que pensaban participar de ese eventual crecimiento de nuestra ciudad.

La mayor proporción de propietarios de viviendas, en el 2008 le corresponde a los que son de la propia capital (88,7 %) y tan solo un 6,8 % tienen su origen en la propia provincia, siendo aún menor (4,6 %) los que proceden de otras provincias (Cuadro 6.56 y Figura 6.128). Distribución que supone un cambio muy significativo con respecto a 1979 donde el peso mayoritario lo tenían, también, los propietarios de la propia ciudad pero con un 72,5 %, mientras los de otras provincias pierden el peso (25,9%) que tenían.

Cuadro 6.56.- Procedencia de los propietarios de viviendas en Ciudad Real. 2008

Fuente: Dirección General del Catastro y Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

Figura 6.128.- Procedencia de los propietarios urbanos de uso residencial. 2008

Fuente: Dirección General del Catastro y Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

En los últimos 30 años se ha producido un reforzamiento de los propietarios de la capital junto con los de la propia provincia en detrimento de los de otras provincias, indicando, desde nuestro punto de vista, que la ciudad ha adquirido un mayor peso dentro de su territorio provincial como consecuencia de la consolidación y ampliación de sus funciones. No obstante, dentro de los propietarios de otras provincias, los procedentes de Madrid (Figura 6.129) siguen manteniendo un peso importante (35,9 % de las viviendas), como en 1979 en donde representaban el 66, 1% (Pillet, 1984: 601-603), pero se han repartido su peso con Toledo quien ha adquirido la primacía (36,4%), seguidos a mucha distancia por Barcelona (3,2 %) y Badajoz (1,8 %).

Figura 6.129.- Propietarios urbanos de uso residencial de otras provincias. 2008

Fuente: Dirección General del Catastro y Ayto de Ciudad Real. Elaboración propia

Respecto al origen de los propietarios de la provincia, en 2008, destaca el peso de Puertollano (9,1 %) y Miguelturra (6,8 %), y le siguen, a bastante distancia: Calzada (4,7 %) y Almodóvar del Campo (3,5). Estos valores que la procedencia de la propia provincia está muy repartida entre el conjunto de sus municipios y que decrecen el peso conforme aumenta la distancia a la capital (Figura 6.130).

Figura 6.130.- Propietarios urbanos de uso residencial de la provincia de Ciudad Real. 2008

Fuente: Dirección General del Catastro y Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

La procedencia de los propietarios de solares refleja una estructura muy semejante al de la vivienda ya que la mayoría es de la misma ciudad (72,0%), un 20,2 % de otras provincias, y tan solo un 7,7% de propietarios de la propia provincia de Ciudad Real (Cuadro 6.57 y Figura 6.132). La diferencia, con respecto a 1979 es notable, donde el 91% eran de la capital, un 4% de la misma provincia y otro 4% para los de fuera (Pillet, 1984: 601), poniendo de manifiesto que si a finales de los años ochenta la construcción de viviendas era básicamente autóctona, a comienzos del XXI tienen mayor peso las constructoras foráneas. No obstante, el origen madrileño vuelve a ser el que destacaba sobre los demás (69,8%) al igual que ocurría en 1979 (Pillet, 1984: 601), seguido de Cuenca (15,3 %), Granada (7,7% y Toledo (3,4 %).

Cuadro 6.57.- Procedencia de los propietarios de solares en Ciudad Real. 2008

Fuente: Dirección General del Catastro y Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

Figura 6.131.- Procedencia de los propietarios de solares de otras provincias. 2008

Figura 6.132.- Procedencia de los propietarios de solares de la provincia de Ciudad Real. 2008

Fuente: Dirección General del Catastro y Ayuntamiento de Ciudad Real. Elaboración propia

En cuanto a los municipios de origen de la provincia de Ciudad Real, al igual que en 1979, destacan los propietarios del cercano municipio de Miguelturra (Figura 6.133), quienes poseen un 2,3% del total de solares de nuestra ciudad, seguidos de Almagro (0,9 %), Carrión de Calatrava y Bolaños de Cva. (0,7 %) y Alcázar de San Juan con 0,5 % .

La localización de los solares de los propietarios foráneos se distribuyen así: los de Madrid se extienden por los tres focos de crecimiento de la ciudad, sobre todo en la zona del Hospital (con 110 solares de los 164 que poseen en total, lo que supone un 67% de ellos), en la zona del AVE (con un 15%), y en menor medida en las proximidades del campus universitario (5,4 %), mientras que los propietarios de Cuenca lo hacen exclusivamente en el distrito II-21, en las nuevas urbanizaciones de la puerta de Toledo.

Podemos concluir afirmando que la mayoría de los propietarios tanto de viviendas como de solares son de la propia capital y dentro de los de fuera dominan los que provienen de las provincias Madrid, Toledo y Cuenca aunque, en realidad, hay propietarios de viviendas de casi todas la provincias españolas no tanto por inversión sino derivada de fenómenos migratorios o de herencias. Con respecto a la importancia de la propia provincia son la distancia y el tamaño del municipio los determinantes de los mayores porcentajes, dándose, igualmente, el fenómeno de que casi todos los municipios tienen representación en la propiedad de viviendas en la capital, aunque sin apenas significación cuantitativa.

(247) Esta información, pese a que también se trata de datos protegidos, nos fue facilitada al proporcionarnos la dirección del inmueble.

El medio ambiente es todo aquello que envuelve la vida de los seres vivos y permite asociarlo no solo a los espacios naturales sino a los transformados por el hombre y, por tanto, los urbanos. La noción de medioambiente y de desarrollo han dado paso a un nuevo concepto, el de sostenibilidad que ha consolidado su autonomía intelectual (Panadero, 2010: 63-64). El aumento de sensibilidad medioambiental y la necesidad de garantizar un desarrollo sostenible determina un mayor número de intervención para la conservación del medio, tanto de las zonas urbanas como en espacios naturales protegidos, promoviendo desde la segunda mitad de los años ochenta programas educativos para incrementar la conciencia ecológica de la población (Zárate, 2003: 72). En el caso de las ciudades, el análisis de los problemas de carácter ambiental tales como la contaminación (aguas, ruidos, aire), o la gestión de los residuos urbanos ha concedido al medio ambiente un lugar privilegiado en las preocupaciones de la Geografía urbana (Cañizares, 2003: 169-170).

Para captar correctamente esta complejidad urbana es necesario disponer de una visión de conjunto de los elementos que conforman el desarrollo urbano en todas sus dimensiones. En el estudio de caso (de la ciudad de Puertollano) de la profesora Cañizares (2001:38-47) los elementos de análisis para la caracterización ambiental se clasifican en tres grandes bloques (Medio natural, medio edificado y medio social). En el primero, se estudiaron las características físicas del entorno territorial, el clima local, las áreas verdes y vegetación de la ciudad, la fauna, el agua y su tratamiento, los residuos y su tratamiento y por último el aire. En el bloque del Medio edificado se analizó la evolución del espacio edificado, el paisaje urbano y los usos de suelo, las infraestructuras y equipamientos, la densidad urbana, el patrimonio minero industrial de la ciudad, y la percepción del medio edificado. Y por último, en el medio social, se estudió la evolución demográfica y social, la zonificación socio-espacial de las grandes áreas urbanas y la calidad de vida y su percepción. Nosotros hemos seguido esta estructura de análisis pero aplicando la metodología e índices propuestos por la OSE para poder hacer una comparación con otras ciudades de España.

En el informe anual del Observatorio de la Sostenibilidad Española (OSE)247 de 2009 se han seleccionado 12 indicadores básicos (que suponen un total de 30 variables) de la “Guía de aplicación para un sistema integrado de indicadores urbanos” desarrollado por el Observatorio de Medio Ambiente Urbano de Málaga (OMAU) junto con la oficina de cooperación de la Comisión Europea (EUROPEAID) y Naciones Unidas (UN+HABITAT) para analizar el nivel de sostenibilidad de las núcleos urbanos de España.

Los indicadores estudiados han sido los siguientes: 1. Actividad económica por habitante; 2. Tasa de empleo; 3. Índice de motorización (vehículos por cien habitantes); 4. Producción de residuos por habitante; 5. Consumo de energía eléctrica por habitante; 6. Consumo doméstico de agua; 7. Superficie de zonas verdes por habitante; 8. Ratio viviendas principales/viviendas no principales; 9. Densidad urbana; 10. Incremento de superficie por habitante; 11. Contaminación por PM10; 12. Contaminación por NOx.

Sobre esta base analizaremos el grado de satisfacción y de desarrollo sostenible de nuestra ciudad, comparándolo con otras capitales provinciales. A continuación analizaremos cada uno de estos indicadores siguiendo la estructura propuesta por la profesora Cañizares (2001:38-47) organizaba la caracterización ambiental en tres grandes bloques, a los que nosotros hemos asignado los índices de la OSE.

La caracterización ambiental de Ciudad Real en cuanto al Medio Físico la obtenemos a partir de los índices de: Producción de residuos por habitante (4); Consumo de energía eléctrica por habitante (5); Consumo doméstico de agua (6); Superficie de zonas verdes por habitante (7), Contaminación por PM10 (11) y de Contaminación por NOx (12).

Los valores más positivos que presenta nuestra ciudad se dan en la superficie de zonas verdes por habitante, mientras que presenta valores negativos en los demás indicadores por el elevado consumo de energía y agua, así como por la generación de residuos, respecto al conjunto nacional. Para la contaminación del aire no disponemos de datos fiables que nos permitan emitir un juicio de valor.

En la Generación de residuos urbanos (índice OSE nº 4), la media de residuos de Ciudad Real es de 1,30 Kg/hab, por encima de la media de las capitales de provincia españolas (1,26) según el informe del OSE y por debajo, según los datos aportados por el INE (1,47). Ciudad Real tiene la misma producción residual que Segovia, Zamora y Cuenca, capitales con el mismo tamaño. Parecería lógico pensar que existe una relación directa entre habitantes y residuos, sin embargo, esta relación no se da en nuestra comunidad. En Castilla-La Mancha las capitales provinciales poseen valores muy elevados: Cuenca (1,30), Guadalajara (1,50) y Toledo (1,50), como se demuestra con Albacete, que tiene más habitantes y menos residuos (1,16 Kg hab/día). Las capitales con menos de 100.000 habitantes presentan la misma media de valores residuales que las capitales de más de 500.000 (donde la preocupación del desarrollo sostenible parece haber empezado a desarrollarse en estas). Valencia, por ejemplo, produce menos residuos (1,26 Kg/hab/ día) que Ciudad Real, cuando esta ciudad quintuplica en número y superficie a la nuestra. De ahí, que consideremos clave la mejora de este indicador de sostenibilidad, no sólo en nuestra ciudad de estudio sino también en el ámbito regional.

En el consumo de energía eléctrica (índice OSE nº 5), prácticamente todas las capi-tales de provincia, los ciudadanos consumen más de los 3,90 MW/h/hab como consumo medio del país, según datos del INE (último dato publicado referido al año 2005). El consumo medio nacional por habitante ofrecido por el Ministerio de Industria, también para el año 2005 (3,90 MW/h/hab) es semejante y significativamente menor de los 5,32 MW/h/hab de consumo medio de las capitales de provincia. Ciudad Real tiene un consumo estimado en 5,96 MW/h/hab, superior a la media (5,3 MW/h/hab). En esta ciudad, con los valores para los últimos años aportados por la empresa Unión FENOSA(248), se aprecia un aumento del consumo energético que evidencia una falta de sensibilización en materia de buenas prácticas ambientales.

El consumo de agua (índice OSE nº 6) de Ciudad Real es de 178,1 l/hab/día es muy elevado, tan sólo es superado por cuatro capitales (Zamora, Santander, Tarragona y Cádiz) situadas en su mayoría en el norte de España, a excepción de Cádiz, donde no sufren de una manera directa la problemática del agua y del agotamiento del acuífero 23. Este índice nos muestra como Ciudad Real tiene aún que afinar bastante en el camino hacia la sostenibilidad en temas tan acuciantes para nuestra región como es el del agua.

La cobertura de zonas verdes en la ciudad(249) (índice de la OSE nº 7) es de gran importancia para mantener una buena calidad de vida. En la actualidad sólo superan los 15 m2 por hab ocho capitales (Cáceres, Ciudad Real, Girona, Cádiz, León, Logroño, Valladolid y San Sebastián). Nuestra ciudad presenta un valor de 20,9 m2/hab, un valor que la sitúa entre las cuatro ciudades con más densidad de espacios verdes de España, siendo este el primer indicador medioambiental en el que nuestra ciudad presenta unos valores óptimos, y en los que se aprecia la buena gobernanza que la ciudad ha tenido en este aspecto.

Respecto a la contaminación atmosférica, es estudiado por la OSE a través de la Contaminación por PM10 (nº 11) y de la Contaminación por NOx (nº 12). Los valores de la concentración de partículas en suspensión (PM10) en Ciudad Real oscilan entre 2 y 36 μgr/m3, valores que se sitúan dentro del rango de calidad satisfactoria, que no excelente que sería el máximo valor. Mientras que la concentración en Ciudad Real de NO2 oscila entre 1,2 y 6,3 μgr/m3, valores que se encuentran dentro del rango de calidad del aire excelente, considerando que el valor límite de concentración media anual para la protección de la salud humana está en 40 μg/m3.

Desde nuestro punto de vista, los valores que aportan los índices de contaminación atmosférica (nº 11 y 12) no son muy relevantes por la poca fiabilidad de la fuente, sería necesario contar con una estación en la propia ciudad para poder emitir algún juicio al respecto.

La caracterización ambiental de Ciudad Real en cuanto al Medio Edificado la obtenemos a partir de los índices de: Ratio viviendas principales/viviendas no principales (8); Densidad urbana (9) e Incremento de superficie por habitante (10). Desde nuestro punto de vista, este bloque ambiental presenta los aspectos menos sostenibles de nuestra ciudad, por el gran despilfarro de suelo que se produce tanto en ratio viviendas principales/no principales, como en crecimiento superficial.

La Ratio viviendas principales/viviendas no principales (índice OSE nº 8) muestra que el crecimiento desenfrenado de la edificación en España es el principal problema al que se enfrenta el medio ambiente urbano. Dentro del grupo de ciudades menores de 100.000 habitantes son las que, en relación a este índice, peores valores medioambientales tienen, con un 2,4. Ciudad Real presenta un ratio bastante negativo (2,6), es decir, dos viviendas y media principales se corresponden con una secundaria. Esta ratio se puede explicar por el comportamiento de la población de los núcleos rurales de la provincia, quienes eligen tener una segunda residencia en la capital provincial, pensando en el futuro de sus hijos, a la hora de estudiar una carrera universitaria.

Respecto a la densidad urbana (índice OSE nº 9). Las capitales españolas se agrupan entre las que poseen valores superiores a 100 hab/ha, las que oscilan entre 40 y 100 hab/ha y las menores de 40 hab/ha. La densidad de Ciudad Real capital que aparece en el informe (35,2 hab/ha), sin embargo, esta información no se ajusta a las mediciones que hemos llevado a cabo en esta investigación. La densidad de Ciudad Real es de 71,9 hab/ha, aunque con una notable diferencia entre los espacios dentro y fuera de Ronda, el primero tiene una elevadísima densidad de población (237,2) frente a la bajísima de los espacios extrarronda (38 hab/ha). Esta situación permite hablar de una ciudad con una fuerte y creciente tendencia hacia la insostenibilidad en este indicador, puesto que los nuevos crecimientos sufridos en los últimos años, siguen la pauta de ciudad difusa frente a la ciudad compacta, más viable.

El aumento excesivo de las áreas artificiales (índice OSE nº 10). El comportamiento de Ciudad Real capital con respecto al crecimiento artificial ha sido de 33,73 m2/hab. La superficie de la ciudad se ha triplicado respecto al número de sus habitantes. Si esto ha sido así con los datos disponibles referidos al 2001, ofrecidos a través del CORINE Land Cover(250), el crecimiento desde 2001 hasta el 2008 lo ciframos en 87,6 m2/hab, considerando el incrementó en de población en 10.928 hab y el de superficie en 95,7 ha(251). Dato que no es favorable como indicador de sostenibilidad de la ciudad.

La caracterización ambiental de Ciudad Real en cuanto al Medio Social la obtenemos a partir de los índices de: Actividad económica por habitante (1); Tasa de empleo (2) y de motorización o de vehículos por cien habitantes (3). Nuestra ciudad presenta valores negativos en cuanto a la actividad económica y tasa de paro, por tener una situación menos favorable que la media de las capitales españolas de 100.000 habitantes, mientras que presenta como aspecto positivo su bajo índice de motorización.

En la actividad económica urbana (índice OSE nº 1), Ciudad Real presenta un valor muy bajo (1,77), por debajo de la media de las capitales españolas menores de 100.000 habitantes. Ciudades como Pamplona, Castellón, Barcelona, Bilbao y Madrid son las ciudades que presentan mejores resultados en este indicador económico, seguidas de Burgos, Tarragona, Vitoria, y Girona. Las grandes ciudades tienen el mejor resultado medio en el indicador de Actividad Económica Urbana (2,84). Es destacable, sin embargo, el resultado medio que obtienen las ciudades de 100.000 a 200.000 habitantes (2,8 puntos), al encontrarse por encima del resultado de las ciudades situadas en el escalafón inmediatamente superior, entre 200.000 y 500.000 habitantes (2,58 puntos).

Respecto a la Tasa de Paro (índice OSE nº 2), Ciudad Real presenta un porcentaje de paro similar al de las grandes ciudades, de 5%, superior a la media de las ciudades de su tamaño. El paro en esta ciudad se puede explicar porque es eminentemente ad-ministrativa, y la mayoría de los puestos de trabajo son para funcionarios. Existe poco dinamismo industrial y comercial, aunque este último empieza a aparecer.

El índice de motorización o número de vehículos por habitante (índice OSE nº 3), Ciudad Real muestra los valores más bajos del conjunto de ciudades menores de 100.000 habitantes en este índice de motorización (54,6). El reducido tamaño de esta ciudad, nos permite hablar de una ciudad accesible al peatón, donde la distancia máxima de un punto a otro, se estima en tres cuartos de hora andando. No obstante, este índice es elevado si consideramos las reducidas dimensiones, y la concentración de funciones en la zona centro, que con un buen sistema de transporte público, harían prácticamente despreciable el uso del automóvil.

(247) El Observatorio de la Sostenibilidad en España nació en 2005 con la función de proporcionar a la sociedad española la mejor información disponible para evaluar la sostenibilidad del modelo de desarrollo español. Este compromiso se ha venido cumpliendo a través de los informes anuales de Sostenibilidad en España 2005, 2006 y 2007 y de los informes temáticos del OSE, los cuales tratan de profundizar en aspectos especialmente relevantes en materia de desarrollo sostenible.

(248) Única empresa que suministra la energía en Ciudad Real. 2009

(249) Superficie de parques y jardines (m2) en el ámbito urbano, en relación al número de habitantes.

(250) El proyecto CORINE Land Cover (CLC), tiene como objetivo fundamental la captura de datos de tipo numérico y geográfico para la creación de una base de datos europea a escala 1:100.000 sobre la Cobertura y/o Uso del Territorio (Ocupación del suelo).

(251) En el 2001 hemos estimado a partir de los datos de la Gerencia y la fotografía área que Ciudad Real tenía 916,71 hectáreas y en 2008, 1012,42 ha.

Una vez analizados los doce indicadores, nos parece necesario avanzar en la sistematizaron de índices que recojan de manera transversal e integrada las tres dimensiones de la sostenibilidad a que antes nos referíamos: social, ambiental y económica. Aunque las nuevas tendencias apuntan a la aplicación de un sistema de indicadores de tercera generación(252), el informe OSE, aporta una evaluación integrada del estado de la sostenibilidad de las ciudades españolas mediante el Diagrama de Sostenibilidad. Comparando la superficie del gráfico obtenemos esa síntesis, de tal forma que cuanto mayor es la superficie del polígono de la ciudad, mayor es el grado de sostenibilidad de la misma (OSE, 2009: 36).

El diagrama de sostenibilidad lo hemos elaborado siguiendo la metodología del estudio Urban Ecosystem Europe. Los indicadores elegidos para la construcción del diagrama, se valoran de 1 a 7 (0 para la falta de información), siendo para todos ellos 1 el caso más desfavorable y 7 el más favorable, en el que una mayor área del polígono indica una situación hacia una mayor sostenibilidad urbana.

Como hemos visto al analizar cada uno de los indicadores por separado, en algunos de ellos (Energía eléctrica MW/ha; Agua doméstica l/hab/día; Zonas verdes m2/hab; Contaminación por PM10 y Contaminación por NO2) el OSE no tenía información, por lo que se ha otorgado el valor 0 a cinco indicadores. Motivo que justifica el que, aplicando esta misma metodología, hayamos completado la información necesaria para poder hacer un estudio más riguroso. La comparación de ambos polígonos (el obtenido con los datos de la OSE y el elaborado por nosotros), aporta diferencias considerables (Figura 6.133).

Figura 6.133 .- Diagrama de sostenibilidad comparado de Ciudad Real. 2008

Fuente: Elaboración propia. OSE, 2009: 156 Nota: Mayor área implica mejores resultados

Según el gráfico que nos aportaba el estudio de la OSE, Ciudad Real ofrecía un estado de insostenibilidad bastante elevado. Su escasa superficie reflejaba valores muy deficitarios en los aspectos territoriales (baja densidad urbana, crecimiento excesivo de las superficies artificiales) y ambientales (consumo de agua, consumo de energía, calidad del aire). También se observan valores muy positivos en cuanto índice de motorización, (con valores próximos a 7), lo que supone una escasa motorización por habitante, y de producción de residuos.

El diagrama lo hemos corregido, aportando los valores de los indicadores que no estaban contenidos en el informe de la OSE, y el resultado refleja notables diferencias: en primer lugar aparece un área más extensa, lo que indica una mejor sostenibilidad en el conjunto de la ciudad; en segundo lugar, algunos de lo indicadores no considerados anteriormente tienen valores muy positivos respecto a sostenibilidad urbana, todos ellos hacen referencia a la calidad ambiental (la contaminación por NO2 es muy baja, la mínima de las capitales españolas); los metros cuadrados de verde por hab tienen un valor bastante elevado, con un bajo consumo de agua, sin embargo, el consumo energético y la contaminación de PM10 presentan valores menos óptimos.

Al comparar la situación de sostenibilidad de Ciudad Real con la media de las capitales españolas, observamos resultados muy interesantes (Figura 6.134). Podemos decir, que Ciudad Real es una de las capitales españolas que tiene un grado de sostenibilidad, en su conjunto, superior a la media, como lo refleja el que tenga mayor superficie.

Los indicadores que presentan valores superiores a la media y, por tanto, indican una mayor sostenibilidad son: índice de motorización, producción de residuos, consumo energético, consumo de agua, zonas verdes y contaminación por dióxidos, es decir, el grado sostenibilidad ambiental en nuestra ciudad está bastante logrado. Sin embargo, existen otros ámbitos, como el socioeconómico y territorial, en el que Ciudad Real presenta valores muy bajos, como es el índice de actividad económica y de empleo, o el de densidad urbana o incremento de la superficie por habitante.

Figura 6.134.- Diagrama de sostenibilidad comparado. Ciudad Real y capitales españolas. 2008

Fuente: Elaboración propia y OSE, 2009: 156 Nota: Mayor área implica mejores resultados

Al igual que en el resto de capitales españolas los principales riesgos de insostenibilidad que se aprecian en Ciudad Real, serían los territoriales (caracterizados por una baja densidad urbana y un crecimiento excesivo de las superficies artificiales) y los socioeconómicos (actividad económica, empleo, ineficiencia en el uso del stock de vivienda). Destacan la creciente sostenibilidad en los aspectos ambientales como son la calidad ambiental, consumo energético y de agua.

(252) El OSE ha desarrollado un indicador agrupado que permite evaluar la sostenibilidad del desarrollo de los sistemas urbanos desde una multiplicidad de enfoques que van desde la medición de los impactos globales del actual modelo de producción y consumo de las zonas urbanas mediante la Huella Ecológica (HE) municipal comparada con el Índice de Desarrollo Humano (IDH) y con el Índice Sintético de Capital Humano (ISCH), de indicadores urbanos agrupados en un diagrama de sostenibilidad urbana que se complementa con la evaluación los procesos de Agenda 21 local y gobernanza municipal. También se consideran en este análisis los impactos territoriales directos del consumo de suelo por parte de los procesos urbanos a través de un tratamiento cartográfico e interpretativo de la valiosa información cuantitativa que proporciona la Oficina del Catastro y una visión de conjunto de los resultados de algunos de los principales indicadores urbanos. De esta manera, este indicador agrupado aborda parcialmente una perspectiva de sostenibilidad fuerte considerando la huella ecológica o los procesos de consumo urbano de suelo, conjuntamente con una perspectiva ortodoxa en base al uso de indicadores urbanos convencionales.

Después del análisis sobre los niveles de sostenibilidad de Ciudad Real, creemos que también es importante conocer la opinión de sus ciudadanos sobre cual son los problemas medioambientales más destacados en la ciudad, resultando ser: la contaminación acústica y el tráfico.

En una encuesta realizada por PYEMA para la Agenda Local 21 de Ciudad Real en 2008, los ciudadanos destacan que de los problemas medioambientales de Ciudad Real es la contaminación acústica el mayor. Por contaminación acústica se entiende aquel nivel de ruido que puede resultar perjudicial para nuestra salud, causando a quien lo padece trastornos tanto físicos como psicológicos. En este sentido, el 64% de las personas encuestadas destaca su poca o nada satisfacción, siendo cada vez mayor el número de sanciones por contaminación acústica que se generan en la administración, pasando de las 52 de 2003 a las 257 de 2007 (Auditoria de Sostenibilidad, 2009, IV.24: 8).

Las mediciones de ruido que se realizan en el municipio son para atender o so-lucionar quejas, o para mediciones rutinarias por cumplimiento de la ordenanza sobre protección del medio ambiente contra la emisión de ruidos y vibraciones(253).

Además, también se han realizado mediciones de ruido en una zona concreta del municipio, la del Torreón, con el objetivo de ver si se daban las condiciones, conforme a la ordenanza, para su declaración como Zona Ambientalmente Saturada (ZAS). Los resultados positivos de estas mediciones (de 21/10/2005) sirvieron de base para el trámite de declaración de la zona ZAS, que fue aprobada por la Corporación Municipal por un plazo de 18 meses, publicándose en el B.O.P. de 12 de julio de 2006, entrando en vigor el 22 del mismo mes.

En 1990 el Ayuntamiento de Ciudad Real realizó el primer estudio de ruidos en Ciudad Real(254). En este estudio sólo se midió el ruido dentro de ronda, dividiendo ésta en ocho zonas con más de seis puntos de medición en cada una, tomadas en diferentes franjas horarias. Tras realizar las mediciones se considera que el nivel de ruido de la ciudad no es excesivamente elevado. Pero sí se obtienen resultados significativos en áreas concretas de la ciudad, de forma que podemos delimitar dos zonas especialmente conflictivas: el cinturón de rondas y el centro comercial. En estas dos áreas es donde el nivel de ruidos es prácticamente a todas horas más elevado, sobrepasando los límites de 7. En cuanto a la localización concreta de los puntos más conflictivos fueron: ronda de Santa María, Puerta de Toledo, confluencia Ronda Mata y carretera de Carrión y confluencia calle de la Paloma con Calatrava. Estos puntos presentan un mayor nivel de ruido durante más horas del día, ya que otros puntos de la Ronda, como el caso de la zona sur, presentan grandes niveles de ruido en horas más determinadas.

Las causas de dichos niveles de molestias en la Ronda son los derivados, funda-mentalmente, del tráfico, cuyo flujo es aproximadamente de 1.200 vehículos hora en los momentos de máxima actividad (8.00 h, 14.00 h y 19.30 h). También hay que destacar como otra causa de ruido es la aglomeración de personas, no obstante existe una variación en cuanto al nivel de molestias. Mientras que el tráfico incide directamente en los niveles máximos de perturbaciones, las personas lo hacen en los niveles mínimos. Es decir, hacen que los niveles de ruido base sean más altos que en otros puntos, alrededor de 65dB.

En el estudio realizado en 2008, los principales focos de ruido se mantienen y amplían. Los focos de ruido existentes se han agrupado en las siguientes categorías: a) Actividades lúdicas, comerciales y actividades humanas en general; b) Zonas de ambiente nocturno, donde hay mayor incidencia del ruido, debido a la existencia de bares, discotecas y terrazas; y c) Circulación de vehículos.

La empresa PYEMA realizó un estudio acústico en 2008 en 24 lugares con una mayor problemática. Realizo un mapa de ruidos (Figura 6.135) según el nivel de emisión medido en decibelios que alcanzan las vías donde se han realizado las mediciones.

Las zonas que presentan los niveles más altos de ruido en Ciudad Real son: la Ronda Ciruela, la Calle Camilo José Cela, la Calle La Solana, la Ronda Calatrava y la Plaza del Carmen, seguidas de las zonas de la Calle Vicente Aleixandre, la Avenida Reyes Católicos, la Avenida Tablas de Daimiel, la Calle Toledo, la Calle Ciruela y la Carretera de Carrión. Las zonas más tranquilas, o con un nivel de ruido bajo, son La Calle General Espartero, la Avenida Isaac Peral, la Calle Socuéllamos, la Calle Holanda, la Calle Ceuta y la Calle Francia. Y las zonas con un nivel medio, se localizan en la Calle Alisos, el Campus Uni-versitario (solamente con medición diurna), la Plaza de Santiago, la Glorieta de Carlos III, la Puerta de Toledo, la Calle Tinte (con Avda. La Mancha) y la Puerta de Santa María

Los ruidos producidos durante las horas nocturnas son debido a la concentración de personas en lugares destinados al ocio en los que a partir de las 10 de la noche, y de las 11.30 durante el verano, se producen aglomeraciones de personas en determinados puntos o áreas de la ciudad. La más destacada de ellas es la zona del Torreón (esta área ya fue detectada también en 1990), que llega a alcanzar los 80 dB y la cual se ha declarado, apoyándose en las mediciones del 21/10/2005 y como hemos indicado antes, Zona Ambientalmente Saturada (ZAS)(255).

Figura 6.135.- Mapa de ruidos de Ciudad Real

Fuente: PYEMA. 2008.

Según un acuerdo de aprobación de la Junta de Gobierno Local, de fecha 4 de enero de 2008, se ha prorrogado la vigencia de la zona ZAS por 5 años. Las calles incluidas dentro de la zona ZAS se relacionan a continuación:Alcántara; Avda. del Torreón; Cañas; Cierva; Compás de Sto. Domingo; Conde de la Cañada; Delicias; Hidalgos; Infante de la Cerda; Libertad; Madrilas; Mata; Palma; Pozo Concejo; Ronda Calatrava (entre nº 36 y 38); Ronda la Mata (hasta el Colegio Oficial de Farmacéuticos); Sancho Panza; San Vicente Ferrer. Se prohibe en este acuerdo, el aumento de locales de ocio en la zona, así como reducir las posibilidades de las terrazas a determinadas horas de la noche.

Por último, consideramos que este análisis sobre los distintos indicadores de sostenibilidad es sólo el principio de un largo recorrido en el que el crecimiento de esta ciudad no puede perder de vista el medio en el que se sustenta.

(253) El municipio de Ciudad Real dispone de normativa medioambiental en la que se regula la protección del Medio Ambiente frente a los ruidos y vibraciones que impliquen molestias, riesgo o daño para las personas o bienes de cualquier naturaleza, así como la prevención de la contaminación y la reducción de los niveles sonoros, mas allá de las limitaciones establecidas.

(254) Publicado en la revista Villarreal 1255, nº 2.

(255) Aprobada por la Corporación Municipal por un plazo de 18 meses, publicándose en el B.O.P. de 12 de julio de 2006, entrando en vigor el 22 del mismo mes.

El trabajo realizado hasta ahora nos explica cual ha sido la organización general de la ciudad respecto a múltiples aspectos (ocupación del suelo, alturas, densidad edificatoria, viario, usos de suelo…). Consideramos que abordar una explicación general del esquema seguido en su desarrollo urbano nos permite establecer unas bases de comparación con otros modelos de crecimiento que se han dado en ciudades con características similares. El deseo de comparar los modelos de crecimiento nos llevó a zonificar la ciudad, no sólo en pequeñas zonas urbanas, sino en áreas de mayor entidad (Centro, 1º y 2º periferia). Matizamos, que aunque usemos el término modelo, en realidad nos estamos refiriendo a un esfuerzo sintético de comprensión de la dinámica de los elementos que han configurado el desarrollo de Ciudad Real desde 1980 hasta la actualidad.

La estructura urbana de Ciudad Real era la propia de una pequeña capital de provincia con escasos crecimientos. Es hasta principios de la década de los noventa, con la llegada del AVE y la creación de un nuevo campus, cuando la ciudad tiene la necesidad de crear espacios para esos equipamientos. Estos no sólo han supuesto una intensa transformación morfológica, sino que también han transformado considerablemente las funciones de la ciudad, situando a Ciudad Real como ciudad rectora de su provincia. Estos acontecimientos, unidos a la bonanza económica contribuyeron a un fuerte crecimiento residencial de la ciudad en la primera década del siglo XXI.

Como resultado de la acción combinada de estos y otros procesos, el crecimiento de la ciudad ha sido notable. La superficie ocupada ha pasado de 4,2 km2 en 1978 a 10,1 km2 en 2008, sin incluir, en ambos años, los anjeos, lo que supone que el suelo construido se ha multiplicado por 2,3 en esos treinta años, mientras que su población lo ha hecho en 1,6, con un aumento en 23.337 habitantes. El crecimiento urbano de nuestra ciudad se ha realizadodo con un modelo de expansión de “mancha de aceite” que se extiende hasta perfilar una segunda Ronda (aún no construida) manteniendo su inicial forma almendrada, en la que se han ido rellenando los huecos generados tras la primera expansión fuera de ronda de los años 80 (Figura 6.136).

Estos crecimientos no sólo han afectado a la capital, sino que también se han visto favorecido dos municipios muy próximos a la capital, Miguelturra y Poblete. El primero tuvo crecimientos porcentualmente superiores a Ciudad Real en la década de los noventa.

Sin embargo, nuestra opinión dista mucho de ese planteamiento inicial.Al analizar los modos de desarrollo urbano y las incoherencias que se dan entre ellos, observamos, por un lado, una tónica general que se caracteriza por no rematar muchos procesos iniciados. El ejemplo más llamativo es la superación de la barrera que suponía el antiguo trazado del ferrocarril. Al igual que en otras ciudades, el ferrocarril ha sido un importante agente de transformación de la forma urbana, además de contribuir a dinamizar la vida y a favorecer su renovación interna (Zarate, 1998:166). El cambio de ubicación de la estación marcó una nueva dirección de crecimiento, abriendo la ciudad hacia el sur, y sin embargo, este proceso no se ha culminado porque no se ha previsto o llevado a cabo la necesaria remodelación del espacio existente para adecuarse al cambio de uso y demanda, mezclando todo tipo de usos: residenciales, industriales, institucionales (nuevos juzgados, hospital, penitenciarios...).

Figura 6.136.- Expansión de Ciudad Real 1980-2008

Fuente: Elaboración propia

Figura 6.137.- Croquis del crecimiento urbano de Ciudad Real

Fuente: Elaboración propia

Este crecimiento en “mancha de aceite” se ha realizado con una expansión urbana basada en la implantación de equipamientos dotacionales en zonas selectivas. Un crecimiento urbano realizado a “saltos” donde se ha seguido la política de ocupar espacios alejados y revalorizarlos a través de la ubicación de equipamientos como el nuevo Hospital, los nuevos juzgados, el conservatorio o el Recinto Ferial.

En el momento actual, se continúa con este patrón, localizando fuera del espacio urbano, a más de 10 km de la ciudad, dos proyectos de Singular Interés Regional, ubicados uno al norte “El Reino del Quijote” y otro al sur “Aeropuerto Central” como agentes configuradores de los nuevos crecimientos de la ciudad (Figura 6.137).

En la evolución del proceso urbanizador de la ciudad podemos señalar algunas estrategias que han tenido una gran incidencia en la morfología de la ciudad: 1) La desmantelación de la antigua estación de ferrocarril; 2) La revitalización de espacios urbanos consolidados; 3) El crecimiento residencial a partir de un equipamiento previo; 4) El crecimiento residencial sin foco dinamizador.

1. La desmantelación de la antigua estación de ferrocarril

En el caso de Ciudad Real, al igual que en otras muchas ciudades, la existencia de límites y barreras es importante para entender su evolución, y por tanto, las líneas de crecimiento en unas direcciones, y las detenciones del mismo en otras. En nuestro caso el crecimiento urbano ha estado condicionado por la línea del ferrocarril. La desaparición o traslado de los trazados ferroviarios ha tenido una fuerte implicación en el desarrollo de la ciudad.

El trazado del ferrocarril en nuestra ciudad, se localizaba al sur, paralelo a la Ronda de Ciruela, suponía un claro límite para el crecimiento de la ciudad. El anuncio de una nueva estación para albergar la Alta Velocidad Española que acogiese dos líneas de diferente ancho de vía, supuso desde 1989 una fuerte transformación en la ciudad. Hizo que se desmantelara y trasladara la antigua estación. Este cambio de estación permitió ganar más de 78.800 m2 de espacio urbano en una de las mejores zonas de la ciudad, por su proximidad al Centro y su conexión con la nueva expansión del sur de la ciudad. Las principales consecuencias morfologícas fueron:

Por un lado, el Plan especial de Reforma del Interior de RENFE se convirtió en una zona propicia para la inversión de muchas promotoras locales, siendo una de las operaciones urbanísticas más importantes de la ciudad, no tanto por la actividad desarrollada en ese espacio (que ha sido mucha), sino por la superación de una barrera física que colocaba al otro lado de las vías, una incipiente zona industrial (Larache) y una zona marginal de gitanos (Eras del Cerrillo), convirtiéndolo en una de las mayores zonas residenciales de la ciudad con dotaciones tan importantes como un Hospital General, los Juzgados, o con la única zona de ocio de la ciudad, unos multicines.

Por otro, la localización de la nueva estación de Alta Velocidad se sitúa al este de la ciudad, junto al incipiente polígono industrial de la carretera de Carrión. Esta localización trajo consigo una fuerte expectativa inmobiliaria en la nueva zona, abriendo un nuevo foco de crecimiento. En este caso las expectativas creadas no sólo fueron residenciales (que los hubo y que afectaron de una manera muy significativa al cercano municipio de Miguelturra, el cual experimentó mayores crecimientos porcentuales, que la propia capital), sino también económicos.

2. La revitalización de espacios urbanos consolidados

La rehabilitación del Hospicio o Real Casa de la Misericordia, un inmueble del siglo XVIII, ha servido de sede del Rectorado de la Universidad de Castilla-La Mancha, la desaparición del cuartel de artillería supuso una de las más importantes revitalizaciones del interior de la ciudad. Tanto por la rehabilitación de la Real Casa de la Misericordia como por la aparición de más de 50.000 m2. Este nuevo espacio permitió la localización en la espalda del Rectorado de diferentes dependencias universitarias como el Paraninfo, la Facultad de Derecho y Ciencias laborales, centros de investigación, así como el desarrollo residencial de la zona.

3. El crecimiento residencial a partir de un equipamiento previo. Generadores de una centralidad

El modelo de crecimiento debido a la implantación de un equipamiento previo y que han generado una nueva centralidad en la ciudad se han desarrollado, fundamentalmente, en torno a tres focos: el AVE, el campus universitario y el nuevo Hospital. Se observa en cada uno de ellos una falta de culminación del proceso, lo que demuestra que no existe un modelo de ciudad, sino que se desarrolla según surge a la vez que genera problemas de movilidad y soluciones más costosas como luego veremos. La localización de este modelo de crecimiento residencial se ha dado en la parte este y sur de la ciudad, todas ellas de nueva creación. Sin embargo, lo más característico de este modelo de crecimiento residencial ha sido su repercusión en la morfología urbana de la ciudad.

Estas zonas residenciales han tenido la misma dinámica constructiva, en cuanto a intensidad y tipología. La intensidad de estas zonas ha sido muy elevada en el año de su puesta en marcha, intensificándose a partir del 2001, a excepción de la zona del AVE, que incidió más en el municipio de Miguelturra. Y respecto a la tipología edificatoria, esta se caracteriza por un predominio de la baja densidad en los primeros años, para pasar a alta densidad a través de urbanizaciones de bloques con zonas ajardinadas y de ocio comunes en su interior.

Las dos primeras zonas (el AVE y el Campus) han supuesto un verdadero cambio morfológico, puesto que no sólo han dado origen a un aumento del número de viviendas, sino que han aparecido nuevas actividades y usos comerciales, revitalizando y haciendo ciudad. Además han generado un cambio en la composición demográfica. Sin embargo, el último foco, el del nuevo Hospital, aún no ha supuesto un verdadero cambio morfológico, de momento, solo es urbanístico, aunque se comienza a observar un cierto dinamismo en cuanto a la apertura de nuevos locales comerciales y de ocio, y proyectos de superficies comerciales y educacionales. Consideramos que estamos en la primera fase del desarrollo de este foco, en el que tan sólo existe, actualmente, un crecimiento residencial.

4. El crecimiento residencial sin foco dinamizador

Otro modelo de crecimiento residencial que se ha dado en Ciudad Real, es el que no ha tenido un foco dinamizador (Recinto Ferial-Guija), caracterizado por la baja densidad y las viviendas de VPO con mala comunicación con la ciudad. Ambas zonas se sitúan en la zona suroeste y noroeste, separados por dos zonas construidas en la primera época de expansión urbana de Ciudad Real, con características de barriadas obreras (Pío XII y Puerta de Santa María-Poniente-Seminario). Estas zonas, en los últimos años, fruto del influjo de las zonas urbanas que los rodean, están teniendo una gran actividad de renovación a través de viviendas protegidas (Zona de Santa María, ubicada detrás del Seminario). En la estructura morfológica de la ciudad, estas zonas urbanas son áreas puramente residenciales sin ningún eje articulador ni cambio en uso comercial.

En conclusión, la acción combinada de todos los procesos descritos, ha dado lugar a un crecimiento que se realiza “a saltos” Sin embargo, este nuevo eje debe mejorar sus conexiones entre los distintos focos (Campus-AVE-Miguelturra-Nuevo Hospital) y ellos con el Centro de la ciudad, desde el punto de vista peatonal y rodado.

Por último, para terminar con estos modelos de crecimiento residencial de la ciudad, consideramos que debemos incluir el proceso surgido en dos municipios próximos o casi continuos que pueden ser considerados como nuevas extensiones urbanas de Ciudad Real, se trata de Miguelturra y Poblete.

No podemos olvidar un aspecto de vital importancia en el estudio de la morfología urbana como es el nivel de sostenibilidad de su desarrollo. En el último estudio realizado por el Observatorio de Sostenibilidad Urbana de España, Ciudad Real es una de las capitales españolas que tiene un grado de sostenibilidad, en su conjunto, superior a la media. Teniendo sus valores más positivos en los índices de motorización, producción de residuos, consumo energético, consumo de agua, zonas verdes y contaminación por dióxidos. Y teniendo sus valores más negativos en el medio edificatorio y social.

En nuestro opinión, la aportación de valores medios no muestran la preocupante situación que se da en las capitales españolas, donde los principales riesgos de insostenibilidad son los mismos que se aprecian en Ciudad Real, es decir, en los territoriales y los socioeconómicos (caracterizados por una baja densidad urbana y un crecimiento excesivo de las superficies artificiales, actividad económica, empleo e ineficiencia en el uso del stock de vivienda).